AJANKOHTAISTAAjankohtaista oikeuskäytännössäOikeuskäytännössä 2019Oikeustapaukset 2019Vuokraustoiminta

Vuokralaiset luulivat vuokrasuhteen päättyneen irtisanomisilmoitukseen – vuokrarästejä kertyi maksettavaksi iso määrä

Huolimattomasti tehty irtisanomisilmoitus johti sotkuun, jonka maksajaksi joutuivat paitsi vuokralaiset myös takaajat.   

Vuokrasopimusta laadittaessa ja vuokrasuhteen irtisanomisessa vaaditaan tarkkuutta. Tämä on tärkeä oppi päätöksestä, jonka Vaasan hovioikeus nuiji marraskuun lopussa. Asunnon vuokralaiset irtisanoivat sopimuksen kahden vuoden määräaikaisuuden päättymisen jälkeen toimittamalla vuokranantajalle tiedon asiasta tekstiviestitse. Lisäksi he toimittivat kirjallisen irtisanomisilmoituksen vuokranantajan työpaikan postilaatikkoon syyskuussa 2014, kuukausi ennen määräaikaisuuden päättymistä. 

Vuokranantajan mukaan vuokrasopimus oli kuitenkin voimassa aina kesäkuuhun 2016 asti, sillä hän ei koskaan saanut irtisanomisilmoitusta puhelimitse tai postilaatikosta. Lisäksi hän oli tehnyt useamman ilmoituksen maksamattomista vuokrista niin vuokralaisille kuin takaajillekin. Käräjäoikeus velvoitti vastaajat korvaamaan yli 10 000 euron perintäkulut yhteisvastuullisesti. Takaajina toimineen kuolinpesän jäsenet katsoivat, että käräjäoikeus tulkitsi vuokrasopimuksen voimassa olosta esitetyn näytön virheellisesti ja veivät asian hovioikeuteen

Ei mainintaa takauksen määräajasta

Takaajien mielestä vuokrasopimus oli selvästi päättynyt 31.10.2014. Lisäksi he korostivat, että takausvastuu kattaa vuokran muodossa enimmillään kahden vuoden vuokrat. Näin ollen heidän velvoitteensa olivat joka tapauksessa jo täyttyneet vuonna 2014. 

Vuokranantajan mukaan yhteisvastuullinen omavelkainen takaus koski kuitenkin kaikkia vuokrasopimukseen perustuvia saatavia ja kattoi vuokrasopimuksen ehdot niin kauan kuin kohde oli vuokrattuna. Hän toi esille hovioikeudessa, että takausasiakirjaan ei sisälly mainintaa kahden vuoden määräajasta. Sen sijaan vuokrasopimuksessa sanotaan, että vuokrasopimuksen irtisanominen on tehtävä kirjallisesti. Näin ei tehty, sillä vuokranantaja ei koskaan saanut irtisanomisilmoitusta.

Tuomio

Tapaus on hyvä muistutus siitä, että asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan irtisanominen on toimitettava todistettavasti. Pelkkä irtisanomisilmoituksen lähettäminen ei riitä, vaan irtisanominen on tehtävä siten, että sen tekijä pystyy osoittamaan dokumentin saapumisen perille. Tässä oikeusjutussa merkitystä ei ollut esimerkiksi sillä, että vuokranantaja oli tehnyt omissa nimissään sähkösopimuksen kyseisestä vuokra-asunnosta marraskuussa 2014.

Mitä tuli takauksen kestoon, hovioikeus kiinnitti huomion sopimuksen tarkkaan sanamuotoon. Sen perusteella takausvastuun ajallista kestoa ei rajoitettu. Kuolinpesä hävisi muutoksenhaun hovioikeudessa kokonaan. Vuokrasaatavien lisäksi sen maksettavaksi tuli useiden tuhansien eurojen oikeudenkäyntikulut.

Miten todisteellisuus täyttyy?

Vuokrasuhteen päättyessä tieto irtisanomisesta toiselle osapuolelle täytyy aina tehdä kirjallisena ja irtisanomisilmoitus toimitetaan vastaanottajalle todisteellisesti.

– Todisteellisuus täyttyy, kun vastaanottaja kuittaa itse viestin vastaanotetuksi tai sivullinen tekee kuittauksen. Sähköisesti toimitettu ilmoitus riittää, jos ilmoituksen vastaanottaminen voidaan tarvittaessa todistaa myöhemmin. Kuittaukseksi kelpaa laatuvarmenteeseen perustuva sähköinen allekirjoitus, joka on tehty turvallisella allekirjoitusvälineellä, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm sanoo.

Irtisanomisilmoituksen voi tarvittaessa toimittaa myös haastemiehen välityksellä tai Postin saantitodistuskirjeellä. On kuitenkin muistettava, että saantitodistuskirje ei riitä, jos kirjettä ei haeta postista ja se jää kuittaamatta. Vastaanottajan kuittaus on tärkeä siksi, että irtisanomisen aika katsotaan siitä päivästä, jolloin ilmoitus on mennyt perille.