Taloyhtiöille uusia keinoja puuttua lyhytvuokraukseen

Valmisteilla olevat lakimuutokset toisivat lyhytvuokraukseen aiempaa tarkempaa sääntelyä ja uusia keinoja puuttua häiriötilanteisiin taloyhtiöissä. Uudistuksia valmistellaan sekä asunto-osakeyhtiölakiin että rakentamislakiin. Mitä ne tarkoittaisivat käytännössä taloyhtiöille, osakkaille ja toimintaa harjoittaville?

Lyhytvuokraus on kasvanut voimakkaasti viime vuosina, mutta samalla myös taloyhtiöissä koetut häiriöt ja ristiriidat ovat lisääntyneet. Lyhytvuokraukseen on taloyhtiöissä tähän asti pystytty puuttumaan esimerkiksi yhtiöjärjestysmääräyksellä, mutta tällaisen muutoksen maaliin vieminen ei kaikissa yhtiöissä kuitenkaan ole ollut mahdollista. 

Lakisääteisten yhteisten sääntöjen tarve on huomioitu niin EU- kuin kansallisellakin tasolla. Uusia säännöksiä viedään nyt eteenpäin ripeästi, ja tavoitteena on antaa muun muassa taloyhtiöille aiempaa konkreettisempia keinoja puuttua ongelmatilanteisiin.

Muutoksia valmistellaan sekä asunto-osakeyhtiölakiin että rakentamislakiin.

– Uudistukset ovat selvästi tarpeen ja niitä on jo jonkin aikaa odotettu. Lyhytvuokraaminen on tavallaan pudonnut välimaastoon, jossa olosuhteita, intressejä tai riskejä ei ole kunnolla kyetty sääntelyllä huomioimaan, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimies, Iida Hakamaa kertoo.

Hallintaanotto mahdolliseksi myös lyhytvuokrauksen perusteella

Taloyhtiön näkökulmasta lyhytvuokrausta koskeva merkittävä muutos tehdään asunto-osakeyhtiölakiin. Sen tarkoitus on mahdollistaa tehokkaamman puuttumisen lyhytvuokrauksesta aiheutuviin häiriöihin ja selkeyttää yhteisiä sääntöjä.

AOYL:n mukaiseen hallintaanottoon ollaan lisäämässä nimenomainen maininta siitä, että myös lyhytaikainen vuokraaminen voi toimia perusteena hallintaanottoon, jos se aiheuttaa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. Tätä varten kuitenkin edellytetään, että rikkomuksella on vähäistä suurempi merkitys.

Lisäksi osakkeenomistajan tiedoksiantovelvollisuutta on terävöitetty. Jatkossa osakkeenomistajan on luovuttaessaan huoneiston käyttöoikeuden toiselle huolehdittava siitä, että hänellä on tarvittavat tiedot käyttöoikeuden saaneesta, kuten lyhytvuokralaisen tunniste- ja yhteystiedot. 

– Osakkeenomistajan on kyettävä antamaan nämä tiedot yhtiölle, mikäli niiden pyytäminen on perusteltua. Velvollisuuden laiminlyöminen voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen, Hakamaa sanoo.

Uusien säännösten on tarkoitus astua voimaan jo lokakuussa 2026. Muutosten tavoitteena on siten turvata yhtiön asukkaille rauhallinen asumisympäristö ja vähentää häiriöitä. 

– On tärkeää muistaa, että uudet säännöt eivät poista naapurien keskinäistä sietovelvollisuutta, eikä yhtiön järjestyssääntöjä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä voida niidenkään nojalla sivuuttaa.

Rakentamislakiin kalenterikohtaiset rajoitukset lyhytvuokraukselle

Rakentamislaki puolestaan vastaa nykypäivän lainsäädännöllisiin tarpeisiin kokonaan uudella luvulla. Rakentamislaki ei aiemmin ole varsinaisesti tunnistanut asuntojen lyhytvuokrausta, mutta uuden 5 a luvun tarkoituksena on määritellä aiempaa selkeämmin, mitä lyhytvuokrauksella tarkoitetaan ja milloin toiminta muuttuu majoitustoiminnaksi. Alle 28 päivää yhtäjaksoisesti kestävä vuokrasuhde voidaan uusien säännösten mukaan katsoa tällaiseksi lyhytaikaiseksi vuokrasuhteeksi. 

– On kuitenkin painotettava, että rakentamislain pykälät koskevat ainoastaan niin sanottuja kakkosasuntoja, eivätkä näin ollen koske vakituisessa käytössä olevia asuntoja tai loma-asuntoja, Hakamaa tarkentaa.

Uusi luku asettaa lisäksi konkreettiset rajoitukset lyhytvuokraustoiminnalle, ja jatkossa asuntoa voidaan lyhytvuokrata ainoastaan 90 päivää vuodessa. Lukuun on myös lisätty kunnille mahdollisuus päättää nostaa vuosittaisen enimmäismäärän 180 päivään, mikäli se on perusteltua. Tällaisia perusteita ovat muun muassa sesonkisuosiota nauttivat pienemmät kunnat. Päätös on kuitenkin päivitettävä, jos olosuhteet muuttuvat eikä perusteita enää ole. 

– Kalenterivuosikohtaiset rajoitukset lyhytvuokraukselle voivat helpottaa taloyhtiöiden tilannetta. Haasteita saattaa kuitenkin liittyä siihen, miten valvonta käytännössä toteutetaan. Myös taloyhtiöiden mahdollisuudet seurata lyhytvuokraustoimintaa ja puuttua tilanteisiin, joissa aikarajat ylittyvät, voivat jäädä osittain tulkinnanvaraisiksi, Hakamaa pohtii.

Lisäksi asunnon haltijalle asetetaan velvollisuus pitää kirjaa lyhytvuokrauksesta. Kirjanpidosta on käytävä riittävän eritellysti ilmi esimerkiksi se, minä päivinä asuntoa on kalenterivuoden aikana lyhytvuokrattu. Tietoja on säilytettävä yhden vuoden ajan vuokrausta seuraavan kalenterivuoden alusta ja esitettävä rakennusvalvonnalle pyydettäessä.

– Vaikka rakentamislain pykälät eivät suoranaisesti koske taloyhtiöitä, on tällaisilla uusilla lyhytvuokrausta koskevilla rajoituksilla ja velvollisuuksilla mahdollisesti myös vaikutus taloyhtiössä tapahtuvaan lyhytvuokraukseen.

Lainsäätäjä on kertonut tähtäävänsä lain voimaantuloon vuoden 2027 alussa, mutta toistaiseksi ei osata sanoa, milloin lakia todellisuudessa päästään soveltamaan. 

Pehmeät keinot korostuvat edelleen

Vaikka lainsäädäntöön on tulossa uusia keinoja puuttua lyhytvuokrauksesta aiheutuviin ongelmiin, käytännössä tilanteita pyritään jatkossakin ratkaisemaan ensisijaisesti niin sanotuilla pehmeillä keinoilla.

– Hallintaanotto on asunto-osakeyhtiölaissa edelleen viimesijainen keino, eikä uusi sääntely muuta tätä lähtökohtaa. Käytännössä tilanteita pyritään yleensä ratkaisemaan ensin esimerkiksi keskustelujen kautta, Hakamaa muistuttaa.

Taloyhtiöissä korostuvatkin jatkossakin selkeät yhteiset säännöt, dokumentointi sekä varhainen puuttuminen mahdollisiin häiriöihin.

– Usein tärkeää on myös se, että osakkaat ymmärtävät, millaisia velvollisuuksia lyhytvuokraukseen liittyy ja miten toiminta voi vaikuttaa muihin asukkaisiin. Moni tilanne on ratkaistavissa jo ennen varsinaisia oikeudellisia toimia, kun pelisäännöistä viestitään riittävän selkeästi.

Mitä lyhytvuokrauksessa muuttuu?

Asunto-osakeyhtiölaki

• Lyhytaikainen vuokraaminen voisi jatkossa toimia perusteena huoneiston hallintaanotolle.
• Hallintaanotto olisi mahdollinen, jos toiminnasta aiheutuu yhtiölle tai muille osakkaille asuinkäytöstä poikkeavaa haittaa tai lisäkustannuksia.
• Osakkaan tiedonantovelvollisuutta tiukennettaisiin.
• Osakkaalla pitäisi olla tiedot huoneiston käyttäjästä, kuten lyhytvuokralaisen tunniste- ja yhteystiedot.

Rakentamislaki

• Alle 28 päivän vuokraus voitaisiin katsoa lyhytaikaiseksi vuokraukseksi.
• Lyhytvuokrauksen rajoitukset koskisivat niin sanottuja kakkosasuntoja.
• Lakiin tuotaisiin määritelmä sille, milloin toiminta muuttuu majoitustoiminnaksi.
• Lyhytvuokraukselle asetettaisiin vuosittainen aikaraja:
  • lähtökohtaisesti 90 päivää vuodessa.
• Kunta voisi nostaa aikarajan 180 päivään tietyin perustein.
• Asunnon haltijalle tulisi velvollisuus pitää kirjaa lyhytvuokrauksesta.
• Tiedot lyhytvuokrauspäivistä pitäisi esittää rakennusvalvonnalle pyydettäessä.

Artikkelin pääkuva: Shutterstock