Liukkaus on todellinen riski taloyhtiöissä talvisaikaan. Valitsimme kaksi oikeustapausta, joissa taloyhtiö on saanut syytteen talvikunnossapidon laiminlyömisestä ja siitä seuranneesta onnettomuudesta. Kirjoitimme aiemmin keinoista, joilla taloyhtiö voi välttyä joutumasta maksumieheksi liukastumistapauksissa.
Korkein oikeus 1995: Hiekoittaminen osakkaiden vastuulla – kuka vastaa siitä, että työ hoidetaan huolella?
Taloyhtiön osakas liukastui ja mursi nilkkansa taloyhtiön hiekoittamattomalla pihatiellä. Hän nosti kanteen taloyhtiötä vastaan ja vaati vahingonkorvauksia. Osakkaan mukaan onnettomuus johtui pihan talvikunnossapidon laiminlyömisestä. Taloyhtiö kiisti syytteet ja kertoi osakkeenomistajien yhteisestä päätöksestä, jonka mukaan kukin osakas vastaa säästösyistä piha-alueen kunnossapidosta oman asuntonsa kohdalta. Kanteen nostanut osakas oli itsekin ollut läsnä kahdessa eri kokouksessa, jossa asiaa käsiteltiin ja osallistui muiden mukana päätöksentekoon. Tällä perusteella käräjäoikeus hylkäsi osakkaan kanteen.
Osakas valitti päätöksestä hovioikeuteen ja toisti vaatimuksensa. Hovioikeus katsoi, että vaikka yhtiökokouksissa oli tehty päätös hiekoituksista, taloyhtiö vastasi kuitenkin siitä, että osakkaat hoitavat velvollisuutensa siten, ettei turvallisuus ole uhattuna. Käräjäoikeuden tuomio kumottiin ja taloyhtiö velvoitettiin korvaamaan liukastumisesta aiheutuneet vahingot.
Asian käsittely jatkui korkeimmassa oikeudessa. Korkein oikeus totesi ratkaisunsa perusteluissa, että asunto-osakeyhtiössä oli sovittu kunnossapitotöiden, myös hiekoituksen, suorittamisesta talkootyönä osakkaiden toimesta. Yhtiössä oli myös toteutettu sovittua toimintatapaa eikä hiekoittamiseen palkattu ulkopuolista työvoimaa. Vaatimuksia esittänyt osakkeenomistaja oli ollut mukana sopimassa kyseisestä järjestelystä. Koska hän noudatti toimintatapaa, hän oli siihen myös suostunut. Asunto-osakeyhtiö ei näin ollen laiminlyönyt velvollisuuksiaan, eikä joutunut vastaamaan osakkaalle aiheutuneesta vahingosta.
Oikeusjutun oleelliset:
- On tyypillistä, että rivi- ja paritaloyhtiössä sovitaan talvikunnossapidon järjestämisestä talkootyönä.
- Tällöin täytyy muistaa, että talkootyö on aina vapaaehtoista eikä siihen voi pakottaa ketään.
- Osakkaan kieltäytyessä talkootöistä, häneltä ei voida periä suurempia maksuja. Sen sijaan taloyhtiön on siinä tapauksessa huolehdittava talvikunnossapidon järjestämisestä.
- Jos osakas on suostunut huolehtimaan piha-alueensa hoidosta, hän ei voi esittää omalle taloyhtiölle vaatimuksia kärsiessään vahinkoa oman laiminlyönnin takia.
- Eri asia on silloin, kun ulkopuolinen henkilö liukastuu ja loukkaantuu taloyhtiön alueella: hän voi normaaliin tapaan vaatia taloyhtiöltä vahingonkorvauksia.
Korkein oikeus 1998: Ohikulkija liukastui jalkakäytävällä rakennuksen edustalla – taloyhtiö väitti, ettei katuosuus kuulu sen kunnossapitovastuulle
Jalankulkija liukastui taloyhtiön rakennuksen edessä kulkevalla jalkakäytävällä ja mursi nilkkansa. Hän vei asian oikeuteen ja haki vahingonkorvauksia taloyhtiöltä. Jalankulkijan mukaan taloyhtiö oli laiminlyönyt velvollisuutensa pitää sille kuuluva katuosuus hiekoitettuna. Taloyhtiö vaati kanteen hylkäämistä. Sen mukaan kaatuminen oli tapahtunut paikassa, jossa asunto-osakeyhtiöllä ei ollut kunnossapitovelvollisuutta jalkakäytävän puuttuessa.
Käräjäoikeus totesi, että kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta annettuun lakiin ei sisältynyt säännöstä siitä, mitä jalkakäytävällä tarkoitettiin. Jalankulkija kuitenkin kaatui todisteiden mukaan taloyhtiön omistaman tontin kohdalla, jota jalankulkijat yleisesti käyttivät. Lisäksi oikeudessa esiintyneen todistajan kertomuksesta ilmeni, että taloyhtiö oli tehnyt hänen kanssaan huoltosopimuksen, johon sisältyi myös kyseessä olevan jalankulkijoiden käyttämän katuosuuden kunnossapito. Todisteiden mukaan kadun pinta oli tapahtuman aikaan ollut liukas ja hiekoittamaton.
Näiden tietojen valossa käräjäoikeus vahvisti onnettomuuden tapahtuneen jalkakäytäväksi katsottavalla alueella. Taloyhtiö velvoitettiin maksamaan kanteen nostaneelle jalankulkijalle korvauksia sairaanhoitokuluista, kivusta, särystä ja opintojen keskeyttämisen vuoksi nostetusta opintolainasta. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota eikä korkein oikeus muuttanut hovioikeuden tuomiota.
Oikeustapauksen oleelliset:
- Korkein oikeus totesi, että kadun kunnossapito kuuluu kunnalle, mutta tontinomistajan tai sen vuokraajan velvollisuus on pitää tontin kohdalla kulkeva jalkakäytävä kunnossa talvisin huolehtimalla liukkauden torjunnasta.
- Laista ei löydy tarkkaa määritelmää jalkakäytävälle. Korkein oikeus kuitenkin katsoi, että kyseessä oleva jalankulkuliikenteelle osoitettu kadun osa täytti kriteerit, vaikka kadulla ei ollut korokkeella erotettua jalkakäytävää. Kadunosa oli oikeuden mukaan erilliseksi rakennetun jalkakäytävän jatke ja varsinaisesta ajoradasta erilliseksi hahmottuva alue, jota jalankulkijat käyttivät yleisesti.
- Henkilö oli näin ollen kaatunut asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvalla alueella ja yhtiö oli velvollinen korvaamaan siitä aiheutuneen vahingon.
- Taloyhtiössä on tärkeä muistaa, että myös muut kuin viralliset jalkakäytävät ja tieosuudet on pidettävä sellaisessa kunnossa, että niiden käyttäminen on turvallista.
