Kiinteistö- ja asuntokaupan reklamaatioissa tehdään paljon virheitä – näin reklamaatio laaditaan oikeaoppisesti, katso muistilista

Jos uudesta kodista löytyy muuton jälkeen laatuvirhe, ostajan täytyy ryhtyä toimiin välittömästi. Huolimattomasti tai liian myöhään laadittu reklamaatio on yleensä hukkaan heitettyä työtä.

Reklamaation kanssa ei kannata odottaa. Jos virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksista ei ilmoiteta kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaitaan tai se olisi pitänyt havaita, asunnonostaja menettää oikeutensa esittää vaatimuksia. Mikä sitten on kohtuullinen reklamaatioaika? Sitä laki ei suoraan säädä. 

– Kun oikea-aikaisuutta arvioidaan, oleellista on väitetyn sopimusrikkomuksen laatu ja myyjän tietoisuus virheestä. Lisäksi arvioidaan niitä olosuhteita, joissa reklamaatio tehdään. Merkitystä voi olla esimerkiksi rakennusalan kokemuksella, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm sanoo.

Kiinteistökaupassa reklamaatioaika on noin kolme kuukautta virheen havaitsemisesta. Monimutkaisissa ja tarkempaa asiantuntijoiden selvittelyä vaativissa tapauksissa, esimerkiksi kosteusvaurioissa, kohtuullinen reklamaatioaika on tyypillisesti neljästä seitsemään kuukauteen. Kiinteistökaupassa virheestä ja vaatimuksista pitää ilmoittaa 3–4 kuukauden sisällä epäkohdan havaitsemisesta.

Jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti, arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, vaikkapa yrittänyt tarkoituksella piilottaa tiedossa olevan puutteen, reklamaatioaika on pidempi ilmoituksen myöhästymisestä huolimatta.  

Muista ilmoittaa myös vaatimuksista – ilman niitä reklamaatio ei ole pätevä

Reklamaatiovelvollisuuden täyttäminen on tärkeää, jotta myyjä saa aikaa perehtyä väitettyihin virheisiin ja pohtia, miten asiassa on viisasta edetä. Reklamaatiossa ja sen tekemisen ripeydessä onkin kyse niin ostajan kuin myyjänkin oikeusturvasta: Jos aikaa virheen havaitsemisesta ilmoitukseen kuuluu liian pitkään, myyjän mahdollisuudet muodostaa tarkka käsitys tapahtuneesta voi heikentyä olosuhteiden muuttuessa.

– On hyvä muistaa, että pelkkä ilmoitus ei riitä, vaan sen lisäksi tulee esittää myös vaatimukset. Jos ne puuttuvat, reklamaatio ei ole tehty oikein ja vaatimukset eivät oletettavasti menesty, Furuhjelm lisää.

Vaatimuksen sisällön voi laatia vasta sen jälkeen, kun tarvittavat selvitykset on suoritettu ja epäkohdista on saatu tarkempaa tietoa. Selvityksiin on kuitenkin ryhdyttävä pikaisesti.

Eräässä oikeustapauksessa (KKO 2008:8) selviteltiin, ilmoitettiinko reklamaatioon liittyvät vaatimukset liian myöhään. Talon ostajat laativat reklamaation ylä- ja alapohjan virheistä kohtuullisessa ajassa, kaksi kuukautta virheen havaitsemisesta. Vaatimuksistaan he ilmoittivat kuitenkin vasta yli vuoden päästä. Ostajat selittivät viivästystä sillä, että korjauskustannusten ja myyjien vahingonkorvausvastuun selvittäminen veivät aikaa. Asia ratkaistiin lopulta korkeimmassa oikeudessa, joka katsoi ostajien menettäneen oikeutensa vedota virheisiin. Lue tapaus tästä.

Ole tarkka reklamaation muotoseikoissa

Kun ostaja havaitsee uudessa kodissaan epäkohdan, hänen on ensimmäiseksi selvitettävä, kuuluuko virhe myyjän vastuun piiriin. Tarvittaessa tehdyistä havainnoista kannattaa neuvotella asiantuntijan kanssa. Reklamaatioaika alkaa siitä hetkestä, kun virheeseen vetoava on saanut tietoonsa virheen kuuluvan vastapuolen vastuulle.

– Reklamaatioissa tehdään paljon virheitä, vaikka kaiken kaikkiaan asia ei ole kovin monimutkainen. Tyypillisesti virheet ilmoitetaan liian myöhään tai unohdetaan esittää vaatimukset, Furuhjelm sanoo. 

Furuhjelm suosittelee lähettämään reklamaation kirjattuna kirjeenä. Näin toimiessa välttää sen riskin, että joutuu myöhemmin pulaan kirjeen lähettämisen näyttämisen suhteen. Tiedon voi myös toimittaa suoraan myyjälle todistajan kuittauksella. Jos myyjiä on useita, reklamaatio lähetään jokaiselle erikseen. 

Virheilmoituksessa avataan kaikki havaitut epäkohdat mahdollisimman seikkaperäisesti. Mukaan voi liittää kuvia tai muuta todistusaineistoa. Tämän lisäksi reklamaatiossa esitetään vaatimukset, esimerkiksi kaupanpurku tai rahallinen hyvitys, eli hinnanalennus. Rahallisessa vaatimuksessa ostajan on annettava alkuun jonkinlainen summittainen arvio vaadittavasta hyvityksestä. Virheilmoitusta ja vaadittavia summia voidaan täydentää jälkikäteen, jos tarkkoja tietoja ei ole antaa ennen laajempia tutkimuksia. Mikäli myöhemmin paljastuu kokonaan uusia virheitä, niistä tehdään erillinen reklamaatio.

Muistilista

  1. Kun havaitset asunnossa epäkohdan, laadi reklamaatio nopeasti. 
  2. Avaa havaitut virheet selkeästi. Voit liittää mukaan myös kuvamateriaalia. 
  3. Kerro reklamaatiossa vaatimukset.
  4. Jos tietoa ei vielä ole tarpeeksi ja haet rahallista korvausta, anna vaatimuksessa summittainen arvio rahallisen korvauksen määrästä.
  5. Toimita reklamaatio myyjälle kirjattuna kirjeenä.
  6. Teetä mahdolliset lisätutkimukset nopeasti ja täydennä tarvittaessa rahallista vaatimusta saadun tiedon pohjalta.
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn