Korjaustyön tilaajalle saattaa tulla yllätyksenä, että urakkasopimuksen mukaisen takuuajan päättymisen jälkeen tilaajan mahdollisuus saada korvauksia selvältäkin vaikuttavista virheistä heikkenee huomattavasti. Tilaajan kannattaa järjestää korjaustyöurakan valvonta asianmukaisesti ja suorittaa sekä vastaanotto- että takuutarkastus huolella. Jos vastaan tulee ongelmia, niistä pitää reklamoida viivyttelemättä.
Korjaus- ja uudisrakentamisen hankkeissa noudatetaan vakiintuneesti Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998). Peruslähtökohta sen mukaan on, että urakoitsija vastaa urakkasopimukseen kirjatun takuuajan siitä, että urakan lopputulos on sovitun mukainen. YSE:n mukaan urakan takuuaika on kaksi vuotta urakan vastaanotosta, elleivät osapuolet sovi muuta.
– Takuuajan pituudesta kuten muistakin urakan ehdoista on sinänsä mahdollista sopia YSE-ehdoista poikkeavasti. Urakoitsijat eivät tosin tällaiseen yleensä suostu ja takuuajan pidentyminen näkynee hinnoittelussa, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Mikko Ravi muistuttaa.
Takuuajan eli kahden vuoden aikana urakoitsija on velvollinen kustannuksellaan korjaamaan ne urakkasuorituksessaan takuuaikana ilmenneet virheet, joita urakoitsija ei näytä hänestä riippumattomasta syystä aiheutuneiksi. Tässä vaiheessa näyttötaakka virheen syistä on siis urakoitsijalla. Urakoitsijasta riippumattomia syitä voivat olla esimerkiksi niin sanottu normaali kuluminen, virheellinen käyttö tai huoltotoimien laiminlyöminen.
Takuuajan päättymisen jälkeen näyttötaakka virheestä ja sen syistä siirtyy tilaajalle
Takuuajan jälkeen urakoitsija vastaa enää vain sellaisista virheistä, jotka ovat aiheutuneet urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä tai täyttämättä jääneestä suorituksesta. Virhe voi olla myös seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä ja siihen liittyvistä ongelmista, joita tilaaja ei ole voinut kohtuuden mukaan havaita vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana.
– Oleellista on, että kahden vuoden takuuajan päättymisen jälkeen näyttötaakka virheestä siirtyy kaikilta osin tilaajalle. Taloyhtiöissä ei aina tiedosteta, että urakoitsijan vastuu on takuuaikana merkittävästi laajempi kuin takuuajan päätyttyä. Siksi on tärkeää, että vastaanotto- ja takuutarkastukseen varataan riittävästi aikaa ja resursseja. Takuuajan merkityksen tiedostaminen ja huolellisuus voivat säästää monelta vahingolta, Ravi sanoo.
Reklamoi heti, kun havaitset virheen
Urakkasuorituksen vioista ja virheistä pitää ilmoittaa viipymättä urakoitsijalle. Jos reklamaatiota ei tehdä lainkaan tai sen tekemisessä viivytellään, on mahdollista, ettei tilaaja voi enää tehokkaasti vedota urakkasuorituksen virheeseen, vaikka virhe sinänsä olisi kiistattomasti olemassa. Reklamaatio on paitsi tilaajan oikeus ja velvollisuus myös tärkeä asia urakoitsijalle.
Reklamaation oikea-aikaisuus on erittäin tärkeää eli sen kanssa ei missään nimessä pidä viivytellä, jos virheitä havaitaan. Lisäksi pitää huolehtia siitä, että reklamaatio osoitetaan oikealle taholle ja se lähetetään urakoitsijalle todistettavasti pyytämällä vastaanottokuittaus. Reklamaatiolta vaaditaan selkeyttä ja siihen pitää sisältyä asianmukaiset selvitykset ja yksilöidyt vaatimukset.
Muista nämä, kun laadit reklamaatiota:
- Toimi viivyttelemättä
- Laadi reklamaatio kirjallisesti
- Huolehdi siitä, että reklamaation lähetys voidaan jälkikäteen todistaa
- Listaa havaitut virheet/puutteet ja liitä mukaan asiaan liittyvät dokumentit, esimerkiksi takuutarkastuspöytäkirja
- Laadi reklamaatio selkeällä kielellä ja ole vaatimuksissasi täsmällinen
- Jos vaateen euromäärä tai muu seikka ei ole vielä tiedossa, esitä vaatimuksen osalta asiaa koskeva varaus
Aihetta käsitteleviä oikeustapauksia:
Reklamaation laiminlyönti esti urakkahinnan sovittelun
Ulottuuko urakoitsijan vastuu takuuaikaa pidemmälle?
