Maaliskuussa 2019 tuli voimaan asunto-osakeyhtiölain muutos, joka tarjoaa asunto-osakeyhtiöille uudenlaisen keinovalikoiman päätöksentekoon ns. purkavasta uusrakentamisesta. Millaista työtä olemme tehneet asian parissa?
Purkavalla uusrakentamisella tarkoitetaan hanketta, jossa asunto-osakeyhtiön vanha rakennus puretaan uuden ja pääsääntöisesti suuremman rakennuksen tieltä siten, että vanhoille osakkeenomistajille tarjotaan vanhoja huoneistoja vastaavia huoneistoja uudesta rakennuksesta.
Lainmuutoksen myötä purkava uusrakentaminen on mahdollista toteuttaa yhtiökokouksen 4/5-määräenemmistöpäätöksellä. Yhtiökokous päättää joko yhtiön hallitseman rakennuksen purkamisesta ja uudelleen rakentamisesta, tai kiinteistön ja rakennuksen tai niiden käyttöoikeuden luovuttamisesta purkamista ja uudelleen rakentamista varten. Ensimmäinen vaihtoehto toteutetaan vanhan taloyhtiön sisällä käytännössä suuntaamalla osakeanti rakennusliikkeelle tai sijoittajalle, kun taas toisessa vaihtoehdossa yhtiö luovuttaa kiinteistön ulkopuoliselle taholle, joka toteuttaa hankkeen. Jotta yhtiökokous voi päättää asiasta, edellytetään, että asunto-osakeyhtiön vanhoille osakkeenomistajille tarjotaan uudesta rakennuksesta vähintään heidän vanhoja huoneistojaan niin hallintaoikeudeltaan kuin käyvältä arvoltaan vastaavia uusia huoneistoja.
Purkavan uusrakentamisen lainmuutos toi helpotusta myös hankkeeseen, jossa yhtiö asetetaan selvitystilaan ja omaisuus myydään. Yhtiökokous voi päättää hankkeesta 4/5-määräenemmistöpäätöksellä, mikäli yhtiön vastuulla oleva kunnossapito tuottaisi osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa osakkeiden arvo ja osakehuoneistojen käytettävyys huomioon ottaen. Purkautuvan yhtiön netto-omaisuus jaetaan osakkeenomistajien osakehuoneistojen ja osakeryhmien käypien arvojen suhteessa. Edellytyksenä yhtiön purkamiseksi ja kiinteistön tai rakennuksen luovuttamiseksi on, että rakennus on arvioitu käytännössä korjauskelvottomaksi.
Purkava uusrakentaminen voidaan toteuttaa myös vähemmistöosakkeiden lunastamisella. Silloin, kun yhtiön vastuulla oleva kunnossapito tuottaisi osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa osakkeiden arvo ja osakehuoneistojen käytettävyys huomioon ottaen, syntyy yli 9/10 osakeomistus- ja ääniosuuden perusteella oikeus ja velvollisuus lunastaa vähemmistöosakkeet käyvästä hinnasta.
Projekteissa tarvitaan kiinteistöjuristin apua
Taloyhtiöt ovat lakimuutoksen myötä heränneet purkavaan uusrakentamiseen mahdollisuutena ja on huomattavissa, että monessa taloyhtiössä on purkavan uusrakentamisen hankkeita lähiaikoina käynnistymässä. Lainmuutoksella pyrittiin keventämään purkavaa uusrakentamista koskevaa päätöksentekoa, mutta ainakin ensivaikutelmaltaan lainmuutoksen tuomat uudet pykälät vaikuttavat melko raskailta.
Toistaiseksi käytetyin tapa toteuttaa purkavan uusrakentamisen hanke asunto-osakeyhtiössä on ollut yhtiön koko osakekannan myynti ulkopuoliselle taholle, kuten rakennusliikkeelle tai sijoittajalle. Koko osakekannan myynti voi kuitenkin edelleen tapahtua ainoastaan vapaaehtoisesti ja kaikkien osakkeenomistajien suostumuksella. Hyvänä vaihtoehtona koko osakekannan myynnille on yllä mainittu vähemmistöosakkeiden lunastaminen. Tämä kuitenkin edellyttää käytännössä rakennuksen korjauskelvottomuutta ja vähintään 9/10 osakeomistus- ja ääniosuuden etukäteistä hankkimista osakkeenomistajien vapaaehtoisin luovutuksin.
Kaiken kaikkiaan taloyhtiöiden kiinnostus purkavaan uusrakentamiseen on selvästi virinnyt ja hankkeita on käynnistymässä enenevissä määrin. Joka tapauksessa purkavan uusrakentamisen lainmuutos toi toivotun sykäyksen hankkeiden käynnistämiselle, vaikkakin näkemyksemme mukaan taloyhtiöiden edun mukaista on edelleen pyrkiä koko osakekannan, tai vaihtoehtoisesti 90 prosentin omistusosuuden, myyntiin. Jokaisen projektin erityispiirteet ovat kuitenkin erilaiset, mikä tietenkin vaikuttaa myös toteuttamistavan valintaan. Tästä syystä projektiin kannattaa aina ottaa mukaan juridiikan asiantuntija jo heti hankkeen alkuvaiheessa.
Asianajaja Ari Kanerva
