2020AJANKOHTAISTAAjankohtaista alallaAjankohtaista alalla 2020Taloyhtiöt

Virhe kunnossapitotarveselvityksessä voi viedä käräjille – lue vinkit asiakirjan laadintaan

Kunnossapitotarveselvitys on tärkeä väline taloyhtiön hallitukselle, osakkaille ja asunnon ostajille. Mitä hallituksen kannattaa huomioida, kun tulevia korjaustoimenpiteitä listataan? Lue myös, miten asumisen asiantuntijat näkevät dokumentin: mikä on sen merkitys, miten sitä voisi kehittää?

Taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys on tärkeä osa asuntokauppaa, vaikka dokumentin alkuperäinen tarkoitus on ollut toinen. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm kertoo, että kunnossapitotarveselvitys tuotiin kymmenen vuotta sitten lakiin, jotta taloyhtiön osakkaat ymmärtäisivät ja sisäistäisivät kiinteistön tulevat remontit. Vaikka kunnossapitotarveselvityksen ensisijainen tarkoitus on toimia taloyhtiön sisäisenä välineenä, se liittyy olennaisesti myös asunnon myyntiin. 
– Tämä puoli on tärkeää muistaa, jotta ristiriidoilta, virheiltä tai jopa käräjiltä vältytään. Valitettavasti niitä tilanteita on nähty, jossa hallituksen jäsen on ikään kuin ”keventänyt” dokumentissa listattuja tulevia remontteja saadakseen oman asunnon helpommin myytyä. Kunnossapitotarveselvityksen täytyy olla ehdottomasti totuuden mukainen, Furuhjelm muistuttaa.

Erään oikeustapauksen tärkeä opetus

Kunnossapitotarveselvitys on kirjallinen selvitys taloyhtiön merkittävistä kunnostustarpeista tulevan viiden vuoden aikana. Dokumentin koostaminen on taloyhtiön hallituksen vastuulla, ja se esitellään osakkaille vuosittain yhtiökokouksessa kirjallisessa muodossa. Kunnossapitotarveselvitys liitetään mukaan asuntokaupan asiakirjoihin isännöitsijäntodistuksen yhteyteen. 

Vaikka selvitys on luonteeltaan arvio tulevista remonteista, sitä ei pidä tehdä huolimattomasti. Tästä saatiin hyvä muistutus, kun Vaasan hovioikeus tuomitsi jyväskyläläistaloyhtiön noin 18 000 euron korvauksiin huolimattomasti muotoillusta kunnossapitotarveselvityksestä. Asunnon ostaja oli saanut putkiremonttia käsittelevästä osuudesta sen käsityksen, että urakkaa ei aloiteta ennen vuotta 2019. Todellisuudessa remontti käynnistyi jo ennen kunnossapitotarveselvityksessä ennakoitua ajankohtaa. Lue koko ratkaisu tästä.
– Tapaus opettaa sen, että sekä asunnon ostajien että osakkaiden täytyy voida luottaa siihen, että asiakirja on laadittu huolellisesti ja harkiten. Ennen tätä ratkaisua alalla on pohdittu paljon sitä, minkälainen vastuu taloyhtiöllä ja sen johdolla on, jos esimerkiksi ostaja on saanut selvityksestä harhaanjohtavaa tietoa, Furuhjelm sanoo.

Vinkit hallitukselle kunnossapitotarveselvityksen laadintaan:

  1. Kirjoittakaa selvitykseen vain ja ainoastaan ne korjaustoimenpiteet, jotka arvionne mukaan ovat tulossa. Jyväskyläläistaloyhtiön tapauksessa tehtiin virhe siinä, että mukaan listattiin myös niitä asioita, jotka eivät toteudu viiden vuoden aikana.
  2. Pitäkää kirkkaana mielessä, että hallituksen jäsenen mahdollinen asunnon myynti ei saa vaikuttaa kunnossapitotarveselvityksen sisältöön.
  3. Kääntykää selvityksen laadinnassa rakennustekniikan asiantuntijan puoleen. Uudiskohteiden kohdalla useimmiten riittää, että selvitys mukailee huoltokirjaa, mutta iäkkäämmissä kohteessa faktatiedon koostaminen voi olla maallikolle haastavaa.
  4. Muistakaa, että tarkoitus on ainoastaan listata ne toimenpiteet, jotka vaikuttavat olennaisesti huoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin huoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Toisaalta, jos tulevista toimenpiteistä on epävarmuutta, listatkaa asioita mieluummin liikaa kuin liian vähän.
  5. Usein törmää siihen, että kunnossapitotarveselvitys tehdään kiireellä juuri ennen yhtiökokousta. Koska kyseessä on tärkeä työkalu hallitukselle, sitä kannattaa pitää työpöydällä ympäri vuoden ja päivittää aina tarvittaessa.
  6. Avatkaa kunnossapitotarveselvityksen sisältö mahdollisimman selkeällä kielellä ilman turhaa ja vaikeaselkoista jargonia.
  7. Jos täytätte ruksitettavaa lomaketta tulevista korjauksista, olkaa tarkkana siinä, mitä kohtia merkitset. Maallikko voi tulkita ruksittamatta jääneet kohdat korjauksiksi, joita ei ole edessä. Edelleen, mainitkaa selvityksessä vain ne asiat, jotka ovat mielestänne tulossa.
  8. Avatkaa selvityksen sisältö yhtiökokouksessa myös suullisesti. Kertokaa tässä yhteydessä, perustuuko selvitys hallituksen omaan näkemykseen vai onko apuna käytetty rakennusalan ammattilaista.
  9. Lähettäkää selvitys tulevista remonteista osakkaille yhtiökokouskutsun mukana – vaikka laki ei sitä vaadi.

Kysyimme, mitä mieltä alalla ollaan kunnossapitotarveselvityksestä?

  1. Mitä kehitystarpeita mielestäsi kunnossapitotarveselvitykseen liittyy? 
  2. Onko viisi vuotta sopiva tarkasteluaika vai pitäisi aikajännettä pidentää? 
  3. Palveleeko asiakirja tällaisenaan taloyhtiön osakkaita vai onko se pelkästään asuntokauppaan liittyvä dokumentti?

Tuomas Viljamaa,
vaikuttamis- ja tutkimusjohtaja
Isännöintiliitto

  1. Parhaimmillaan kunnossapitotarveselvitys on hallitukselle ja isännöitsijälle erittäin hyvä strateginen väline taloyhtiön johtamiseen ja hyvään kiinteistönhoitoon. Kunnossapitotarveselvityksiä on kuitenkin hyvin moneen lähtöön. On aivan liian yksityiskohtaisia selvityksiä, on selvästi puutteellisia esityksiä ja kaikkea siltä väliltä. Liian yksityiskohtainen selvitys saattaa johtaa siihen, että keskitytään liiaksi lillukanvarsiin kokonaisuuksien sijaan. On tärkeää, että kunnossapitotarveselvitys on laadittu asianmukaisesti ja huolellisesti. Paras mahdollinen kunnossapitotarveselvitys pohjaa kuntotutkimuksiin tai muihin selvityksiin.
  2. Viisi vuotta on tyypillisesti se aika, jonka osakkaat hahmottavat riittävällä tarkkuudella. Myös päätöksenteko helpottuu, kun kunnossapitoa suunnitellaan ajoissa ja osakkaat voivat hyvissä ajoin varautua tuleviin remontteihin. Erityisesti energiatehokkuuden parantaminen tulee väistämättä lisääntymään lähivuosina, mikä korostaa kunnossapitotarveselvitysten merkitystä. Mielestäni taloyhtiöllä on hyvä olla paitsi viiden vuoden lyhyen tähtäimen kunnossapitotarveselvitys, myös pitkäjänteisempi kunnossapitotarveselvitys, jossa nojataan talotekniikan tekniseen käyttöikään ja suunnitellaan kuntotutkimukset.
  3. Kunnossapitotarveselvitys palvelee hallitusta, osakkaita sekä asunnon ostajia. Se on luonnollisesti tärkeä paperi, johon on syytä perehtyä tarkasti asuntokauppatilanteessa. Selvityksen pitäisi kuitenkin olla keskeinen suunnittelun väline etenkin taloyhtiön hallitukselle. Osakkaiden suuntaan se on puolestaan hyvää viestintää. Asuntokannastamme suuri osa on rakennettu 1970-1980-luvuilla, joten korjaustarpeita nyt ja tulevaisuudessa riittää. Onkin tärkeää, että korjaukset pohjautuvat huolellisesti laadittuihin suunnitelmiin. Hyvän isännöinnin ja kiinteistönhoidon merkitys taloyhtiöille kasvaa lähivuosina.

Kristel Pynnönen,
päälakimies
Kiinteistöliitto

  1. Kun taloyhtiö tilaa kuntoarvion, raporttiin sisältyy ulkopuolisen asiantuntijan näkemys seuraavan kymmenen vuoden ajan korjauksista. Tätä kutsutaan kunnossapitosuunnitelmaksi. Pidän ongelmallisena sitä, että taloyhtiöltä löytyy kahta eri suunnitelmaa: kuntoarvioraportti, johon sisältyy kunnossapitosuunnitelma sekä hallituksen kunnossapitoselvitys viiden vuoden ajalle. Mielestäni olisi tarpeen pohtia, voisiko nämä dokumentit yhdistää. Yksi kattava dokumentti korjaustarpeista lisäisi läpinäkyvyyttä ja selkeyttä.
  2. Koska kunnossapitosuunnitelma on ajoitettu kymmenelle vuodelle, voisin ajatella, että myös kunnossapitotarveselvitys tehtäisiin samalle ajanjaksolle.
  3. Lainsäätäjän tarkoitus on ollut se, että kunnossapitotarveselvitys palvelee ensisijaisesti taloyhtiön osakkaita – jotta he pystyisivät sekä henkisesti että taloudellisesti valmistautumaan tuleviin hankkeisiin. Suomessa on suuri korjausvelka, ja yksi haasteista on se, että korjaustoimenpiteisiin ei ryhdytä ajoissa.
    Valitettavasti minusta tuntuu, että selvitys on nykyään tärkeämpi asuntokaupan yhteydessä kuin taloyhtiön sisäisenä välineenä. Sen tarkoitus on kuitenkin ennen kaikkea palvella osakkaita, jotta hankkeet tulee tehtyä ajallaan.

Marina Furuhjelm,
asianajaja
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

  1. Selvityksen pitäisi mielestäni ainakin vanhemmissa kohteissa perustua ammattilaisen tekemään teknilliseen selvitykseen. Mukana olisi hyvä olla arvio korjauskustannuksista, vaikka se ei voikaan olla yhtiötä sitova. Lopulliset kustannukset määräytyvät tekohetken markkinatilanteen ja remontin laajuuden mukaan, mutta suuruusluokkaa kannattaisi avata osakkaille jo etukäteen.
  2. Viisi vuotta on liian lyhyt aika. Mielestäni 10 vuotta voisi olla parempi aikajänne korjausten ennakointiin.
  3. Varmasti se palvelee molempia. Minusta olisi kuitenkin järkevää panostaa etenkin asiakirjan esittelemisen yhtiökokouksessa, jotta yhtiön osakkaat ymmärtäisivät paremmin dokumentin sisällön ja tiedon tarpeellisuuden.