2020AJANKOHTAISTAAjankohtaista alallaAjankohtaista alalla 2020AJANKOHTAISTA: Kiinteistöala ja koronaepidemiaPuheissa nyt -blogiPuheissa nyt -blogi 2020

Pitääkö suljetusta ravintolasta maksaa vuokraa?

Ravintolat ovat valmiuslain perusteella annetun asetuksen nojalla kiinni lukuun ottamatta ruuan ulosmyyntiä. Tämä on herättänyt laajaa keskustelua ravintoloiden taloudellisesta kantokyvystä. Mikä voisi olla kaikille osapuolille kohtuullinen ratkaisu hankalassa tilanteessa?    

Osa vuokranantajista on oma-aloitteisesti antanut vuokralaisilleen vuokravapautuksen tai ainakin tuntuvan vuokranalennuksen ravintoloiden sulkemisen ajaksi. Toiset ovat pyrkineet neuvottelemaan määräaikaisista vuokranalennuksista. Kolmas vaihtoehto näyttää olevan vuokranmaksun väliaikainen alentaminen sillä ajatuksella, että ravintola maksaa saamatta jääneen vuokran jollain maksuajalla myöhemmin takaisin. Oikeuskäytäntöä vuokranalennuksen tai vuokravapautuksen soveltuvuudesta tilanteeseen ei tietysti vielä ole.

Laki liikehuoneiston vuokrauksesta (LHVL) ei anna asiaan yksiselitteistä vastausta. Olin huoneenvuokralain säädäntöä uudistaneen huoneenvuokralakitoimikunnan toisena sihteerinä kirjoittamassa lain liikehuoneiston vuokrauksesta pykäliä ja perusteluja, jotka liikehuoneiston osalta melkein sellaisenaan tulivat hallituksen esityksen perusteluiksi ja pykäliksi vuonna 1995. Voin vakuuttaa, että tämäntyyppinen tilanne ei ollut esillä sen paremmin lakia valmistellessa toimikunnassa kuin eduskuntakäsittelyssäkään. Siksi lain pykäliä tulkittaessa ei ainakaan voida vedota lainsäätäjän tahoon tällaisen tilanteen varalta.

Vuokran kohtuullistamista koskevassa LHVL 25 §:ssä viitataan LHVL 5 §:n yleiseen kohtuullistamissäännökseen. Vuokranalennuksen kriteerejä ei siten laissa ole määritelty, toisin kuin laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta. Lain perusteluissa on lain säätämisen aikaan tuoreen Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 1994:96 mukaisesti todettu, että muun muassa taloudellinen taantuma tai liikepaikan arvon väheneminen eivät ole perusteita vuokran alentamiseen. Mielestäni kuitenkin nyt tilanne on toinen. Kysymys on pikemminkin ylivoimaisesta esteestä.

LHVL 21 §:n otsikko on ”Vuokranantajan vastuu toimenpiteistään”. Sen 2 momentin mukaan vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää tai jolta huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa. Säännöksen tarkoituksena oli viitata nimenomaan huoneiston teknisiin puuteisiin, mutta sanamuodon mukaan siis pitää sisällään myös määräyksen siitä, että vuokraa tulisi alentaa, jos ”huoneistoja ei voitu käyttää”.

Oma tulkintani on se, että mikäli ravintola kokonaan joudutaan laittamaan kiinni valtiovallan rajoitustoimenpiteiden vuoksi, vuokraa ei tarvitse siltä ajalta maksaa. Jos taas toiminta jatkuu osittain, kysymykseen tulisi vuokranalennus. Tämä koskee niitä ravintoloita, jotka voivat jatkaa toimintaa myymällä ulos take away -annoksia. Myös kaupallinen ratkaisu varmasti tulee olemaan rajoitusten loputtua se, että vuokranantajat joutuvat lisäksi vapaaehtoisesti keskustelemaan vuokranmaksun alentamisesta tai lykkäämisestä ennen kuin ravintolat taas pääsevät jaloilleen.

On syytä myös huomata LHVL 54 §, mikä koskee vuokrasopimuksen lakkaamista. Ko. säännöksen mukaan vuokrasopimus lakkaa, jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käyttämisen vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen. Lakkaaminen ei edellytä edes ilmoitusta lakkaamisesta. Niinpä suositeltu tapa onkin, että samalla kun sovitaan vuokravapautuksesta tai vuokranalennuksesta, osapuolet myös sopivat, että 54 §:ään ei vedota, vaan vuokrasopimus jatkuu rajoitusten jälkeen normaalisti.

Arvattavaa on, että joku tulee myös kokeilemaan sitä, sopisiko ko. säännös nykytilanteeseen. Kaiken kaikkiaan osapuolten pitäisi neuvotella järkevästä ratkaisusta.

Sitä paitsi nyt kannattaa käyttää hyväkseen huippuravintoloiden noutoruokatarjouksia.

Petteri Kuhanen
asianajaja, varatuomari, OTL