2020AJANKOHTAISTAAjankohtaista alallaAjankohtaista alalla 2020TaloyhtiötVuokraustoiminta

Miksi, miten ja kannattaako? Kuusi kysymystä huoneiston hallintaanotosta

Taloyhtiöllä on mahdollisuus ottaa huoneiston hallintaansa, jos osakas laiminlyö velvollisuuksiaan toistuvasti. Tällaisia tilanteita ovat esimerkiksi vastikemaksujen laiminlyönti, jatkuva häiriköinti tai huoneiston huono hoito. Miten hallintaanottoprosessi etenee ja kannattaako siihen ryhtyä?

Vastikerästien kohdalla hallintaanottomenettelyyn on yleensä syytä ryhtyä ripeästi. Hallituksen kannattaa antaa varoitus hallintaanottomenettelystä jo 2–3 kuukauden vastikerästien perusteella, sillä ongelmalla on tapana jatkua. Hallintaanottomenettelyssä on kuitenkin hyvä tehdä huolellista harkintaa. Prosessi voi olla pitkä ja vaativa ja yllättävän usein päätöksiä ruoditaan aina oikeudessa asti. 

Eräässä tapauksessa taloyhtiö taisteli saadakseen tavararöykkiöitä täynnä olevan huoneiston hallintaansa. Sotku vaikeutti taloyhtiön kunnossapitotöitä ja aiheutti tulipaloriskin. Hovioikeus päätti, että tavaran tolkuton määrä oli hyväksyttävä peruste huoneiston hallintaanottoon.

Myös huoneiston yhtiöjärjestyksen vastainen käyttö on peruste hallintaanotolle. Korkeimmassa oikeudessa käsiteltiin tapausta, jossa nuori henkilö osti asunnon senioritalosta ja asui siellä kaksi vuotta. Tuomio oli, että huoneistoa käytettiin yhtiöjärjestyksen vastaisesti, ja se päätyi lopulta taloyhtiön hallintaan.

1. Millainen hallintaanottoprosessi on pääpiirteittäin?

Ennen kuin hallintaanottoa harkitaan, asia kannattaa yrittää ratkaista ”pehmeillä keinoilla” eli keskustelemalla ongelmat auki. Jos tilanne ei tästä parane, seuraava askel on varoituksen toimittaminen osakkaalle. Mikäli laiminlyönnit jatkuvat hallituksen antaman varoituksen jälkeen, yhtiökokous päättää hallintaanotosta. Päätökseen tarvitaan yli puolet annetuista äänistä. Huoneisto voidaan ottaa hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi, ja päätös on annettava tiedoksi osakkaalle 60 päivän kuluessa sen tekemisestä. Jos prosessi pitkittyy tämän aikarajan yli, joudutaan vähintäänkin päätöksentekomenettely aloittamaan alusta. Tiedoksiannon jälkeen huoneiston omistajalla on mahdollisuus moittia päätöstä 30 päivän kuluessa laatimalla moitekanne käräjäoikeudelle.

2. Miten hallintaanotetun huoneiston vuokraaminen tapahtuu?

Taloyhtiö ei saa pitää hallintaan otettua huoneistoa tyhjillään tai ottaa sitä omaan käyttöön. Sen sijaan huoneisto on viipymättä vuokrattava käypään hintaan hallinnassaolon ajaksi. Jos ongelmat eivät ole johtuneet nykyisen vuokralaisen toiminnasta, on asunto vuokrattava ensisijaisesti hänelle. Mahdolliset vastikevelat ja vuokrauksesta syntyneet kulut vähennetään vuokratuotosta. Jos vastikerästien ja muiden kulujen jälkeen vuokratuottoa jää yli, se palautetaan huoneiston omistajalle.  

3. Miten toimitaan, jos hallintaanotettu huoneisto on huonossa kunnossa?

Taloyhtiön tehtävä on suorittaa asunnossa tarvittavat korjaukset, jotta se saadaan vuokrattua käypään hintaan. Myös remonttikulut vähennetään vuokrakuluista. Lue tapauksesta, jossa taloyhtiö päätti ludeasunnon hallintaanotosta. 

4. Voiko huoneiston omistaja myydä asunnon hallintaanoton aikana?

Lain mukaan uudella omistajalla on oikeus saada huoneiston hallinta itselleen maksamalla kaikki taloyhtiön saatavat. Tämä kuitenkin koskee vain tilannetta, jossa huoneiston hallintaanotto on perustunut vastikkeenmaksuvelvollisuuden laiminlyöntiin.

5. Mitä tapahtuu, kun hallintaanottoaika tulee umpeen?

Taloyhtiön hankkiman vuokralaisen oikeus pitää osakehuoneistoa hallinnassaan päättyy ilman irtisanomista viimeistään huoneiston hallinnanottoajan päättyessä. Näin on riippumatta siitä, mitä vuokrasuhteen kestosta on sovittu vuokrasopimuksessa. Siksi vuokrasuhdetta solmittaessa on tärkeää varmistaa, että vuokralainen tietää huoneiston hallintaanottamisesta ja tapahtuma on huomioitu vuokrasuhteen ehdoissa.

6. Milloin huoneiston hallintaanottoon ei kannata ryhtyä?

Yhtiöllä ei ole velvollisuutta ottaa huoneistoa hallintaan, vaikka perusteet siihen olisivat olemassa. Hallintaanotosta pidättäytyminen voi olla järkevää muun muassa silloin, kun hallintaanotettava huoneisto on vaikea saada vuokrattua tai tiedetään, että vastikevelkoja ei saada kuitattua vuokratuloilla. Tämä voi olla riskinä myös sellaisissa uusissakin kohteissa, joissa mittavan yhtiölainan johdosta osakkaalla on maksettavanaan suuri pääomavastike.

Jos näyttää siltä, että hallintaanotto on taloyhtiölle riski, ja kyse on vastikkeenmaksuvelvollisuuden laiminlyönnistä, saatavia voi periä esimerkiksi tavallisella velkomuskanteella. Tuomio velvoittaa osakkaan maksamaan rästinsä – viime kädessä ulosotolla. 

Hallintaan ottaminen on tarkasti määrätty juridinen prosessi, jossa taloyhtiön kannattaa konsultoida kiinteistöjuridiikan ammattilaista. Ota meihin yhteyttä, keskustellaan lisää! 

Huoneiston hallintaan ottaminen voi johtua vain asunto-osakeyhtiölaissa säädetyistä syistä, joita ovat:
• maksamattomat vastikkeet;
• maksamattomat kulut, jotka ovat aiheutuneet taloyhtiön hallituksen antaessa varoituksen tulevasta huoneiston haltuun ottamisesta huoneiston omistajalle todisteellisesti tiedoksi;
• huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että taloyhtiölle tai toiselle huoneistolle aiheutuu siitä haittaa;
• huoneistoa käytetään vastoin yhtiöjärjestyksen tai taloyhtiön hyväksynnän mukaista huoneiston käyttötarkoitusta;
• huoneistossa vietetään häiritsevää elämää tai
• huoneiston omistaja tai muu asukas ei osaltaan huolehdi siitä, että taloyhtiön tilat pysyvät järjestyksessä ja kunnossa.