KHO vahvisti: Huoneistojen lyhytaikainen vuokraus Helsingin ydinkeskustassa oli luvatonta

Asuintalossa harjoitettiin ammattimaista majoitustoimintaa asemakaavan ja rakennusluvan vastaisesti. Paljon keskustelua herättänyt helsinkiläisen ”salahotellin” tapaus tuli päätökseensä korkeimmassa hallinto-oikeudessa. 

Väliaikaista majoitustoimintaa käsittelevä riita sai alkunsa, kun yksityishenkilö valitti Iso Roobertinkadulla sijaitsevan yrityksen toiminnasta. Valituksessa korostettiin, että talosta huippuhintaisen asunnon ostaneet osakkaat ovat ammattimaista hotellitoimintaa vastaan, koska siitä aiheutuu häiriöitä ja haittaa normaalille asumiselle. 

Easy Homes Helsinki -niminen yritys oli vuokrannut 11 huoneistoa taloyhtiön osakkailta lyhytaikaiseen majoituskäyttöön. Asuntoja saattoi varata paitsi yrityksen verkkosivuilla myös muilla varaussivustoilla. 

Helsingin rakennusvalvonta katsoi, että toiminta on asemakaavan ja rakennusluvan vastaista ja yritystä vaadittiin lopettamaan toimintansa tietyn ajan sisällä 30 000 euron sakon uhalla. Lisäksi selvitystä pyydettiin asunto-osakeyhtiöltä ja huoneistonsa yritykselle vuokranneilta osakkailta. 

Vuokraustoiminta olisi vaatinut asemakaavan muutoksen

Asuintaloksi virallisesti määritelty kerrostalo sijaitsi ydinkeskustassa tontilla, joka on osoitettu asemakaavassa asuntokerrostalojen korttelialueeksi ja on rakennusluvan mukaiselta käyttötarkoitukseltaan asuinrakennus. Lain mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Jos käyttötarkoitusta haluaa muuttaa, on rakennuslupa siihen haettava kaupungilta.

Yrittäjä yritti vakuuttaa, ettei kyseessä ole hotellitoiminta vaan sallittu huoneistojen vuokraaminen: ”Toiminnan aloittaminen perustui kiinteistönvälitysyrityksessä kohtaamiemme asiakkaiden suureen tarpeeseen löytää väliaikaista pidemmän aikavälin kalustettu ja laadukas asunto vuokralle. Asiakkaamme ovat vakuutusyhtiöitä, yrityksiä sekä putkiremonttien ja muiden vastaavien aikaa vievien elämäntilanteiden takia kodinomaista asuntoa tarvitsevia yksityisiä henkilöitä tai yrityksiä.”

Yrittäjän selitys ei saanut kannatusta ja Helsingin hallinto-oikeus päätti joulukuussa 2019, että kaupunki voi kieltää kyseisen vuokraustoiminnan. Yrittäjä ja huoneistonsa vuokrannut osakas tekivät päätöksestä valituksen ja asian käsittely jatkui korkeimmassa hallinto-oikeudessa. 

Osakas vastuuseen huoneistonsa käytöstä

KHO katsoi alempien oikeusasteiden tapaan, että yritys toiminnanharjoittajana ja vuokralaisena voitiin velvoittaa sakon uhalla lopettamaan vuokraamiensa huoneistojen käyttö majoitustiloina. Toiminnan laajuus ja majoitusjaksojen toistuva tarjoaminen täyttivät ammattimaisen majoitustoiminnan kriteerit: Huoneet olivat kalustettuja ja liinavaatteet, pyyhkeet sekä loppusiivous sisältyivät vuokraan. Lisäksi yrityksellä oli rakennuksen kivijalassa käytössään majoitustoimintaa pyörittävä kahvila- ja vastaanottotila.

Ratkaisussa selvennettiin, että maankäyttö- ja rakennuslain nojalla tapahtuvassa harkinnassa ratkaisevaa ei ollut se, katsottiinko harjoitetun toiminnan kuuluvan jakamistalouden tai alustatalouden ilmenemismuotoihin. Sen sijaan olennaista olivat toiminnan konkreettiset vaikutukset yksittäistapauksissa.

Huoneistonsa vuokranneen osakkaan katsottiin puolestaan olevan vastuussa siitä, että hänen omistamaansa huoneistoa käytetään rakennusluvan ja asemakaavan mukaiseen tarkoitukseen. Näin ollen osakkeenomistaja voitiin velvoittaa sakon uhalla lopettamaan vuokraamansa asuinhuoneiston käyttö majoitustilana.

Korkein hallinto-oikeus hylkäsi yrityksen ja osakkaan valitukset ja piti voimassa Helsingin hallinto-oikeuden päätöksen. Ratkaisu saatiin kesäkuussa 2021.

Satunnaista vuokraamista vai ammattimaista toimintaa?

Iso Roobertinkadun ”salahotelli” on osa laajempaa keskustelua, jota on käyty viime vuosina vilkkaasti liittyen airbnb-majoitukseen. Lyhytaikaisen vuokraamisen kieltäminen taloyhtiössä on käytännössä erittäin hankalaa ja vaatii kaikkien osakkaiden suostumuksen – myös niiden, jotka saavat toiminnan harjoittamisesta mukavasti lisätienestiä. 

Tässä tapauksessa kyse on kuitenkin asunnon käyttötarkoituksen muutoksesta, johon vaaditaan rakennuslupa. Ammattimaista majoitustoimintaa koskevat tiukemmat säännökset kuin satunnaisessa tai huoneiston yleisemmässä vuokraamisessa. Se saattaa myös vaatia rakennusluvan. Kirjoitimme aiheesta täällä

Rajanveto on edelleen vaikeaa

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimies OTM Anna Pasanen jäi KHO:n ratkaisussa kaipaamaan tarkempia perusteluja sille, miksi ja miten vuokraustoiminnan ympäristövaikutukset rinnastuvat majoitustoimintaan.

– Ratkaisun tulkinta oli melko tiukka, kun huomioidaan se, että normaalissakin asumisessa asuinalueen tai -rakennuksen ”sosiaalinen kontrolli” kärsii. Todellisuudessa normaalin asumisen ympäristövaikutukset voivat tiettyyn määrään asti muistuttaa lyhytaikaisen vuokraamisen vaikutuksia.  Tässä tapauksessa ongelmaksi näytti muodostuvan ainoastaan peräkkäiset lyhyet vuokrasopimukset, Pasanen pohtii.

Hän pitää mielenkiintoisena valittajan väitettä siitä, että jakamistalouden vaikutukset tulisi ottaa lainsoveltamisessa huomioon: ”Hallinto-oikeus ei ole perustellut kantaansa siitä, että lyhyet asumisjaksot olisivat asuinkerrostalossa epätyypillisiä. Käsitys ei ole nykyisen jakamistalouden mukainen eikä vastaa työelämän pirstaloitumisen edellyttämää asumisen lyhytaikaista järjestelyä.” 

Pasanen sanoo, että jatkoa varten olisi ollut tarpeen saada saada KHO:lta aiempaa perustellumpi kannanotto tähän väitteeseen, vaikka ratkaisun lopputulos olisikin ollut sama. 

Hän lisää, että asumiseen rinnastuva käyttö on oleellinen kysymys siksi, että asuinhuoneistot ovat jatkossa yhä enenevissä määrin monenlaisessa käytössä, esimerkiksi psykoterapeuttien vastaanottotiloina. Näissäkin asunnoissa kulkee vieraita päivittäin, tosin pienehköllä vaihtuvuudella. Oikeuskäytännössä on myös katsottu, että esimerkiksi perhepäivähoito rinnastuu asumiseen.

– Rajanveto on hankalaa. Mielestäni tulkinnanvaraisuus pitäisi ratkaista ensisijaisesti maankäyttö- ja rakennuslain uudistuksella, jolloin käyttötarkoituksen katsottaisiin muuttuvan olennaisesti silloin, kun huoneistoa käytetään jonkin aikaikkunan sisällä enemmän kuin 50 prosenttia määrättyyn tarkoitukseensa, Pasanen sanoo.

Lue lisääVuokralainen ryhtyi Airbnb-majoittajaksi, vaikka vuokrasopimus ei sallinut sitä – luvattomalle toiminnalle tuli oikeudessa hintaa lähes 16 000 euroa

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn