2019AJANKOHTAISTAAjankohtaista alallaAjankohtaista alalla 2019

Urakkasopimukset: Viisi tyypillistä virhettä ja vinkit niiden välttämiseksi

Urakat

Touko-kesäkuu on otollista aikaa piharemonteille. Jotta piharemontti saataisiin hoidettua sujuvasti, sovitussa aikataulussa ja ilman ikävää jälkipyykkiä urakoitsijan kanssa, muista ainakin nämä viisi tyypillistä taloyhtiön virhettä urakkasopimusten tekemisessä sekä vinkit niiden välttämiseen.

  1. Pienemmän remontin urakkasopimusta ja toteutusta ei tehdä riittävän huolellisesti

Vaikka kyse ei olisi kyse putkiremontin kaltaisesta laajemmasta, kalliimmasta ja vahinkoja todennäköisemmin aiheuttavasta peruskorjauksesta, kannattaa toteutus silti suorittaa alusta alkaen huolellisesti.

Valitettavan usein pienempien urakoiden kohdalla urakkasopimuksen tekemiseen ei viitsitä käyttää riittävästi paukkuja ja ongelmien ilmetessä pelisäännöt eivät olekaan selvillä. Jos tässä vaiheessa hallitus vielä ylittää yhtiökokouksen päättämän budjetin ilman perusteita eikä vie asiaa uudelleen yhtiökokouksen käsiteltäväksi, seuraukset voivat pahimmillaan johtaa hallituksen jäsenten henkilökohtaiseen vastuuseen.

  1. Tilaajan oma myötävaikutusvelvollisuus laiminlyödään

Urakkasopimuksissa yleensä noudatetaan alan yleisiä sopimusehtoja eli YSE 1998 -ehtoja, vaikka näiden noudattaminen ei olekaan välttämätöntä. Ko. ehtojen mukaan tilaaja vastaa lähtökohtaisesti rakennus- ym. lupien hankkimisesta sekä työsuunnitelmista. Urakkasopimuksen laatimishetkellä onkin ensiarvoisen tärkeää, että luvat ja suunnitelmat ovat kunnossa. Mikäli tarkoituksena on, että urakoitsija suunnittelee urakan tai sen osan osana urakkasopimusta, tulee tästä sopia yksityiskohtaisesti urakkasopimuksen yhteydessä.

Mikäli taloyhtiö ei ole huolehtinut oman myötävaikutusvelvollisuutensa piiriin kuuluvista asioista, urakoitsija voi olla oikeutettu urakka-ajan pidennykseen ja jopa korvauksiin.

  1. Lisä- ja muutostöistä sovita riittävästi tai menettelytapoja ei noudateta

Vaikka suunnitelmat olisi tehty huolellisesti, tulee urakassa aina vastaan yllätyksiä ja tämä ilmenee tarpeena tilata lisä- ja muutostöitä urakoitsijalta. Urakat, joissa osapuolet ovat erimielisiä lisätöiden tilaamisesta, ovat valitettavan yleisiä.

Urakkasopimusta laadittaessa on tärkeää, että siinä on yksiselitteisesti sovittu kuka tai ketkä lisätöitä saavat tilata, mihin euromäärään saakka heillä on oikeus tilata töitä ja tehdäänkö tilaukset suullisesti, työmaakokouksissa vaiko kirjallisesti. Huolellisesti laaditun urakkasopimuksen tekemisen jälkeen täytyy tietenkin myös huolehtia siitä, että sopimukseen kirjattuja menettelytapoja noudatetaan, vaikka se saattaisikin välillä tuntua turhalta byrokratialta.

  1. Viivästysseuraamuksista ei sovita riittävällä tavalla

Varsinkin piharemonteissa, jotka pyritään saamaan valmiiksi ennen kesälomakautta, viivästykset tuovat ikävää lisäharmia taloyhtiölle. Urakkasopimuksen tekovaiheessa paras keino varmistaa urakan pysyminen aikataulussa onkin ottaa urakkasopimukseen selkeät ehdot viivästysseuraamuksista. Tällöin urakoitsijallakin on motivaatiota pysyä aikataulussa.

YSE 1998 -ehdoissa on olettamana tietty viivästyssakkoprosentti (0,05 %/työpäivä) ja enimmäismäärä (urakan valmistumisen osalta enintään 50 päivää ja välitavoitteineen enintään 75 päivää), minkä vuoksi moni taloyhtiö ei urakkasopimusta tehtäessä ymmärrä edes yrittää sopia viivästysseuraamuksista toisin.

Edellä mainitut ehdot ovat kuitenkin vain olettamasäännöksiä siltä varalta, että muuta ei ole sovittu. Näin ollen urakoitsijan kanssa kannattaakin neuvotella kuhunkin urakkaan sopiva viivästyssakko. Tärkeää on myös muistaa sopia välitavoitteista selkeästi ja liittää välitavoitteisiinkin sopimussakot. Tällöin mahdollisiin viivästyksiin on mahdollista puuttua jo urakan aikana paremmin.

  1. Urakkahinta sovitaan maksettavaksi liian etupainotteisesti

YSE 1998 -ehdoissa on tiettyjä määräyksiä urakkahinnan maksusta, joita sovelletaan, mikäli urakkasopimukseen ei ole otettu maksuerätaulukkoa tai sovittu jotenkin muuten maksujärjestelyistä.

Tässäkin taloyhtiön kannattaa tilaajana olla tarkkana ja edellyttää sellaista maksuerätaulukkoa tai maksujärjestelyä, joka on oikeassa suhteessa tehdyn työn kanssa. Taloyhtiön ei siis kannata sokeasti luottaa urakoitsijan tarjoamaan maksuerätaulukkoon, jos se vaikuttaa maksujen osalta etupainotteiselta. Lähtökohtana tulee olla, että maksu suoritetaan vasta, kun tietty työvaihe on hyväksytysti tehty. Näin taloyhtiö pystyy varmistumaan siitä, että työt tulevat tehdyksi.

Artikkeli on julkaistu Ajankohtaista kiinteistöjuridiikassa 2019 -vuosijulkaisussamme. Asiantuntijoina asianajajat Elina Skarra ja Joel Sariola.