2020AJANKOHTAISTAAJANKOHTAISTA: Kiinteistöala ja koronaepidemiaTaloyhtiöt

Taloyhtiö: Päätökset täytyy tehdä tarkasti sääntöjen mukaan poikkeavinakin aikoina

Yhtiökokouksen eri vaiheissa saattaa syntyä virheitä, joihin osakkaalla on oikeus puuttua moiteajan sisällä. Pahimmillaan virheet johtavat kokouksessa tehtyjen päätösten mitätöintiin. Mitä moitteenvaraisuudesta ja mitättömyydestä on oleellista ymmärtää?

Monissa taloyhtiöissä pohditaan tänä keväänä yhtiökokouksen järjestämistä etäyhteyksien avulla. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm kertoo, että hänen korviinsa on kantautunut kevään kuluessa uskaliaitakin ideoita sähköiseen päätöksentekoon.

– On ehdottomasti hienoa, että aika kannustaa sähköisten kanavien hyödyntämiseen taloyhtiöissä, mutta kiinteistöjuristina en voi olla painottamatta tarkkuutta. Jos sääntöjä kierretään, koko kokous saatetaan pitää turhaan, Furuhjelm sanoo.

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy on suositellut taloyhtiöitä siirtämään kevään yhtiökokouksen myöhempään ajankohtaan ja turvautumaan etäkokoustamiseen ainoastaan pakottavista syistä. Jos kuitenkin yhtiökokous pidetään etänä, kannattaa hyvissä ajoin kerrata päätöksen moittimiseen ja mitätöimiseen liittyvät säännöt.

Moitteen menestymistä pitää puntaroida

Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain mukaan oikeus moittia yhtiökokouksen päätöstä. Moiteprosessin voi laittaa vireille, jos asian käsittelyssä ei ole noudatettu asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen menettelyä koskevia säännöksiä ja virhe on voinut vaikuttaa tehdyn päätöksen sisältöön tai osakkaan oikeuteen. Osakkaalla on moiteoikeus myös silloin, jos yhtiökokouksen päätös on asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastainen. Moitekanne nostetaan kolmen kuukauden sisällä päätöksen tekemisestä taloyhtiön paikkakunnan käräjäoikeudessa.

Ei ole kuitenkaan tavatonta, että yhtiökokouksessa tehdään virheitä. Ne voivat vaihdella kokouskutsun muotoilusta ja lähettämisestä äänileikkurin laskentaan. Oleellista moitteenvaraisuudessa on se, millainen on virheen vaikutus. Lähes olemattoman virheen kohdalla mahdollisella moitekanteella tuskin on edellytyksiä menestyä. Jos esimerkiksi kokouspaikka on ollut kutsussa väärin, mutta kokouksen osallistujat ovat löytäneet tiensä perille, oikeusprosessista ei kannata huolestua.

Päätöksen voi panna käytäntöön, jos virhe on selvästi vähäpätöinen. Tulkintatilanteessa kannattaa konsultoida kiinteistöjuristia.

– Kun osakas nostaa esiin päätöksen virheellisyyden, hallituksen täytyy tarkasti puntaroida, millainen vaikutus virheellä on ja onko väitteillä perusteita. Kokouksessa tehdyn päätöksen voi panna täytäntöön, jos hallitus perustellusti päätyy tulkintaan virheen vähäpätöisyydestä. Tulkintatilanteessa kannattaa konsultoida kiinteistöjuristia, Furuhjelm ohjeistaa.

Epäselvissä tilanteissa on viisainta lykätä päätöksen toimeenpanoa moiteajan loppuun ja varmistaa, nostaako osakas kanteen. Päätös pätevöityy, mikäli sitä ei moitita tuomioistuimessa kolmen kuukauden määräajassa. Ongelmallisimpia tilanteita ovat suuria remontteja koskevat päätökset. Niissä voi jo varovaisuussyistä olla järkevää odottaa moiteajan umpeutumista ennen urakkasopimuksen allekirjoittamista – ellei osakkaan väite päätöksen virheellisyydestä ole selvästi perusteeton.

– Tosin hanke saattaa keskeytyä silloinkin, kun osakkaan väite päätöksen virheellisyydestä on ilmeisen väärä. Osakas voi nimittäin moitekanteen yhteydessä hakea oikeudenkäymiskaaren mukaista turvaamistoimea, jolla kielletään päätöksen täytäntöönpano riidan ajaksi, Furuhjelm lisää.

Mitättömyyteen voi vedota ilman määräaikaa

Osa virheistä katsotaan niin merkityksellisiksi, että päätös ei pätevöidy määräajankaan kuluessa vaan pysyy mitättömänä. Tällöin päätösten toimeenpano ei ole sallittua. Yhtiökokouksen päätös on mitätön seuraavista syistä: Yhtiökokoukseen ei ole toimitettu kutsua tai kutsuun liittyviä määräyksiä on rikottu olennaisesti, päätös on selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, päätöstä ei olisi lain mukaan saanut tehdä kaikkien osakkaiden suostumuksesta huolimatta tai tietyltä osakkeenomistajalta ei ole osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen mukaista suostumusta päätöksen tekemiseen.

Kun asioita pyritään taloyhtiöissä viemään poikkeusaikana tehokkaasti eteenpäin ei niin perinteisin tavoin, saattaa jopa asianmukainen kokouskutsu jäädä kokonaan laatimatta.

– Myös silloin, kun yhtiökokous halutaan järjestää etäyhteyksiä käyttämällä, täytyy lain muotomääräyksiä noudattaa. Esimerkiksi kokouskutsussa on jo mainittava kokoukseen osallistuminen etäyhteyksillä sekä tieto siitä, rajoittaako osallistuminen yhtiökokoukseen etäyhteydellä osakkaan äänioikeuden käyttämistä, Furuhjelm muistuttaa.