2019AJANKOHTAISTAAjankohtaista alallaAjankohtaista alalla 2019

Kuka vastaa taloyhtiön turvallisuudesta?

Asianajotoimisto Kak-laki Kiinteistöjuridiikan asiantuntijoita, tässä kuvituskuvassa raikkaan värinen rakennus

Taloyhtiön turvallisuus- ja vastuukysymyksissä on käytävä läpi useita eri lakeja, oikeuskäytäntöä sekä vakiintuneita periaatteita, sillä mikään yksittäinen laki ei anna niihin täydellistä vastausta. Näiden lisäksi suuri merkitys voi olla eri tahojen välillä tehdyillä yksityisoikeudellisilla sopimuksilla. 

Vastuukysymyksissä peruslähtökohtana voidaan pitää oikeuskäytännössä muotoutunutta kiinteistönomistajan tai -haltijan vastuuta. Tämä vastuu on perinteisesti katsottu ankaraksi, jolloin vastuusta vapautuminen edellyttää vahvaa näyttöä siitä, ettei vahinkoa olisi voitu estää edes huolellisin toimin. Taloyhtiö on siis vastuussa niin rakennuksen kuin kiinteistön turvallisuudesta riippumatta siitä, onko yhtiö omalla vai vuokratontilla. 

Taloyhtiön vastuussa korostuu hallituksen ja isännöitsijän asema. Järjestyslain 5 §:n mukaan rakennuksen tai rakennelman omistajan, haltijan tai hänen edustajansa on huolehdittava, ettei rakennuksesta, rakennelmasta tai muusta vastaavasta paikasta putoava lumi, jää tai muu esine tai aine aiheuta vaaraa ihmisille tai omaisuudelle. 

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiötä edustaa hallitus, jonka on järjestettävä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesti. Käytännössä tämä konkretisoituu isännöitsijän tehtävissä, joihin lain mukaan kuuluu huolehtia kiinteistön ja rakennusten pidosta hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. 

Sopimisella mahdollisuus vastuun siirtoon 

Vastuuketjuun syntyy lähes aina vielä kolmas porras, kun taloyhtiö tekee sopimuksen kiinteistön ylläpidosta ja huollosta huoltoyhtiön kanssa. Tarkalla ja kattavalla sopimisella on mahdollisuus siirtää ainakin osittain hallituksen ja isännöitsijän vastuuta sopimuskumppanille. Hyvin laaditulla sopimuksella voi parhaimmassa tapauksessa välttää henkilökohtaisen rikosoikeudellisen vastuun. 

Esimerkiksi Kuopion vuosien takaisessa jäälohkareturmassa hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, sillä huoltosopimuksen sisällön todettiin jääneen epäselväksi. Sen sijaan Helsingin Hakaniemessä sattuneessa turmassa ei syytetty hallitusta eikä isännöitsijää, sillä vastuun katsottiin siirtyneen huoltoyhtiölle, jonka toimitusjohtaja sai käräjäoikeudessa tuomion kuolemantuottamuksesta. Hovioikeudessa syytteet toimitusjohtajaa vastaan kuitenkin hylättiin, kun katsottiin, että myös huoltoyhtiö oli toiminut huolellisesti. 

Useat lait määrittävät

Pelastuslain mukaan kiinteistönomistaja tai -haltija on vastuussa esimerkiksi rakennusten palo- ja poistumisturvallisuudesta, rakennuksen uloskäytävien kunnossapidosta, kiinteistöjen pelastus- teiden kunnosta, paloturvallisuuteen liittyvien laitteiden kunnossapidosta, nuohouksen ja ilman- vaihtolaitteiden huollosta, omatoimisesta varautumisesta vaaratilanteessa sekä pelastussuunnitel- man laatimisesta. 

Näidenkin asioiden hoitamisesta vastaa hallitus, isännöitsijä ja huoltoyhtiö yhdessä, sopimallaan työnjaolla. Jos taloyhtiö on laiminlyönyt pelastuslain mukaisia velvoitteita esimerkiksi jättämällä pelastussuunnitelman laatimatta, viranomainen voi asettaa kiellon tai määräyksen. Määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla tai uhalla, että tekemättä jätetty toimenpide teetetään laiminlyöjän kustannuksella. Osa laiminlyönneistä on myös sanktioitu pelastusrikkomukseksi. 

Maankäyttö- ja rakennuslaissa olevan säädöksen mukaan rakennuksen ja sen ympäristön kunnon on jatkuvasti täytettävä terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset, eikä se saa aiheuttaa ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. 

Laissa kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta säädetään, että on tontinomistajan velvollisuus pitää tontin kohdalla oleva jalkakäytävä käyttökelpoisena poistamalla jalankulkua haittaava lumi ja jää. Tontinomistajan tulee myös huolehtia liukkauden torjumisesta jalkakäytävällä ja liukkauden torjumiseen käytetyn kiviaineksen poistamisesta jalkakäytävältä. Myös näiden lakien mukaisten velvoitteiden laiminlyönti on sanktioitu rikkomuksena. 

Rikosoikeudellinen vastuu on henkilökohtainen 

Rikosoikeudellinen vastuu voi tulla kysymykseen esimerkiksi silloin, jos joku loukkaantuu tai kuolee yhtiön laiminlyönnin vuoksi. Rikosoikeudellinen vastuu on henkilökohtaista eikä sitä voi vakuuttaa. Syyttäjän tulee näyttää toteen, että rikokseen on syyllistytty. 

Loukkaantumis- ja kuolemantapauksissa rikosnimikkeinä ovat vammantuottamus, törkeä vammantuottamus, kuolemantuottamus ja törkeä kuolemantuottamus. Vahingon sattuessa voi kysymykseen tulla myös vahingonkorvausvastuu. 

Näin ollen, jos esimerkiksi pelastussuunnitelma on tehty väärin tai sen tekeminen on laiminlyöty ja joku loukkaantuu tai menehtyy, voi kyseeseen tulla rikosoikeudellinen vastuu sekä vahingonkorvaus. Tästä vastuussa ovat viime kädessä hallitus ja isännöitsijä. 

Lue lisää:

2 x liukastuminen: Mitkä opit näistä oikeusjutuista on syytä painaa muistiin taloyhtiössä
Viisi keinoa, joilla taloyhtiö voi välttyä joutumasta maksumieheksi liukastumistapauksissa