Aluekehityshanke voi viedä taloyhtiön isojen kysymysten äärelle: lakiasiantuntijan rooli on tärkeä

Taloyhtiön parkkipaikat häviävät metrokeskuksen alta Espoon Kivenlahdessa. Miten jatkossa turvataan asukkaille kohtuuhintainen autopaikka lähellä kotia, kun kaupunki siirtää asukaspysäköinnin keskitettyihin pysäköintilaitoksiin? Aluekehityshanke tuo mukanaan paljon kysymyksiä, mutta As Oy Kivenlukko on ottanut muutosprosessissa aktiivisen roolin. 

Asunto-osakeyhtiö Kivenlukko elää keskellä myllerrystä. Viereen rakennetaan metroasemaa palveleva liikekeskus, liityntäpysäköinti 400 autolle sekä asuinkerrostaloja 1400 asukkaalle. Viisikymppiselle taloyhtiölle aluekehityshanke tarkoittaa melkoista toimintaympäristön muutosta.

– Yhtiömme talot olivat Kivenlahden ensimmäisiä rakennuksia. Ne valmistuivat keskelle luontoa uimarannan lähelle. Taloyhtiössä asuu yhä monia alkuperäisiä asukkaita, sanoo Kivenlukon hallituksen puheenjohtaja Paula Pöntynen.

Autopaikat järjestellään uudelleen

Uusi asemakaava tuo paljon muutoksia asukkaille. Yksi konkreettisimpia on pysäköintijärjestelyjen muuttuminen. Lähitaloyhtiöiden parkkipaikat jäävät metrokeskuksen alle. Kaupunki on esittänyt, että korvaavat autopaikat toteutetaan Hyökyvuoren rinteeseen rakennettavaan 355-paikkaiseen pysäköintilaitokseen. Pysäköinnin laatu paranee, mutta hinta nousee. Hinnan määräytymiseen vaikuttaa monta tekijää. Pohjalla on pysäköintijärjestelyjen nykyinen periaate.

Aluerakentamiselle tunnusomaisesti Kivenlahden parkkialueet ovat asfaltoituja maantasaisia kenttiä, jotka on sijoitettu korttelien ulkopuolelle. Sisäpihat on jätetty suojaisiksi. Pysäköinnin käyttökustannukset ovat edulliset. Kivenlukon asukkaat ovat maksaneet autopaikastaan 15 euroa kuukaudessa. Pysäköintitontit omistaa aikoinaan niiden hallinnointia varten perustettu osakeyhtiö josta kukin taloyhtiö omistaa yhden osakkeen. 

– Vuonna 1971 on sovittu, että taloyhtiöt saavat rasitteen perustamisen kautta pysyvän oikeuden tarvittavan pysäköintialueen käyttämiseen, Pöntynen sanoo. 

Mikä on tarvittava pysäköintialuKivenlukon tapauksessa eli kuinka monta autopaikkaa 134 huoneiston taloyhtiö on ollut velvoitettu toteuttamaan? Tieto on nyt olennainen, koska kaupunki korvaa nimenomaan kaavan velvoittamat autopaikat. Ihan suoraa vastausta ei ole. 

– Kivenlukko on rakennusvaiheessa saanut kaupungilta huojennuksen autopaikkavaatimuksesta. Autokanta on silloin ollut sen verran matala, että vain 60 prosenttia kaavan määräämistä paikoista on pitänyt rakentaa. 

Taloyhtiö isojen kysymysten edessä

Nykyään kaava velvoittaa taloyhtiön järjestämään yhden autopaikan jokaista 130 kerrosneliömetriä kohden. Minkä kaavan mukaan korvattavat autopaikat nyt sitten lasketaan? Rakentamisen aikaisen huojennetun määräyksen mukaan, jolloin Kivenlukolta puuttuisi paikkoja? Vai nykyisen kaavan, jota taas on alettu hyvien joukkoliikenneyhteyksien alueilla jo höllentää?

Kivenlukko on toisenkin ajankohtaisen kysymyksen edessä, sillä kiinteistöön on tulossa on putkiremontti ja julkisivusaneeraus. Pitäisikö taloyhtiön harkita tontille lisärakentamista, jolla remontin kustannuksia voitaisiin rahoittaa? Lisärakentaminen kuitenkin tuplaisi autopaikkavaatimuksen. Miten tämä tulisi huomioida neuvotteluissa kaupungin kanssa? 

Näiden kysymysten kanssa Kivenlukko kääntyi Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n puoleen pari vuotta sitten. 
– Tarvitsimme juridista tukea siihen, miten pystymme parhaiten vartioimaan ja ajamaan Kivenlukon etua tulevissa järjestelyissä, Pöntynen sanoo. 

Pitkä prosessi ja paljon osapuolia

Asianajaja Jaakko Kanervan mukaan aluekehityshankkeet käynnistävät aina koko joukon järjestelyjä, jotka koskettavat kiinteistönomistajia. 
– Nämä ovat isoja kokonaisuuksia, joille on tyypillistä se, että osapuolia on paljon ja prosessit kestävät useita vuosia, hän sanoo. 

Osapuolina tässä ovat Espoon kaupunki, pysäköintitontit omistava osakeyhtiö sekä toistakymmentä taloyhtiötä, joilla on rasiteoikeus autopaikkoihin. Sekä tietenkin osakkaat, joiden pysäköinnistä on kyse. Prosessi etenee siten, että kaupunki ostaa vapaaehtoisella kaupalla tai lunastaa nykyiset pysäköintitontit, minkä jälkeen tontteja rasittavat autopaikat järjestellään uudelleen. Kanervan mukaan olennainen kysymys liittyy rasiteoikeuden siirtämisen ehtoihin. 

– Kun taloyhtiöillä on rasiteoikeus maantaso- pysäköintialueeseen, millä ehdoilla nämä siirretään pysäköintilaitokseen, jonka käyttökustannukset ovat korkeammat? Toinen kysymys on, päästäänkö asiassa eteenpäin yhteisesti sopimalla vai käynnistääkö kaupunki rasitetoimituksen, jossa rasitteiden siirtoa ja korvausta arvioidaan lain edellytysten mukaan. Yleinen intressihän olisi saada asia toteutettua jouhevalla aikataululla metron tulon kannalta. 

Muitakin kysymyksiä on. Halutaanko, että tulevat autopaikat ovat nimettyjä vai nimeämättömiä? Miten pysäköintilaitoksen hallinta ja käyttö järjestetään sopimuksilla?
– Jatkossa myös yhteiskäyttöautot ja muut joustavat ratkaisut lisääntyvät. Pysäköintimitoitus on asia, joka hieman elää koko ajan, Kanerva lisää.

Lainopillinen neuvonantaja lisää ymmärrystä

As. Oy Kivenlukko on kokenut asianajajan roolin tärkeäksi.
– Jaakko on meidän lainopillinen neuvojamme tässä asiassa. Haluamme ymmärtää, minkälaisia oikeuksia taloyhtiöllä rasiteoikeuden haltijana on ja miten voimme osallistua prosessiin. Eihän tavallinen ihminen nyt kovin usein ole tekemisessä sellaisten asioiden kuin rasiteoikeuden purkaminen, korvaaminen, perustaminen tai näihin liittyvien taloudellisten kysymysten kanssa, Paula Pöntynen sanoo. 

Olennaista on myös taloyhtiön oma perehtyminen. Hallitus on seurannut kaavan valmistelua tiiviisti, ennakoinut muutoksia ja keskustellut toimijoiden kanssa aktiivisesti. Hallituksessa koetaan, että on tärkeää ymmärtää ensin itse riittävän paljon kokonaisuudesta, jotta asianajajalle osataan esittää oikeita kysymyksiä.  

– Kannattaa seurata oman alueen kaavoitusta ja olla kaavamuutoksissa hereillä. Asioihin on aina helpompi vaikuttaa valmisteluvaiheessa, kuin sitten kun esitellään jo valmiita ratkaisuja. Kannattaa käyttää ulkopuolisia palveluita ja olla myös kaavoittajiin suoraan yhteydessä, Pöntynen sanoo. 

Onko taloyhtiössänne edessä haastavia kysymyksiä liittyen maankäyttöön, kaavoitukseen tai lisä- ja täydennysrakentamiseen?

Lue lisää asiakaskertomuksia:

Tontin myynnillä kevennystä putkiremontin kustannuksiin
Kylpyhuoneen korjaussuunnitelma ei kelvannut osakkaalle, laattaseinän kohtalo vei asiat solmuun

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn