2020AJANKOHTAISTAAjankohtaista alallaAjankohtaista alalla 2020Asunto- ja kiinteistökauppaRakentaminen

Osakkeenostajien valitsema rakennustyön tarkkailija on hyvä keino ehkäistä rakennusvirheitä

Rakennustyön tarkkailija

Rakennustyön tarkkailijan tehtävä on varmistaa uudiskohteen osakkeenostajien etu rakennusprosessin aikana. Kun virheet ja aikataululliset ongelmat havaitaan jo rakentamisen aikana, uuteen kotiin voi asettua rauhallisin mielin. Miten rakennustyön tarkkailija valitaan, mitä hän tekee työmaalla ja miten palkkion maksu hoidetaan? 

Uudisasunnon viehätys unohtuu nopeasti, jos talossa paljastuu muuttopäivän jälkeen vakavia rakennusvirheitä- tai puutteita. Yksi varteenotettava keino ehkäistä ikäviä käänteitä on ostajien valitsema rakennustyön tarkkailija. Vaikka mahdollisuus asiantuntijan palkkaamiseen on ollut kirjattuna asunto-osakeyhtiölakiin jo 1990-luvulta lähtien, sitä on käytetty verrattain vähän.

– Ehkä tarkkailijaa on pidetty tarpeettomana menoeränä tai asia ei yksinkertaisesti ole levinnyt laajempaan tietoisuuteen. Nyt meiltäkin kysytään tarkkailijan roolista selvästi aiempaa enemmän eli asia tuntuu kiinnostavan, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Aki Rosén sanoo.

Hän muistuttaa, että rakennustyön tarkkailijan palkkaaminen on hyvä keino turvata osakkeenostajien asemaa. Rakentamisen aikana saattaa syntyä virheitä, jotka paljastuvat pahimmassa tapauksessa vasta perustajaosakkaan vastuun päättymisen jälkeen. Kun osakkailla on oma edustaja tarkkailemassa työmaan tapahtumia, ostetaan myös mielenrauhaa ja huoletonta arkea uudessa kodissa. Virheiden havaitseminen hyvissä ajoin rakentamisen aikana on luonnollisesti myös rakennuttajan etu. 

Mitä rakennustyön tarkkailijan tehtäviin kuuluu?

Päätös rakennustyön tarkkailijan valinnasta tehdään osakkeenostajien kokouksessa, joka on asuntokauppalain mukaan kutsuttava koolle siinä vaiheessa, kun vähintään neljäsosa kohteen asunnoista on myyty. Kokouskutsusta on käytävä ilmi, että tilaisuudessa tehdään päätös paitsi tilintarkastajan myös rakennustyön tarkkailijan valinnasta.

– Osakkeenostajien on käytännössä selvitettävä etukäteen työn mahdollinen tekijä ja hinta, jotta asiaa voidaan käsitellä kokouksessa. Tarkkailijan pätevyysvaatimus on kirjoitettu lakiin hyvin laveasti siten, että valittavalla henkilöllä on oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys, Rosén kertoo. 

Tarkkailijan tehtävä on valvoa, että yhtiön rakennus valmistuu rakentamista koskevan sopimuksen mukaisesti. Hän kiinnittää huomionsa esimerkiksi siihen, että urakoitsijan työtavat ja materiaalit ovat asianmukaisia. Tarkkailija voi tehdä rakennuttajalle ehdotuksia tai huomautuksia. Lisäksi hän kertoo havainnoistaan asunnonostajille.

Tärkeä linkki eri toimijoiden välillä

Etlatiedon, Tampereen Teknillisen Yliopiston ja konsulttiyhtiö BES Built Environment Systemsin tuoreessa tutkimushankkeessa ”Rakennusalan kilpailukyky ja rakentamisen laatu Suomessa” todetaan, että yksi rakennusalan laadun tuottamisen ongelmista liittyy alan pirstaleisuuteen. Koska rakentamisen ketjuun osallistuu lukuisia eri toimijoita, oleellista laadukkaassa lopputuloksessa on rakennusaikana syntyvän tiedon välittäminen eri osapuolten kesken. Tässä voikin tarkkailijalla olla oleellinen rooli, josta kaikki hyötyvät.

– Ostajien valitseman tarkkailijan työssä on kyse osakkeenomistajien edun varmistamisesta. Työmaalla tapahtuu paljon ja mukana on aliurakoitsijoiden aliurakoitsijoita. Tarkkailija on tarpeellinen lisäresurssi, jonka läsnäolo voi osaltaan ylläpitää hyvää rakennustapaa, Rosén pohtii. 

On hyvä muistaa, että tarkkailija ei kuitenkaan ole kohteen valvoja. Hänellä ei myöskään ole määräysvaltaa asuntokaupan eri osapuolia kohtaan. Asiantuntijan valinnalla tai valitsematta jättämisellä ei ole vaikutusta myyjän vastuisiin.

Asuntokauppalain mukaan rakennustyön tarkkailijan palkkio ja työhön liittyvät muut kulut lisätään asunto-osakeyhtiön kuluihin, vaikka menoerää ei olisi huomioitu taloussuunnitelmassa. Tarkkailijan työ tulee toisin sanoen kaikkien osakkaiden maksettavaksi vastikkeiden kautta.