2017AJANKOHTAISTAAjankohtaista oikeuskäytännössäOikeuskäytännössä 2017

HO 3.5.2017 nro 546: Kiista ullakkohuoneiston kattoikkunoista tuli kalliiksi

Helsinkiläinen taloyhtiö pienensi kattoremontin yhteydessä osakkaan remontoiman ullakkohuoneiston kattoikkunat. Osakkaan mukaan muutokselle ei pyydetty häneltä suostumusta eikä sille haettu rakennuslupaa. Hovioikeus ratkaisi, oliko taloyhtiöllä velvollisuus ennallistaa ikkunat tai korvata toiminnasta aiheutunut huoneiston arvonalennus. Jatkokanteessa taloyhtiö vaati osakkaalta korvausta useista rakennusvirheistä, joita huoneistosta ilmeni kattokorjauksen aikana.

Taloyhtiön osakas aloitti rakennustyöt omistamassaan kylmässä ullakkotilassa vuonna 2000. Vuonna 2004 taloyhtiö teetti kattoremontin, jossa vaihdettiin peltikate. Vuosien 2012–2013 aikana tehtiin lisäksi uusi remontti vesivaurioiden vuoksi. Kattoremontin yhteydessä osakkaan huoneiston kattoikkunat korjattiin korottamalla niiden alareunaa arviolta 15 sentillä. Näin rakennuksen tuuletus saatiin toimivaksi. Osakas väitti asuntonsa arvon laskeneen remontin seurauksena merkittävästi ja vaati taloyhtiöltä korvauksia lähes 84 000 euroa.

Taloyhtiö nosti vastakanteen osakkaan vastuulla olleiden kattorakenteiden ja kattoikkunoiden rakennusvirheiden vuoksi. Osakas kiisti virheet ja väitti kosteus- ja vuotovaurioiden johtuneen taloyhtiön kattoremontista vuodelta 2004.

Asian käsittely

Hovioikeus päätyi näytön perusteella siihen, että osakas oli rakentanut kattoikkunat virheellisesti. Tästä johtuen katon tuuletusta on pitänyt parantaa, mikä puolestaan vaikutti ikkunoiden korjaustavan valintaan. Hovioikeus katsoi, ettei korjaustapa edellyttänyt erillistä rakennuslupaa.

Osakkaan mielestä ikkunat korjattiin rakennustapaohjeiden vastaisesti, koska muutoksen jälkeen asunnosta ei ollut enää vaakanäkymää. Käräjäoikeus totesi rakennustapaohjeen olevan lähinnä suositus, ja että muualla asunnossa avautui edelleen vaakanäkymä. Hovioikeudessa kuultiin kahden eri kiinteistövälittäjän näkemys asunnon arvosta. Toisen mielestä remontilla oli vaikutusta hintaan, toinen ei nähnyt seikkaa merkittävänä. Hovioikeus päätyi ratkaisussaan siihen, että ikkunoiden pienennys ei vaikuttanut asunnon arvoon.

Osakkaan mukaan valittu korjaustapa oli rikkonut asunto-osakeyhtiölain mukaista yhdenvertaisuusperiaatetta, koska toisen ullakkoasunnon ikkunoiden kokoon ei kajottu. Selvityksessä kävi ilmi, että toisen ullakkohuoneisto kattolyhtyjen sijainti ja rakenne olivat erilaisia, jolloin niiden korjaus voitiin toteuttaa alkuperäisen suunnitelman mukaisesti. Näin ollen hovioikeus katsoi, ettei myöskään yhdenvertaisuusperiaatetta rikottu.

Hovioikeus totesi, että taloyhtiö on lain edellyttämällä tavalla ilmoittanut osakkaalle kattoremontista. Hänelle  aikanaan toimitetussa korjaussuunnitelmassa ei kuitenkaan puhuttu ikkunoiden muutoksesta. Tässä kohtaa taloyhtiö osoittikin hovioikeuden mukaan huolimattomuutta. Taloyhtiö ei kuitenkaan syyllistynyt huolimattomuuteen korjaustavan valinnassa, joten ilmoittamatta jättäminen ei ollut syy-yhteydessä väitettyyn vahinkoon.

Tuomio

Hovioikeus päätti, että taloyhtiöllä ei ollut velvollisuutta ennallistaa ikkunoita tai suorittaa  korvausta osakkaalle huoneiston arvon alentumisesta. Taloyhtiön ei tarvinnut maksaa valvontakuluja tai huoneistoon arvon määrittelyyn käytetyn kiinteistönvälittäjän palkkiota. Osakkaan valitus hylättiin. Taloyhtiön vastakanne huoneiston rakennusvirheistä oli hovioikeudenkin mukaan vanhentunut ja oikeus hylkäsi noin 35 000 euron laskun. Taloyhtiö joutui kuitenkin maksamaan osakkaalle 380 euron korvaukset lämpökuvauksista. Koska osakkaan kanne lämpökuvasten osalta menestyi, taloyhtiö määrättiin maksamaan hänelle 7 000 euroa käräjäoikeuden asianajokuluista. Kiista tuli osapuolille kalliiksi, sillä molemmat määrättiin maksamaan omat käräjälaskunsa. Osakkaan laskuksi muodostui noin 80 000 euroa ja taloyhtiölle tuli maksettavaa 133 000 euroa.