2019AJANKOHTAISTAAjankohtaista alallaAjankohtaista alalla 2019

Ryhdyttekö ryhmäkorjaushankkeeseen?

ryhmäkorjaus

Ryhmäkorjaushankkeella tarkoitetaan usean eri asunto-osakeyhtiön yhteisesti toteuttamaa peruskorjaushanketta. Siinä tavoitellaan tyypillisesti kustannussäästöä mittakaavaedun myötä. Työmaapalvelujen ja -järjestelyjen kustannuksissa sekä urakan hankintojen kuluissa säästetään, kun usean asunto-osakeyhtiön hanke toteutetaan yhtenä urakkana.

Ryhmäkorjaushankkeisiin sovelletaan asunto-osakeyhtiölaissa samoja säännöksiä, kuin yhtiön yksin toteuttamiin peruskorjaushankkeisiin. Pääsääntö on, että hankkeesta päätetään yhtiökokouksessa. Päätöksen edellytyksenä on, että ehdotusta on kannattanut yli puolet yhtiökokouksessa annetuista äänistä.

Laajoja peruskorjaushankkeita käsitellään useassa yhtiökokouksessa: aluksi päätetään hankesuunnitelman tilaamisesta. Seuraavassa kokouksessa tehdään valintoja hankesuunnitelmassa esitettyjen vaihtoehtoisten ratkaisumallien välillä sekä päätetään hankkeen rahoittamisesta. Ryhmäkorjaushankkeissa tarvitaan usein vielä yksi yhtiökokous, jossa päätetään mukaan lähtemisestä.

Ryhmäkorjaushankkeessa korostuu suunnitelmallisuus

Jotta ryhmäkorjaushankkeista saadaan paras mahdollinen hyöty, asunto-osakeyhtiöiden on syytä panostaa kiinteistönpidon suunnitelmallisuuteen. Kiinteistönpidon suunnitelmallisuuden lisääminen oli myös yksi vuonna 2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain tavoitteista. Tämän jälkeen jokaisessa taloyhtiössä on pitänyt vuosittain käsitellä hallituksen kirjallinen selvitys rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidon tarpeista seuraavan viiden vuoden aikana.

Viiden vuoden ajanjakso on pitkän tähtäimen suunnittelun näkökulmasta kuitenkin lyhyt. Keskimääräinen, peruskorjaushankkeen rahoittamiseksi otettavan lainan laina-aika on vähintään 10–20 vuotta. Siksi olisikin hyödyllistä, että myös asunto-osakeyhtiön näkökulma kiinteistönpitoon kattaisi vähintään saman ajan. Silloin on mahdollista arvioida sitäkin, tuleeko ao. lainan maksuaikana toteutettavaksi muita suuria peruskorjaushankkeita, joiden rahoittaminen tulee aiheuttamaan osakkaille lisärasitusta.

Ryhdy ajoissa toimiin

Jos peruskorjauksiin ryhdytään vasta siinä vaiheessa, kun rakennus on joltain osin saavuttanut teknisen käyttöikänsä pään ja korjaustarve on välitön, ei ole enää mahdollista selvittää, olisiko muita yhtiöitä, joiden kanssa korjaaminen yhdessä olisi järkevää.

Kun yhtiöillä ei useimmiten ole samaa isännöitsijää tai isännöintitoimistoa, samoja hallitusten jäseniä tai osakkaita, tietojen saaminen muista samanlaista peruskorjausta suunnittelevista asunto-osakeyhtiöistä voi olla vaikeaa. Tämänkin vuoksi riittävän pitkälle tulevaisuuteen yltävä kiinteistönpidon suunnittelu helpottaa ryhmäkorjaushankkeisiin ryhtymistä.

Samanlaiset rakennukset – erilaiset ratkaisut

Asunto-osakeyhtiöt saattavat yliarvioida rakennustensa yksilöllisyyden. Käytännössä likimain samaan aikaan rakennetuissa rakennuksissa on käytetty saman tyyppisiä ratkaisuja. Tällöin ryhmäkorjaushankkeen mahdollisuudet ovat hyvät.

Ryhmäkorjaushanke ei kuitenkaan estä osakkaita toteuttamasta osakasmuutostöitä eikä pakota asunto-osakeyhtiöitä tekemään korjaushanketta identtisellä tavalla jokaisessa yhtiössä. Esimerkiksi viemäriuudistus voidaan samassa ryhmäkorjaushankkeessa toteuttaa osassa yhtiöitä eri tavoin. Huomattava on, että mitä enemmän perusratkaisu eri yhtiöissä on samankaltainen, sen suurempi on yhtiöiden saama hyöty.

Rahoittamisen mahdollisuudet kehittyvät

Asunto-osakeyhtiöillä voi olla hyvin erilaiset tavoitteet kiinteistönpidossaan. Osa yhtiöistä voi olla kiinnostunut rahoittamaan peruskorjauksia esim. täydennysrakentamisella, kun osa yhtiöistä arvostaa väljästi rakennettua pihapiiriään.

Purkava uusrakentaminen helpottui merkittävästi 1.3.2019 alkaen. Asunto-osakeyhtiölaki ei vaadi siihen liittyen enää osakkaiden yksimielistä päätöstä, vaan yhtiökokous voi päättää asiasta 4/5:n määräenemmistöllä. Yhä useampi asunto-osakeyhtiö päätyykin jatkossa peruskorjaamisen sijasta purkamaan yhtiön rakennuksen ja rakennuttamaan tilalle uuden, aiempaa suuremman rakennuksen.

Katse omasta yhtiöstä ulospäin

Ryhmäkorjaushanke on mahdollinen lähes kaikissa kohteissa. Hallituksen jäsenten sekä muiden aktiivisten asukkaiden tai osakkeenomistajien on tärkeää ”katsoa asunto-osakeyhtiöstään ulospäin”, kun peruskorjaushankkeita suunnitellaan, sanoo useita ryhmäkorjaushankkeita johtanut Juuso Hämäläinen, Valvontakonsultit Oy:n hallituksen puheenjohtaja.

Tarkastelun ei tarvitse rajoittua vain välittömiin naapureihin tai saman kadun yhtiöihin. Ryhmäkorjaushankkeita on toteutettu myös niin, että osallistuvat yhtiöt eivät sijaitse toistensa naapureina. Vielä tärkeämpää kuin sijainti, on ryhmän muodostaminen siten, että tavoitteet ja tahtotila ryhmähankkeeseen ovat vahvat ja perustellut, korostaa Hämäläinen.

Valmistaudu huolellisesti

•  Ryhmäkorjaushankkeessa tulee panostaa oman yhtiön tilanteen ja korjaustarpeen pitkän tähtäimen suunnitteluun. Tällöin voidaan vertailla eri yhtiöiden tilannetta toisiinsa ja arvioida toteutus- ja rahoitusmahdollisuuksien yhtäläisyyksiä ja eroavaisuuksia.

•  Painopiste onnistuneessa ryhmäkorjaushankkeessa on ”ennen” korjausprojektin käynnistymistä. Tällöin kannattaa kuunnella sekä suunnittelun, projektinjohdon, juridiikan ja urakoinnin osaavia tahoja.

•  Muista osallistaa asunto-osakeyhtiön osakkaat ja asukkaat hankkeeseen alusta alkaen. Erityisen tärkeää on myös eri yhtiöiden keskinäisen tahtotilan ja ryhmähengen muodostaminen ja ylläpitäminen.

Ryhmäkehityshanke soveltuu hyvin mm . tämän kaltaiseen tilanteeseen:

• korjattavat rakennukset samalla alueella

• rakennukset samantyyppisiä (teknisesti   ja tilaratkaisuiltaan

• rakennukset samanlaisia iältään ja kooltaan

• taloyhtiöiden samanlainen korjaustarve (PTS-tilanne)

• otollisempia kohteita 1960–1970-luvuilla rakennetut elementtirakennukset

• ryhmäkorjaushankkeen optimikoko 4–7  taloyhtiötä

 

Artikkeli on julkaistu Ajankohtaista kiinteistöjuridiikassa -vuosijulkaisussamme.