Helsingin hovioikeuden 18.12.2018 antama tuomio nro 1634 (ei lainvoimainen) käsitteli kunnossapitovastuun jakautumista kiinteistöosakeyhtiön ja sen osakkaan A Oy:n välillä. Kyse oli kiinteistöosakeyhtiön toimitilahuoneistojen T1 ja T5 tuloilmanvaihtokojeista, joista T1:ssä sijaitsevat kaksi tuloilmakojetta oli riidattomasti asennettu tilaan jo rakennusvaiheessa, kun taas T5 tuloilmakojeen oli riidattomasti asentanut vuonna 2001 silloinen osakas X.
Hovioikeus katsoi näytetyn, että uuden tuloilmakojeen asentaminen tilaan T5 oli lähtöisin huoneiston silloisen osakkaan X:n toimeksiannosta ja asentamisella pyrittiin saamaan tila palvelemaan aiempaa paremmin tulevan vuokralaisen tarpeita. Muutostyön oli myös maksanut silloinen osakas X. Se, että hankkeeseen oli käytetty tutun rakennusvalvontaviranomaisen konsultaatiota, ei kuitenkaan hovioikeuden mukaan osoittanut, että muutos olisi ollut viranomaisen edellyttämä. Hovioikeus katsoi, että huoneiston T1 tuloilmakojeet kuuluivat rakennuksen perustasoon, kun taas huoneistoon T5 vuonna 2001 asennettu tuloilmakoje oli perustasoa parantava muutos.
Hovioikeus katsoi, että tapaukseen tuli soveltaa vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuuta koskevia säännöksiä, joiden mukaan ilmanvaihtokojeiden kunnossapitovastuu kuuluu lähtökohtaisesti yhtiölle. Näin ollen kunnossapitovastuu T1:n ilmanvaihtolaitteista kuului hovioikeuden mukaan kiinteistöosakeyhtiölle. Tästä syystä hovioikeus hylkäsi myös kiinteistöosakeyhtiön vaatimukset koskien tilaan T1 kohdistuneita n. 5.000 € korjauskustannuksia.
Koska huoneiston T5 tuloilmakoje oli asennettu huoneistoon jälkikäteen silloisen osakkaan X toimesta, kunnossapitovastuu kuului hovioikeuden mukaan tältä osin huoneiston osakkaalle A Oy:lle. Se, että kiinteistöosakeyhtiö oli hyväksynyt muutostyön, ei nimittäin tarkoittanut, että yhtiö olisi missään vaiheessa nimenomaisesti ottanut vastuulleen muutostyöstä aiheutuvia sen hetkisiä tai tulevia kustannuksia.
Kunnossapitovastuun jakautumisen lisäksi kiinteistöosakeyhtiöllä ja nykyisellä osakkaalla A Oy:llä oli riitaa siitä, kenen kuului maksaa T5:n tuloilmakojeen sähkönkulutus. Hovioikeus katsoi tältä osin jääneen näyttämättä, että kiinteistöosakeyhtiö ja muutostyön tehnyt silloinen osakas X olisivat sopineet sähkönkulutuksesta. Todistajankertomusten perusteella hovioikeus katsoi, että päätöksen tuloilmakojeen kytkemisestä kiinteistösähköön oli tehnyt tuloilmakojeen asennuttanut silloinen osakas X, jolle tämä vaihtoehto oli ollut halvempi. Hovioikeuden mukaan esitetty näyttö ei osoittanut, että kiinteistöosakeyhtiö olisi nimenomaisesti hyväksynyt sähkönkulutustakaan vastattavakseen. Näin ollen hovioikeus katsoi, että vastuu huoneiston T5 tuloilmanvaihtokojeen sähkönkulutuksesta oli osakkaalla eli A Oy:llä.
Sähkönkulutuksen osalta hovioikeus joutui myös ottamaan kantaa siihen, olivatko saatavat ehtineet vanhentua. Velan vanhentumisesta annetun lain mukaan velka vanhentuu kolmen vuoden kuluttua siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta. Tässä tapauksessa kiinteistöosakeyhtiö oli tullut tietoiseksi kasvaneesta sähkönkulutuksesta viimeistään vuonna 2005 ja kasvaneeseen sähkönkulutukseen liittyvät saatavat olivat siten alkaneet hovioikeuden mukaan vanhentua tästä ajankohdasta.
Esitetyn näytön perusteella hovioikeus katsoi, että sähkönkulutuksen korvausvaatimuksia koskeva peruste oli saatettu huoneiston T5 nykyisen osakkaan A Oy:n tietoon viimeistään vuonna 2007, kun A Oy:n edustaja K oli aloittanut kiinteistöosakeyhtiön hallituksessa. Tämän jälkeen peruste korvausvaatimukselle oli ollut esillä kiinteistöosakeyhtiön hallituksessa, johon K oli kuulunut vuoteen 2015 saakka. Lisäksi siitä oli myös reklamoitu A Oy:lle tänä aikana. Kun myös kanne asiassa oli tullut vireille käräjäoikeudessa helmikuussa 2015, hovioikeus katsoi, että velan vanhentuminen oli katkaistu lain edellyttämällä tavalla eivätkä saatavat olleet vanhentuneet. Se, että velan tarkka määrä oli ilmoitettu vasta niiden selvittyä, ei muuttanut hovioikeuden mukaan asiaa.
Hovioikeus vahvisti, että huoneiston T5 ilmanvaihtokoneiden kunnossapitovastuu ja sähkönkulutus kuuluvat osakkaan eli A Oy:n vastuulle. Hovioikeus velvoitti A Oy:n myös maksamaan kiinteistöosakeyhtiölle huoneiston T5 tuloilmakojeen sähkönkulutuksesta yhteensä n. 35.000 € korkoineen. Koska sekä kiinteistöosakeyhtiö että A Oy olivat osittain sekä voittaneet että hävinneet juttunsa, asianosaiset joutuivat pitämään käräjäoikeusvaiheen oikeudenkäyntikulut vahinkonaan. Hovioikeuden oikeudenkäyntikulujen osalta hovioikeus antoi merkitystä kiinteistöosakeyhtiön hovioikeuden pääkäsittelyn alussa esittämälle sovintotarjoukselle, minkä vuoksi hovioikeus velvoitti A Oy:n maksamaan kiinteistöosakeyhtiön oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 6.000 €.
