2019AJANKOHTAISTAAjankohtaista oikeuskäytännössäAjankohtaista oikeuskäytännössä 2019

Asunnon ostajalle selvisi, että huoneistokohtainen lainaosuus oli 17 000 euroa ilmoitettua suurempi – virhe isännöitsijäntodistuksessa maksoi isännöintiyritykselle pitkän pennin

virheellinen tieto isännöitsijäntodistuksessa

Isännöitsijäntodistukseen merkityillä tiedoilla on suuri merkitys etenkin asuntokaupassa. Huolimattomuus huoneistokohtaisen lainaosuuden merkinnässä toi ison laskun helsinkiläiselle isännöintiyritykselle. Ratkaisuun päädyttiin Helsingin hovioikeudessa viime kesäkuussa. 

Riita sai alkunsa, kun asunto-osakeyhtiöstä myytiin huoneisto 128 000 kauppahintaan. Hintaan sisältyi 3418,86 euron velkaosuus taloyhtiön lainoihin. Myöhemmin ostajalle selvisi, että Isännöitsijäntodistuksesta puuttui tieto taloyhtiön parveke-, ikkuna- ja parvekeoviremontin huoneistokohtaisesta kustannuksesta. Myydyn huoneiston velkaosuus olikin todellisuudessa 20 437,49 euroa. Asia päätyi oikeuden puitavaksi huoneiston ostaneen yrityksen vaatiessa isännöintiyritykseltä puuttuvaa lainaosuutta. 

Isännöitsijäntodistuksen yhtiökohtaiset tiedot ajan tasalla

Isännöintiyrityksen mukaan isännöintitodistuksen yhtiökohtaisissa tiedoissa taloyhtiön laina oli eritelty asianmukaisesti. Lisäksi ostajalle oli toimitettu materiaalin yhteydessä isännöitsijän laatima tiedote huoneistokohtaisista lainaosuuksista. Isännöintiyritys pyrki todistamaan, että ostaja oli rikkonut asuntokauppalain mukaista selonottovelvollisuuttaan jättäessään selvittämättä isännöitsijäntodistuksen epäjohdonmukaiset merkinnät. 

Lisäksi isännöintiyritys toi esille, että asunnon ostanut yritys oli ammattimainen kiinteistösijoittaja. Siksi selonottovelvollisuus olisi jopa laajempi kuin kuluttaja-asemassa olevalla ostajalla.

Tuomio

Isännöitsijäntodistuksessa olevat tiedot ovat merkityksellisiä erityisesti asuntokaupassa, sillä tietojen virheellisyyksistä tai puutteista aiheutuva vahinko kohdistuu yleensä juuri osakkeiden ostajaan. Hovioikeus katsoi, että isännöintiyritys ei osoittanut vaadittavaa huolellisuutta asiakirjojen tiedoissa, mistä johtuen ostajalle aiheutui vaaditun suuruinen vahinko. Isännöintiyritys ei myöskään kyennyt varmuudella osoittamaan oikeudessa, että ostaja olisi saanut aihetta koskevan tiedotteen muun materiaalin mukana.

Hovioikeuden ratkaisun mukaan ostaja on voinut isännöitsijäntodistuksen tietojen perusteella saada sellaisen käsityksen, että kaupantekohetkellä taloyhtiön parveke-, ikkuna- ja parvekeovien remontti on valmistunut eikä niistä ole kohdistunut lainaosuutta kyseiseen asuntoon. Myös käräjäoikeus oli aiemmin todennut, että asunto-osakeyhtiöllä voi olla lainoja, jotka eivät kohdistu kaikkiin huoneistoihin. Näiden tietojen valossa hovioikeus totesi, että ostaja ei laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuuttaan.

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden lopputulosta. Isännöintiyritys velvoitettiin suorittamaan ostajalle 17 359 euroa vahingonkorvauksena sekä oikeudenkäyntikuluja lähes 11 000 euroa.   

Isännöitsijällä suuri vastuu täsmällisistä tiedoista

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm muistuttaa, että isännöitsijäntodistusta koskevan asetuksen mukaan isännöitsijäntodistukseen on merkittävä osakehuoneistoa koskevat lainaosuudet eriteltynä, jos osakkaalla on oikeus maksaa lainaosuutensa pois. Lisäksi täytyy huomioida pääomavastikkeeseen liittyvä maksuhetken alijäämä tai ylijäämä sekä mainita yhtiön päättämät, mutta vielä nostamattomat lainat. Isännöitsijältä vaaditaan erityistä huolellisuutta tietojen oikeellisuudessa. 

– Asetus asettaa melko tarkat vaatimukset juuri lainojen ja lainaosuuksien merkitsemiseen. Jos laina ole vielä jaettu osakkaille huoneistokohtaiseksi osuudeksi, tulee kuitenkin isännöitsijäntodistuksesta ilmetä, että tällainen lainaosuus on huoneistolle vielä tulossa, Furuhjelm sanoo. 

Puute tai virheellisyys isännöitsijäntodistuksessa oletetaan isännöitsijän huolimattomuudellaan aiheuttamaksi, ellei isännöitsijä kykene osoittamaan toimineensa huolellisesti. Vastuu on siis varsin ankaraa.

– Tässä ratkaisussa oikeus linjasi myös sen, että ostajalle aiheutunut vahinko on yhtä suuri, kuin väärin merkitty lainaosuus. Tämä johtuu siitä, että ostajan maksama kauppahinta olisi ollut tämän verran alhaisempi, mikäli lainaosuus olisi ollut kaupan osapuolten tiedossa kaupantekohetkellä, Furuhjelm sanoo.

“Asetus asettaa melko tarkat vaatimukset juuri lainojen ja lainaosuuksien merkitsemiseen. “