2019AJANKOHTAISTAAjankohtaista alallaAjankohtaista alalla 2019

Asuntokauppa, ota termit haltuun

Asuntokauppalaki suojaa asunto-osakkeiden myyjän ja ostajan oikeudellista asemaa kauppatilanteessa. Laadimme listan muutamista tärkeimmistä lakitermeistä, joihin on syytä tutustua, jos olet aikeissa ostaa tai myydä asunnon.

Ennakkotarkastusvelvollisuus

Ostajan velvollisuus tarkastaa kiinteistö tai asunto ennen kaupan tekoa. Ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, josta hän on ollut tai hänen olisi pitänyt olla tietoinen tehdessään ostopäätöstä. Ostaja ei kuitenkaan ole velvollinen tarkistamaan niiden tietojen paikkansapitävyyttä, joita myyjä on antanut asunnosta. Ostajalla saattaa kuitenkin tietyissä tilanteissa olla velvollisuus suorittaa kohteessa teknisiä toimenpiteitä edellyttävän tarkastuksen, jotta ostajan lainmukainen ennakkotarkastusvelvollisuus täyttyy. Tutustu esimerkkitapaukseen tästä.

Kauppakirja

Asunnon kauppakirja on ostajan ja myyjän välinen sopimus. Asunto-osakkeiden kaupassa se on syytä tehdä aina kirjallisena ja huolellisesti, vaikka laki ei sitä edellytä. Jos asuntokauppa tehdään asunnon rakentamisvaiheen aikana, kauppakirjaan liittyy asuntokauppain määrittelemät tietyt sisällölliset vaatimukset. Mikäli kauppa tehdään vasta rakentamisvaiheen jälkeen, kauppakirjaan ei kohdistu samanlaisia vaatimuksia.

Rakentamisvaiheen aikaisen asunnon kauppakirjasta on lain mukaan käytävä ilmi muun muassa kaupan kohde, myyjän ja ostajan nimi, kauppahinta ja velaton hinta, kauppahinnan maksutili, -aikataulu, muut maksuehdot, asuinhuoneiston valmistumisen ja hallinnan luovuttamisen ajankohta tai arvio niistä sekä tiettyjä muita ostajan oikeudellisia ja taloudellisia intressejä suojaavia tietoja. Vaikka rakentamisvaiheen jälkeisen asunnon kaupassa nämä ehdot eivät ole pakollisia, ne kannattaa silti sisällyttää kauppakirjaan. Kauppakirja on tärkein dokumentti, kun selvitellään osapuolten vastuuta sopimusrikkomustilanteissa.

Käsiraha

Ostotarjouksen tekijän suorittama etumaksu, joka toimii vakuutena asuntokaupan toteutumisesta. Kun asuntokauppa allekirjoitetaan, käsiraha lasketaan kokonaisuudessaan osaksi kauppahintaa. Jos ostaja peruu kaupan, myyjä voi pitää käsirahan. Asunnon myyjä on velvollinen palauttamaan saamansa käsirahan, jos hän ei hyväksy ostotarjousta tai kauppa jää tekemättä muusta kuin tarjouksen tekijästä johtuvasta syystä.

Myyjän on myös suoritettava käsirahan palauttamisen lisäksi sitä vastaava määrä, jos hän kieltäytyy tekemästä kauppaa tarjouksen tekijästä riippumattomasta syystä niillä ehdoilla, joista on myyjän kanssa sovittu käsirahan vastaanottamisen yhteydessä.

Lunastuslauseke

Asuntokauppalaissa ei ole säännöksiä lunastustilanteista, mutta asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä lunastusoikeudesta, joka rajoittaa asunto-osakkeen vapaata siirtoa. Lunastuslauseke vahvistaa, että osakkeenomistajalla, taloyhtiöllä tai muulla henkilöllä on oikeus lunastaa osake, kun omistusoikeus osakkeeseen siirtyy toiselle eri omistajalta kuin taloyhtiöltä. Lunastuslausekkeeseen tulee mainita, keillä lunastusoikeus on. Asunnonostajalle taloyhtiön lunastuslauseke tarkoittaa käytännössä sitä, että hän voi kaupan jälkeenkin menettää asunnon lunastajalle.

Oikeudellinen virhe

Oikeudellinen virhe on kyseessä silloin, kun asunto on myyty eteenpäin, vaikka sivullinen omistaa tai väittää omistavansa osan kohteesta tai hänellä on siihen esimerkiksi panttioikeus. Sekin on mahdollista, että sivullinen omistaa kohteen kokonaan. Jos myyjä ei viipymättä huolehdi sivullisen oikeuden lakkauttamisesta, ostaja voi purkaa kaupan tai vaatia hinnanalennusta.

Oikeudelliseen virheeseen voi puuttua, jos sopimuksessa ei ole merkintää kaupan tapahtumisesta sivullisen oikeudesta johtuvista rajoituksista huolimatta.

Jos oikeudellinen virhe on olemassa kaupantekoajankohtana eikä ostaja ole asiasta tietoinen, hän voi vaatia vahingonkorvauksia. Näin on myös silloin, kun virhe on syntynyt kaupanteon jälkeen myyjän menettelystä johtuen.

Taloudellinen virhe on kyseessä myös silloin, kun kaupan jälkeen kiinteistössä tai sen muissa osissa yllättäen esille tulleet puutteet aiheuttavat ostajalle merkittävästi ennakoituja suurempia taloudellisia velvoitteita tai vastuita. Taloudellinen virhe voi olla myös salainen taloudellinen virhe (kts. kohta salainen virhe).

Salainen virhe

Myyjällä voi olla virhevastuu myös sellaisten seikkojen osalta, joista hän ei ole ollut tietoinen. Asunnossa on virhe, jos asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin mitä ostajalla on ollut aihetta edellyttää. Asunnon arvioinnissa otetaan huomioon asunnon hinta, ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Käytännössä salainen virhe voi olla yhtiön rakenteissa oleva piilevä mikrobivaurio, josta ei aikaisemmin ole tiedetty.

Virhevastuu edellyttää merkittävää virhettä, jota arvioidessa vaikuttavia tekijöitä ovat talon ikä ja tehdyt peruskorjaukset. Vanhan asunnon kohdalla ostajan on siedettävä suurempia puutteita kuin uudessa asunnossa. Vanhassa asunnossa myös ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus korostuu. Salainen virhe voi olla myös taloudellinen virhe, kuten taloyhtiön yllättävät korjauskustannukset, jotka nostavat merkittävästi ostajan vastikeosuutta.

Taloudellinen virhe

Sekä käytetyn että uuden asunnon kaupassa taloudellinen virhe on kyseessä silloin, kun myyjä on antanut ostajalle ennen kaupantekoa virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa liittyen asunnon omistamiseen tai sen käytöstä aiheutuviin taloudellisiin velvoitteisiin. Tieto voi koskea esimerkiksi yhtiövastiketta, myytävien osakkeiden osalle tulevaa osuutta yhtiön veloista tai asuntoyhteisön taloudellista tilaa.

Uuden asunnon kaupassa taloudellinen virhe on käsillä, jos asuntoyhteisön taloudellinen tila on rakentamisvaiheen päättyessä heikompi kuin mitä voimassa oleva taloussuunnitelma edellyttää.

Varainsiirtovero

Varainsiirtovero on vero, joka maksetaan asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistusoikeuden luovutuksesta. Varainsiirtoveron maksaa luovutuksensaaja eli asunto-osakkeen ostaja. Veron suuruus on 2 prosenttia asunto-osakeyhtiön osakkeiden velattomasta kauppahinnasta. Vero maksetaan siis myös taloyhtiön lainaosuudesta, joka on huoneistokohtaisesti määritelty.  Velaton kauppahinta muodostuu kauppahinnasta ja mahdollisesta yhtiölainaosuudesta.

Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa seuraavien ehtojen täytyttyä: Ostaja on kaupantekohetkellä 18—39-vuotias, hän omistaa kaupan jälkeen asunnosta puolet tai enemmän ja ostaa asunnon vakituiseksi asunnoksi. Ostaja muuttaa asuntoon kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta eikä hän ole omistanut kaupantekohetkellä tai sitä ennen mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta enempää kuin puolet.

Virheilmoitus

Käytetyn asunnon kaupassa ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos hän ei ilmoita virheestä ja vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä kun se olisi tullut havaita. Kohtuullinen aika on oikeuskäytännön mukaan melko lyhyt, noin 3—6 kuukautta.

Ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos ostaja ei tee virheilmoitusta kahden vuoden kuluessa siitä, kun hän on saanut asunnon hallintaansa. Ostaja saa kuitenkin vedota virheeseen myös tämän jälkeen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti.

Uuden asunnon kaupassa ostajan tulee joko vuositarkastuksen yhteydessä tai ennen määräajan päättymistä ilmoittaa virheestä tai hän menettää oikeutensa vedota virheeseen. Jos virhe ilmenee siten, että ostajalta ei ole voinut edellyttää sen havaitsemista ennen vuositarkastusta tai sen yhteydessä, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos siitä ei ilmoiteta kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta tai siitä kun virhe olisi pitänyt havaita. Virheilmoitus tehdään myyjälle.