2019AJANKOHTAISTAAjankohtaista alalla 2019

Aibnb-majoitustoiminta herättää kysymyksiä taloyhtiöissä

Pian alkava lomakausi houkuttelee asunnon vuokraamiseen matkailijoille. Vaikka Airbnb:n kaltaisten toimijoiden hyödyntäminen kasvattaa suosiotaan jatkuvasti, majoittaminen harvoin synnyttää suuria ongelmia naapurustossa. Sekä vuokraajan että muiden osakkaiden kannattaa kuitenkin selvittää toimintaan liittyvät pelisäännöt.

Viimeisimmän tilastotiedon mukaan lyhytaikainen vuokraus on kasvanut miljoonabisnekseksi myös Suomessa. Yksin Helsingissä Airbnb:n kautta vuokrataan asuntoja 30 miljoonalla eurolla vuodessa. Toiminnan vilkastuessa ovat myös lyhytaikaiseen vuokraamiseen liittyvät lieveilmiöt yleistyneet. Jatkuvasti vaihtuva väki saattaa herättää talon muissa asukkaissa turvattomuuden tunnetta ja ärsyyntymistä. Ketä käytävillä kulkee? Ovatko rauhalliset kesäyöt mennyttä? Kuka maksaa jatkuvan veden lotraamisen?
– Lyhytaikaiseen vuokraamiseen liittyvät kysymykset ovat meilläkin lisääntyneet selvästi. Taloyhtiössä pohditaan puuttumiskeinoja, kun vaihtuvat vuokralaiset herättävät närää muissa asukkaissa, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm sanoo.

Voiko Airbnb-vuokraamista kieltää?

Periaatteessa Airbnb-toiminta on mahdollista kieltää taloyhtiössä, mutta se on hyvin hankalaa – useimmissa tapauksissa lähes mahdotonta. Kielto vaatii yhtiöjärjestyksen muutoksen ja siihen tarvitaan kaikkien osakkaiden suostumus, myös niiden, jotka saavat mukavia lisätienestejä asuntoaan vuokraamalla.

– Vastaani on tullut taloyhtiöitä, joissa muutos on viety yksimielisesti läpi. Useimmiten kysymys on sellaisista taloyhtiöistä, joissa keskustelu aiheesta on alkanut jo ennen kuin kukaan on edes ehtinyt aloittaa vuokraustoimintaa, Furuhjelm sanoo.

Satunnaiseen vuokraustoimintaan liittyvät ongelmat ovat kuitenkaan harvoin vakavia. Lomastaan nauttivat turistit saattavat viettää tavallista äänekkäämpää elämää ja välillä sääntöjen noudattaminen unohtuu. Myös kulttuuriset elämisen erot voivat aiheuttaa ristiriitatilanteita. Toisaalta Airbnb:n toimintaperiaatteisiin kuuluu palautteen antaminen puolin ja toisin, mikä on omiaan vähentämään häiriökäyttäytymistä. Furuhjelm muistuttaakin, että taloyhtiön ei kannata etukäteen tuomita lyhytaikaista majoitustoimintaa.

Avoin keskustelu ja palautteenanto kannattaa

Mitkä sitten ovat taloyhtiön puuttumiskeinot, jos vakavia ongelmia todella ilmenee? Mahdollisiin häiriötilanteisiin voi periaatteessa puuttua lain mukaan hallintaanoton keinoin, mutta tämäkään asia ei ole aivan yksinkertainen.

– Laki edellyttää hallintaanoton perusteelta toistuvuutta ja jatkuvuutta. Kun Airbnb-asunnossa häiriköidään, ongelma kuitenkin ratkeaa siinä vaiheessa, kun asukas poistuu huoneistosta. Toisin sanoen lain tulkinta mutkistuu, jos väki vaihtuu asunnossa tiuhaa tahtia, Furuhjelm sanoo.

Satunnaisen vuokraustoiminnan aiheuttamien ongelmatilanteiden ratkominen lain puitteissa on taloyhtiön näkökulmasta kivinen tie. Olennainen rooli on majoitusta tarjoavalla osakkeenomistajalla, jonka kannattaa ottaa negatiivinenkin palaute vastaan rakentavasti. Hyvän viestinnän ja ohjeistuksen merkitystä ei voi tarpeeksi painottaa. Satunnaista vuokrausta harjoittavan vastuulla on huolehtia siitä, että majoittujat tuntevat järjestyssäännöt.

Bisnestä vai satunnaista majoitustoimintaa?

Asuntoaan vuokraavan on tärkeää tiedostaa, onko toiminta lyhytaikaista vai ammattimaista.  Rajaviiva näiden kahden välillä on noussut keskusteluun vuoden mittaan, kun eri puolilta Suomea on paljastunut ns. salahotelleja. Näissä vuokraustoiminta vaikuttaa ammattimaiselta, mutta toimintaluvat puuttuvat. Ammattimaista majoitustoimintaa koskevat tiukemmat säännökset kuin satunnaisessa tai huoneiston yleisemmässä vuokraamisessa. Se saattaa myös vaatia rakennusluvan, joka sallii huoneiston majoituskäytön.

Airbnb-vuokraamisen lipsahtaminen ammattimaisen majoitustoiminnan puolelle on veteen piirretty viiva, johon kaivataan tällä hetkellä selkeämpää ohjeistusta viranomaistaholta.

– En luokittelisi oman asunnon satunnaista vuokraamista Airbnb-tyyppisten palveluiden kautta ammattimaiseksi toiminnaksi. Sen sijaan siinä vaiheessa, kun vuokrattavia asuntoja on useita, ja ne on hankittu varta vasten sijoitusasunnoiksi, toiminnan luonne mielestäni muuttuu. Julkisen keskustelun myötä ammattimainen majoitustoiminta on ehkä turhaan saanut negatiivisen kaiun. Toimintaan lähtevän on vain pidettävä huoli siitä, että asiat tehdään oikein ja lakia noudatetaan, Furuhjelm pohtii.

Voiko vuokralainen ryhtyä Airbnb-majoittajaksi?

Epäselvyyksiä aiheuttaa välillä myös vuokralaisen oikeudet majoitustoimintaan. Laki kieltää jälleenvuokrauksen ilman vuokranantajan lupaa, mutta sallii alivuokrauksen eli osan huoneiston vuokraamista toiselle. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että vuokralainen ottaa hallitsemaansa huoneistoon toisen asukkaan ja solmivat keskenään vuokrasopimuksen. Alivuokrauksen voi tehdä myös Airbnb:n kautta. Lue tästä oikeustapauksesta, jossa vuokralaiselle tuli noin 16 000 euron lasku vuokrasopimuksen vastaisesta toiminnasta.

– Alivuokraamisesta vuokralainen kantaa aina vastuun suhteessa vuokranantajaan. Jos Airbnb-turisti aiheuttaa vahinkoja asunnossa, päävuokralainen saattaa joutua maksumieheksi. Lisäksi on hyvä pitää mielessä, että vuokralainen maksaa alivuokrauksen tuloista veroa samalla tavalla kuin vuokranantaja maksaa sitä omista vuokratuloistaan, Furuhjelm muistuttaa.

Usein kysyttyä:

Pitääkö naapureille ilmoittaa Airbnb-toiminnasta?
Ilmoitusta, virallista tai epävirallista, ei tarvitse tehdä lyhytaikaisesta majoitustoiminnasta, vaikka toki tiedon välittäminen naapureille on kohteliasta.

Saako Airbnb-vuokralainen käyttää taloyhtiön saunaa tai muita yhteisiä tiloja, kuten pesutupaa?
Kyllä. Vuokralaisella on samat oikeudet yhteisten tilojen käyttöön kuin osakkaallakin. On tärkeää, että vuokranantaja ohjeistaa majoittujille huolellisesti talon säännöt.

Kuka maksaa majoittujien vesimaksut?
Osakkeenomistaja on vastuussa vesimaksun maksamisesta taloyhtiölle. Jos kukaan ei kuitenkaan asu asunnossa vakituisesti, on kohtuullista, että vuokralaisen kanssa sovitaan sopivasta summasta pääluvun mukaan. Jos taloyhtiössä on käytössä vesimittari, asia on helppo ratkaista.

Airbnb-vuokralaiset käyttävät jatkuvasti taloyhtiön vieraspaikkaa, onko sallittua?
Kyllä. Mikäli vieraspaikkojen käyttöä halutaan taloyhtiössä rajoittaa, siitä täytyy sopia yhteisesti.  Lisäksi paikoitusalueelle tulee asentaa rajoituksesta kertovat kyltit.

Airbnb-vuokralainen unohtaa avaimensa sisään. Voiko huoltoyhtiö päästää hänet sisään asuntoon?
Jos henkilö ei ole taloyhtiössä kirjoilla, huoltoyhtiö ei voi avata hänelle ovea. Tällaisessa asiassa vuokralaisen täytyy olla yhteydessä vuokranantajaan.

Vuokralainen aiheuttaa toiminnallaan vesivahingon asunnossa, voiko taloyhtiölle tulla tästä lasku?
Huonolla tuurilla kyllä. Lähtökohtaisesti vahingon korvaaminen on vuokralaisen vastuulla. Jos vahingon aiheuttamia kustannuksia ei jostain syystä saataisi perittyä, maksumieheksi voi joutua taloyhtiö.

Herättääkö lyhytaikainen majoittaminen ongelmia taloyhtiössänne? Ota yhteyttä, keskustellaan tilanteestanne lisää!