Osakkaan asunnossa tehty ”salaremontti” kannattaa aina ottaa vakavasti. Taloyhtiö voi vaatia omavaltaisesti remontin tehneeltä osakkaalta paitsi selvitystöihin myös mahdollisiin korjauksiin liittyviä ylimääräisiä kustannuksia.
”Kerrostalossa asuva Anna päättää uudistaa asuntonsa kylpyhuoneen. Taloyhtiön tiukat säännöt ja lupavaatimukset tuntuvat kuitenkin hidastavan liiaksi suunnitelmia. Niinpä hän ryhtyy toteuttamaan remonttia salassa –kenellepä siitä olisi mitään haittaa. Remontti alkaa kesäisenä viikonloppuna, jolloin suurin osa naapureista on poissa kaupungista. Anna pyrkii pitämään työstä aiheutuvan melun minimissään. Onneksi remontti on kokonaisuudessaan melko yksinkertainen, sillä esimerkiksi vesipisteitä ei tarvitse vaihtaa. Alaa opiskellut ja remonttitaitoinen Anna purkaa kylpyhuoneen kaakelit, levittää pintojen päälle vedeneristeet, laatoittaa, asentaa kalusteet ja pyytää kavereitaan tekemään tarvittavat putki- ja sähkötyöt. Lopputulos on onnistunut, mutta muutaman viikon kuluttua remontin valmistumisesta taloyhtiön hallitus saa vihiä Annan toimista ja suorittaa asunnossa tarkastuksen.”
Edellä kerrottu kuvitteellinen tilanne ei ole lainkaan epätavanomainen taloyhtiössä. Mitä seurauksia remontti-ilmoituksen tekemättä jättämisellä ja tee-se-itse-remontoimisella ilman valvontaa voi olla työn suorittaneelle osakkaalle, ja miksi tällaiseen toimintaan tulisi hallituksen taholta aina suhtautua vakavasti? Entä voiko asunnon seuraava omistaja joutua vastuuseen edellisen omistajan virheistä?
Remonttiluvan tarkoitus on varmistaa hyvin tehty työ
Asunto-osakeyhtiölain mukaan jokaisella osakkaalla on oikeus tehdä remontteja hallitsemassaan huoneistossa. Osakkaan tulee kuitenkin noudattaa asunto-osakeyhtiölain säännöksiä kunnossapito- ja muutostöistä ja yhtiöjärjestyksen määräyksiä kunnossapitovastuusta.
– Pääsääntönä on, että kerros- tai rivitaloasunnossa kylpyhuone-, sauna- ja tyypillisesti myös keittiöremontin tekeminen vaatii aina muutostyöilmoituksen tekemisen taloyhtiölle, ellei kyse ole vain pintojen maalauksesta tai kaappien vaihdosta, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jaana Sallmén sanoo.
Ilmoitus vaaditaan, sillä taloyhtiön ensisijainen velvollisuus on varmistaa kiinteistön ja sen asukkaiden turvallisuus. Ilmoitusvelvollisuuden ansiosta taloyhtiö voi valvoa, että remontti suoritetaan kiinteistöä ja rakennusta vahingoittamatta sekä hyvää rakennustapaa ja mahdollisesti yhtiön tai toisen osakkaan asettamia ehtoja noudattaen. Yhtiö vastaa lain mukaan ainoastaan sellaisesta osakkaan suorittamasta asennuksesta tai teettämästä toimenpiteestä, jonka toteuttamista se on voinut valvoa.
– Osakkaan huolelliseen toimintaan kuuluu paitsi asianmukaisesti laaditut ilmoitukset myös muutostyön huolellinen suunnittelu ja valvonta sekä osaavan urakoitsijan valinta. Näiden seikkojen laiminlyönnistä voi seurata isoja ongelmia, Sallmén muistuttaa.
Ei-ammattilaisten suorittamien remonttien seurauksena voi pahimmillaan syntyä vakavia vaurioita koko kiinteistön rakenteille. Esimerkiksi putkien virheellinen käsittely tai huonosti tehdyt vedeneristeet ja kaadot voivat aiheuttaa vesivahinkoja, jotka levitessään tulevat kalliiksi. Kun aikaa osakkaan remontista on jo ehtinyt kulua, ja asukkaat ovat vaihtuneet kenties useammankin kerran, vahingonkorvausvastuiden selvittelystä tulee vaikea prosessi.
Ilmoittamatta jättämisellä voi olla kauaskantoiset seuraukset
Jutun alussa kerrotussa Annan tapauksessa taloyhtiöllä olisi oikeus vaatia remontin purkamista ja tilan palauttamista alkuperäiseen kuntoon, jos muutostöiden laatu näyttäisi olevan kyseenalainen esimerkiksi vedeneristyksen osalta.
Jos taas Annan remontti olisi jäänyt hallitukselta pimentoon ja kiinteistössä ilmenisi myöhemmin vaurioita, Anna voisi joutua työstään vastuuna olevana osakkaana maksamaan taloyhtiölle aiheutuneita mahdollisia selvittely- ja korjauskustannuksia.
– Välttääkseen vastuun osakkaan tulee voida osoittaa toimineensa huolellisesti remontti-ilmoituksen, ammattitaidolla tehdyn työn ja sen valvomisen suhteen. Jos remontista ei ole edes ilmoitettu, miten huolellisuutta voisikaan edes osoittaa, Sallmén sanoo.
Vahingonkorvausvastuu aiemman osakkaan remontissa tehdyistä virheistä ei siirry uudelle omistajalle.
Mikäli puutteellisesti tehty salaremontti paljastuisi vasta asunnon seuraavalle omistajalle, tämä ei joudu vahingonkorvausvastuuseen edellisen osakkeenomistajan tekemästä virheellisestä remontista. Toisin sanoen uusi osakas voi esittää vahingonkorvausvaatimuksensa remontin teettäneelle Annalle.
Silloin kun vaurio havaitaan kunnossapitovastuulla olevassa rakennuksen osassa, kuten esimerkiksi lattiarakenteessa, taloyhtiöllä on velvollisuus korjata vaurio ja saattaa rakenteet taloyhtiön perustasoon. Tällaisessa tilanteessa myös taloyhtiö voi esittää vahingonkorvausvaatimuksen entiselle osakkeenomistajalle.
– Vahingonkorvausvastuu näissä kaikissa tapauksissa on kymmenen vuotta remontin tekemisestä. Reklamaatio korvausvaatimuksineen tulee esittää entiselle asunnon omistajalle kolmen vuoden sisällä siitä, kun vahinko on havaittu, Sallmén lisää.
Miten sitten Annan kannattaa toimia minimoidakseen tekonsa seurauksia heti salaremontin paljastuttua? Sallmén sanoo, että Annan olisi nyt viisainta tehdä taloyhtiön kanssa aktiivista yhteistyötä sen varmistamiseksi, että työ on tehty oikein ja hyvää rakennustapaa noudattaen. Tällöin on mahdollista, että remonttia ei olisi tarpeen tehdä uudestaan.
– On tärkeää, että taloyhtiöt ohjeistavat osakkaita selkeästi salaremontin negatiivisista seurauksista. Ilmoittamatta jäänyt remontti voi kääntyä joskus ikävällä tavalla osakasta vastaan myös asuntokauppojen yhteydessä tai esimerkiksi hyvityksiä laskettaessa yhtiön putkiremontissa.
Toimintaohjeet taloyhtiölle salaremontin selvittämiseen:
- Tutki tarkasti remontin laajuus ja sen mahdolliset vaikutukset taloyhtiölle ja muille osakkaille.
- Pyydä osakkaalta kirjallisesti lisätietoja remontin yksityiskohdista. Kysy samalla syitä siihen, miksi remontti on tehty ilman lupaa.
- Kehota osakasta tekemään viipymättä kirjallinen muutostyöilmoitus eli ns. remontti-ilmoitus yhtiölle.
- Neuvottele vaatimuksista: Keskustelkaa osakkaan kanssa vaatimuksista, kuten korjaustoimenpiteistä tai huoneiston palauttamisesta alkuperäiseen kuntoon.
- Varmista, että kaikki vaatimukset ja neuvottelut dokumentoidaan kirjallisesti.
Lue lisää: Osakas joutui vastuuseen vuosien takaisesta kylpyhuoneremontista
Kuva: Shutterstock
