Taloyhtiö myi osan tontistaan rakennuttajalle ja rahoitti kauppahinnalla mittavia korjauksia. Vaikka järjestely hyödytti kaikkia osakkaita, uusi kerrostalo nousi aivan erään huoneiston eteen heikentäen sen näkymiä ja valoisuutta. Helsingin hovioikeus katsoi, että päätös rikkoi osakkaiden yhdenvertaisuutta.
Espoolainen taloyhtiö päätti myydä osan tontistaan sekä käyttämättömän rakennusoikeuden rakennuttajalle, joka rakensi alueelle uuden kerrostalon. Rakennusoikeuskaupasta saaduilla varoilla rahoitettiin taloyhtiön remontteja.
Kaikki asukkaat eivät kuitenkaan suhtautuneet hankkeeseen myönteisesti. Erityisesti D-portaan osakkaat katsoivat, että uusi rakennus sijoittuisi niin lähelle heidän asuntojaan, että siitä olisi heille olennaista haittaa. Tästä huolimatta yhtiökokous hyväksyi vuonna 2020 määräalan ja rakennusoikeuden myynnin enemmistöpäätöksellä.
Aina hovioikeuteen asti edennyt riita keskittyi yhteen huoneistoon. Ennen rakentamista asunnosta oli ollut avoin näkymä. Uudisrakennuksen valmistuttua olohuoneen ja parvekkeen eteen ilmestyi käytännössä tiiliseinä. Sen myötä asuntoon tulevan luonnonvalon määrä väheni, ja asukkaiden yksityisyys heikkeni. Osakkaat katsoivat, että he joutuivat viime kädessä kantamaan hankkeen haitat.
Kaikkia osakkaita ei kohdeltu yhdenvertaisesti
Hovioikeus arvioi asiaa asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen näkökulmasta. Vaikka rakennusoikeuden myynnistä saatu hyöty koitui lähtökohtaisesti kaikille, haitat eivät hovioikeuden mukaan jakautuneet samalla tavalla. Uudisrakennuksen vaikutukset kohdistuivat erityisesti D-portaan asuntoihin, kun taas muiden rappujen asunnot eivät kärsineet vastaavaa näkymä- tai valoisuushaittaa.
Hovioikeus korosti, ettei asunto-osakeyhtiössä voida tehdä sellaisia päätöksiä, jotka tuottavat osalle osakkaista epäoikeutettua etua toisten osakkaiden kustannuksella. Tämän vuoksi hanketta ei olisi voitu hyväksyä pelkällä määräenemmistöpäätöksellä, vaan päätös olisi edellyttänyt vähintään niiden osakkaiden suostumusta, joiden asuntoihin haitta kohdistui. Näin ollen hovioikeus katsoi yhtiökokouksen päätöksen olevan asunto-osakeyhtiölain vastainen ja vahvisti sen mitättömäksi.
Asunnon arvon katsottiin alentuneen
Asiassa esitettiin useita erilaisia arvioita siitä, kuinka paljon uudisrakennus vaikutti huoneiston arvoon. Hovioikeus piti vakuuttavimpana selvitystä, joka oli laadittu uudisrakennuksen valmistumisen jälkeen huoneistossa tehdyn käynnin perusteella. Selvityksessä tarkasteltiin muun muassa sitä, miten näkymät ja luonnonvalo olivat rakentamisen myötä muuttuneet.
Koska taloyhtiö oli vienyt hankkeen loppuun, vaikka päätöksen lainmukaisuus oli ollut riitainen, hovioikeus velvoitti taloyhtiön korvaamaan osakkaille arvonalennusta vastaavan 40 000 euron vahingon.
Mitä ajatuksia ratkaisu herättää, asianajaja Marko Mononen?
”Ratkaisu muistuttaa siitä, ettei täydennysrakentaminen tai rakennusoikeuden myynti ole automaattisesti sallittua pelkän enemmistöpäätöksen perusteella. Päätöstä voidaan pitää yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena, jos haitat kohdistuvat olennaisesti vain tiettyihin osakkaisiin. Tällöin arvioinnissa ratkaisevaa ei ole ainoastaan hankkeesta saatava hyöty vaan myös se, miten hyöty ja haitta jakautuvat osakkaiden kesken. Hovioikeuden mukaan osakkaiden yhdenvertaisuus voi estää hankkeen toteuttamisen tai johtaa vahingonkorvausvastuuseen, vaikka enemmistö osakkaista kannattaisikin hanketta.”
Helsingin hovioikeus 7.5.2026 nro 266
Tutustu asiantuntijaan!
Marko Mononen,
asianajaja
yhteystietoihin tästä
Kuva: Shutterstock
