Itä-Uudenmaan maaoikeus piti voimassa toimitusinsinöörin päätöksen, jossa vapaa-ajan tonttiin kuuluvien venevalkamarasitteiden poistoon ei löytynyt perusteita. Mitä kiinteistön ostajan on hyvä tietää rasitteista?
Vapaa-ajan talon omistaja päätti, että hänen tonttiaan koskevista venevalkamarasitteista on aika päästä eroon. Hän jätti Maanmittauslaitokselle hakemuksen rasitetoimituksen suorittamiseksi. Hakemusta käsiteltiin kahdessa toimituskokouksessa. Oikeus rasitteisiin kuuluu yhteensä 27 eri tilalle. Asiaa selvittänyt toimitusinsinööri hylkäsi hakemuksen ja juttu päätyi maanomistajan valituksesta maaoikeuden eli tässä tapauksessa Itä-Uudenmaan käräjäoikeuden käsittelyyn.
Maanomistaja yritti vedota muuttuneisiin olosuhteisiin
Valittaja katsoi, että rasitteet aiheuttavat hänen tilalleen kohtuutonta haittaa. Yhteiskäytössä oleva venevalkama sijaitsee keskeisellä paikalla vapaa-ajan asuinrakennuksen ja rannan välillä kattaen huomattavan osan rantaviivasta.
Hänen mielestään rasitteet eivät edes ole välttämättömiä niitä käyttäville kiinteistöille. Hän sanoi, että viimeksi kuluneen 40 vuoden aikana useimmilla venevalkamaa käyttävillä kiinteistönomistajilla ei ole venettä.
Lisäksi hän perusteli vaatimustaan muuttuneilla olosuhteilla. Aiemmin rasite oli kohdistunut erilliseen kiinteistöön, mutta vuonna 2017 tapahtuneen kiinteistöjen yhdistämisen seurauksena, siitä oli tullut olennainen osa hänen omistamaansa rakennuspaikkakäytössä olevaa tilaa.
Maanomistaja korosti oikeudessa, että ensimmäinen venevalkamarasite oli perustettu täysin erilaiseen ympäristöön vuonna 1954. Toinen rasite perustettiin vuonna 1962, jolloin rasitteisiin oikeutettujen kiinteistöjen määrä oli kasvanut liian suureksi suhteessa rasitealueiden pinta-alaan.
Olosuhteiden muutokseen oli maanomistajan mukaan luettavissa myös vuonna 2014 tehdyn vesijätön lunastuksen yhteydessä suoritettu rasitealueen siirto rantaviivan tuntumaan. Siirto tehtiin, jotta rasitteisiin oikeutetuilla säilyisi yhteys vesirajaan. Tämän johdosta vapaa-ajantalon terassin edustavalla sijaitseva aiempi rasitealue vapautui piha-alueeksi ja venevalkamasta tuli aiempaakin ahtaampi. Toisaalta maanomistaja oli poistanut kiinteistön alueelta puustoa ja muuta kasvustoa, jotka aikaisemmin erottivat piha-alueen venevalkama-alueesta.
Mikä on vesijättömaa?
Vesijättömaa on maan kohoamisen tai vedenpinnan laskemisen takia vapautunutta maata. Esiin tullut maa ei yleensä kuulu rantatonttiin vaan vesialueen omistajalle. Mökkitontin ostoa harkitsevalle voi tulla yllätyksenä se, ettei ranta kuulukaan myynnissä olevaan tonttiin. Tästä syystä kiinteistön todelliset rajat tulee tietysti selvittää tarkoin.
Vaarana vapaa-ajan asuntojen arvon lasku
Rasiteoikeuden haltijat korostivat, että rasitteet on aikoinaan perustettu rasitetun ja oikeutettujen kiinteistöjen omistajien sopimuksilla, eikä tällaista sopimusta voi muuttaa yksipuolisesti valittajan toivomalla tavalla. Maaoikeudessa nousi esiin, ettei rasitteista ole aiheutunut minkäänlaista riitaa ennen kuin valittaja alkoi yllättäen esittää vaatimuksiaan rasiteoikeuden haltijoille.
Rasitealueen siirtämisellä tai kahden tilan yhdistämisellä ei ole asiassa oikeutettujen mukaan merkitystä. Alueen käyttö vesialueelle pääsyn kannalta on siihen oikeutetuille kiinteistöille välttämätöntä. Jos venevalkama-alueen käyttö kielletään, se merkitsee oikeutettujen mukaan myös kiinteistöjen arvonlaskua.
Toimituskokous oli määrännyt rasitteen käyttöön rajoituksia
Koska kyseessä on venevalkamarasitealueen käyttö, tapausta arvioitiin kiinteistönmuodostamislain rasitteita koskevien säännösten perusteella. Asianosaiset eivät olleet sopineet rasitteen poistamisesta, joten kyseessä oli rasitteen poistaminen pakolla maanomistajan vaatimuksesta. Tällöin puntaroitiin sitä, onko rasite siihen oikeutetuille kiinteistöille välttämätön ja voitaisiinko näitä rasitteita perustaa nykyisen kaltaisissa olosuhteissa. Välttämättömän rasitteen poistamisen kynnys on asetettu korkealle. Se voidaan poistaa vain, jos siitä aiheutuvan kohtuuttoman haitan poistaminen ei ole mahdollista joko määräyksillä tai rasitealuetta siirtämällä.
Maaoikeus katsoi, ettei rasitteista aiheutuva tilanne ole valittajalle eli maanomistajalle kohtuuton. Aikanaan ilman asemakaavoitusta syntyneillä tiheästi rakennetuilla aluilla on tavanomaista, että rakennuspaikkojen välittömään läheisyyteen sijoittuu alueen yhteisiä toimintoja. Lisäksi toimituskokouksessa rasitteita oli jo muutettu siten, että niiden käyttöön määrättiin rajoituksia liittyen esimerkiksi tielle pysäköintiin. Näin ollen valittajan tilanne oli tosiasiassa mennyt parempaan suuntaan. Valitus hylättiin kokonaisuudessaan ja toimituskokouksen päätös jäi voimaan. Venevalkaman ja tien yhteistyökäyttö saa jatkua. Valittajan maksettavaksi tuli lähes 9 000 euron suuruiset oikeudenkäyntikulut.
Maanomistaja on hakenut valituslupaa korkeimmalta oikeudelta (KKO). Jos valituslupa myönnetään, asian käsittely jatkuu.
Kiinteistön ostaja: tiedä tämä rasitteista
- Muista aina kiinteistöä ostaessa tarkistaa, mitä kiinnityksiä tai rasitteita kyseiseen kiinteistöön liittyy.
- Kiinteistönvälittäjällä on velvollisuus selvittää kohteeseen kohdistuvat kiinnitykset ja rasitteet ennen kaupantekoa.
- Rasitteet ovat aina toisen oikeus ja toisen velvoite. Ne käyvät ilmi kiinteistörekisteriotteesta.
- Samaan kiinteistöön voi kuulua oikeuksia toisen kiinteistön hyväksi ja myös muuhun kiinteistöön kohdistuvia velvoitteita po. kiinteistön hyväksi.
- Kiinteistöön liittyvillä rasituksilla voi olla vaikutusta kohteen myyntihintaan.
