Tulevaisuuden ennakoiminen, jo pelkästään yhden talousarviovuoden ajalle, on yksi taloyhtiön talouden suunnittelun suurista haasteita. Esimerkiksi ennätyskylmä- tai luminen talvi leutojen vuosien jälkeen voi aiheuttaa maksajalle ongelmia, jos yllätyksiin ei varauduta.
Kun isännöitsijä saapuu papereineen yhtiökokoukseen ja ilmoittaa vastikkeiden pysyvän edellisen vuoden tasolla, osakkaat yleensä ilahtuvat. Tällaisessa tilanteessa talous- ja veroasiantuntija Tapio Tikkanen Veromo Oy:stä tekisi heti muutaman tarkentavan kysymyksen: onko päätökselle pätevät perusteet vai halutaanko taso pitää samana ihan vain mukavuussyistä. Tikkasen mukaan ei ole lainkaan harvinaista, että talousarviovuoden budjetti määritellään puhtaasti edellisen tilikauden toteutuneiden lukujen perusteella.
– Helposti unohtuu, että seuraavan kauden suunnittelun lähtökohta on aina edellisen kauden yli- tai alijäämä. Jos on eletty velaksi, rästien maksulle on löydyttävä rahaa seuraavalla tilikaudella. Ylijäämän kohdalla on tärkeä keskustella osakkaiden kanssa siitä, ryhdytäänkö säästölinjalle vai syödäänkö rahat pois. Tietysti osakkaille on syytä painottaa säästämisen merkitystä tulevaisuuden turvaa ja taloyhtiön maksuvalmiutta ajatellen, Tikkanen muistuttaa.
Käytännössä hoitovastikkeiden pitäisi kasvaa suhteessa kiinteistön ylläpidon kuluihin. Jos niitä ei nosteta paineesta huolimatta, edessä on ongelmia. Tikkanen tietää tilanteista, joissa taloyhtiö on ylimitoittanut rahoitusvastikkeen määrän ja alimitoittanut hoitovastikkeen. Kun rahat tulevat samalle tilille, vastikkeet sekoittuvat ja rahoitusvastikkeilla saatetaan epähuomiossa kattaa vääriä asioita. Pahimmillaan sotku kostautuu hoitovastikkeen huomattavalla kertakorotuksella.
– Joskus taloyhtiöt turvautuvat alimitoitetun hoitovastikkeen tilanteissa luotolliseen tiliin, mistä voi pidemmän päälle syntyä hankala kierre. Toivottavasti kuitenkin tämän tyyppinen velaksi eläminen on taakse jäänyttä elämää taloyhtiöissä, Tikkanen huomauttaa.
Valveutunut kirstunvartija tietää, mitä on edessä
Jos talousarvion laadinnassa katsotaan ainoastaan edellistä vuotta, tärkeitä yksityiskohtia voi jäädä pimentoon. Tikkanen kannustaa ulottamaan katseen kauemmaksi ja laatimaan usean vuoden ajalta keskiarvon, joka huomioidaan numeroissa. Esimerkiksi lämmityskuluilla on huomattava osuus hoitokuluista. Ne tulisi budjetoida tavanomaisen vuoden lämmitystarpeen perusteella, ei edellisen leudon vuoden mukaan. Kylmään ja lumiseen talveen liittyy monia muitakin lisäkustannuksia lumenaurauksesta kattolumien pudottamiseen. Samalla pitääkin miettiä muut mahdolliset ennakoimattomat menot: löytyykö puskurista rahaa vaikkapa putkirikon varalle?
Sitten on ennakoitavissa olevia asioita, joista valveutunut isännöitsijä on hyvin perillä. Tikkanen mainitsee ajankohtaisena asiana korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen, joka muuttaa maapohjan verotusarvon laskentaa sellaisissa kiinteistöissä, joissa käytetty rakennusoikeus ylittää voimassa olevan asemakaavan salliman rakennusoikeuden. Tämän seurauksena kiinteistövero nousee vuoden 2019 alusta alkaen useissa erityisesti Helsingin, Tampereen ja Turun keskusta-alueen vanhoissa kerrostaloyhtiöissä.
Viisas taloyhtiö suunnittelee toimintaansa pitkällä aikajänteellä
Tänä päivänä puhutaan paljon kokonaisvaltaisesta taloyhtiön strategiasta PTS:n eli pitkän tähtäimen korjaussuunnitelman rinnalla. Tikkasen mukaan on hienoa, että tulevaisuutta suunnitellaan tarkasti jo useimmissa taloyhtiöissä, mutta pohtii, kuinka paljon mukana on numeerista faktaa.
– Kun paperiin kirjataan iso korjaushanke, täytyy samalla aloittaa taloudellinen valmistautuminen tulevaan. Jos taloyhtiössä päätetään säästää tulevaa koitosta varten, euromäärien pohjaksi tarvitaan paljon tietoa. Säästämisen ei pidä olla vain näennäistä, Tikkanen sanoo.
Rahan laittaminen sukaan varteen on aina joidenkin osakkaiden mielestä täysin turhaa. Tikkasen mielestä asunnon ostajillekin säästäminen jää usein hämäräksi: putkiremontista kysytään ensimmäisenä, mutta mieleen ei välttämättä nouse kysymystä siitä, millä tavoin urakka aiotaan rahoittaa ja missä määrin siihen on osattu yhtiössä jo varautua. Vaaditaan siis hyviä perusteluja ja avointa keskustelua.
– Strategian yhteydessä on syytä selvittää, miten osakkaat haluavat rahoittaa isoja investointeja. Mahdollisuuksia on ennakkorahastoinnista varallisuuden realisointiin. Lisäksi kannattaa muistaa, että lisärahoitusta voi saada tietyissä hankkeissa, tarjolla on esimerkiksi avustuksia hissihankkeisiin, Tikkanen lisää.
Kolme vinkkiä taloyhtiön talouden hoitoon
- Huolehtikaa siitä, että käytössänne on 2—3 kuukauden tuottoja vastaava puskuri yllättäviä menoja ja kulujen epätasaista jakautumista varten.
- Valtuuttakaa yhtiökokouksessa hallitus perimään osakkailta tarvittaessa yhden tai kahden kuukauden vastikkeet ilman ylimääräisen yhtiökokouksen päätöstä. Valtuutus toimii myös toisin päin eli jos halutaan vaikkapa leudon talven takia jättää vastikkeita perimättä.
- Muistakaa, että säästäminen kannattaa lähes aina: muistakaa kertoa tavoitteista avoimesti niin yhtiökokouksissa kuin uusille osakkaillekin.
