2019AJANKOHTAISTAAjankohtaista oikeuskäytännössäAjankohtaista oikeuskäytännössä 2019

Taloyhtiö oppi karvaasti, että kunnossapitotarveselvityksessä ei saa olla virheitä

Taloyhtiö antoi asunnonostajalle virheellistä tietoa putkiremontin ajankohdasta. Huolimattomuus kostautui, kun tiedosta koitui uudelle osakkaalle taloudellista haittaa ja muuta arjen riesaa.

Asunnonostaja kohtasi ikävän yllätyksen, kun uudessa kotitalossa aloitettiin putkiremontti paljon oletettua aiemmin. Ostaja oli valinnut asuntonsa muiden ehdokkaiden joukosta nimenomaan siksi, että isännöintitodistuksessa sanottiin selvin sanoin, ettei putkiremontti ole ajankohtainen taloyhtiössä. Merkintä löytyi isännöitsijäntodistuksen lisätietosivulta, johon oli kirjoitettu auki hallituksen selvitys yhtiön korjaus- ja kunnossapitotöiden tarpeesta seuraavien viiden vuoden aikana. Lisäksi isännöitsijäntodistukseen oli kirjattu, että asunto-osakeyhtiöllä on täysarvovakuutus ilman vakuutusrajoituksia. Myöhemmin kuitenkin selvisi, että vuotovahingot oli rajattu korvauspiirin ulkopuolelle.

Oikea informaatio olisi vaikuttanut ostopäätökseen

Kaksi vuotta kaupan jälkeen asunnossa todettiin viemäriputken rikkoutumisesta johtunut lietevuotovahinko. Sen seurauksena huoneisto korjattiin perusteellisesti ja asukas muutti perheineen tilapäisasuntoon. Pian  remontin jälkeen taloyhtiössä toteutettiin linjasaneeraus ja vuokrasopimusta oli jatkettava pidemmälle kuin alun perin oli tarkoitus.

Asukas haastoi taloyhtiön oikeuteen epäasiallisesta, virheellisestä ja harhaanjohtajasta tiedosta putkiremontin suhteen.  Lisäksi vuotovahinkovakuutuksen lakkaamisesta oli aiheutunut kantajalle toinenkin ikävä yllätys: hänen oma kotivakuutuksensa ei korvannut tilapäisasumisesta aiheutuneita kustannuksia, sillä asunto oli remontoitu viemäriputken rikkoutumisen takia. Kantajan käsityksen vahinko olisi vältetty, jos kaikki tiedot olisi kerrottu hänelle asianmukaisesti. Silloin hän ei olisi ostanut asuntoa.

Jutun kantaja vaati taloyhtiöltä oikeudessa korvauksia mm. vuokrakustannuksista ja muusta muuttamiseen liittyvästä vaivanäöstä. Oikeudenkäyntikulujen kanssa vaatimukset nousivat käräjäoikeudessa lähes 20 000 euroon. Korvausvaatimus perustui toissijaisesti siihen, että kauppahinta olisi ollut vähintään vaadittava summan verran alhaisempi, jos kantaja olisi saanut oikeat tiedot.

Taloyhtiön mukaan kaikki oleellinen tieto oli tarjolla

Taloyhtiö vaati kanteen hylkäämisestä perusteettomana. Se puolustautui sillä, että isännöitsijäntodistuksen lisätietoja sisältävästä liitteestä käy ilmi, ettei talossa ole tehty putkistojen peruskorjausta tai kuntotutkimusta, ja että kyseessä on vanha, 1960-luvulla rakennettu rakennus. Lisäksi dokumentista selviää, että talon kuvia on alettu muuttaa digitaaliseen muotoon, mikä tarkoittaa valmistautumista linjasaneeraukseen. Asukkaan olisi näistä pitänyt päätellä, että remontti on pian ovella.

Se, että kantaja joutui muuttamaan muualle, ei taloyhtiön mukaan johtunut putkistojen uusimisesta vaan jo ennen putkiremonttia viemäriputkeen tulleesta vuodosta. Vastaajalle annetulla tiedolla ja tapahtumilla ei taloyhtiön mukaan ollut syy-yhteyttä vahingon korvaamiseen. Mitä tulee vakuutukseen, vuotovakuutusta ei taloyhtiön mukaan evätty putkien huonon kunnon takia vaan siksi, että sitä ei myönnetä yli 50 vuotta vanhoille taloille. Laajempi linjasaneeraus tehtiin näiden tapahtumien jälkeen ja kantaja on itsekin ollut yhtiökokouksessa päättämässä linjasaneeraushankkeen aloittamisesta.

Putkiremonttia koskevat tiedot erityisen tärkeitä

Käräjäoikeudessa todettiin, että hallituksen kunnossapitotarveselvitys on laadittava samalla huolellisuudella kuin isännöitsijäntodistus. Putkiremontti on asunto-osakeyhtiön osakkaan tai ostajan näkökulmasta yksi taloudellisesti merkittävimpiä saneerauksia, joten sitä koskevilla tiedoilla on erityinen merkitys. Tässä tapauksessa isännöitsijä ei osannut sanoa, kenen aloitteesta maininta putkiremontin tarpeettomuudesta oli kirjattu kunnossapitotarveselvitykseen. Hallitus oli puolestaan ollut asiasta yksimielinen eikä kukaan kysellyt kirjauksesta.

Rakennus oli kirjauksen tekohetkellä yli 50 vuotta vanha. Lisäksi uudessa vakuutussopimuksessa vuotovahingot oli rajattu korvauspiirin ulkopuolelle. Hallituksen olisi oikeuden mukaan täytynyt ymmärtää, ettei kirjaus perustunut tositietoon. Isännöitsijäntodistuksessa puolestaan ei kerrota, miksi kuvia muutettiin digimuotoon, joten siitäkään ei olisi voinut päätellä alkavaa putkiremonttia.

Tuomio

Käräjäoikeus katsoi, että kirjaus oli virheellinen ja harhaanjohtava eikä sitä ole tehty riittävällä huolellisuudella. Hallitus oli menetellyt sen suhteen huolimattomasti. Myös merkintä vakuutusturvasta oli virheellinen. Väärillä tiedoilla nähtiin syy-yhteys aiheutuneeseen vahinkoon, joten taloyhtiö hävisi jutun käräjäoikeudessa. Hovioikeus ei muuttanut lopputulosta.