Asunto- ja kiinteistökaupoilla ostajalta vaaditaan tarkkuutta, tietoa ja malttia. Hätiköity ostopäätös voi johtaa vuosien ongelmiin ja merkittäviin kustannuksiin. Asuntokaupan ongelmat alkavat tyypillisesti siitä, kun asunnosta löytyy kaupanteon jälkeen virhe, kuten kosteusvaurio.
Asuntokaupoilla ollaan aina suurten asioiden äärellä. Silti kauppakirja saatetaan allekirjoittaa hetken mielijohteesta tai tunteella. Siksi on syytä tiedostaa, että myös hyväkuntoiselta vaikuttavasta kodista voi löytyä vakavia virheitä. On tärkeää, että ne havaitaan ennen ostopäätöstä. Pahimmillaan asuntokaupan ongelmat päätyvät käräjäoikeuteen asunto- tai kiinteistökaupan purku-, vahingonkorvaus- tai hinnanalennusriitana.
Asunnon ostajan velvollisuus on suorittaa kohteessa ennakkotarkastus. Jos kohteessa on merkkejä kosteusvauriosta tai muista vioista, ne on syytä selvittää ammattilaisen toimesta ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Kuntotarkastuksessa havaitut ongelmat voivat estää kaupan, ja jatkossa myyjän on tuotava esille tulleet tiedot uusille ostajaehdokkaille.
Ennakkotarkastuksen lisäksi ostajan on perehdyttävä huolella kaikkiin kohdetta koskeviin asiakirjoihin aina isännöitsijätodistuksesta yhtiöjärjestykseen. Yhtiöjärjestyksessä kannattaa kiinnittää huomio etenkin vastuun jakautumiseen taloyhtiön ja osakkaiden välillä. Lue ostajan velvollisuuksista tarkemmin tästä.
Asuntokaupan ongelmat voivat olla monimutkaisia, selvitä vastuut ensin
Yksi tyypillisimmistä kaupan jälkeen havaituista ongelmista on kosteusvaurio. Asian selvittely voi olla monimutkaista. Usein asukas olettaa ongelman kuuluvan automaattisesti myyjän vastuulle. Näin ei välttämättä kuitenkaan ole, kun kyse on asunto-osakeyhtiöstä. Taloyhtiö vastaa yleensä rakenteiden kosteudesta, kun taas pintamateriaalit kuuluvat osakkaan vastuulle. Yhtiön ja osakkaan kunnossapidosta on kuitenkin voitu määrätä toisin yhtiöjärjestyksessä.
– Asunto-osakeyhtiössä osakkaan tehtävä on ensimmäiseksi ottaa yhteys isännöitsijään ja selvittää vastuuasiat. Jos asia jää tästä huolimatta avoimeksi, havaitusta ongelmasta kannattaa lähestyä myyjää, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm muistuttaa. Hän kertoo, että kosteusvaurioihin liittyvien vastuiden selvittäminen on yleisesti ottaen hankalaa ja ongelmaa tulee tarkastella aina tapauskohtaisesti.
– Kun lähdetään selvittämään vastuukysymyksiä, on melkein aina tarpeen pyytää tekninen asiantuntija paikalle arvioimaan, onko vaurio rakenteessa vai pintamateriaalissa, miksi vaurio on syntynyt ja minkälaisia korjaustoimenpiteitä tarvitaan, Furuhjelm sanoo.
Joskus asukas alkaa omatoimisesti korjata kaupan jälkeen löytynyttä vikaa. Furuhjelm muistuttaa, että näin ei pidä tehdä, koska korjaustyön jälkeen on vaikeaa vaatia enää korvauksia. Jos yhtiön vastuulla on korjata jokin vaurio, yhtiölle on annettava mahdollisuus päättää miten ja milloin se korjataan.
Virheellisistä tiedoista voi joutua vastuuseen
Kiinteistövälittäjän huolimattomuus tai myyjän antamat virheelliset tiedot ovat yksi yleinen syy korvausvaatimusten laatimiseen. Myyjän on huolehdittava siitä, että kaikki kohteeseen liittyvät tiedot välittyvät täsmällisesti ostajalle. Vikoja tai epäkohtia ei pidä kaunistella, on kyseessä sitten itse asunto tai taloyhtiön kunto. Lue tästä, miten asunnon myyjä voi varmistaa mielenrauhan myyntiprosessissa. Tässä jutussa kerromme kiinteistövälittäjän vastuusta.
Asuntokauppalain mukaan ostaja menettää oikeutensa reklamoida virheestä asunto-osakkeen kaupassa kahden vuoden kuluttua hallintaoikeuden siirtymisestä. Kiinteistön kaupassa aikaraja on viisi vuotta. Jos vielä tämän ajanjakson jälkeen käy ilmi, että myyjä on törkeällä tavalla salannut olennaista tietoa, on mahdollista – joskin harvinaista – että hän joutuu vielä myöhemmin vastuuseen virheestään.
Ostajan askelmerkit, jos asunnosta löytyy virhe
Kun kyseessä on asunto-osakeyhtiö, ostajan on ongelmatilanteissa otettava ensin yhteys isännöitsijään vastuuasioiden selvittämiseksi. Sekä asunto- että kiinteistökaupassa havaitusta virheestä ilmoitetaan viipymättä myyjälle.
Virheilmoituksesta kuvataan mahdollisimman tarkasti, millaisesta virheestä on kyse. Jos mahdollista, mukaan liitetään näyttö, esimerkiksi valokuva tai korjaajan kustannusarvio. Virheilmoitusta voi täydentää jälkikäteen, jos ensimmäisen virheilmoituksen yhteydessä myyjälle ei voida toimittaa tarkkoja tietoja. Ilmoituksessa esitetään lisäksi arvio omista vaatimuksista (hinnanalennus, kaupanpurku tai esimerkiksi vahingonkorvausvaatimus). Summa voi muuttua myöhemmin ongelmien laajuuden täsmentyessä. Jos ostaja ja myyjä eivät pääse sopuun, asia voidaan saattaa kuluttajariitalautakuntaan tai käräjäoikeuden ratkaistavaksi.
– Molemmat reitit ovat hitaita ja oikeudenkäyntiin liittyy suurempi taloudellinen riski. Siksi ihan pienistä asioista ei kannata lähteä käräjöimään. On hyvä tiedostaa, että kuluttajariitalautakunnasta ei voi saada velvoittavaa tuomiota vaan suosituksen, jota osapuolet itse päättävät noudattaa tai olla noudattamatta, Furuhjelm kertoo.
Näistä asunto- tai kiinteistökaupan ongelmista tyypillisesti käräjöidään:
- Asunnosta löytyneet kosteusvauriot tai muut viat
- Kaavaan liittyvät kiistat
- Kaupan jälkeen ilmenneet yllättävät kustannukset
- Kohteen käyttämiseen liittyvät rajoitukset (esimerkiksi autopaikka, piha-alueen hallinta)
(Artikkeli päivitetty 21.7.2025)
