2020AJANKOHTAISTAAjankohtaista oikeuskäytännössäAjankohtaista oikeuskäytännössä 2020Oikeuskäytännössä 2020Vuokraustoiminta

Asuntoa ei tarkastettu vuokralaisen vaihtuessa – vesivahingosta lankesi kallis lasku vuokranantajalle

vuokra-asunnon tarkistaminen

Astiapesukoneen tulppaamaton poistoputki aiheutti vesivahingon useissa asunnoissa. Jyväskyläläistaloyhtiö vaati vahingonkorvauksia asunnon omistajalta, joka oli jättänyt asunnon tarkastamatta vuokralaisen vaihtuessa. Tapaus ratkaistiin Vaasan hovioikeudessa kesäkuun lopussa.

Taloyhtiön osakas vuokrasi huoneistonsa määräaikaisella sopimuksella vuodeksi. Vuokralainen muutti pois kesken kauden ja loppuajaksi tilalle tuli hänen tuttavansa. Vastoin vuokranantajan ohjeistusta, vuokralaiset vaihtoivat avaimia keskenään. Vuokranantaja jätti tässä vaiheessa asunnon tarkastamatta luottaen kaiken olevan kunnossa.

Kesäkuussa 2017 kahdessa vuokra-asunnon alapuolisessa huoneistossa havaittiin kosteutta. Syyksi paljastui vuokra-asunnon tulppaamaton pesukoneliitäntä, jonka sulku oli auennut siten, ettei asukas osannut kiinnittää asiaan huomiota. Huoneistossa ei ollut astianpesukonetta. Taloyhtiö vaati vuokranantajalta oikeusteitse lähes 12 000 euron korjauskustannuksia. 

Laiminlöikö vuokranantaja kunnossapitovastuunsa?

Oikeudessa ratkottiin, oliko vuokranantaja laiminlyönyt hänelle kuuluvan kunnossapitovastuun jättäessään suorittamatta asunnon tarkastuksen vuokralaisen vaihtuessa. Käräjäoikeus katsoi päätöksessään, että avainten vaihto vastoin ohjeistusta ja asiaa koskevan ilmoituksen tekemättä jättäminen eivät olleet sellaisia viitteitä huoneiston hoidon laiminlyömisestä, joiden perusteella asunto olisi pitänyt tarkistaa. Kanne vuokranantajaa kohtaan hylättiin, mutta asian käsittely jatkui Vaasan hovioikeudessa.

Taloyhtiö katsoi, että useiden vuokra-asuntojen omistajana osakkaan on täytynyt olla tietoinen asunnon tarkastamisen tärkeydestä. Vuokranantaja oli ohjeistanut vuokralaisia suorittamaan avaimen vaihdon vastuuhenkilön kautta, mutta asia hoidettiin toisin. Vuokranantajan soittoihin ja viesteihin ei myöskään vastattu. Näin ollen taloyhtiön mukaan syntyi tilanne, jossa vuokranantajan olisi pitänyt varmistaa, että uusi vuokralainen huolehtii vuokrasuhteeseen perustuvasta huolenpito- ja ilmoitusvelvollisuudestaan. 

Vuokranantaja luotti uuden vuokralaisen tekstiviestiin

Asunnon omistaja korosti edelleen hovioikeudessa, ettei vuokranantajalla ole velvollisuutta tarkastaa vuokrattua asuntoa tietyin määräajoin, vaan hänellä on oikeus luottaa siihen, että vuokralainen toimii asianmukaisesti. Tarkastusvelvollisuus syntyy ainoastaan, mikäli vuokranantajalla on syytä olettaa vuokralaisen toimineen huolimattomasti. Tällaisia epäilyksiä ei missään vaiheessa kantautunut hänen tietoonsa. Avaimen vaihdon epäselvyydet eivät puolustuksen mukaan antaneet aihetta epäillä huoneiston huonoa hoitoa. Hän oli myös saanut uudelta vuokralaiselta viestin parin päivän asumisen jälkeen, että kaikki on ”ok”. 

Lisäksi vuokranantaja nosti esiin sen, että liitäntä oli todistettavasti tulpattu ensimmäisen vuokrasuhteen alkaessa. Asiassa oli jäänyt kuitenkin selvittämättä, kumpi vuokralaisista on mahdollisesti poistanut astianpesukoneen liitännän tulppauksen. On siis mahdollista, että tulppauksen on poistanut jälkimmäinen vuokralainen, jolloin tarkastuksen suorittaminen ei olisi estänyt vahingon syntymistä.

Asunto tarkistettava aina vuokralaisen vaihtuessa

Vuokralainen on lain mukaan vastuussa vain omasta huolimattomuudestaan ja siten lähtökohtaisesti vain oman vuokrakautensa aikana tapahtuneesta asuinhuoneiston vahingoittumisesta. Hovioikeuden tulkinnan mukaan huolellisen vuokranantajan omassa intressissä on jo vastuukysymysten näkökulmasta huoneiston kunnon tarkistaminen viimeistään vuokralaisen vaihtuessa. Kyseessä on peruskäytäntö, joka tässä tapauksessa jäi tekemättä. Pelkkä uuden vuokralaisen tekstiviestinä lähettämä ilmoitus siitä, että ”kaikki on ok”, ei riitä turvaamaan vuokranantajan etua.

Hovioikeus katsoi, että vuokranantaja näin ollen laiminlöi hänelle osakkeenomistajana kuuluvan velvollisuuden seurata vuokralle antamansa tilan kuntoa. Vaikka huolimattomuuden aste jäi vähäiseksi, laiminlyönti lisäsi vesivahingon riskiä, joka kohtuullisin toimin olisi ollut torjuttavissa. 

Tulppaamaton pesukoneliitäntä olisi havaittu perustarkastuksessa. Jos tulppaus on poistettu vasta toisen vuokrakauden aikana, vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä tehty tarkastus ei olisi estänyt vesivahinkoa. Asia jäi kuitenkin epäselväksi, sillä perustarkastusta ei tehty vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä, eikä vuokranantajan laiminlyönnistä johtuva näytöllinen epävarmuus saa jäädä taloyhtiön vahingoksi.

Tuomio

Vuokranantaja velvoitettiin suorittamaan taloyhtiölle vahingonkorvauksia 11 878,14 euroa. Lisäksi hänen kontolleen tuli käräjäoikeuden ja hovioikeuden kulut. Yhteensä maksettavaa kertyi yli 21 000 euroa. Vaasan hovioikeuden antama tuomio ei ole vielä lainvoimainen, vaan sille voi hakea valituslupaa korkeimmasta oikeudesta.

Mitä tästä oikeustapauksesta on opittavaa? 

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n toimitusjohtaja ja asianajaja Kai Haarma kertoo, että tähänastisen oikeuskäytännön perusteella vuokranantajaa on ollut hyvin vaikea saada vastuuseen vuokralaisensa taloyhtiölle aiheuttamista vahingoista. 
– Vuokrasuhteen aikana vuokranantajan vastuu huoneiston kunnon seurannasta on vaikuttanut varsin kevyeltä.

Tässä oikeustapauksessa kyse sen sijaan oli huoneiston tarkastuksen tekemisestä vuokralaisen vaihtuessa. Haarman mukaan hovioikeus teki oikean johtopäätöksen todetessaan, että huoneiston vaihtotarkastus on vakiintunut peruskäytäntö, joka pitää suorittaa aina.
– Jos huoneistoa ei tarkasteta vuokrasuhteen päättyessä ja uuden alkaessa, voi jäädä epäselväksi, kumman vuokralaisen aikana huoneiston puutteet ja viat ovat aiheutuneet, Haarma selventää.

Hän sanoo, että taloyhtiön kannalta oli tärkeää, että näyttöongelma katsottiin vuokranantajan vahingoksi. 
– Huoneistotarkastus ei myöskään saa jäädä pelkästään vuokralaisen ylimalkaisen ilmoituksen varaan, vaan se on tehtävä tavanomaisella huolellisuudella.