AJANKOHTAISTAAjankohtaista oikeuskäytännössäOikeuskäytännössä 2020

Taloyhtiö päätti ludeasunnon hallintaanotosta – asunnon omistajat eivät käsittäneet ongelman laajuutta, vaikka tilat vilisisivät elukoita

asunnossa luteita

Helsinkiläistaloyhtiö kävi vuosien ajan turhauttavaa taistelua luteita vastaan, kun yhdessä asunnossa viitattiin kintaalla kaikille annetuille ohjeille.

Kerrostaloyhtiön sitkeä ludeongelma keskittyi kolmeen päällekkäiseen kulma-asuntoon. Ylä- ja alakerran asuntojen omistajat noudattivat kaikkia annettuja ohjeita, kun keskikerroksessa otettiin rennommin. Luteet levisivät tämän asunnon kautta vesi-, viemäri-, ja ilmastointiputkia pitkin naapureiden riesaksi aina uudestaan. Lopulta yhtiökokous päätti ottaa asunnon haltuunsa kolmeksi vuodeksi. Päätöksen perusteena oli omistajapariskunnan saamattomuus luteiden karkottamisessa.

Asunnon omistajat nostivat asiasta oikeusjutun ja vaativat yhtiökokouksen päätöksen julistamista pätemättömäksi. Pariskunnan mielestä päätös oli asunto-osakeyhtiölain vastainen, sillä he eivät missään vaiheessa syyllistyneet viivyttelyyn ludetorjunnassa. Sen sijaan he syyttivät taloyhtiötä riittämättömistä toimenpiteistä ongelman ratkaisemiseksi. Lisäksi pariskunta kummasteli hallintaanoton kohtuutonta pituutta ja vaati sen lyhentämistä kuuteen kuukauteen.

11 myrkytystä ja kolme kuumennuskäsittelyä

Taloyhtiöllä oli päätökselleen tiukat perustelut. Sen mukaan pariskunta oli vuosien ajan hoitanut huoneistoaan huonosti säilyttämällä siellä kasoittain tavaroita ja laiminlyömällä huoneiston asianmukaisen siivouksen. Ludeongelman löydyttyä he jättivät noudattamatta kaikkia annettuja toimintaohjeita.

Ylä- ja alakerran asunnoissa luteet havaittiin ja häädettiin heti alkuvaiheessa vuonna 2015. Ne kuitenkin levisivät asuntoihin aina uudestaan keskimmäisen asunnon kautta. Tutkimuksissa todettiin, että ongelmahuoneistossa oli toistuvasti kymmenittäin luteita, vaikka omistajat ilmoittivat, ettei niitä näkynyt lainkaan.

Taloyhtiö siirtyi luteiden torjunnassa myrkyistä lämpökäsittelyihin, mutta luteita löytyi keskimmäisestä asunnosta edelleen kesällä 2018. Taloyhtiö oli jo edellisenä vuonna kääntynyt kaupungin sosiaali- ja terveysviranomaisten puoleen tilanteen kartoittamiseksi. Siivousyritys teki viranomaisten toimesta arvion asunnon siivoustarpeesta. Tuloksena tuolloin oli, ettei siivoaminen kannata asunnon vilistessä elukoita.

Taloyhtiö korosti, että pariskuntaa pyrittiin auttamaan monin tavoin ja asiaa hoidettiin heidän puoleltaan sovinnollisesti. Yhtiö oli myös ottanut kantaakseen lähes kaikki torjuntakustannukset asunnon sisällä. Taloyhtiö oli teettänyt yhteensä 11 myrkytystä ja kolme kuumennuskäsittelyä. Yhtiö katsoi, että asunnon haltuunotto oli ainoa jäljelle jäävä mahdollisuus.

Tuomio

Oikeuden tehtävä oli arvioida, oliko pariskunta laiminlyönyt velvollisuutensa luteentorjunnassa siten, että asunnon haltuunotolle löytyi lailliset perusteet.

Käräjäoikeus totesi selvitysten perusteella, että huoneistossa on ollut vakava, pidempikestoinen ludeongelma. Lisäksi raporteissa todetut laiminlyönnit osoittivat, että asunnon omistajat eivät täyttäneet asiassa vaadittuja velvoitteita ja hoitivat huoneistoaan huonosti.  Koska ludeongelma levisi muihin asuntoihin, pariskunnan toiminta ei ollut merkitykseltään vähäistä. Käräjäoikeus katsoi, että taloyhtiöllä oli perusteet haltuunotolle. Lisäksi haltuunottoajan tavoitteiden näkökulmasta, kolme vuotta katsottiin kohtuulliseksi ajaksi. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota. Pariskunnan maksettavaksi tuli yli 18 000 euron oikeudenkäyntikulut.

Mitä laki sanoo hallintaanotosta?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous voi päättää, että tietyissä tilanteissa osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto otetaan hallintaan enintään kolmen vuoden ajaksi. Näin on esimerkiksi silloin, kun osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että taloyhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa. Yleensä yhtiökokous päättää ottaa huoneiston yhtiön hallintaan lain salliman maksimiajan, mutta myös lyhyemmästä määräajasta voidaan päättää. Yhtiön hallinnassa olevassa asunnossa suoritetaan tarpeelliset remontit, jotta se saadaan vuokrattua käypään hintaan. Taloyhtiö etsii huoneistoon vuokralaisen ja vähentää vuokrasta kaikki ne kulut, mitä hallintaanotosta on aiheutunut yhtiölle. Niihin kuuluvat myös vuokrausta varten suoritetut remonttikulut. Jos vastikerästien ja muiden kulujen jälkeen vuokratuottoa jää yli, se palautetaan huoneiston osakkeenomistajalle