Lokakuun 2026 alussa voimaan tullut vuokralain uudistus muutti muun muassa tupakointia, vuokrasopimuksen purkamista ja irtisanomisaikoja koskevia säännöksiä. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Rasmus Kanerva kertoo, mitä muutokset merkitsevät käytännössä.
Vuokrasuhteita koskevan keskeisen lainsäädännön perusta on yli 30 vuoden takaa. Vaikka vuonna 1995 voimaan tullutta lakia on vuosien varrella muutettu, vuokramarkkinat ja vuokrauskäytännöt ovat ehtineet muuttua merkittävästi. Myös sähköisen asioinnin yleistyminen on tuonut uusia tarpeita lainsäädännön ajantasaistamiselle.
Lokakuun alussa voimaan tulleen lakiuudistuksen taustalla on pääministeri Petteri Orpon hallitusohjelmaan kirjattu tavoite selkeyttää asuntojen vuokrausta koskevaa lainsäädäntöä.
– Uudistuksessa alan vakiintuneita käytäntöjä kirjattiin lakiin ja sääntely saatettiin vastaamaan tätä päivää. Uudistus on tervetullut ja pääosin onnistunut, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Rasmus Kanerva pohtii.
Kanerva on ollut kirjoittamassa hiljattain ilmestynyttä Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta – Kommentaari -teosta, jossa uusia pykäliä avataan yksityiskohtaisesti.
Tupakointikielto asettaa vuokra- ja omistusasujat eri asemaan
Yksi eniten keskustelua herättäneistä lain kohdista koskee tupakointia vuokra-asunnoissa ja niiden yhteydessä olevilla parvekkeilla, terasseilla ja piha-alueilla. Vanha laki määritteli tupakoinnin olevan sallittua, ellei sitä ole erikseen kielletty vuokrasopimuksessa. Lokakuun alusta lähtien asetelma kääntyi päinvastaiseksi: tupakointi on kiellettyä, ellei vuokranantaja ole antanut siihen nimenomaista lupaa. Muutos koskee myös ennen lain voimaan tuloa solmittuja vuokrasuhteita.
Vanhoissa vuokrasopimuksissa tupakoinnin sallimista ei yleensä ole kirjattu erikseen, koska se on ollut lähtökohtaisesti sallittua. Jatkossa tupakoinnin salliminen edellyttää vuokranantajan erillistä lupaa. Vuokranantajan ei siis tarvitse ryhtyä toimenpiteisiin kiellon saattamiseksi voimaan, sillä se tulee suoraan laista.
Muutos antaa vuokranantajalle aiempaa vahvemman lähtökohdan puuttua tilanteisiin, joissa tupakointi aiheuttaa haittaa tai erimielisyyksiä.
– Jos vuokralainen ei noudata kieltoa, vuokranantaja voi jopa purkaa vuokrasopimuksen. Pidän kuitenkin ensisijaisena puuttumiskeinona lievempää vuokrasopimuksen irtisanomista. Lisäksi vuokralainen voi joutua korvaamaan kiellon vastaisesta tupakoinnista aiheutuneet vahingot. Jos vuokralainen haluaa polttaa tupakkaa lainkohdan tarkoittamissa tiloissa, hänen on saatava siihen vuokranantajan nimenomainen suostumus, Kanerva kertoo.
Taloyhtiö voi hakea tupakkalain nojalla omia tupakointikieltojaan, mutta vuokralain uudistus vaikuttaa nimenomaan vuokranantajan ja vuokralaisen väliseen sopimussuhteeseen.
Lakimuutos on herättänyt keskustelua myös siksi, että se asettaa vuokra-asujat ja omistusasujat erilaiseen asemaan. Kanervan mukaan tämä on aiheuttanut eniten hämmennystä: omistamassaan osakehuoneistossa tai sen parvekkeella saa lähtökohtaisesti tupakoida, mutta vuokra-asunnossa sekä siihen kuuluvilla ulkoalueilla tupakointi on kielletty ilman vuokranantajan lupaa.
– Tilanne on talon, jossa on sekä vuokra- että omistusasujia, terveysturvallisuuden kannalta hyvin erikoinen, mutta tähän toivottavasti saadaan ensi vuonna jonkinlaista muutosta, Kanerva sanoo.
Vuokralain tupakointisäännöksiä ei pidä sekoittaa taloyhtiön mahdollisiin tupakointikieltoihin.
– Taloyhtiö voi hakea tupakkalain nojalla omia tupakointikieltojaan, mutta vuokralain uudistus vaikuttaa nimenomaan vuokranantajan ja vuokralaisen väliseen sopimussuhteeseen. Vuokranantajan antama lupa ei voi kuitenkaan syrjäyttää taloyhtiötä koskevaa viranomaisen määräämää tupakointikieltoa tai esimerkiksi yhtiöjärjestysmääräystä.
Nopea ratkaisu vakavaan häiriköintiin
Vuokrasopimuksen purkaminen on järeä keino päättää vuokrasuhde välittömästi. Vuokralaiselle voi tällöin jäädä vain muutamia päiviä aikaa muuttaa pois asunnosta. Lakiuudistuksessa purkamisen edellytyksiä ja siihen liittyviä menettelyjä on täsmennetty.
Aiemmin purkaminen on edellyttänyt laissa erikseen säädettyä purkuperustetta, kuten maksamattomia vuokria tai vakavaa häiriökäyttäytymistä asunnossa. Jatkossa vuokrasopimus voidaan purkaa myös ”muun” erittäin painavan syyn perusteella. Uusi säännös on tarkoitettu nimenomaan poikkeuksellisia tilanteita varten, jotka voivat ilmetä myös vuokra-asunnon ulkopuolella, taloyhtiön alueella.
– Erittäin painava syy voi olla käsillä esimerkiksi silloin, kun vuokralainen syyllistyy vakavaan väkivaltarikokseen tai harjoittaa laajamittaista huumausainekauppaa asuinkiinteistöllä tai sen välittömässä läheisyydessä, Kanerva kertoo.
Uusi säännös koskee myös jo voimassa olevia sopimuksia. Pääsääntöisesti vuokralaiselle on annettava kirjallinen varoitus ennen vuokrasopimuksen purkamista. Varoitusta ei kuitenkaan tarvita esimerkiksi silloin, jos vuokra on jätetty maksamatta, huoneisto on luovutettu luvatta toisen käyttöön tai vuokraoikeus on siirretty ilman lupaa. Varoitus voidaan jättää antamatta myös silloin, jos vuokralainen jatkaa menettelyä, josta häntä on jo varoitettu, tai hänen menettelynsä on ollut erittäin moitittavaa. Huoneiston käyttäminen vastoin sovittua käyttötarkoitusta edellyttää kuitenkin aina varoitusta.
Erittäin painava syy voi olla käsillä esimerkiksi silloin, kun vuokralainen syyllistyy vakavaan väkivaltarikokseen tai harjoittaa laajamittaista huumausainekauppaa asuinkiinteistöllä tai sen välittömässä läheisyydessä.
– Lakimuutos laajensi niitä tilanteita, joissa varoitus voidaan erittäin moitittavan menettelyn vuoksi jättää antamatta. Häiritsevän elämän viettämisen ja järjestysmääräysten rikkomisen lisäksi mahdollisuus koskee nyt myös huoneiston huonoa hoitoa ja muuta erittäin painavaa syytä. Muilta osin varoitusmenettely säilyi ennallaan, Kanerva kertoo.
Irtisanomisaika lyhenee
Vuokrasuhteen päättämiseen liittyy myös toinen merkittävä muutos, kun vuokranantajan irtisanomisaika lyhenee. Uusissa vuokrasopimuksissa irtisanomisaika on neljä kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Alle kaksi vuotta kestäneissä vuokrasuhteissa vuokranantajan irtisanomisaika on nyt kolme kuukautta. Vuokralaisen yhden kuukauden irtisanomisaika säilyy ennallaan.
Ennen 1.10.2026 tehtyihin vuokrasopimuksiin sovelletaan edelleen vanhoja irtisanomisaikoja, elleivät osapuolet sovi lain voimaantulon jälkeen toisin.
Irtisanomisajan lyhentyminen helpottaa vuokranantajan mahdollisuuksia saada asunto takaisin käyttöönsä esimerkiksi oman elämäntilanteen muuttuessa. Irtisanomista ei ole mahdollista tehdä millä verukkeella tahansa.
– Irtisanomiselle on aina oltava hyväksyttävä peruste, eikä se saa olla hyvän tavan vastainen tai muuten lainvastainen, Kanerva muistuttaa.
Mikä kaikki muuttui vuokralaissa 1.10.2026?
- Tupakointi: Tupakointi vuokrahuoneistossa, parvekkeella ja huoneistoon liittyvissä yksityisissä tiloissa on lähtökohtaisesti kielletty ilman vuokranantajan lupaa.
- Vuokrasopimuksen purkaminen: Vuokranantaja voi purkaa sopimuksen myös muun erittäin painavan syyn perusteella. Purkuperusteita täsmennetään myös kiinteistön yhteisten tilojen osalta.
- Irtisanomisajat: Vuokranantajan irtisanomisaika on uusissa sopimuksissa neljä kuukautta vähintään kaksi vuotta kestäneissä vuokrasuhteissa ja muutoin kolme kuukautta.
- Vuokravakuuden palauttaminen: Vakuus on palautettava 14 päivän kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä, ellei sen pidättämiselle ole perustetta. Pidättämisestä on ilmoitettava määräajassa.
- Vuokrankorotukset: Vuokrankorotuksesta on ilmoitettava kirjallisesti. Korotus voi tulla voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua ilmoituksesta, eikä korotusta saa periä takautuvasti.
- Sähköinen asiointi: Vuokrasuhteeseen liittyvien ilmoitusten sähköistä tiedoksiantoa täsmennetään. Irtisanomis-, purkamis- ja varoitusilmoitusten sähköinen tiedoksianto edellyttää erikseen sovittuja viestintäkanavia.
- Vuokrasopimuksen muoto: Sähköiset sopimukset ja ilmoitukset rinnastetaan kirjallisiin, kun ne voidaan tallentaa ja toisintaa.
- Asukkaiden ilmoittaminen: Vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärä ja heidän asumisoikeutensa peruste.
- Vuokrasopimuksen kesto: Sopimus voi olla aluksi määräaikainen ja jatkua sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana. Tällaisen sopimuksen irtisanomista selkeytetään.
- Muuttopäivä: Uusissa vuokrasopimuksissa muuttopäivä on lähtökohtaisesti vuokrasuhteen päättymispäivä.
- Huoneistoon jäänyt omaisuus: Vuokranantajan oikeuksia ja velvollisuuksia vuokrasuhteen päätyttyä asuntoon jääneen omaisuuden käsittelyssä täsmennetään.
- Vuokralaisen kuolema: Kuolinpesän ja muiden asumista jatkavien henkilöiden oikeuksia ja menettelyjä täsmennetään.
- Huoneiston kunto ja kunnossapito: Vuokralaisen ilmoitusvelvollisuuksia sekä huoneiston kuntoa, korjauksia ja niihin liittyviä menettelyjä täsmennetään.
Osa muutoksista koskee myös vanhoja vuokrasopimuksia, osa vain 1.10.2026 tai sen jälkeen tehtyjä sopimuksia.
Juridista apua vuokrasuhteeseen liittyvissä kysymyksissä
Vuokrasuhteeseen liittyvissä epäselvyyksissä kannattaa ajoissa kääntyä osaavan kiinteistöjuristin puoleen. Avustamme asiakkaitamme kaikissa huoneenvuokraan liittyvissä juridisissa ongelmatilanteissa.
Ota yhteyttä asiantuntijaan!
Rasmus Kanerva,
asianajaja
yhteystietoihin tästä
