Kuluttajariitalautakunta katsoi, ettei taloyhtiössä todettu valesokkelirakenteen korjaustarve muodostanut käytetyn asunnon kaupassa virhettä. Ostajat olivat jo ennen kaupantekoa saaneet tiedon riskirakenteesta ja lisätutkimustarpeesta. Myös rakennuksen ikä vaikutti siihen, mitä ostajat saattoivat asunnolta perustellusti edellyttää.
Vuonna 1983 valmistunut rivitaloasunto vaihtoi omistajaa joulukuussa 2018. Kauppahinta oli 380 000 euroa, ja huoneiston hallinta siirtyi ostajille helmikuussa 2019.
Kaupan jälkeen taloyhtiössä ryhdyttiin tutkimaan rakennusten ulkoseinärakenteita. Tutkimuksissa havaittiin valesokkelirakenteeseen liittyviä kosteus- ja mikrobivaurioita. Huoneiston ulkoseinän puurakenteista mitattiin kohonnutta kosteutta ja kahdessa näytteenottokohdassa todettiin mahdollinen mikrobikasvusto.
Taloyhtiön kaikissa kuudessa asunnossa toteutettiin lopulta laaja korjaus, jossa ulkoseinärakenteet uudistettiin ja valesokkelirakenne poistettiin. Ostajat vaativat myyjältä 64 649 euroa hinnanalennuksena tai vahingonkorvauksena viivästyskorkoineen. Heidän mukaansa valesokkelirakenteen vaurio oli ollut olemassa jo kaupantekohetkellä, vaikka se havaittiin vasta myöhemmin.
Ostajien mukaan riskirakenne ei vielä tarkoittanut vauriota
Ennen kauppaa esitetyssä kuntoarvioraportissa kerrottiin, että rakennuksessa oli osittainen valesokkelirakenne. Raportissa tuotiin esiin rakenteeseen liittyvä kosteusvaurion riski ja suositeltiin ulkoseinien alaosien tutkimista rakenteita avaamalla.
Ostajat tiesivät, ettei suositeltua lisätutkimusta ollut tehty. Heidän mukaansa pelkkä tieto riskirakenteesta ei kuitenkaan tarkoittanut sitä, että rakenne olisi jo vaurioitunut. Ennen kauppaa huoneistossa ei ollut havaittu epäilyttävää kosteutta tai hajua. Ostajat katsoivat silti, että myöhemmin todettu vaurioituminen oli alkanut jo ennen kaupantekoa ja asunnossa oli siten ollut virhe kaupantekohetkellä.
Myyjä kiisti ostajien vaatimukset. Hänen mukaansa ostajat olivat tienneet valesokkelirakenteesta, siihen liittyvästä vauriomekanismista ja lisätutkimussuosituksesta. Heille oli esitetty myös taloyhtiön hallituksen vuoden 2018 kunnossapitotarveselvitys, johon oli merkitty sokkelien tarpeenmukaisia korjauksia vuodelle 2019.
Myyjän mukaan ostajien olisi näiden tietojen perusteella pitänyt varautua mahdollisiin korjauksiin. Taloyhtiö oli lisäksi päättänyt korjata kaikki ulkoseinät ja uudistaa rakenteet nykyvaatimusten mukaisiksi, vaikka varsinaisia vaurioita oli havaittu vain osassa rakennusta.
Korjaustarve ei ollut ostajille ennalta arvaamaton
Asuntokauppalain mukaan käytetyssä asunnossa voi olla virhe muun muassa silloin, jos se on kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Ostaja ei voi vedota virheenä asiaan, josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää kaupantekohetkellä.
Kaupan kohteessa voi olla myös taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset vastuut osoittautuvat kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi merkittävästi suuremmiksi kuin ostaja on voinut perustellusti edellyttää.
Kuluttajariitalautakunta katsoi saadun selvityksen osoittavan, että rakennuksessa oli ollut laajamittainen korjaustarve. Myyjien ei kuitenkaan osoitettu tienneen vaurioista tai korjaustarpeesta enempää kuin ostajille ennen kauppaa annetuissa asiakirjoissa kerrottiin.
Arvioinnissa otettiin huomioon myös rakennuksen ikä. Lautakunnan mukaan lähes 40 vuoden ikäisessä rakennuksessa on perusteltua varautua riskirakenteisiin kohdistuviin peruskorjauksiin.
Lautakunta katsoi, että ostajien oli saamiensa tietojen perusteella pitänyt varautua sokkelikorjauksiin ja niistä aiheutuviin kustannuksiin. Asunnossa ei siten ollut asuntokauppalain mukaista virhettä eikä taloudellista virhettä. Lautakunta ei suosittanut ostajille hyvitystä.
Mitä ajatuksia ratkaisu herättää, asianajaja Joel Sariola?
”Kuntotarkastuksessa esiin nostettua riskirakennetta ja siihen liitettyä lisätutkimussuositusta ei kannata sivuuttaa. Jos ostaja tekee kaupan tietoisena tutkimatta jääneestä riskirakenteesta, hän ottaa riskin siitä, että rakenne osoittautuu myöhemmin vaurioituneeksi. Tämä riski voi jäädä ostajan kannettavaksi.
Rakennuksen ikä vaikuttaa siihen, mitä ostaja voi perustellusti odottaa. Mitä vanhemmasta rakennuksesta on kyse, sitä enemmän ostajan on varauduttava tyypillisille riskirakenteille ominaisiin peruskorjaustarpeisiin. Asia kannattaa aina huomioida tarjousta tehdessä ja hintaa neuvoteltaessa.
Ratkaisu korostaa myös asiakirjojen merkitystä näyttönä eli myyjän kannattaa siis huolehtia, että kaikki saatavilla oleva tieto – mukaan lukien kuntotarkastukset sekä taloyhtiön kunnossapitotarveselvitykset – toimitetaan ostajalle ennen kauppaa. Ostajan kannattaa puolestaan teettää suositellut lisätutkimukset ennen kauppaa tai huomioida havaittu riski kauppahinnassa ja vastuunjaossa.”
Tutustu asiantuntijaan!
Joel Sariola,
asianajaja
Yhteystietoihin tästä
