Kiinteistöjuristin vinkit asuntokaupoille – kauniin pinnan alla on monta selvitettävää asiaa

14.05.2018

Asuntojen stailaus myyntikuntoon on herättänyt julkisuudessa keskustelua siitä, peittääkö pintakiilto kohteen mahdolliset ongelmat. Asunnonostajan kannattaakin aina pitää mielessä, että tunteet eivät saa jyrätä järkeä. Asianajaja Aki Rosén kertoo, mihin asioihin hän kiinnittää erityistä huomiota asuntokaupoilla.

 

1. Selvitä menneet, nykyiset ja tulevat remontit

Rakennusten kunnosta ja yhtiön taloudellisesta saa kattavan tiedon huolella laadituista ja ajan tasalla olevista asiakirjoista. Huomio kannattaa kiinnittää erityisesti siihen, mitä remontteja milloinkin on tehty ja mitä lähivuosina on edessä. Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että hallitus tekee vuosittain ns. kunnossapitotarveselvityksen seuraavalle viidelle vuodelle. Koska kyse on kuitenkin vain hallituksen arviosta, kysy onko taloyhtiö käyttänyt laadinnassa apuna teknistä asiantuntijaa/asiantuntijaselvityksiä.

 

2. Tarkastele vastikkeita

Erityisen tärkeää on tutustua yhtiöjärjestykseen, josta selviää mm. vastikeperusteet. Vastikkeiden suuruus ja tieto siitä, mihin rahat on käytetty, kertovat paljon taloyhtiön tilasta. Katso myös, saako taloyhtiö esimerkiksi vuokratuloja toimintansa tueksi. Jos taloyhtiöön on tulossa isoja peruskorjauksia, odotettavissa on vastiketason nousu. Toimintakertomuksesta saa yleensä tärkeää lisätietoa, tosin monesti ne ovat aika suppeita.

 

3. Huomioi yhtiölainojen suuruus – korostuu etenkin uudiskohteissa

Erityisesti uusissa kohteissa on hyvä kiinnittää huomio ison yhtiölainan määrään ja mahdolliseen korkoriskiin. Aihe on herättänyt mediassa paljon keskustelua kevään aikana. Esimerkiksi Helsingin Sanomat kirjoitti uusien asuntojen "piilovelasta" viimeksi tänään.  Uudiskohteen ostajan kannattaa lisäksi selvittää, onko  taloyhtiön muiden huoneistojen omistus keskittynyt vain yhdelle taholle. Jos tämä suuromistaja ajautuisi maksuvaikeuksiin tai peräti konkurssiin tulevaisuudessa, tilanne olisi katastrofaalinen. Käytännössä tämä lienee harvinaista – ei kuitenkaan mahdotonta.

 

4. Sijaitseeko taloyhtiö vuokratontilla? Huomio tämä

Esimerkiksi Helsingin kaupungin vuokratonttien vuokrasopimukset ovat eräissä kaupunginosissa laajalti päättymässä lähivuosina, mikä uusissa vuokrasopimuksissa tietää yleensä korotuksia vuokratasoon. Koska korotukset voivat olla merkittäviä, pyri tekemään arvio tulevasta vastiketasosta.

 

5. Sijainti ja tulevaisuuden aluesuunnitelmat

Ota selvää lähipalveluista ja liikenneyhteyksistä. Etsi käsiisi asemakaava ja selvitä myös alueen tulevaisuuden suunnitelmat. Unelmien asuinpaikka saattaa saada toisenlaisen sävyn, jos viereen rakennetaan yllättäen vaikkapa vilkasliikenteinen tie.

 

6. Onko autopaikkoja, entä kuka tekee huoltotyöt?

Erityisesti taajaan asutulla alueella on hyvä selvittää, onko yhtiöllä vapaita autopaikkoja. Jos paikkoja ei ole, kysy autopaikkajonosta.

 

Jos et ole innokas ahkeroimaan lumitöiden tai haravoinnin parissa, kysy onko taloyhtiö solminut sopimuksen huoltoyhtiön kanssa vai tehdäänkö osa hommista talkootöinä.

 

8. Tarkasta huoneisto yksityiskohtaisesti – se on asunnonostajan velvollisuus

Asuntoon ja muihin tiloihin pitää tutustua ajan kanssa, ei hutaisemalla. Muista, että ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ei ole oikeus vaan velvollisuus. Kannattaa samalla miettiä, onko kohteessa tarpeen tehdä kuntotarkastus tai kannattaisiko se kulkea läpi rakennustekniikkaa tuntevan henkilön kanssa.