Asuntokauppalain uudistus vahvistaisi uudisasunnon ostajan suojaa lisäämällä rakentamisen valvontaa ja tehostamalla virheiden käsittelyä. Samalla rakennuttajille tulisi uusia velvollisuuksia.
Vuonna 1995 voimaan tulleen asuntokauppalain uudistamista on pidetty tarpeellisena jo pitkään. Asuntomarkkinat ja uudisrakentamisen käytännöt ovat muuttuneet, ja nykyisen lain soveltamisessa on havaittu epäselvyyksiä.
Lakihanke on lausuntokierroksen jälkeen jatkovalmistelussa, joten ehdotusten sisältö voi vielä muuttua. Hallituksen esitys on tarkoitus antaa eduskunnalle syksyllä 2026, ja lain on suunniteltu tulevan voimaan keväällä 2027.
Rakennustyön tarkkailijasta tulisi pakollinen
Yksi näkyvimmistä muutoksista koskee rakentamisvaiheessa myytäviä asuntoja eli RS-kohteita. Rakennustyön tarkkailijan käyttäminen muuttuisi niissä pakolliseksi. Nykyisin osakkeenostajilla on oikeus valita tarkkailija, mutta käytännössä näin ei aina tehdä.
– Ostajat eivät yleensä pysty arvioimaan tarkkailijan tarvetta, ja tämä voi näyttäytyä vain lisäkuluna. Valinta jää siksi usein tekemättä, vaikka riippumattomasta valvonnasta olisi hyötyä. Lisäksi ostajat kokoontuvat vasta, kun neljäsosa asunnoista on myyty ja rakentaminen on jo pitkällä, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Annika Kemppinen sanoo.
Ostajat eivät yleensä pysty arvioimaan tarkkailijan tarvetta, ja tämä voi näyttäytyä vain lisäkuluna. Valinta jää siksi usein tekemättä, vaikka riippumattomasta valvonnasta olisi hyötyä.
Ehdotuksen mukaan perustajaosakkaan pitäisi nimetä kohteelle rakennustyön tarkkailija ennen asuntojen myynnin aloittamista. Samalla perustajaosakas vastaisi tarkkailijan palkkiosta ja muista työstä aiheutuvista kuluista rakentamisvaiheen aikana.
– Tarkkailija valvoisi rakentamisen etenemistä ja sitä, että ostajien maksut vastaisivat työn valmiusastetta. Hän ei kuitenkaan takaa virheetöntä lopputulosta eikä poista rakennuttajan tai muiden hankkeeseen osallistuvien vastuuta, Kemppinen lisää.
Tehtävänsä laiminlyönyt tarkkailija voisi joutua korvausvastuuseen taloyhtiötä tai osakkeenostajia kohtaan, jos korvausta ei saataisi muulta vastuussa olevalta tai kohteen vakuuksista.
Vuositarkastus aikaistuisi
Ehdotuksessa täsmennetään uudiskohteen vuositarkastusta koskevia säännöksiä. Nykyisin vuositarkastus on järjestettävä 12–15 kuukauden kuluttua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöön. Ehdotuksen mukaan tarkastus pitäisi järjestää 10–15 kuukauden kuluttua rakennuksen tai lisärakennettujen asuntojen hyväksymisestä käyttöön.
Myyjän tehtävä olisi koota ostajien ja taloyhtiön ilmoittamat virheet kirjalliseen virheluetteloon. Vuositarkastukseen kuuluisi jatkossa myös pakollinen vuositarkastuskokous. Siinä myyjän pitäisi esittää virheluettelo sekä arvio tarvittavista korjauksista ja niiden aikataulusta. Jos aikataulu ei ole vielä selvillä, hänen pitäisi kertoa, miten se laaditaan ja miten korjauksissa edetään.
Kokouksesta laadittaisiin pöytäkirja, joka toimitetaan viipymättä ja todisteellisesti ostajille, taloyhtiölle, vakuuden antajalle ja rakennustyön tarkkailijalle. Ostaja saisi pöytäkirjan mukana omaa asuntoaan ja taloyhtiötä koskevat virheluettelot.
– Uudistus toisi vuositarkastukseen tarkennetun menettelyn ja rakenteen. Myyjän pitäisi ottaa kantaa jokaiseen ilmoitettuun virheeseen ja perustella, jos se kiistää vastuunsa. Näin osapuolet tietäisivät heti, mistä ollaan erimielisiä ja milloin hyväksytyt virheet on tarkoitus korjata.
Uusi jälkitarkastus seuraisi korjausten etenemistä
Vuositarkastuksen jälkeen järjestettävä jälkitarkastus olisi kokonaan uusi vaihe. Siinä koottaisiin tieto siitä, mitkä vuositarkastuksessa ilmoitetuista virheistä on korjattu ja mitkä ovat edelleen korjaamatta.
Jälkitarkastusraporttiin kirjattaisiin korjatut, korjaamatta olevat ja muulla tavoin hyvitetyt virheet sekä tehdyt ja viivästyneet toimenpiteet. Jälkitarkastuskokous pitäisi järjestää aikaisintaan kuuden ja viimeistään 12 kuukauden kuluttua vuositarkastuskokouksesta.
– Jälkitarkastus olisi selkeä tarkistuspiste virheiden korjaamiselle. Myyjän kannalta uusi vaihe lisää hallinnollista työtä, mutta samalla se voi auttaa selvittämään keskeneräiset ja riitaiset asiat nykyistä aikaisemmin, Kemppinen arvioi.
Uusi menettely edellyttäisi aktiivisuutta myös taloyhtiön hallitukselta ja isännöinniltä. Niiden pitäisi koota yhtiön vastuulle kuuluvia rakennusosia koskevat virhehavainnot, seurata korjausten etenemistä ja toimia määräajassa, jos vakuuden vapauttamista halutaan vastustaa.
Jälkitarkastus olisi selkeä tarkistuspiste virheiden korjaamiselle. Myyjän kannalta uusi vaihe lisää hallinnollista työtä, mutta samalla se voi auttaa selvittämään keskeneräiset ja riitaiset asiat nykyistä aikaisemmin.
Vuosi- ja jälkitarkastusta koskevien menettelyjen lisäksi uudistuksessa täsmennettäisiin uuden asunnon myyjän vastuun takarajan laskemista. Kymmenen vuoden aika laskettaisiin RS-kohteessa hallinnonluovutuskokouksesta ja muussa uudiskohteessa kaikkien taloyhtiön rakennusten hyväksytystä loppukatselmuksesta. Virheestä pitäisi silti aina ilmoittaa kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta.
Vakuuden pitämiselle voimassa tulisi nykyistä selvemmät rajat
Rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden vapauttaminen sidottaisiin uuteen jälkitarkastukseen. Vakuus vapautuisi ilman erillisiä suostumuksia viimeistään kolmen kuukauden kuluttua jälkitarkastuskokouksesta, jos muut laissa säädetyt edellytykset täyttyvät eikä ostaja tai taloyhtiö vastusta vapauttamista asianmukaisesti.
Vakuuden vapautumista vastustavan pitäisi ilmoittaa vastustamisestaan vakuuden antajalle, saattaa asia kuluttajariitalautakunnan tai tuomioistuimen käsiteltäväksi ja toimittaa todistus asian vireillepanosta määräajassa. Käytännössä myös vaatimusten pitäisi olla riittävän tarkasti yksilöityjä ja arvioituja.
Tämä edellyttäisi ostajilta ja taloyhtiöltä aktiivista toimintaa, mutta samalla se vähentäisi tilanteita, joissa rakennuttajan asettamaa vakuutta pidätetään perusteettomasti tai ylimitoitetusti.
– Vakuuden tarkoituksena on turvata ostajien ja taloyhtiön perustellut vaatimukset, ei toimia yleisenä painostuskeinona. Uudistus parantaisi myös rakennuttajan asemaa tilanteissa, joissa vakuuden vapauttamista vastustetaan ilman riittävästi yksilöityjä perusteita.
Vakuuden omavastuisiin muutoksia
Perustajaosakkaan konkurssi kesken rakentamisen voi aiheuttaa ostajille ja taloyhtiölle huomattavia taloudellisia menetyksiä. Perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta asetettavasta vakuudesta voidaan tietyin edellytyksin korvata rakennusvirheiden selvittämisestä ja korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia. Vakuus olisi edelleen toissijainen rakentamisvaiheen muihin vakuuksiin nähden.
Vakuuden omavastuuta koskeviin sääntöihin kaavaillaan muutoksia. Omavastuu vähennettäisiin kohdekohtaisesti vain kerran eikä erikseen jokaisesta rakennusvirheestä. Vakuus kattaisi enimmäismääräänsä saakka kaikki kohteessa vuositarkastuksen jälkeen ja vakuuden voimassaoloaikana havaitut sekä ajoissa reklamoidut rakennusvirheet omavastuun ylittävältä osalta.
– Suurten ja virhekohtaisten omavastuiden vuoksi suorituskyvyttömyysvakuudesta on ollut vain vähän hyötyä. Kertaluonteinen omavastuu parantaisi ostajien ja taloyhtiön asemaa merkittävästi, Kemppinen huomauttaa.
Konkurssitilanteita koskevia sääntöjä täsmennettäisiin kaupan purkamisen osalta. Ostajalla voisi tietyin edellytyksin olla oikeus purkaa kauppa ennakoidun olennaisen viivästyksen perusteella, vaikka konkurssipesä olisi ilmoittanut sitoutuvansa kauppasopimukseen.
Uudistus vaatisi aktiivisuutta kaikilta osapuolilta
Ehdotetut muutokset vahvistaisivat uudiskohteen ostajien ja taloyhtiöiden asemaa, mutta niiden tarjoama suoja edellyttäisi aktiivista toimintaa. Virheistä pitäisi ilmoittaa ajoissa ja riittävän tarkasti. Lisäksi korjausten etenemistä pitäisi seurata ja vakuuden vapautumiseen reagoida määräajassa.
– Rakennuttajille uudistus toisi uusia tehtäviä. Toisaalta nykyistä selkeämmät menettelyt voisivat vähentää epäselvyyksiä, perusteettomia vakuuksien pidätyksiä ja pitkään jatkuvia riitoja. Seuraamme suurella mielenkiinnolla lakihankkeen etenemistä.
Artikkeli perustuu maaliskuussa 2026 julkaistuun hallituksen esityksen luonnokseen. Lakihanke on jatkovalmistelussa, joten ehdotusten sisältö ja voimaantuloaikataulu voivat vielä muuttua.
Tutustu asiantuntijaan!
Annika Kemppinen,
asianajaja
Yhteystietoihin tästä
Artikkelin pääkuva (ylhäällä): Shutterstock
