2020AJANKOHTAISTAAjankohtaista oikeuskäytännössäAjankohtaista oikeuskäytännössä 2020Asunto- ja kiinteistökauppaOikeuskäytännössä 2020

Asunnon ostaja yritti purkaa kaupan, vaikka hän oli luopunut reklamaatio-oikeudestaan – vastuunrajoitusehto ei joustanut

reklamaatio-oikeudesta luopuminen ja asuntokaupan purku

Ostajat vaativat vastuunrajoitusehdon mitätöintiä, kun asunto osoittautui kaupan jälkeen pommiksi. Oikeuskäsittelyssä arvioitiin, ymmärsikö ostaja kauppaan ja sen ehtoihin liittyvät riskit. Helsingin hovioikeus teki päätöksensä huhtikuun 2020 alkupuolella.

Kuolinpesä päätti myydä hallussaan olevan huoneiston sukulaispojalle ja tämän vaimolle. Kauppa tehtiin siten, että ostajat luopuivat reklamaatio-oikeudestaan. Samalla sovittiin, että kohde myydään alennettuun hintaan. Kauppahinnaksi täsmentyi 345 000 euroa.

Kaupanteon jälkeen selvisi, että taloyhtiön asuntojen alapohjarakenteissa ja seinien alajuoksuissa on kosteus- ja mikrobivaurioita. Kyseisen huoneiston kohdalla korjauskustannukset selvittelykuluineen olivat 107 000 euroa. Ostajat ryhtyivät oikeusteitse vaatimaan kaupan purkua. Heidän mielestään asunto oli heikkokuntoinen ja virheet odottamattomia. Kaiken päälle putkiremontti oli alkamassa välittömästi kaupan jälkeen. Ostajat vetosivat siihen, että vastuurajoitusehto on mitätöitävä. Koska taloyhtiö osoittautui kunnoltaan huonoksi, he eivät mielestään saaneet lainkaan alennusta kauppahinnasta.

Ostaja itse ehdotti vastuunrajoitusehtoa

Käräjäoikeus katsoi, että vastuunrajoitusehtoa ei yksilöity sopimuksessa riittävästi. Se hyväksyi ostajien kanteen ja kauppa purettiin. Myyjät velvoitettiin palauttamaan kauppahinta sekä suorittamaan ostajille muita korvauksia. 

Hävinnyt myyjäpuoli vei jutun hovioikeuteen, joka päätyi toisenlaiseen lopputulemaan. Hovioikeudessa puitiin, oliko vastuunrajoitusehto sittenkin pätevä, ja olivatko ostajat saaneet selvän alennuksen kauppahinnasta luopumalla reklamaatio-oikeudestaan.

Ostajan isä oli yksi kuolinpesän osakkaista. Hovioikeus katsoi, että isä ja poika olivat muita osakkaita paremmin selvillä kuolinpesän asioista. Isä oli esimerkiksi osallistunut taloyhtiön putkiremonttia käsittelevään yhtiökokoukseen. Ajatus asunnon myynnistä sukulaispojalle alennettuun hintaan ilman reklamaatio-oikeutta tuli alun perin isän taholta ja sittemmin myös pojan ehdotuksesta. 

Vastuunrajoitusehdon oltava selvä kaikille osapuolille

Hovioikeus painotti, että vastuunrajoitusehdon tulee olla niin selvä, että ostaja ymmärtää myyjän vastuun rajoittamisesta mahdollisesti koituvat taloudelliset seuraamukset. Tällöin hän kykenee arvioimaan ehdon merkityksen omalta kannaltaan riskejä myöten. Oikeuskäsittelyssä päädyttiin siihen, että vaatimus kaikkien ostajan vastuulleen ottamien virheiden yksilöinnistä rajoittaisi liikaa sopimusvapautta. Näin olisi etenkin tilanteessa, jossa tasavertaiset sopijakumppanit haluavat tietoisesti sopia riskinjaosta esimerkiksi hinnanalennusta vastaan. 

“Kun vastuunrajoitusehto on selvä, ostaja voi arvioida vastuunrajoitusehdon merkityksen omalta kannaltaan ja ottaa sen huomioon esimerkiksi kauppahinnassa.”

Hovioikeus katsoi, että vastuunrajoitusehdon pätevyys on arvioitava tapauskohtaisesti kiinnittämällä ennen kaikkea huomiota siihen, miten selvä ja yksiselitteinen ehto on. 

Asuntoon liittyvät riskit olivat ostajan tiedossa

Hovioikeus vahvisti käräjäoikeuden tavoin, että asunto oli siirtynyt ostajalle noin 55 000 euroa alle markkinahinnan. Tutkinnassa kävi lisäksi selväksi, että huoneisto oli myyty edullisella hinnalla vain ja ainoastaan vastuuvapauden vuoksi.  Ostajat ovat olleet vähintään yhtä hyvin perillä asunnon kunnosta kuin myyjät. Lisäksi he tiesivät asuntoon liittyvistä korjaustarpeista ja pieleen menneistä asunnon aiemmista myyntiyrityksistä. Silti he sitoutuivat kantamaan riskin kaupan jälkeiseltä ajalta.

Ostajien on hovioikeuden mukaan täytynyt ymmärtää, mitä heidän itsensä käyttämä ilmaisu ”kuolinpesä vapautuu kaikista asuntoon liittyvistä vastuista” ja kaupan tekeminen ilman reklamaatio-oikeutta tarkoittaa, ja että muut osakkaat ovat suostuneet alihintaiseen kauppaan juuri tämän ehdon vuoksi. Näillä perusteilla hovioikeus katsoi toisin kuin käräjäoikeus, että kauppakirjan myyjän virhevastuun kokonaan poistava ehto on pätevä. Ostajat eivät näin ollen voi lähtökohtaisesti vedota virheenä alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioihin.

Tuomio

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi ostajien kanteen. Kuolinpesän osakkaat vapautettiin kaikesta korvausvelvollisuudesta ostajille. Jutun häviäjälle lankesi vastapuolen oikeudenkäyntikulut, yli 200 000 euroa korkoineen.