Kiinteistökauppariita voi saada tavallista laajemmat mittasuhteet, jos vaakalaudalla ovat taloudellisten menetysten lisäksi sukulaissuhteet.
Sukulaisten välisessä kiinteistökaupassa sovelletaan samoja maakaaren säännöksiä kuin muissakin kaupoissa. Sukulaisuus ei tee kaupasta millään tavoin poikkeavaa tai aseta kaupan osapuolia toisiinsa nähden erityiseen asemaan. On hyvä tiedostaa, että etenkin vanhan kiinteistön myynnissä voi kuitenkin aina tulla vastaan harmillisia vastoinkäymisiä. Siksi on tärkeää, että tietojen antamiseen ja selonottoon panostetaan ennen kauppaa ja kauppakirjan ehdot laaditaan huolella. Joskus käy niinkin, että kiinteistökauppariita leimahtaa ilman minkäänlaisia päteviä perusteita. Silloin on pidettävä pää kylmänä ja käännyttävä nopeasti asiantuntijan puoleen.
Epäselvyyttä salaojista
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jaana Sallmén kertoo eräästä riidasta, joka on jäänyt vahvasti hänen mieleensä. Vanhempi pariskunta myi pitkäaikaisen ja hyvin hoidetun, 1970-luvun alkupuolella rakennetun, omakotitalon sukulaisperheelleen. Kun uudet asukkaat olivat viihtyneet talossaan neljä vuotta, he päättivät ryhtyä remontoimaan osin maan alla sijaitsevaa märkätilaa. Työn tiimellyksessä lattialämmityksen alkuperäinen ruostunut vesiputki rikkoutui aiheuttaen vesivahingon. Ostajien mukaan putkirikko ei selittänyt alakerrasta löytyneitä muita ongelmia. He väittivät, että talon seinien alaosista tihkuu vettä sisälle, ja että kosteus johtuu talon toimimattomasta salaojituksesta. Näistä lähtökohdista käsin he alkoivat esittämään myyjälle vaatimuksia myyjän vastuun perusteella.
Myyjän laatimaan historiikkiin oli kirjattu salaojaputkien uusimisesta maininta, jonka ostajat kaupan jälkeen tulkitsivat tarkoittaneen salaojajärjestelmän täydellistä uusimista 1990-luvun loppupuolella. Tosiasiassa lauseella tarkoitettiin sitä, että talon kahdelle sivulle neljästä oli piharemontin yhteydessä lisätty uudet salaojaputket.
Ennen kauppaa talossa teetettiin myös kuntotarkastus, johon kuntotarkastaja oli lisännyt historiikin salaojamaininnan sellaisenaan ottamatta asiaan sen suuremmin kantaa. Vanhanmalliset salaojien tarkastuskaivotkin kuitenkin kertoivat, ettei järjestelmää ole uusittu. Myyjien omistusaikana salaojat toimivat moitteettomasti, mutta lisäsalaojaputket tehtiin piharemonttifirman suosituksesta ennakoivana toimenpiteenä.
Ostajat takertuivat omaan tulkintaansa väittäen myyjien antaneet heille virheellistä tietoa ostovaiheessa. Vaatimukset ostajapuolelta olivat kovat: kaupan purku ja toissijaisesti yli 180 000 euron hinnanalennusvaade.
Riita loppui sovintokorvauksiin
Myyjät halusivat edetä hyvässä ja sovittelevassa hengessä, vaikka ostajien vaatimuksista oltiinkin vahvasti eri mieltä. Ostajien esittämään korjausehdotukseen sisältyi lisäksi huomattavaa tasonparannusta, jota myyjän ei kuulu maksaa. Kun tilannetta pyrittiin ratkomaan kirjelmöinnin jälkeen teams-palaverissa kesän 2021 alkupuolella, osapuolet ajautuivat sovun sijaan entistäkin kauemmaksi toisistaan. Sovinnollinen ratkaisu näytti olevan käytännössä mahdotonta. Lomakauden mittaisen aikalisän jälkeen yllättäen päästiin takaisin neuvottelupöydän ääreen. Myyjillä oli kaikki edellytykset menestyä oikeussalissa, mutta nopean ratkaisun löytämiseksi he päättivät suostua 20 000 euron sovintokorvaukseen.
Pilkunviilaus kannattaa kuntotarkastuksessa
Sallmén kertoo, että sukulaisuussuhde teki riidasta erityisen mieleenpainuvan. Hänellä itsellään on ollut vastaavia tapauksia harvemmin työpöydällä.
– On rankkaa seurata ulkopuolisena, miten siltoja ollaan polttamassa neuvottelupöydän ääressä puolin ja toisin. Tuntuikin aidosti hyvältä, kun ratkaisu lopulta löytyi nopeasti, ja sain auttaa asiakkaani ulos kipeästä tilanteesta ennen kuin riita päätyi umpisolmuun ja tuomioistuimeen, Sallmén sanoo.
Hän nostaa neuvotteluista esiin sen hyvän seikan, että molemmilla osapuolilla oli mukana tekninen asiantuntija avaamassa vanhan talon ominaisuuksia.
Teknisen asiantuntijan mukanaolo jo alkuvaiheessa ei ole kovin tavanomaista, mutta ehdottomasti hedelmällistä ja suositeltavaa.
– Teknisen asiantuntijan mukanaolo jo alkuvaiheessa ei ole kovin tavanomaista, mutta ehdottomasti hedelmällistä ja suositeltavaa. Teams-aikana tämä on helppoa ja kustannustehokasta toteuttaa, Sallmén vinkkaa.
Olisiko riidan syntymistä voinut sitten jollain keinolla estää? Sallménin mukaan jälkiviisaana voi sanoa, että perusteellisempi kuntotarkastus olisi selventänyt salaojajärjestelmän ikää, jolloin ikävät väitteet väärien tietojen antamisesta olisi vältetty.
– Tässä tapauksessa myyjät olivat kyllä toimineet kaikin puolin huolellisesti ja pyrkineet täyttämään tiedonantovelvollisuutensa poikkeuksellisen hyvin. Silti erimielisyys pääsi syntymään ja vieläpä monta vuotta kaupanteon jälkeen, Sallmén sanoo.
Sallmén muistuttaa, että kiinteistökaupassa ei pidä ottaa rennosti, vaikka osapuolet olisivat ystäviä tai sukulaisia keskenään. Päinvastoin, kun pelissä on mukana tunteita, tarkkuutta ja harkintaa tarvitaan sitäkin enemmän.
Lue Kiinteistöjuristin matkassa -sarjan muita osia:
Kun riita jatkuu loputtomiin
Laadi vuokrasopimus tarkasti – kuka hoitaa huoneiston epäkohdat kuntoon, lista liitteeksi
Jääräpäinen hallitus saattaa väittää yhtä, vaikka todisteet kertovat muuta – pahimmillaan muut osakkaat uskovat sokeasti kaiken
Hankala osakas voi aiheuttaa paljon hallaa – pysy asiassa, luota asiantuntijoihin
Kun taloyhtiö ummistaa silmänsä ongelmilta
Hajuhaitta johti huoneiston hallintaanottoon — taloyhtiön keskusteleva ote ja rauhallinen toiminta kannatti
Isännöitsijä, älä anna kiireen estää päätösten huolellista dokumentointia
