Asunto-osakeyhtiö saattaa tehdä korjauksia tai perusparantamisen ja lisärakentamisen yhteydessä muutoksia, jotka osakkaan käsityksen mukaan alentavat hänen huoneistonsa arvoa. Missä tapauksissa osakas on oikeutettu korvaukseen?
Aikaisemmassa oikeuskäytännössä on katsottu, että esimerkiksi ylimmän kerroksen osakkeenomistajalla ei ole oikeutta saada korvausta tai hyvitystä ullakkorakentamisen meluhaitan aiheuttamasta huoneistonsa arvon alentumisesta. Vanhassa oikeuskäytännössä on myös hyväksytty huoneiston jonkinasteinen pienentyminen, kun esimerkiksi yhtiön suorittaman putkiremontin tai muun remontin yhteydessä joudutaan huoneistoihin asentamaan koteloita ja putkia.
Eräs esimerkki on Helsingin hovioikeuden ratkaisu 3.5.2017 nro 546, jossa kysymys oli ullakkohuoneiston ikkunoiden eli niin sanottujen lyhtyikkunoiden pienentämisestä. Osakkeenomistaja oli asentanut ikkunat asuntoonsa ja muutama vuosi myöhemmin niitä jouduttiin pienentämään. Lopputulos oli se, että osakkeenomistajalla ei ollut oikeutta saada korvausta ikkunoiden pienentämisestä, koska pienentämiselle oli hyvät tekniset perustelut. Lue koko tapaus tästä.
”Kysymys on aina kokonaisarviosta sen suhteen, onko muutos teknisesti perusteltu vai voitaisiinko se toteuttaa kohtuukustannuksin ja järkevällä tavalla ilman, että huoneiston ominaisuudet ja käyttö heikkenevät.”
– Kysymys on kuitenkin aina kokonaisarviosta sen suhteen, onko muutos teknisesti perusteltu vai voitaisiinko se toteuttaa kohtuukustannuksin ja järkevällä teknisellä tavalla ilman, että huoneiston ominaisuudet ja käyttö heikkenevät, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Petteri Kuhanen kertoo.
Muutokset tehtävä normien mukaisesti
Taloyhtiön on korjausten ja muutosten yhteydessä suoritettava työt asianmukaisesti ja hyvää rakennustapaa noudattaen. Niinpä esimerkiksi putkiasennusten yhteydessä koteloinnin tulee olla esteettisesti hyväksyttävän näköinen ja esimerkiksi äänieristyksen tulee täyttää nykynormit.
– Ullakkorakentamishankkeiden yhteydessä tämä tarkoittaa sitä, että ylimmän kerroksen ja ullakkokerroksen välisen askeläänieristyksenkin tulee täyttää nykynormit, vaikka rakennus itsessään olisi vanha, Kuhanen tarkentaa.
Jos ullakkorakentamisen yhteydessä äänieristys tehdään puutteellisesti ja sitä joudutaan parantamaan, pohdittavaksi tulee, onko korjaus tehtävä rakennettujen uusien tilojen kautta vai alakautta. Helsingin hovioikeuden ratkaisussa 11.11.2011 nro 3354, taloyhtiön osakkeenomistaja velvoitettiin sallimaan se, että ullakkokerroksen äänieristystä parannetaan hänen hallitsemansa huoneiston katon kautta. Osakas oli katsonut, että hänen vanha kattopanelointinsa kärsii ja huonekorkeus laskee, mutta koska korjaus oli merkittävästi kalliimpaa yläkerran kautta, hovioikeus vahvisti, että osakkeenomistajan on hyväksyttävä korjaus.
Korvausvelvollisuus täydennysrakentamisessa
Asunto-osakeyhtiöllä voi olla mahdollisuus saada lisärakennusoikeutta tontilleen kaavamuutoksen kautta. Asunto-osakeyhtiön kannalta hanke voi olla perusteltu sen vuoksi, että rakennusoikeuden myynnistä saadulla tuotolla voidaan korjata ja uudistaa vanhaa rakennusta.
Jos lisärakentamisen myötä huoneiston näköala heikkenee, esimerkiksi merinäköala menetetään, osakas saattaa vaatia tästä hyvitystä.
– Asiasta ei ole selkeää oikeuskäytäntöä, mutta nähdäkseni olennainen huoneiston arvonalennus näköalan menettämisen vuoksi saattaa loukata osakkeenomistajan yhdenvertaisuutta. Asia voidaan ratkaista niin, että hänelle maksetaan sovittu hyvitys arvonalennuksesta. Tällainen voidaan helpoimmin toteuttaa kompensoimalla yhtiön saamasta rakennusoikeuden myyntituotosta osa arvonalennuksesta kärsivälle osakkeenomistajalle. Määrien osalta kysymyksessä on tietenkin vaikea näyttökysymys, koska näköalan menetys saattaa olla eri kerroksissa oleville huoneistoille hyvin eritasoista ja vaikutus asunnon arvoon saattaa vaihdella tai olla kyseenalaista, Kuhanen sanoo.
