2019AJANKOHTAISTAAjankohtaista alalla 2019

Helsingin HO 20.1.2014 nro 101: Märkätilojen vesieristeiden uusimisesta tuli taloyhtiössä odotettua laajempi urakka: taistelu remonttipäätöksen mitätöinnistä maksoi kalliin hinnan kahdelle osakkaalle

Espoolaisessa taloyhtiössä syntyi kiista märkätilasaneerauksen sisällöstä ja hinnasta. Taloyhtiön ja kahden osakkaan näkemys yhtiökokousten päätöksenteosta ja tiedonkulusta oli hyvin erilainen.

Kaksi osakasta vei taloyhtiön oikeuteen kylpyhuonesaneerauksen laajuudesta ja rahoituksesta. He esittivät, että vuonna 2012 pidetyssä yhtiökokouksessa päätettiin märkätilojen korjauksesta keskimääräiseen markkinatasoon ja hinta-arvioksi annettiin 388 000 euroa. Kysymys piti olla vain vesieristeiden uusimisesta. Kokouksessa sanottiin, että remontin talousarvio käsitellään tarkemmin ylimääräisessä yhtiökokouksessa, jota kantajien mukaan ei kuitenkaan koskaan pidetty.

Vuonna 2013 hallitus esitteli ehdotuksen remontista, jonka saneerauskustannukset olivat kohonneet 535 149 euroon. Iso hintalappu johtui siitä, että urakka oli kanteen nostaneiden osakkaiden mielestä laajentunut alkuperäisen suunnitelman ulkopuolelle. Mukaan oli otettu sähkö- ja putkisaneeraus, joista ei koskaan päätetty yhdessä. Lisäksi osakkaita oli kantajien mukaan pidetty pimennossa tarjousten ja saneerauksen sisällöistä sekä aikatauluista.

Kylpyhuoneiden uudistus paitsi ylitti laajuudeltaan sovitun, se sisälsi myös sellaisia töitä, joiden tekeminen oli osakkeenomistajien vastuulla. Koska talon kylpyhuoneiden koot vaihtelevat huomattavasti, osa vieläpä hyötyi remontista enemmän kuin toiset. Nämä kaksi seikkaa rikkoivat kantajien mielestä asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatetta. Kokonaisuudessa ei myöskään huomioitu sitä, että osa osakkaista oli remontoinut kylpyhuoneensa jo aiemmin. Kantajat vaativat, että yhtiökokouksen 2013 tekemän päätös kylpyhuoneiden saneerauksesta ja sen rahoituksesta julistetaan pätemättömäksi.

Taloyhtiön mukaan tietoa päätöksenteon tueksi annettiin tarpeeksi

Taloyhtiö vaati kanteen hylkäämistä. Sen mukaan päätös märkätilojen ja vesikattojen korjauksista oli tehty vuoden 2012 yhtiökokouksessa. Tuolloin yhtiökokoukselle oli annettu eri vaihtoehtoja korjausyhdistelmistä. Yhtiökokouksen päätös oli sisältänyt kaikki ne tekniset yksityiskohdat, joita saneerauksessa tehtiin sisältäen myös putkien ja sähköjen uusimisen. Kaikki työt olivat välttämättömiä eikä kukaan moittinut päätöstä yhtiökokouksen jälkeen.

Taloyhtiön mukaan seuraavana vuonna yhtiökokous oli käsitellyt ja päättänyt märkätilojen ja vesikattojen korjauksen rahoittamisesta. Asia oli selvästi tuotu esiin jo yhtiökokouskutsussa ja tiedon saattoi vahvistaa kokouksen pöytäkirjoista. Osakkaille annettiin aiheesta ennen kokousta ja sen aikana runsaasti tietoa remontin yksityiskohdista ja kustannuksista. Yhtiökokouksen jälkeen järjestettiin aiheesta vielä erillinen asukasilta. Taloyhtiö kiisti myös sen, että osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatetta olisi rikottu miltään osin remontin aikana.

Remontin sisältöä ja tarpeellisuutta oli avattu monessa tilanteessa

Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän tietoon oli jo vuonna 2008 tullut osakkaiden epäilyksiä laatoituksen kunnosta. Kuntoraportin perusteella märkätilojen korjaus tuli tehdä muutaman vuoden sisällä. Taloyhtiössä päätettiin tuolloin, että osakkaat tekisivät omatoimisia remontteja ongelman korjaamiseksi. Koska remontit jäivät pääosin kuitenkin tekemättä, taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja ja isännöitsijä ryhtyivät valmistelemaan kylpyhuonesaneerausta.

Ylimääräisessä yhtiökokouksessa vuonna 2011 todettiin, että remonttisuunnitelmat alkavat olla valmiita. Varsinaisessa yhtiökokouksessa vuonna 2012 päätettiin yhtiökokouksen enemmistöllä vesikattojen korjaussuunnittelusta ja kaikkien kattojen uusimisesta sekä märkätilojen korjauksista. Hinta-arvio tässä vaiheessa oli märkätilakorjausten osalta 388 000 euroa.

Vuonna 2013 yhtiökokous hyväksyi hallituksen ehdotuksen talousarviosta, joka oli kohonnut reippaasti yli 500 000 euroon. Käräjäoikeus piti todistajien kertomuksia uskottavina siitä, että aiheesta oli kerrottu ja keskusteltu ahkerasti kaikissa yhtiökokouksissa ja niiden välissäkin. Jutun kantaja oli mukana kaikissa yhtiökokouksissa ja käytti niissä runsaasti puheenvuoroja. Käräjäoikeus katsoi, että päätöksenteon tueksi oli annettu tarpeeksi tietoa.

Taloyhtiöllä oli kuusi erilaista huoneistotyyppiä kuudessa eri rakennuksessa. Tästä syystä remontti oli pitänyt tehdä eri tavoin eri paikoissa, kuitenkin siten, että perusurakka oli kaikissa sama. Käräjäoikeus ei nähnyt yhtiöjärjestyksen vastaisuutta siinä, että osakkaille kuuluvia töitä olisi tehty taloyhtiön kustannuksella. Oli esimerkiksi tyypillistä, että kylpyhuonekalusteita jouduttiin purkamaan putkistojen uusimisen vuoksi.

Käräjäoikeus totesi, että alkuperäisestä poikkeavat kunnossapitopäätökset ja -toimet eivät lähtökohtaisesti ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia, vaikka ne hyödyttäisivät eri tavoin eri osakehuoneistoja, kunhan ne on tehty hyvän rakennustavan mukaisesti. Näin oli tehty tässä tapauksessa.

Tuomio

Kantajat hävisivät jutun ja heidät velvoitettiin korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa, yhteensä 19 456,20 euroa. Osakkaat toistivat kanteen hovioikeudessa vedoten tällä kertaa puutteelliseen viestintään koskien remontin sisältöä. Hovioikeus katsoi, että märkätilakorjauksiin liittyvä materiaali sisälsi riittävästi tietoa päätöstä varten. Jutun häviäjälle tuli maksettavaksi myös oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa, yhteensä 8883,20 euroa.