2020AJANKOHTAISTAAjankohtaista oikeuskäytännössäAjankohtaista oikeuskäytännössä 2020Asunto- ja kiinteistökauppaOikeuskäytännössä 2020

Erimielisyys lapsuudentalon myyntihinnasta vei sisarukset käräjille – kiinteistökaupan esisopimus ratkaisi kiistan

Kiinteistökauppa esisopimus

Sisarukset ajautuivat kiistaan lapsuudenkotinsa myyntihinnasta. Mies oli ostamassa siskonsa osuutta kiinteistöstä, mutta perääntyi viime hetkellä kaupanteosta vedoten virheelliseen hintapyyntöön. Kaupasta laadittu esisopimus esti kuitenkin uudet suunnitelmat.

Kaupan kohteena oli kolmen sisaruksen entinen kotitalo, jonka he olivat saaneet lahjaksi äidiltään. Siskon oli tarkoitus myydä osuutensa veljelleen ja sitä varten osapuolet laativat kiinteistökaupan esisopimuksen. Sopimuksessa määriteltiin kauppahinta ja kaupan ajankohta sekä sovittiin 2 400 euron suuruisesta sopimussakosta, mikäli ostaja perääntyy kaupasta.

Myyjä tuli kauppahinnassa vastaan

Ennen esisopimuksen allekirjoittamista molemmat osapuolet olivat pyytäneet valitsemaltaan kiinteistönvälittäjältä arvion omakotitalon arvosta. Saadut arviot olivat lähellä toisiaan ja niiden pohjalta kiinteistön arvioksi päätettiin 72 000 euroa. Kauppahinnaksi merkittiin 24 000 euroa ja lopullisen kaupan oli määrä tapahtua esisopimuksen mukaisesti marraskuussa 2018. Kauppaa ei kuitenkaan syntynyt. Sen sijaan ostaja ilmoitti loppuvuodesta tilaavansa uuden kiinteistöarvion, sillä hän oli erehtynyt kiinteistön arvosta.

Myyjä muistutti, että esisopimus on sitova, eikä siitä ole mahdollista enää poiketa. Hän kuitenkin teki useita sovintotarjouksia, jotta asiassa päästäisiin eteenpäin. Ostaja reagoi 21 000 euron tarjoukseen ja maksoi siitä 1 500 euron käsirahan, mutta kauppaa ei syntynyt tarjouksen mukaiseen määräpäivään mennessä. Syyksi ostaja ilmoitti, että kiinteistö olisi pantattava rahoituksen saamiseksi, mutta maistraatin lupa venyi seuraavaan vuoteen.

Myyjä vaati käräjäoikeudessa, että ostaja velvoitetaan ostamaan kiinteistö esisopimukseen merkityllä hinnalla sekä suorittamaan sopimukseen merkityn sopimussakon korkoineen. 

Ostaja vetosi vikoihin

Ostaja vaati vastauksessaan kauppahinnan sovittelemista 18 000 euroon ja sopimussakon hylkäämistä. Hän kertoi huomanneensa talossa piilevän virheen muuton jälkeen. Talon yläkertaan asennetun huoneen katon viisto-osuudet eivät olleet rakennusmääräysten mukaisia. Lisäksi kellarissa oli homerihmastoa ja havaittavaa kosteutta. Ostajan mukaan nämä puutteet täytyisi korjata, mikäli talossa mielii asua turvallisesti. Hän oli valmis edelleen ostamaan kiinteistön, mutta alennetulla hinnalla.

Myyjä korosti oikeudessa, ettei ostaja ole voinut erehtyä alkuperäisessä kauppahinnassa, sillä hän tunsi talon läpikohtaisesti asuttuaan siellä ikänsä. Kiinteistön ikä ja korjaustarpeet oli myyjän mukaan otettu huomioon esisopimuksen kauppahinnassa, eivätkä väitetyt virheet olleet piileviä vaan liittyivät 1950-luvun rakennustapaan.

Tuomio

Kiinteistökaupan esisopimus on lähtökohtaisesti osapuolia velvoittava dokumentti. Ehtoa voidaan kuitenkin sovitella, jos se on kohtuuton tai johtaa kohtuuttomaan lopputulokseen. Kiinteistön kauppahinta on puolestaan osapuolten vapaasti sovittavissa oleva kaupan ehto. Pirkanmaan käräjäoikeus katsoi, että tässä tapauksessa ostaja ei kyennyt näyttämään toteen, että kauppahinnasta olisi ollut minkäänlaista epäselvyyttä siitä sovittaessa. Ostajalla oli myös mahdollisuus järjestää kiinteistökaupan rahoitus hyvissä ajoin ennen esisopimuksen määräaikaa. Se, että hän ryhtyi vasta määräajan jälkeen järjestämään lainan vakuutta, ei ollut oikeuden mukaan pakottava syy kaupan lykkäämiseen. Käräjäoikeus ei nähnyt perusteita kauppahinnan sovitteluun ja määräsi ostajan suorittamaan ostajalle 24 000 euron maksun, 2 400 sopimussakon sekä lähes 10 000 euron oikeudenkäyntikulut. Ostaja valitti päätöksestä Turun hovioikeuteen, mutta hävisi jutun myös siellä.

Termi tutuksi: Kiinteistökaupan esisopimus

Mikä on kiinteistökaupan esisopimus?

Kiinteistökaupan esisopimuksella osapuolet sitoutuvat kiinteistön kaupan toteuttamiseen tulevaisuudessa. Sopimukseen päädytään, kun osapuolet haluavat sitoutua kauppaan, mutta kaupan toteutumisen edellytykset eivät vielä ole täyttyneet.

Kiinteistökaupan esisopimus laaditaan tyypillisesti silloin, kun taloyhtiö myy määräalan tontistaan rakennusliikkeelle. Esisopimuksessa osapuolet sopivat keskeisistä kaupan edellytyksistä ja sitoutuvat edistämään muun muassa mahdollisen kaavamuutoksen hakemista, mikäli muodostuvalle tontille on tarkoitus rakentaa.

Mitä esisopimusta laadittaessa on tärkeää huomioida?

Maakaaren mukaan kiinteistökaupan esisopimus on sitova, jolloin sitä koskee samat muotomääräykset kuin varsinaistakin kiinteistönkauppaa. Esisopimuksessa voidaan myös sopia, että se sitoo vain toista osapuolta.

Esisopimusta laadittaessa on tärkeää kiinnittää erityistä huomiota sopimuksen ehtoihin, kuten aikatauluun ja kauppahinnan määräytymiseen. Sopimukseen kirjataan ne edellytykset, joiden toteutuessa osapuolet ovat velvollisia lopullisen kaupan tekemiseen. Useasti esisopimuksessa sovitaan tarkemmin menettelystä ennen varsinaisen kaupan toteutumista. Sopimuksen teossa kannattaa kääntyä asiantuntijan puoleen.

Onko sopimuksen purkaminen on mahdollista?

Kiinteistökaupan esisopimuksessa voidaan sopia ehdoista, joiden toteutuessa sopimuksen osapuolilla on oikeus purkaa sopimus. Tyypillisesti tällainen ehto liittyy kaupan toteutumisen kannalta keskeisiin edellytyksiin, kuten tonttikaupassa kiinteistölle tavoiteltavan rakennusoikeuden vähimmäismäärään tai rakennusoikeuden laatuun.

Asiantuntijana Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimies Tommi Leppänen