2020AJANKOHTAISTAAjankohtaista oikeuskäytännössäAjankohtaista oikeuskäytännössä 2020Oikeuskäytännössä 2020Vuokraustoiminta

Vuokravakuuden laiminlyönti ei päättänyt vuokrasopimusta — vuokralainen luuli toisin

vuokralainen luuli vuokrasuhteen päättyneen

Vuokralainen jätti vuokravakuuden maksamatta ja luuli näin ollen, että vuokrasopimus päättyi. Tosiasiassa vuokrasopimus pysyi voimassa, vaikka asunto ei ollut vuokralaisen hallinnassa. Vuokranantaja vaati oikeudessa maksamattomia vuokria usean kuukauden ajalta.

Maksamattomista vuokrista syntyi riita, joka päätyi hovioikeuteen asti. Vuokralainen allekirjoitti vuokrasopimuksen 15.9.2016, mutta ei koskaan muuttanut asuntoon. Hän oletti vuokrasuhteen päättyneen heti alkuunsa, sillä hän ei maksanut sähkölaskua ja vuokravakuutta määräaikaan mennessä. Vuokranantaja puolestaan vakuutti, ettei koskaan ilmoittanut vuokrasopimuksen raukeamisesta. Vuokralainen kertoi oikeudessa saaneensa tiedon vuokrasuhteen jatkumisesta vasta vuoden 2017 tammikuussa vapautuessaan vankilasta. Kaikki asiaa koskevat huomautukset oli syksyn aikana toimitettu vuokratun huoneiston osoitteeseen.

Vuokranantaja haki oikeudessa maksamatta jääneitä vuokrasummia usean kuukauden ajalta. Vuokralainen puolestaan vetosi kuluttajansuojalakiin vapautuakseen maksuista. Toissijaisesti hän haki maksujen kohtuullistamista.

Vuokrat juoksevat, vaikka huoneisto ei olisi vuokralaisen hallinnassa

Käräjäoikeudessa asiassa erotettiin yhtäältä hallinnan siirtyminen ja vuokrasopimuksen olemassaolo. Kiistanalaisen vuokrasopimuksen tietojen mukaisesti huoneiston hallinta oli ehdollinen ja sidoksissa vakuuden ja sähkölaskujen maksamiseen. Ehtoihin ei kuitenkaan kirjattu, että niillä olisi vaikutusta itse vuokrasopimuksen voimassaoloon.

Käräjäoikeus katsoi, että maksamatta jääneiden maksujen vuoksi asuinhuoneiston hallinta ei siirtynyt vuokralaiselle. Toisaalta taas vuokrasopimuksen purkamisesta ei löytynyt todisteita, joten vuokrasopimuksen katsottiin olleen voimassa 9.9.2016—30.4.2017 välisen ajan.

Se, että vuokralainen suoritti vankeusrangaistusta vuokrasopimusta solmittaessa, ei oikeuden mielestä ollut sopimuksen kohtuullistamis- tai raukeamisperuste.  Sitä, että laskut toimitettiin vuokrahuoneiston osoitteeseen vapauttamisyksikön sijaan ei nähty asian ratkaisun kannalta merkittävänä seikkana.

Koska vuokralainen päätti vuokrasopimuksen itse, käräjäoikeus arvioi, ettei hänellä ollut perusteltua syytä olettaa vuokranantajan irtisanoneen sopimusta. Vuokralaisella on siis maksuvelvollisuus vuokrasopimuksen mukaisista velvoitteista koko sopimuksen voimassaoloajalta riippumatta siitä, onko huoneisto ollut vuokralaisen hallinnassa. Myöskään maksujen kohtuullistamiselle ei nähty perusteita.

Huolimattomuutta myös vuokranantajan toiminnassa

Vuokralainen jatkoi taisteluaan hovioikeudessa. Siellä pysyttiin käräjäoikeuden päätöksessä vuokrasopimuksen jatkumisen suhteen. Vuokranantaja on ollut sidottuna sopimukseen, eikä ole voinut ennen sen päättymistä vuokrata asuntoa eteenpäin.

Maksujen kohtuullistamisen suhteen päädyttiin kuitenkin toisenlaiseen ratkaisuun. Hovioikeus katsoi, että asia johtui osaksi vuokranantajan toiminnasta eli se oli laiminlyönyt velvollisuuteensa vahingon rajoittamiseen. Jos vuokranantaja olisi toimittanut maksumuistutukset vuokrasopimuksessa ilmoitettuun osoitteeseen, vuokralainen olisi ehtinyt irtisanoa vuokrasopimuksen päättymään viimeistään 31.12.2016. Näin ollen Rovaniemen hovioikeus päätti viime kesäkuussa, että maksuvelvollisuus poistetaan 1.1.2017— 30.4.2017 väliseltä ajalta.