2019AJANKOHTAISTAAjankohtaista alallaAjankohtaista alalla 2019

Kiinteistöjuristin matkassa: Tarkasti laadittu maksuerätaulukko suojaa urakan tilaajaa

Isoissa urakoissa on helppo ajautua tilanteeseen, jossa tilaaja suorittaa tunnollisesti maksueriä ennen sovitun työvaiheen valmistumista. Asianajaja Kimmo Rytkönen peräänkuuluttaa huolellisuutta maksuerätaulukon laatimisessa ja noudattamisessa.

”Tilaaja ja urakoitsija solmivat urakkasopimuksen liikerakennuksen rakentamisesta. Työt käynnistyivät lupaavasti, mutta urakan puolivälin jälkeen ilmaantui ongelmia. Työ laahasi pahasti aikataulusta jäljessä eikä työn jäljessäkään ollut kehumista. Tyytymätön tilaaja päätti purkaa urakkasopimuksen. Sopimuksen purkukatselmuksessa todettiin, että urakan valmiusaste on 60 prosenttia, kun tilaaja oli maksanut laskuja 80 prosentin valmiusasteen mukaan. Lisäksi kohteessa havaittiin virheitä. Kuten asiaan kuluu, urakoitsija oli asettanut työlleen vakuudet. Tilaajalle kävi tästä huolimatta huonosti, sillä sotkun keskellä urakoitsija asetettiin konkurssiin. Urakoitsijan asettama vakuus kattoi vain osan aiheutuneista vahingosta ja konkurssipesä ammotti tyhjyyttään. Kohde teetettiin valmiiksi toisella yrityksellä ja tilaaja menetti ison summan rahaa.”

Kimmo Rytkönen Asianajotoimisto Kuhanen Asikainen KanervaKuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Kimmo Rytkönen sanoo, että ongelmilta ei aina voida välttyä, vaikka urakoitsijan valinta, sopimukset ja muut päätökset tehtäisiin huolella.  Asia, johon hän kuitenkin kehottaa kiinnittämään huomion tilaajan aseman turvaamiseksi, on urakkahinnan oikea-aikainen maksu pohjautuen tarkkaan maksuerätaulukkoon. Sen laadinnassa on Rytkösen mukaan usein parantamisen varaa.

– Maksuerätaulukko laaditaan siten, että maksut jaetaan useampaan erään ja suhteutetaan urakkasuorituksen eri vaiheisiin. Maksuerätaulukon viimeinen maksu määritellään olennaisesti suuremmaksi, jotta mahdolliset virheet ja viivästyssakot saadaan huomioitua. Suurempi loppulasku motivoi myös urakoitsijaa viemään työn tehokkaasti maaliin asti, Rytkönen sanoo.

Ei maksua tekemättömästä työstä

Maksuerätaulukon idea on siinä, että keskeneräisestä työstä ei koskaan makseta, vaan raha liikkuu ainoastaan työvaiheen valmistuessa. Tilaajan oman työmaavalvojan täytyy siis olla jatkuvasti perillä työmaan tilanteesta. Myös urakoitsijalta edellytetään työmaapäiväkirjan pitoa.

– Aina kun maksuerä erääntyy, urakoitsija ilmoittaa tilaajan valvojalle työvaiheen valmistumisesta. Tämän jälkeen valvoja käy paikan päällä tarkistamassa, onko työvaihe toteutettu virheettömästi. Vasta sitten on aika maksaa tiettyyn vaiheeseen ajoitettu maksuerä, Rytkönen ohjeistaa.

Hän kertoo, että alun esimerkkitapauksessa ongelma oli se, että maksuja maksettiin liikaa suhteessa rakennussuorituksen arvoon. Maksuerätaulukkoa ei noudatettu tai se oli alun perin laadittu huonosti. Rytkönen muistuttaa, että jo mahdollisten ongelmien välttäminen on huomioitava myös urakoitsijan valinnassa. Vakavaraisen ja hyvämaineisen toimijan kanssa tulee harvemmin vastaan ikäviä yllätyksiä.

Onnistuneen urakan kolme peruspilaria:

  • Vakuudet
  • Vakuutukset
  • Maksuerätaulukko

Mistä taloyhtiössä yleisimmin riidellään, onko kiistan kärjistyminen mahdollista estää ennen kuin päädytään oikeuteen? Tässä juttusarjassa käymme läpi yleisimmät eripuran aiheuttajat ja pohdimme, miten ongelmilta voitaisiin välttyä.

Lue sarjan aiempia osia:

Perustajaosakkaan konkurssi on hankala tilanne kaikille — varsinkin, jos löytyy rakennusvirheitä

Jääräpäinen hallitus saattaa väittää yhtä, vaikka todisteet kertovat muuta – pahimmillaan muut osakkaat uskovat sokeasti kaiken

Laadi vuokrasopimus tarkasti – kuka hoitaa huoneiston epäkohdat kuntoon, lista liitteeksi

Hankala osakas voi aiheuttaa paljon hallaa – pysy asiassa, luota asiantuntijoihin

Hajuhaitta johti huoneiston hallintaanottoon — taloyhtiön keskusteleva ote ja rauhallinen toiminta kannatti

Kun taloyhtiö ummistaa silmänsä ongelmilta