Kiinteistönvälittäjän on toimittava työssään huolellisesti ja tasapuolisesti molempia osapuolia kohtaan. Laiminlyönnit voivat johtaa korvausvastuuseen.
Asuntokauppa on monelle elämän suurin yksittäinen taloudellinen päätös. Siksi myös kiinteistönvälittäjän rooli on kaikkea muuta kuin muodollisuus. Välittäjä ei ole pelkkä kaupankäynnin välikäsi, vaan juridisesti ja ammatillisesti vastuullinen asiantuntija, jonka toiminta vaikuttaa suoraan siihen, syntyykö kauppa ja millaisin ehdoin. Kiinteistönvälitysalan keskusliiton määrittelemä hyvä välitystapa velvoittaa välittäjää toimimaan huolellisesti, tasapuolisesti ja ammattitaitoisesti.
Asuntokauppaa käsittelevän artikkelisarjan kolmannessa osassa tarkastelemme kiinteistönvälittäjän vastuuta asunto-osakkeen kaupassa. Sarjan aiemmissa osissa olemme perehtyneet myyjän vastuisiin sekä ostajan oikeuksiin ja velvollisuuksiin.
– Kiinteistönvälittäjän tehtävä ei ole ainoastaan edistää myyntiä. Hänen on huomioitava paitsi toimeksiantajan myös vastapuolen edut kaupassa. Vastuun laiminlyönti voi johtaa vahingonkorvausvelvollisuuteen, muistuttaa Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Joel Sariola.
Välittäjä ei voi jäädä passiiviseksi
Asunnon ostaja tekee päätöksiä pitkälti sen tiedon varassa, jota hänelle on annettu. Siksi kiinteistönvälittäjän vastuu korostuu erityisesti tiedon jakamisessa. Välittäjän keskeisiin tehtäviin kuuluu laaja selonotto- ja tiedonantovelvollisuus. Hänen on annettava ostajalle rehellisesti ja avoimesti kaikki ne tiedot, joilla voi olla merkitystä kauppapäätöksen kannalta. Tämä kattaa esimerkiksi asunnon kunnon, alueen kaavoitustilanteen, taloyhtiön päätetyt ja suunnitellut remontit sekä muut olennaiset seikat, joista ostajan on syytä olla tietoinen.
– Tiedonantovelvollisuus ei tarkoita pelkästään annetun tiedon jakamista. Välittäjän on oltava aktiivinen tiedonhankinnassa ja epäselvissä tilanteissa tietojen oikeellisuus tulee tarkistaa, Sariola painottaa.
Asunto-osakkeen kaupassa tämä konkretisoituu asiakirjojen kautta. Välittäjän on huolehdittava siitä, että ostaja saa nähtäväkseen muun muassa isännöitsijäntodistuksen, yhtiöjärjestyksen, taloyhtiön tilinpäätökset ja toimintakertomukset sekä tiedot tulevista remonteista. Lisäksi hänen on tarkistettava energiatodistuksen saatavuus, mahdollinen kuntotarkastusraportti sekä osakekirja tai merkintä huoneistotietojärjestelmästä.
”Välittäjän on oltava aktiivinen tiedonhankinnassa ja epäselvissä tilanteissa tietojen oikeellisuus tulee tarkistaa.”
Näiden asiakirjojen avulla ostaja voi arvioida paitsi itse huoneiston kuntoa myös taloyhtiön taloudellista tilaa ja siihen liittyviä riskejä.
– Pelkkä asiakirjojen kerääminen ei kuitenkaan riitä, vaan välittäjän on myös ymmärrettävä ja selitettävä niiden sisältö ostajalle selkeästi, Sariola muistuttaa.
Myyjän vastuu ja yhteistyö kiinteistönvälittäjän kanssa
Välittäjä vastaa toimeksiantajaansa, eli myyjää kohtaan siitä, että välityspalvelu on sovitun mukainen ja toteutuu virheettömästi. Vastuu kohdentuu yleensä lopulta välitysliikkeeseen, jossa välittäjä on töissä. Vastuu syntyy välityssopimuksen ehtojen mukaisesti ja arvioinnissa käytetään yleisiä sopimusoikeudellisia sääntöjä. Jos välittäjä antaa tahallaan tai huolimattomuuttaan virheellisiä tai puutteellisia tietoja, hän voi olla myös ostajaa kohtaan korvausvelvollinen.
Kiinteistönvälittäjän tehtävät määrittyvät toimeksiantosopimuksella, jonka myyjä tekee välittäjän kanssa. Sopimus antaa välittäjälle valtuudet hoitaa asunnon myyntiä, mutta samalla se luo velvoitteita molemmille osapuolille. Välittäjän on noudatettava myyjän antamia ohjeita ja huolehdittava siitä, että asuntoa markkinoidaan asianmukaisesti ja lainmukaisesti. Myyjän vastuulla puolestaan on antaa välittäjälle kaikki olennaiset ja tiedossaan olevat tiedot kohteesta – erityisesti mahdollisista vioista tai riskeistä.
Välittäjän rooli ei rajoitu myynnin edistämiseen, vaan hänen on osaltaan varmistettava, että kaupanteko sujuu luotettavasti ja ilman tarpeettomia riskejä kummallekaan osapuolelle. Tämä edellyttää paitsi ammattitaitoa myös kykyä toimia neutraalisti ja huolellisesti koko prosessin ajan.
Vahingonkorvausvastuu ja reklamaatiot
Mikäli välittäjä toimii huolimattomasti tai laiminlyö velvollisuutensa, jättää esimerkiksi kertomatta olennaisen tiedon tai unohtaa tarkistaa asiakirjan sisällön, voi seurauksena olla vahingonkorvausvastuu.
– Jos ostaja tai myyjä kokee, että välittäjä on toiminut huolimattomasti, reklamaatio kannattaa tehdä kirjallisesti ja mahdollisimman pian. Juridinen vastuu ei kuitenkaan synny pelkästä tyytymättömyydestä, vaan virheen, vahingon ja niiden välisen syy-yhteyden on oltava osoitettavissa, Sariola korostaa.
Eräässä tapauksessa ullakkoasunnon ostaja vei myyjän ja kiinteistönvälittäjän oikeuteen, kun taloyhtiön remonttisuunnitelmat muuttuivat kaupanteon jälkeen, ja arviolta 45 000 euron kustannukset olivat siirtymässä hänen maksettavakseen. Ostaja katsoi, ettei häntä ollut varoitettu kunnossapitotarveselvityksen ei-sitovuudesta eikä myöhemmistä päätöksistä.
Helsingin käräjäoikeus ja myöhemmin hovioikeus kuitenkin katsoivat, että välittäjän velvollisuuksia ei ollut rikottu: annetut asiakirjat eivät olleet virheellisiä, eikä välittäjällä ollut kaupanteon jälkeen velvollisuutta tiedottaa yhtiön uusista päätöksistä.
Useimmat erimielisyydet ratkeavat reklamaation ja neuvottelun avulla. Vasta jos osapuolet eivät pääse yhteisymmärrykseen, ratkaisua on mahdollisesti haettava kuluttajariitalautakunnasta tai oikeusteitse. Ammattitaitoisen välittäjän kanssa tällaisiin tilanteisiin ei kuitenkaan useimmiten jouduta – kunhan osapuolet toimivat avoimesti ja velvollisuuksiaan kunnioittaen.
Kuvat: Shutterstock
