Urakoitsijan konkurssi on aina ikävä yllätys, mutta huolellisesti toimien siitäkin tilanteesta selvitään.
Kuvitellaan tilanne, jossa taloyhtiön pitkään suunniteltu remontti on vihdoin käynnissä. Työmaa on täydessä vauhdissa, kunnes eräänä aamuna työmaa hiljenee. Urakoitsijasta ei kuulu mitään, ja pian selviää, että yritys on asetettu konkurssiin. Tilanne on paitsi stressaava, myös taloudellisesti ja juridisesti haastava. Miten taloyhtiön tulisi toimia?
Ensimmäinen askel on pysyä rauhallisena ja toimia järjestelmällisesti. Asukkaille on hyvä tiedottaa tilanteesta heti, jotta tarpeettomat huhut eivät lähde liikkeelle. Samanaikaisesti taloyhtiön hallituksen tai isännöitsijän kannattaa ottaa yhteyttä konkurssipesän pesänhoitajaan, jos sellainen on ehditty jo käräjäoikeuden toimesta asettamaan. Tämä on tärkeää, sillä konkurssilain mukaan konkurssipesällä on oikeus päättää, jatkaako se urakoitsijan sopimusta. Taloyhtiö ei voi purkaa sopimusta ennen kuin tämä asia on selvitetty.
Tarkka dokumentointi on tärkeää
Jos konkurssipesä ilmoittaa kohtuullisessa ajassa jatkavansa urakkaa ja antaa hyväksyttävän vakuuden sopimuksen täyttämisestä, sopimus pysyy voimassa. Tyypillisin tilanne kuitenkin on, että pesä ei vastaa, kieltäytyy tai se ei anna vakuutta, jolloin taloyhtiö voi purkaa sopimuksen ja ryhtyä etsimään uutta urakoitsijaa. Tässä vaiheessa on tärkeää dokumentoida työmaan tilanne huolellisesti, jotta saadaan käsitys siitä, mitä on tehty ja mitä on vielä tekemättä. Erityistä huomiota on myös kiinnitettävä mahdollisiin virheisiin urakkasuorituksessa.
Konkurssitilanteeseen liittyy monenlaisia riskejä. Työmaan keskeytyminen voi aiheuttaa merkittäviä viivästyksiä, ja uuden urakoitsijan löytäminen voi tulla kalliiksi. Lisäksi keskeneräiset rakenteet voivat vaurioitua, ja työmaalla olevat materiaalit voivat kadota. Asukkaiden arki voi vaikeutua huomattavasti, etenkin jos kyseessä on esimerkiksi linjasaneeraus, jossa kylpyhuoneet ovat poissa käytöstä.
Porrasta maksut työn etenemisen tahtiin
Ikäviin tilanteisiin voi kuitenkin varautua jo ennen urakan alkamista. Hyvin laadittu urakkasopimus on keskeinen turvakeino. Ensisijaisen tärkeää on maksuerien suunnittelu siten, että maksut porrastetaan urakan etenemisen mukaan. Maksujen etupainoisuus tulee välttää ja sopimukseen tulee sisällyttää myös urakoitsijalta riittävät vakuudet urakkasuorituksen turvaamiseksi. Mikäli tavanomaisia vakuuksia ei aseteta, taloyhtiön johto voi joutua viime kädessä vahingonkorvausvastuuseen, mikäli laiminlyönnistä seuraa konkurssin myötä vahinkoa taloyhtiölle. Taloyhtiön kannattaa myös varmistua siitä, että urakoitsijalla on asianmukainen vastuuvakuutus.
Merkit lähestyvästä konkurssista
Tyypillisin merkki urakoitsijan lähestyvästä konkurssista tai merkittävistä talousvaikeuksista voi olla urakan viivästyminen tai ongelmat tavarantoimituksissa. Urakan valvontaan tuleekin kiinnittää erityistä huomiota, mikäli ongelmia ilmenee. Urakoitsijan työn laatu saattaa myös heiketä huomattavasti. Juristin puoleen kannattaa kääntyä viimeistään siinä vaiheessa, jos urakoitsijan toiminnassa on havaittavissa selvää muutosta. Urakkasopimuksen purkaminen voi tulla kyseeseen jo ennen konkurssia, esimerkiksi jos urakka viivästyy.
Tommi Leppänen
asianajaja, OTM
