2019AJANKOHTAISTAPuheissa nyt -blogiPuheissa nyt -blogi 2019

Talvikunnossapidon vastuuttaminen osakkaille vaatii tarkat sopimukset

Pienessä taloyhtiössä voidaan päättää, että osakkaat huolehtivat talvikunnossapidosta itse oman talonsa kohdalta. Jos pihalla sattuu onnettomuus, vahingonkorvausvelvollisuudesta voi kuitenkin tällöin syntyä helposti kiistaa. 

Alkutalvesta kiinteistön kunnossapitoon on kiinnitettävä erityistä huomiota. Vaihtelevien lämpötilojen ja pakkasöiden myötä syntyvät olosuhdemuutokset voivat aiheuttaa kiinteistön käyttäjille vaaratilanteita, joiden torjumiseksi tarvitaan taloyhtiössä riittäviä toimenpiteitä.

Lähtökohtaisesti kiinteistön omistajalla on velvollisuus huolehtia, että kiinteistö tai rakennus on turvallinen. Vahinkotapauksissa kiinteistön tai rakennuksen hoidosta ja kunnossapidosta vastaavan on vastuusta vapautuakseen näytettävä menetelleensä huolenpidon osalta riittävän huolellisesti. 

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön hallitus on velvollinen huolehtimaan kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Talvikunnossapidon osalta tämä tarkoittaa muun muassa riittävän hiekoituksen järjestämistä siten, ettei kiinteistöä käyttäville osakkeenomistajille, asukkaille tai ulkopuolisille henkilöille pääse syntymään vahinkoa. Toisinaan taloyhtiöissä on päätetty tällaisen talvikunnossapidon järjestämisestä osakkeenomistajien omalla toiminnalla. Vahingon sattuessa herää kysymys siitä, kenelle kuuluu vahingonkorvausvelvollisuus.

Oleellista kaikkien osallistuminen yhtiökokoukseen ja päätöksen sisältö

Tuoreessa Vaasan hovioikeuden ratkaisussa (124/2019) oli kyse liukastumisesta aiheutuneen vahingon korvaamisesta. Tapauksessa asunto-osakeyhtiö ei ollut tehnyt yhtiökokouksessa päätöstä yhtiön piha-alueiden hiekoittamisvastuun jättämisestä osakkaiden itsenäisesti suoritettavaksi. Yhtiön hallitus oli lähettänyt osakkaille hiekoittamisesta ohjeen, mutta mitään varsinaista päätöstä liukkauden torjunnan siirtymisestä ei katsottu tehdyn. Hovioikeus arvioi, että kun hiekoituskerroista tai -vuoroista ei sovittu, hiekoittaminen perustui vapaaehtoisuuteen. Osakkaille asiasta lähetetty tiedote oli luonteeltaan ohjeellinen.

Hovioikeus katsoi, ettei yhtiössä tehty sellaista talvikunnossapitoa ja hiekoittamista koskevaa päätöstä, jonka nojalla vastuu piha-alueen kunnossapidosta olisi siirtynyt osakkeenomistajille. Näin ollen yhtiö laiminlöi velvollisuutensa hiekoittamisen asianmukaisesta järjestämisestä ja joutui vahingonkorvausvastuuseen osakkaalle aiheutuneesta vahingosta. Ratkaisu on lainvoimainen.

Kun ratkaisua verrataan aiempaan korkeimman oikeuden vahingonkorvausvastuuta koskevaan ennakkoratkaisuun (KKO 1995:169), voidaan havaita, että hovioikeus on kiinnittänyt huomiota erityisesti päätöksentekomenettelyyn. 

Korkein oikeus on mainitussa ratkaisussaan katsonut, että osakkeenomistaja oli osallistumalla yhtiökokouksen päätöksentekoon ja noudattamalla päätöstä suostunut järjestelyyn, jonka mukaan yhtiön pihan liukkauden estämiseksi tarpeellisesta hiekoittamisesta huolehtivat yhtiön sijasta osakkaat. Näin ollen yhtiö ei ollut vahingonkorvausvastuussa vahingosta, joka oli aiheutunut asianmukaisen hiekoittamisen  laiminlyönnistä. 

Aki Rosén
Asianajaja, varatuomari