2020AJANKOHTAISTAAjankohtaista oikeuskäytännössäAjankohtaista oikeuskäytännössä 2020Oikeuskäytännössä 2020

Ravintoloitsija väitti, että liiketilan vuokrasopimus irtisanottiin kiusallaan – oikeus ei löytänyt aihetta vaadittuihin jättikorvauksiin

Ravintolan omistaja ja vuokranantaja käräjöivät siitä, tehtiinkö vuokrasuhteen irtisanomisilmoitus lainvastaisesti ilman pätevää syytä. Sähköpostitse käyty kirjeenvaihto vahvisti, että vuokranantaja oli perustellusti huolissaan tilassa suoritetuista luvattomista remonteista. Lisäksi sopimuksen irtisanomisesta varoitettiin jo etukäteen.

Ravintoloitsija ja vuokranantaja solmivat toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen, jossa vuokra-aika sovittiin alkavaksi helmikuun alussa 2015. Saman vuoden lopussa ravintolan enemmistöosakas vaihtui ja tämä ryhtyi hoitamaan paikan asioita. Lokakuussa 2016 vuokranantaja irtisanoi vuokrasopimuksen päättymään kolmen vuoden kuluttua. Ravintolan uusi omistaja väitti, että päätökseen vaikutti hänen tekemänsä reklamaatio viallisesta ovesta sekä pyyntö tarkistaa vuokran määrä julkisivuremontin ajalta. Asia päätyi oikeuteen, jossa vuokralaisella oli esittää useita kanteita vuokranantajaa vastaan ja yli 200 000 euron korvausvaatimukset. Summaan lukeutui muun muassa liiketilan remontteja, poismuuttokustannuksia ja asiakaspiirin menetyksestä aiheutuneita kustannuksia.

Irtisanomiseen löydyttävä perusteet

Ravintoloitsija kertoi, että vuokrasopimuksen irtisanominen oli ajanut hänet hankalaan tilanteeseen, sillä jo kolmen vuoden kuluttua toiminnan aloituksesta olisi löydettävät uudet tilat ja asiakaskunta. Yrittäjä vaati, että liikehuoneiston vuokrasuhteen irtisanominen julistetaan tehottomaksi. Toisena vaatimuksena oli vuokrasuhteen päättymisajan asettaminen tammikuuhun 2016. Lisäksi vuokralainen haki isoja korvauksia asiakaspiirin menettämisestä sekä huoneiston vuokra-arvon lisäyksestä. Vuokralainen ehti toteuttaa liiketilassa kertomansa mukaan investointeja, joista saatava hyöty jäi lopulta toteutumatta. Vuokranantaja kiisti kaikki syytteet ja vakuutti toimineensa oikein kaikissa käänteissä.

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 43 §:n 1 momentin mukaan vuokranantajan irtisanoessa vuokra­sopimuksen on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Saman pykälän 5 momentin mukaan irtisanominen on tehoton, jollei irtisanomista ole suoritettu siten kuin tässä pykälässä säädetään.

Tapauksen ydinkysymys oli se, tehtiinkö irtisanominen ilman perustetta, hyvän tavan vastaisesti ja yrittäjän kannalta kohtuuttomasti. Sen varmistamiseksi oikeudessa käytiin läpi, oliko tilassa tehty luvattomia remontteja tai rikottu muita sopimuksen ehtoja ennen vuokrasuhteen päättämistä.

Rasvakeitin herätti huolta

Vuokranantaja kertoi oikeudessa, että ravintolan edellinen enemmistöosakas oli pyytänyt julkisivuremontin ajalta 30 prosentin vuokra-alennusta remontin ajalta ja pyyntöön oli vastattu. Keskustelu oli kuitenkin tyrehtynyt tähän. Myöhemmin toinen osakas teki 100 prosenttisen alennusvaatimuksen ja reklamoi samalla tilojen kylmyydestä. Vuokranantaja kertoi tuolloin menneensä tarkistuskäynnille ravintolaan ja havainnut useita luvattomia muutostöitä, niin laatoitusta kuin sähkötöitä. Ravintolaan oli lisäksi asennettu sinne kuulumattomia laitteita, kuten rasvakeitin.

Vuokranantaja kertoi tehneensä päätöksen sopimuksen irtisanomisesta sen jälkeen, kun ravintolan omistaja jätti vastaamatta näihin liittyviin kysymyksiin. Vuokralainen taas väitti, että tilassa ei tehty koskaan luvattomia remontteja vaan kaikkiin pieniin ehostustöihin oli pyydetty lupa. Koska vuokranantaja ei ollut vastannut ilmoitukseen, vuokralainen katsoi työt hyväksytyiksi. Lisäksi vuokralainen väitti, että kaikki tilassa tarjoiltu friteerattu ruoka oli kuljettu asiakkaille yhteistyökumppanin ravintolasta ja keitin ostettu turhan pantiksi.

Sähköpostikirjeenvaihto ratkaisi

Käräjäoikeus ratkaisi jutun vuokranantajan hyväksi, mutta asian käsittely jatkui hovioikeudessa. Sähköpostikirjeenvaihdosta selvisi, että vuokranantaja oli lähestynyt vuokralaista sähköpostitse kysyäkseen remonteista. Lisäksi vuokralaiselle oli samalla ilmoitettu, että sopimuksen irtisanomista harkitaan, jos kysymyksiin ei saada kattavaa vastausta.

Hovioikeus vahvisti, että irtisanomiseen oli monia perusteita ja ilmoitus irtisanomisesta tehtiin lain mukaisesti. Vuokranantaja oli ollut perustellusti huolissaan ravintolatoiminnan turvallisuudesta ja laiminlyöntien aiheuttamista riskeistä muun muassa paloturvallisuuteen. Kantaja puolestaan ei kyennyt todistamaan, että vuokranantajan irtisanomistoimen taustalla olisi ollut reaktio vuokralaisen esittämistä reklamaatiosta ja vuokranalennuspyynnöstä. Ravintoloitsija hävisi jutun kokonaisuudessaan ja velvoitettiin maksamaan yli 20 000 oikeudenkäyntikulut.

Ristiriitaisia vaatimuksia

Asianajaja Annika Kemppinen kertoo, että riidassa oli joitain erikoisia piirteitä. Ensiksikin erimielisyyttä oli irtisanomisilmoituksen sisällöstä ja tiedoksiannosta. Vuokralainen väitti, että viestissä ei yksilöity perustetta lain vaatimalla tavalla. Perusteet oli kuitenkin kirjattu sähköpostin liitteeseen, tosin ne olivat eri asiakirjalla kuin itse irtisanomisilmoitus. Oikeus katsoi tämän kuitenkin riittävän. Lisäksi irtisanomiselle löytyi useita syitä, joten päätös ei ollut hyvän tavan vastainen.

– Yllättävää kuviossa oli se, että vuokrasopimus oli toistaiseksi voimassaoleva, mutta ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajankohta oli 1.2.2020. Vuokranantaja ei siis pyrkinytkään päättämään sopimusta ennen tuota aikaa, mutta jo ennalta irtisanoi sopimuksen päättymään ensimmäisenä mahdollisena ajankohtana, Kemppinen sanoo.

Tapaus meni vielä mutkikkaammaksi, kun jostain syystä vuokralainen päätti lopettaa toimintansa saatuaan irtisanomisilmoituksen. Oikeudessa yksi vaatimuksista olikin vuokrasopimuksen päättymisen siirtäminen aiempaan ajankohtaan – vaikka samaan aikaan vaadittiin irtisanomisen julistamista tehottomaksi.

– Vuokralainen vaati myös vahingonkorvauksia sillä perusteella, ettei hänellä ollut enää mahdollisuuksia jatkaa toimintaa. Nämä vaatimukset olivat perusteettomia, sillä tosiasiassa hänellä oli päätöksen jälkeenkin alkuperäisen vuokrasopimuksen mukainen aika toiminnan harjoittamiselle, Kemppinen täsmentää.