Päätöksenteossa puntarissa ovat muun muassa osakkeenomistajien yhdenvertaisuus ja yhtiöjärjestyksen määräykset.
Taloyhtiön vakituiset asukkaat saattavat kummastella, kun autopaikan omistaja tulee vastaan pesutuvalla, varailee huoletta saunavuoroja tai säilyttää menopeliään pyörävarastossa. Onko tämä reilua tai edes lain mukaan sallittua, kun muut sentään asuvat talossa? Vastaus vaatii ensinnäkin peruskäsitteiden avaamista.
Asunto-osakeyhtiölaissa osakehuoneisto määritellään joko huoneistoa tai muuta rakennuksen tai kiinteistön osaa, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden. Näihin muihin ”osiin” voivat kuulua esimerkiksi rakentamaton piha-alue tai autotallit- ja paikat tai varastot. Toisin sanoen, termi ”osakehuoneisto” ei viittaa ainoastaan asuinhuoneistoon vaan se voi olla mikä tahansa osakashallinnassa oleva tila. Kaikki osakashallinnassa olevat tilat ilmenevät yhtiön yhtiöjärjestyksestä, samoin kuin taloyhtiön hallinnassa olevat tilat eli niin sanotut yhteiset tilat. Näitä ovat esimerkiksi porraskäytävät, yhteinen sauna, pyykkitupa ja yleiset varastot, autopaikat, jätekatos, pyöräkellari ja tekniset tilat.
Tiesitkö? Osakehuoneistolla tarkoitetaan asunto-osakeyhtiölain mukaan mitä tahansa osakashallinnassa olevaa tilaa niin asuinhuoneistoa kuin autotalliakin, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden.
Kun kysymystä yhteisten tilojen käytöstä tarkastellaan puhtaasti yhdenvertaisuuden näkökulmasta, on autopaikan tai varastotilan omistajalla oikeus käyttää yhtiön yhteisiä tiloja siinä missä asuinhuoneiston omistajallakin, ellei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty muuta.
– On siis mahdollista määrätä yhtiöjärjestyksessä, että vain asuinhuoneiston osakkailla on oikeus käyttää yhtiön pesutupaa. Tällaisen määräyksen lisääminen olemassa olevaan yhtiöjärjestykseen vaatii tosin kaikkien niiden osakkaiden suostumukset, joiden oikeuksia ollaan määräyksellä rajoittamassa, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm muistuttaa.
Kaikissa tapauksissa linjanveto yhteisten tilojen käytöstä ei välttämättä ole kuitenkaan kovin yksinkertaista.
Yhtiövastikeperusteet puoltavat yhdenvertaisuusperiaatteen tulkintaa
Asunto-osakeyhtiön perimmäinen ja tärkein tehtävä on kiinteistön ja rakennuksen ylläpitäminen osakkaiden ja heidän vuokralaistensa asumistarpeiden tyydyttämiseksi. Puhtaasti tästä näkökulmasta kumpuava kanta on ollut se, että yhteiset tilat palvelevat vain yhtiön asukkaita,
Marina Furuhjelm muistuttaa, että yhteisten tilojen käytön sallimisen arvioinnissa tulee kuitenkin huomioida paitsi taloyhtiön tarkoitus myös yhtiöjärjestyksen pykälät. Yhtiöjärjestyksen mukaan kukin osakeryhmä oikeuttaa tyypillisesti hallitsemaan eri huoneistoa ja huoneistojen käyttötarkoitukset voivat vaihdella. Myös osakkeisiin liittyvä velvollisuus maksaa vastiketta saattaa yhtiöjärjestyksen mukaan vaihdella siten, että varasto- ja autotalliosakkaiden vastikkeet määräytyvät eri kertoimella kuin asuinhuoneistojen vastikkeet.
Sauna- tai pesutupamaksun pienuus verrattuna palvelun omakustannushintaan tai käypään arvoon sekä yhtiövastikeperusteet puoltavat yhdenvertaisuusperiaatteen tulkintaa, jonka mukaan myös autopaikka- ja varastotilaosakkeiden omistajilla on oltava oikeus sauna- ja pesutupavuoroihin.
– Jos pesutuvan ja saunan ylläpito- ja käyttökustannuksia katetaan yhtiössä vain osakkailta perittävällä vastikkeella, on mielestäni lähtökohtaisesti katsottava, että kaikilla yhtiön osakkailla on huoneiston käyttötarkoituksesta riippumatta oltava oikeus käyttää näitä tiloja. Tilanne olisi sitten toinen, jos yhteisten tilojen käyttöoikeuksien hinnoittelu ei poikkeaisi merkittävästi markkinahinnasta, Furuhjelm pohtii.
Kiteytettynä päätöksenteossa korostuvat yhtiöjärjestyksen määräykset huoneistojen käyttötarkoituksesta, mahdolliset määräykset yhteisistä tiloista, määräykset vastikeperusteesta ja niiden soveltamisesta sekä rakennuksiin ja niiden tiloihin liittyvät yksityiskohdat.
Kuva: Unsplash
