Jos uudiskohteen perustajaosakas menee konkurssiin kesken rakentamisen, vaihtoehtoja asunnon ostajien näkökulmasta on käytännössä kolme. Niihin kaikkiin liittyy epävarmuutta ja riski isojen summien menettämisestä
Rakennusalan ahdinko luo tällä hetkellä suurta epävarmuutta asuntomarkkinoille. Konkurssien aalto jatkuu ja talvi näyttää tukalalta alan toimijoille. Muuttuneessa toimintaympäristössä uudiskohteesta haaveilevat joutuvat puntaroimaan päätöstään tavallista tarkemmin. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Kimmo Rytkönen sanoo, että riskit ovat selvästi lisääntyneet uudiskohteiden asuntomarkkinoilla. Esimerkiksi kohteiden valmistuminen sovitussa ajassa ei ole enää itsestäänselvyys eikä konkursseiltakaan vältytä.
– Lisäksi korkojen nousu on vaikuttanut paitsi osakkaiden henkilökohtaisiin lainoihin myös yhtiölainoihin ja sitä kautta rahoitusvastikkeiden suuruuteen. Jos joillain osakkailla on hankaluuksia selvitä rahoitusvastikkeiden maksuista, se voi entisestään lisätä kaikkien maksurasitetta, Rytkönen pohtii.
Rytkönen kannustaa asunnonostajaa tekemään nyt huolella harkittuja päätöksiä, etenkin jos tähtäimessä on uudiskohde. Henkilökohtaisten ja taloudellisten edellytysten kartoituksen lisäksi on syytä pyrkiä selvittämään, onko perustajaosakas luotettava ja vakavarainen taho, jolla on resurssit saattaa kohde valmiiksi sovitussa aikataulussa vaativassa taloudellisessa tilanteessa.
Rakentamisvaiheen vakuus antaa jonkinlaista suojaa
Asuntokauppalain suojajärjestelmä (ns. RS-järjestelmä) pyrkii suojaamaan uudiskohteen ostajaa myös tilanteessa, jossa rakennuttaja menee konkurssiin. Rytkönen muistuttaa, että järjestelmä rakentuu perustajaosakkaan asettamien vakuuksien varaan, mutta suoja ei ole aukoton.
– Käytännössä konkurssin realisoituessa kyseeseen tulee rakentamisvaiheen vakuus. Sen on aina vastattava kymmentä prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahinnasta, Rytkönen avaa.
Vakuuden antama tosiasiallinen taloudellinen turva riippuu esimerkiksi siitä, missä vaiheessa rakentamista konkurssi tapahtuu ja onko kohteessa kesken jäämisen lisäksi virheitä ja puutteita. Joka tapauksessa maksukyvyttömän rakennuttajan konkurssi on aina piinallinen tilanne, jonka selvittämiseen menee useita kuukausia. Tuona aikana rakennustyömaalla hiljenee.
Konkurssi tuli, mitä nyt tapahtuu?
Jos perustajaosakas asetetaan konkurssiin kesken rakentamisvaiheen, tulee konkurssipesän ensinnäkin ilmoittaa, sitoutuuko se osakkaiden kauppasopimuksiin. Jos konkurssipesä näkee tämän järkeväksi ratkaisuksi, se teettää hankkeen valmiiksi jollain toisella urakoitsijalla. Konkurssipesät harvoin sitoutuvat sopimuksiin, sillä toimeen liittyy vaikeasti hallittavia riskejä.
– Konkurssipesällä ei ole omaa rakennuttajaorganisaatiota, vaan se joutuu tekemään sopimukset ulkopuolisten toimijoiden kanssa. Samalla sen on otettava riski toteutuksen kustannuksista, työn laadusta sekä projektin aikataulusta, Rytkönen kertoo.
Mikäli konkurssipesä ei sitoudu sopimuksiin, kullakin ostajalla eli osakkeenomistajalla on oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on maksamansa kauppahinnan ja sille laskettavan tuottokoron takaisin maksun vakuudeksi panttioikeus osakkeeseen. Jos osakkeen arvo ei vastaa konkurssissa maksettuja maksuja korkoineen, voi palautettava määrä jäädä vajaaksi.
– Rakentamisvaiheen vakuudesta voi olla mahdollista täydentää määrää, mutta tämä mahdollisuus on vasta toissijaisesti asunto-osakeyhtiön jälkeen, Rytkönen sanoo.
Kolmas vaihtoehto perustajaosakkaan konkurssissa on se, että osakkeenomistajat eivät pura kauppoja vaan toteuttavat hankkeen valmiiksi omin voimin asunto-osakeyhtiön johdolla. Tähän voidaan käyttää kohteeseen asetettuja vakuuksia kattamaan aiheutuneet kustannukset. Mitä pidemmällä rakentaminen on, sitä paremmin voidaan arvioida vakuuden riittävyyttä suhteessa tehtäviin toimiin.
Entä, jos rakennuttaja ajautuu ongelmiin rakentamisvaiheen jälkeen?
Jos rakennusliike ajautuu konkurssiin kohteen valmistuttua, vuositarkastuksessa todetut virheet ja puutteet saattavat jäädä korjaamatta. Selvää on, ettei myöskään muita niin sanottuun 10-vuotisvastuuseen kuuluvia korjauksia kyetä tällöin tekemään.
Asuntokauppalakiin on kuitenkin kirjattu, että perustajaosakkaan tulee asettaa kohteeseen rakennusvaiheen jälkeinen vakuus. Lisäksi perustajaosakkaan on tullut asettaa suorituskyvyttömyyden varalta vakuus, joka on voimassa kohteen käyttöönotosta kymmenen vuotta. Sen suuruus on 25 prosenttia taloussuunnitelmaan merkitystä rakennuskustannuksista.
– Laissa on pyritty varmistamaan taloyhtiön taloudellinen vakaus, vaikka rakennuksesta löytyisi myöhemminkin korjattavaa. Virheiden määrä ja niiden vakavuus vaikuttavat yksittäistapauksissa siihen, mihin asti vakuudet riittävät, Rytkönen kertoo.
Kuhanen, Asikainen & Kanerva auttaa taloyhtiöitä, osakkaita ja muita rakennuskohteen osapuolia konkurssitllanteessa. Tarkoitus on turvata asiakkaiden taloudelliset edut konkurssissa sekä myös neuvoa ja auttaa myös keskeneräisten kohteiden valmiiksi saattamisessa ja niihin liittyvissä ratkaisuissa. Ota yhteyttä!
Lue lisää
Perustajaosakkaan konkurssi on hankala tilanne kaikille — varsinkin, jos löytyy rakennusvirheitä
