AJANKOHTAISTAAjankohtaista alalla 2020RakentaminenTaloyhtiöt

Termi tutuksi: Yhteisjärjestelysopimus

Rakentamisen hankkeissa voi törmätä termiin ”yhteisjärjestelysopimus”. Mistä tarkalleen ottaen on kysymys ja mitä maallikon pitäisi siitä ymmärtää?

Yhteisjärjestelysopimus liittyy rakennushankkeisiin, joissa toteutetaan useampia kiinteistöjä tai kokonaisia kortteleita kerrallaan. Se liittyy myös lisä- ja täydennysrakentamisen hankkeisiin, joissa kortteliin kohoaa vanhan kiinteistön rinnalle uusi asunto-osakeyhtiö. Vaikka yhteisjärjestelysopimus ei varsinaisesti vaikuta asumisen arkeen, osakkaan on hyvä ymmärtää termin sisältö yleisellä tasolla. Useimmiten siihen törmää asuntoesitteissä.

Mistä ja miksi sovitaan?

Yhteisjärjestely tuli mahdolliseksi vuonna 2000, kun maankäyttö- ja rakennuslaki uudistettiin. Sen perusajatuksena on sopia niistä kiinteistöjen yhteisistä toiminnoista, jotka kannattaa toteuttaa yhdessä. Tavoitteena on siis selkeyttää kokonaisuuden hallintaa kaikkien kannalta. Sopimuksen sisällön määrittelevät kiinteistöjen tarpeet ja laajuus. Tyypillisesti sovitaan ajo-, pelastustie- ja kulkuyhteyksistä, pysäköinnistä, jätehuollosta, hulevesien järjestämisestä, viemäröinnistä, vesijohdoista sekä muista yhdyskuntateknisistä putkista, johdoista ja kaapeleista. Myös leikkipaikoista, monitoimitiloista tai vaikkapa viheralueista on tapana luoda yhteiset pelisäännöt. Yhteiskäytöstä sovitaan käytännön tasolla tarkasti, sillä laki ei määrittele käytännössä lainkaan yhteiskäyttöä.

Missä vaiheessa sopimus tehdään?

Yhteisjärjestelysopimus tehdään yleensä rakentamisen alkumetreillä rakennusluvan hakemisen yhteydessä. Asemakaavaan liittyvien vaatimusten lisäksi yhteisjärjestelysopimuksen edellytyksenä on, että järjestely edesauttaa pysyvästi kiinteistöjen käyttöä. Se ei myöskään saa aiheuttaa yhdellekään kiinteistölle kohtuutonta rasitusta.

Tavallisesti prosessi etenee siten, että rakennusvalvonta vahvistaa kiinteistönomistajien neuvotteleman yhteisjärjestelysopimuksen, joka sisältää yhteisjärjestelysuunnitelman. Lain mukaan rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä sopimuksen tehtäväksi myös yhden kiinteistön omistajan aloitteesta, kunhan muita kuullaan ja edellytykset täyttyvät.

Kuka laatii sopimuksen?

Uudisrakentamisen tai lisärakentamisen sopimuksen tekee tavallisesti rakennusliike. Yhteisjärjestelysopimuksia on lisäksi mahdollista tehdä kiinteistönomistajien välille ilman varsinaista rakennushanketta. Suositeltavaa on käyttää sopimuksen laadinnassa asiantuntijan apua.

Millaisia ongelmia liittyy rakennuttajan laatimiin yhteisjärjestelysopimuksiin?

Rakennuttajan laatimat sopimukset tehdään tavallisesti siinä vaiheessa, kun rakennuslupaa valmistellaan. Yleensä tavoitteena on saada rakennuslupa sisään mahdollisimman nopeasti, joten sopimusten viimeistely saattaa jäädä vähäiseksi. Rakennuttaja tekee sopimukset ”itsensä kanssa” mutta usean taloyhtiön tulevaa käyttöä varten, jolloin sopimusten kanssa saatetaan myöhemmin ajautua erimielisyyksiin. Sopimusten sopivan tarkkuustason löytäminen saattaa sekin olla hankalaa. Jos sopimus laaditaan kovin yleisellä tasolla, se ei välttämättä tarjoa tarpeeksi konkretiaa käytännön soveltamiseen. Hyvin yksityiskohtaisissa sopimuksissa puolestaan piilee helposti se vaara, että jokin detalji on jäänyt sopimatta. Tällöin muusta sopimuksesta ei välttämättä saa tulkinta-apua, kun kaikki muutkin asiat on sovittu yksityiskohtaisella tasolla.

Mitä tehdään, jos osapuolet eivät ole yhtä mieltä sopimuksen sisällöstä?

Ongelmatilanteissa on tärkeää tutkia ensin sopimusteksti huolellisesti ja neuvotella yhteisestä tulkinnasta. Myös sillä, miten sopimuksen kanssa on käytännössä eletty ja toimittu, voi olla merkitystä tilanteen ratkaisussa. Jos kuitenkin ajaudutaan riitaan, osapuolilta jää usein huomaamatta se, että sopimus on muutettavissa tai täydennettävissä. Muuttaminen vaatii tietysti tahtotilaa kaikilta osapuolilta. Kynnys sopimusten avaamiseen ja päivittämiseen ei pitäisi olla liian korkealla, jos sopimuksen sanamuoto ei palvele tarkoitustaan. Yksi toimiva vaihtoehto voisi olla sopimuksen läpikäynti vaikkapa kahden vuoden välein. Sopimukseen kirjattuna se voisi ohjata osapuolten mielenlaatua vahvasti siihen suuntaan, että sopimusten tarkoitus on palvella osapuolia, ei toisin päin.

Mikä ero on sitten rasitteella ja yhteisjärjestelysopimuksella?

Rasitteet (kiinteistö- ja rakennusrasitteet) ovat kahden kiinteistön välisiä ja perustetaan kiinteistön alueelle toisen kiinteistön tarpeisiin. Yhteisjärjestelysopimuksella voidaan puolestaan sopia oikeuksista usean kiinteistön välillä.  Yhteisjärjestelysopimuksessa on mahdollista sopia rasitteita laajemmin kiinteistöjen käyttöä edistävistä asioista. Se sisältää yhteisjärjestelysuunnitelman, joka vahvistetaan viranomaisen tarkastuksen jälkeen yleensä kokonaisuudessaan. Tämä kokonaisuus sisältää usein paitsi varsinaisia rasitteita, myös muita oikeuksia, joista ei voi perustaa rasitetta. 

Viranomainen vahvistaa yhteisjärjestelyn päätöksellään ja järjestely rekisteröidään kiinteistörekisteriin rasitteiden tavoin. Kiinteistörekisteristä näkyvät yksittäiset perustetut rasitteet, mutta yhteisjärjestelyn osalta rekisteristä käy ilmi vain se, että yhteisjärjestely on vahvistettu. Sekä rasitteet, että yhteisjärjestely ovat tarkoitettu pääsääntöisesti pysyviksi eli molemmat pysyvät kiinteistön myyntitilanteessa. Niitä voidaan muuttaa sopimalla tai tietyin edellytyksin viranomaisten harkinnalla ja päätöksellä.

Artikkelissa asiantuntijana asianajaja Jaakko Kanerva

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy auttaa yhteisjärjestelysopimusten laadinnassa ja tulkinnassa. Ota yhteyttä ja keskustellaan asiasta lisää!