Ostajan selonottovelvollisuus kiinteistön kaupassa

03.10.2016

Vuonna 1949 rakennetussa ns. rintamamiestalossa oli kaupan jälkeen havaittu laatuvirheitä. Ostajat olivat teettäneet ennen kauppaa kuntotarkastuksen, mutta kaikkia virheitä ei kuitenkaan ollut havaittu. Kenen on vastuu?

Lain mukaan kiinteistössä voidaan katsoa olevan laatuvirhe, jos sen ei katsota olevan ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu tai kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Jos laatuvirheen katsotaan olevan olennainen, ostajalla voi olla virheen perusteella oikeus purkaa kauppa.  

Käräjäoikeus oli tuomiossaan päätynyt kaupan purkuun, mutta hovioikeuden mukaan kaikki ostajien vetoamat virheet olisivat olleet huolellisessa ennakkotarkastuksessa ostajien havaittavissa. Hovioikeus katsoi, että ostajat olivat huolimattoman ennakkotarkastuksen vuoksi menettäneet oikeutensa vedota kaupankohteen virheisiin ja kumosi käräjäoikeuden tuomion.

Hovioikeus katsoi, että ostajien selonottovelvollisuus oli ollut erityisen korostunut kaupanteon olosuhteiden perusteella. Korostuneeseen selonottovelvollisuuteen vaikutti hovioikeuden arvion mukaan se, että rakennus oli ollut asumattomana noin neljä vuotta ja myyjänä oli kuolinpesä, jonka osakkaissa ei ollut henkilöä, jotka olisivat asumisensa perusteella voineet tosiasiallisesti täyttää myyjän tiedonantovelvollisuuden kaupanteossa. Myös se että ostajilla oli ollut erityisvaatimuksia vanhojen rakenteiden säilyttämisen suhteen, vaikka rakennus oli jo teknisen käyttöikänsä päässä, katsottiin vaikuttaneen selonottovelvollisuuden laajuuteen.

Hovioikeuden käsityksen mukaan ostajan selonottovelvollisuus siitä, vastaako kiinteistö heidän odotuksiaan, oli tapauksessa ollut erityisen korostunut, jonka vuoksi ostajien tekemän ennakkotarkastuksen olisi tullut olla tavanomaista huolellisempi ja perusteellisempi (Itä-Suomen HO 25.8.2016 512).