Monet viisikymppiset taloyhtiöt kasvukeskuksissa ovat isojen päätösten edessä. Korjaustarve kasvaa ja kaupunkirakenne ympärillä tiivistyy. Onko omaa tonttia mahdollista hyödyntää täydennysrakentamiseen remontin rahoittamiseksi? Näin teki Asunto oy Säästörasti Helsingin Vuosaaressa.
Itä-Helsingin Vuosaaressa on paljon suuria 1960- ja 1970-luvun taloyhtiöitä. Ajan metsäkaupunki-ideaalin mukaisesti talot on rakennettu väljästi vehreille tonteille. Tontit ovat taloyhtiöiden omistamia. Yksi tällainen on Asunto Oy Säästörasti. Yhtiö koostuu kuudesta kahdeksankerroksisesta pistetalosta, joissa on yhteensä 232 asuntoa. Talot ovat valmistuneet vuonna 1972.
– Taloyhtiössämme asuu monia alkuperäisiä asukkaita, jotka muistavat hyvin, millainen kaupunginosa Vuosaari oli 1970-luvulla. Itsekin olen asunut tässä 30 vuotta. Tänä aikana Vuosaari ja koko Helsinki on mennyt eteenpäin valtavasti, Asunto Oy Säästörastin hallituksen puheenjohtaja Juha Ståhlberg sanoo.
Miten saneeraus ja täydennysrakentaminen voidaan nivoa yhteen?
Joitakin vuosia sitten Säästörasti tuli viisikymppiselle taloyhtiölle tyypilliseen tilanteeseen. Korjausvelka oli kasvanut suureksi ja edessä oli merkittävä saneeraus. Miten hanke rahoitettaisiin? Hallitus lähti hahmottelemaan hanketta yhteistyössä rakennuttajakonsultin kanssa. Esiin nousi toinenkin asia, johon tuli ottaa kantaa. Helsingin yleiskaavan mukaan kaupunki tukisi täydennysrakentamista Keski-Vuosaaressa kehittyvien raideliikenneyhteyksien varrella. Säästörasti on yksi Raide–Jokeri 2:en reittiä reunustavista asuinkortteleista.
– Asukkaille oli tulossa linjasaneerauksesta aikamoinen potti maksettavaksi. Piti saada käsitys voisiko remontin ja mahdollisen lisärakentamisen nivoa yhteen niin, että tämä taloudellinen yhtälö olisi järkevä ja menot ja tulot kulkisivat samassa aikataulussa. Tästä käynnistyy taloyhtiömme mittavin prosessi, Ståhlberg kertoo.
Hallitus kiinnitti projektiin arkkitehdin, joka laati kaavaa varten viitesuunnitelmaa siitä, mihin ja miten uusia rakennuksia voisi sijoittaa.
Taloyhtiö valtavan päätöksen edessä
Hallituksen, isännöitsijän, rakennuttajakonsultin ja arkkitehdin muodostamaan asiantuntijakokoonpanoon tarvittiin pian mukaan myös juridinen kumppani. Taloyhtiö kääntyi Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n puoleen. Asianajaja Ari Kanervan mukaan Säästörasti edustaa juuri sellaista kohdetta, jonka täydennysrakentamiseen Helsingin kaupunki suhtautuu myötämielisesti.
Miten täydennysrakentamishanke taloyhtiön tontilla sitten käytännössä etenee?
– Taloyhtiö järjestää tarjouskilpailun, jolla se etsii hankkeelle toteuttajan. Taloyhtiö myy rakennusoikeuden sekä myy tai vuokraa tontin osat valitulle kumppanille. Tarjouskilpailua on edeltänyt yhtiön sisäinen päätöksentekoprosessi ja kaavamuutoksen käynnistämisen esiselvitys kaupungin kanssa, Ari Kanerva sanoo.
– Joskus taloyhtiöt joutuvat punnitsemaan hyvin erilaisten vaihtoehtojen välillä. Puretaanko esimerkiksi joku liikesiipi, rakennetaanko lisää kerroksia, myydäänkö tontin osa vai aletaanko jopa harkita viime päivinä yleistynyttä purkavaa uusrakentamista, lakimies Rasmus Kanerva täydentää.
Oman kodin viereen suunniteltu hanke herättää aina myös voimakkaita mielipiteitä.
Juridista tukea päätöksentekoon ja kilpailuttamiseen
”Me olemme hallituksessa maallikkoja ja tarvitsemme asiantuntijaksi kiinteistöalan ammattilaisen, joka tuntee tällaisesta hankkeesta kiinnostuneet yhteistyökumppanit, ja jolla on kokonaiskuva siitä, mitä asiat juridisesti tarkoittavat.”
Keskeisimmät juridiset kysymykset Säästörastin hankkeessa liittyivät yhtiön sisäiseen päätöksentekoon, kilpailuttamiseen ja sopimuksiin valitun kumppanin kanssa. Juha Ståhlberg kuvailee yhteistyötä asianajotoimiston kanssa näin: ”Ari oli mukana osakasinfossa ja yhtiökokouksissa. Hän avusti hallitusta tarjouspyyntiaineiston sopimusneuvotteluissa. Oma kokonaisuutensa oli verosuunnittelu. Ari loi strategian, miten linjasaneerauksen kustannukset ja tontista saatavat myyntitulot kohdistuisivat ajallisesti oikein. Ståhlbergin mukaan suurin lisäarvo on ollut kokonaisuuden hallinnassa.
– Me olemme hallituksessa maallikkoja ja tarvitsemme asiantuntijaksi kiinteistöalan ammattilaisen, joka tuntee tällaisesta hankkeesta kiinnostuneet yhteistyökumppanit, ja jolla on kokonaiskuva siitä, mitä asiat juridisesti tarkoittavat, Ståhlberg sanoo
Naapuriin kuusi uutta kerrostaloa
Yhtiökokous päätti äänestyksellä, että hanke toteutetaan. Asemakaavamuutos etenee Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan käsittelyn jälkeen seuraavaksi kaupunginhallituksen ja valtuuston hyväksyttäväksi. Kaava tullee lainvoimaiseksi vuoden 2022 aikana, jolloin rakentaminen voi alkaa vuonna 2023. Tulossa on kuusi uutta kerrostaloa ja yhteensä reilu 200 asuntoa.
– Rakennusoikeus on lähes yhtä suuri kuin nykyrakennusten yhteenlaskettu neliömäärä. Tällainen valtava hanke asettaa myös työmaalle tarkat vaatimukset, kun rakentaminen tapahtuu aivan olemassa olevan asuntokannan vieressä. Lopputuloksessa korostuukin tiivis kumppanuus vanhan taloyhtiön kanssa. Kaikkien intressi on, että uudet talot sopivat tontille, kunnioittavat sen henkeä ja samalla luovat uutta hyvää kaupunkiympäristöä, kiinteistökehityspäällikkö Mikko Nuolioja Jatke Uusimaa Oy:stä kertoo. Yritys on valittu rakentamaan tontille viisi kerrostaloa.
Samaan aikaan Säästörastin linjasaneeraus on edennyt neljänteen taloon. Remontin on määrä valmistua syksyllä 2022. Osakkaat saavat merkittävän osan kustannuksista rahoitettua tontin myyntituloilla. Juha Ståhlberg pitää yhtälöä onnistuneena.
– Tällainen hanke on hyvin mielenkiintoinen, mutta ei todellakaan mikään kevyt juttu. On käytettävä asiantuntijoita ja tutkittava realistisesti hyödyt ja haitat. Taloudellisen hyödyn ja hyvän asuinympäristön välinen tasapaino on se, joka ratkaisee, Ståhlberg summaa.
Ota yhteyttä asiantuntijoihin!
| Rasmus Kanerva Lakimies, OTM rasmus.kanerva@kak-laki.fi | Ari Kanerva Asianajaja ari.kanerva@kak-laki.fi |
| ”Hoidan asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöihin liittyviä toimeksiantoja. Tämän lisäksi konsultoin lisä- ja täydennysrakentamiseen sekä purkavaan uusrakentamiseen liittyvissä hankkeissa. Minulla on kokemusta myös kiinteistötransaktioista.” | ”Erikoisalaani kuuluvat kiinteistökehityshankkeet, huoneenvuokra-asiat ja asunto-osakeyhtiöasiat. Lisäksi hoidan paljon urakka- ja sopimusriitoja sekä asunto- ja kiinteistökauppariitoja. Myös maanvuokrasopimukset ovat minulle erityisen tuttuja.” |
Artikkeli on julkaistu Kiinteistöjuridiikan ajankohtaiskatsauksessa 2022. Lue koko artikkeli.
