Suunnitteilla asuinhuoneiston yhdistäminen tai jakaminen: näin projekti etenee

kirjoittaja
Osakehuoneiston yhdistäminen toiseen tai jakaminen kahdeksi erilliseksi asunnoksi voi olla houkutteleva ratkaisu tilantarpeen, sijoitusstrategian tai perhesyiden vuoksi. Projektiin liittyy kuitenkin pitkä lista hallinnollisia vaiheita aina taloyhtiön päätöksistä viranomaislupien hakemiseen. Selvittelytyö kannattaakin aloittaa ajoissa.

Asuinhuoneiston yhdistäminen toiseen tai jakaminen kahdeksi erilliseksi asunnoksi voi olla houkutteleva ratkaisu tilantarpeen, sijoitusstrategian tai perhesyiden vuoksi. Projektiin liittyy kuitenkin pitkä lista hallinnollisia vaiheita aina taloyhtiön päätöksistä viranomaislupien hakemiseen. Selvittelytyö kannattaakin aloittaa ajoissa.  Huoneiston jakaminen yhdeksi tai useammaksi pienemmäksi asuinhuoneistoksi edellyttää aina yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän muuttamista ja usein myös isompaa remonttia, kuten uuden keittiön ja kylpyhuoneen … Lue lisää

Hallinto-oikeus: Erillistaloyhtiölle määrätty tupakointikielto pysyi valituksesta huolimatta voimassa – kielto koskee myös lasitettuja huoneistoterasseja

kirjoittaja
Hallinto-oikeus: Erillistaloyhtiölle määrätty tupakointikielto pysyi valituksesta huolimatta voimassa – kielto koskee myös lasitettuja huoneistoterasseja

Espoon seudun ympäristöterveyden tekemän päätöksen taustalla oli savun leviämisen todettu riski tiiviisti rakennetussa pientalokokonaisuudessa.  Espoossa sijaitseva taloyhtiö päätti ylimääräisessä yhtiökokouksessa maaliskuussa 2023 hakea tupakointikieltoa, joka kattaisi kaikkien huoneistopihojen ja -terassien lisäksi muun muassa piha-alueet, ulkoiluvälinevarastot ja autokatokset. Taloyhtiöön kuuluu neljä erillistaloa, joissa on koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto. Jokaisessa huoneistossa on koko rakennuksen levyinen takapihan suuntaan avautuva … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Voiko vuokralainen kuulua taloyhtiön hallitukseen?

kirjoittaja

Moni ajattelee, että taloyhtiön hallituksessa voi olla vain yhtiön osakkaita eli asunnon omistajia. Näin ei kuitenkaan ole.  Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen jäseneltä ei edellytetä osakkuutta. Ainoan poikkeuksen tekevät ne taloyhtiöt, joiden yhtiöjärjestykseen on erikseen kirjattu vaatimus siitä, että hallituksen jäsenen on oltava yhtiön osakas.Kun vuokralainen pyrkii taloyhtiön hallitukseen, häntä koskevat samat säädökset kuin muitakin hallitusjäseniä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen … Lue lisää

Opiskelija, muuttamassa ensimmäiseen vuokra-asuntoon? Lue nämä neuvot ensin

kirjoittaja
Opiskelijan ensimmäinen vuokra-asunto voi olla askel kohti itsenäistä elämää. Se voi myös olla ikävä riesa, jos vuokrasopimuksen ehdot ja asunnon kunto jäävät tarkistamatta. Muuttokiire, kova kilpailu ja asunnon vastaanottaminen näkemättä lisäävät riskejä, mutta muutamalla yksinkertaisella keinolla voit varmistaa, että uusi kotisi on turvallinen, siisti ja lain edellyttämässä kunnossa.

Opiskelijan ensimmäinen vuokra-asunto voi olla askel kohti itsenäistä elämää. Siitä voi myös tulla ikävä riesa, jos vuokrasopimuksen ehdot ja asunnon kunto jäävät tarkistamatta. Muuttokiire, kova kilpailu ja asunnon vastaanottaminen näkemättä lisäävät riskejä. Muutamalla yksinkertaisella keinolla on mahdollista varmistaa, että tuleva koti on turvallinen, siisti ja lain edellyttämässä kunnossa. Vuokramarkkinoilla riittää vilskettä kesän lopussa, kun nuoret … Lue lisää

Vuokra-asumisen edut ja vuokralaisen oikeudet

kirjoittaja
Jaana Sallmén

Useimmiten vuokra-asumisesta puhuttaessa käsitellään vain laista tai vuokrasopimuksista kumpuavia vuokralaisen velvollisuuksia ja asumisen rajoituksia. Käännetään katsantokantaa toisinpäin vuokralaisen oikeuksiin ja sallittujen asioiden listaan. Listasin neljä vuokralaisen oikeutta ja vuokra-asumisen ehdotonta vahvuutta:  1. Vuokrakodissa saa tehdä remonttia   Vuokrakotiakin voi halutessaan remontoida näköisekseen. Tyypillisesti kysymys on pintojen maalaamisesta, tapetoinnista tai muusta pienemmästä mukavuusremontista. Kesän kuumuutta voi haluta … Lue lisää

Isännöitsijän vastuu asuntokaupassa – varmista virheetön isännöitsijäntodistus (osa 4/4)

kirjoittaja
Isännöitsijän vastuu asuntokaupassa – varmista virheetön isännöitsijäntodistus (osa 4/4) Isännöitsijän laatimat asiakirjat ovat olennainen osa asuntokaupan päätöksentekoa. Mikäli niissä on virheitä tai puutteita, voi seurauksena olla vahingonkorvausvastuu ja jopa oikeudellista jälkipyykkiä.

Isännöitsijän laatimat asiakirjat ovat olennainen osa asuntokaupan päätöksentekoa. Mikäli niissä on virheitä tai puutteita, voi seurauksena olla vahingonkorvausvastuu ja jopa oikeudellista jälkipyykkiä. Asuntokauppa on monivaiheinen prosessi, jossa ostajan ja myyjän ohella tärkeään rooliin nousevat myös erilaiset asiantuntijat. Yksi heistä on isännöitsijä, jonka tehtävänä on paitsi hoitaa taloyhtiön juoksevaa hallintoa, myös tuottaa keskeiset tiedot taloyhtiöstä myyjälle … Lue lisää

Uusi rakentamislaki tuo vapauksia, mutta vastuu on nyt rakentajalla

kirjoittaja
Den nya bygglagen som trädde i kraft i början av sommaren möjliggör friare byggande på egnahemstomter och fritidshustomter. Lagen innebär efterlängtad flexibilitet, men vissa regler kvarstår.

Uusi rakentamislaki mahdollistaa aiempaa vapaamman piharakentamisen omakoti- ja mökkitonteilla. Laki tuo kaivattuja joustoja, mutta tietyt säännöt säilyvät ennallaan. Vuoden 2025 alussa voimaan astunut uusi rakentamislaki mahdollistaa entistä kevyemmän menettelyn pienten rakennusten pystyttämisessä. Omakotitalojen ja vapaa-ajan asuntojen tonteille voi nyt rakentaa enintään 30 neliömetrin suuruisia rakennuksia, kunhan ne eivät tule asumiskäyttöön. Samoin alle 50 neliömetrin katoksen tai alle … Lue lisää

Äkkilähtö uudesta vuokrakodista – vuokrasuhteen päättäminen johti oikeusriitaan

kirjoittaja
Äkkilähtö uudesta vuokrakodista – vuokrasuhteen päättäminen johti oikeusriitaan Yksi sähköposti, kaksi irtisanomista ja kallis opetus vuokranantajalle: hovioikeus linjasi vuokrasuhteen päättymisestä ja hyvästä tavasta.

Yksi sähköposti, kaksi irtisanomista ja kallis opetus vuokranantajalle: Vuokrasuhteen päättäminen johti oikeusprosessiin, jossa punnittiin irtisanomisen muotovaatimuksia ja hyvää tapaa. Perhe vuokrasi omakotitalon rauhalliselta pientaloalueelta marraskuun lopulla vuonna 2020. Vuokra-aika alkoi tammikuun alussa 2021, mutta vain muutama viikko taloon asettumisen jälkeen vuokranantaja lähetti sähköpostin, jossa ilmoitettiin vuokrasopimuksen irtisanomisesta. Vuokralaiset reagoivat yllättävään lähtölaskentaan ripeästi irtisanomalla vuokrasopimuksen itse … Lue lisää

Suostumus vai oikeutettu etu? Taloyhtiön tietosuojapäätökset puntarissa

kirjoittaja
Kun taloyhtiö asentaa kamerat tai sähköisen lukitusjärjestelmän, kyse ei ole vain teknisestä päivityksestä vaan myös yksityisyydestä ja lainsäädännöstä. Missä kulkee raja turvallisuuden ja asukkaan henkilötietojen suojan välillä? Mitä tietoja taloyhtiö saa kerätä ja millä ehdoin?

Kun taloyhtiö asentaa kamerat tai sähköisen lukitusjärjestelmän, kyse ei ole vain teknisestä päivityksestä vaan myös yksityisyydestä ja lainsäädännöstä. Missä kulkee raja turvallisuuden ja asukkaan henkilötietojen suojan välillä? Mitä tietoja taloyhtiö saa kerätä ja millä ehdoin?  Kameravalvonta ja sähköiset lukitusjärjestelmät yleistyvät taloyhtiöissä. Syyt ovat käytännönläheisiä: halutaan parantaa turvallisuutta, ehkäistä ilkivaltaa ja helpottaa kulunhallintaa. Sähköinen lukitus mahdollistaa … Lue lisää

Leikkipaikkojen turvallisuus suurennuslasin alle

kirjoittaja
Uusi laki: leikkipaikkojen turvallisuus suurennuslasin alle

Keväällä voimaan astunut kulutuspalvelulaki lisäsi taloyhtiöiden velvollisuuksia leikkipaikkojen turvallisuuden valvonnassa. Mitä tämä käytännössä tarkoittaa, mitä taloyhtiöiden tulee tehdä, entä mitä vastuun laiminlyömisestä seuraa? Laki kulutuspalveluiden turvallisuudesta, lyhemmin kulutuspalvelulaki, tuli voimaan 5.5.2025 korvaten samalla vanhan vapaa-ajan palveluiden asiakasturvallisuutta koskevan lain. Kulutuspalvelulain tarkoituksena on varmistaa kuluttajien turvallisuus tiettyjä vapaa-ajan palveluita käyttäessään. Kulutuspalvelulaki koskee myös taloyhtiöiden leikkipaikkoja, sillä … Lue lisää

Onko taloyhtiön osakkaalla oikeus saada nähtäväkseen kiinteistön pihahuolto- ja siivoussopimukset?

kirjoittaja
Onko taloyhtiön osakkaalla oikeus saada nähtäväkseen kiinteistön pihahuolto- ja siivoussopimukset?

Yhtiö voi halutessaan antaa sopimukset nähtäväksi, mutta tällöin mahdollisuus on tarjottava tasapuolisesti kaikille osakkaille. Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 25 §:n mukaan oikeus esittää kysymyksiä yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista. Kyselyoikeus on kuitenkin rajattu siten, että osakas voi pyytää lisätietoja vain niistä asioista, jotka voivat vaikuttaa kokouksessa käsiteltävään asiaan. Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole erillisiä säännöksiä yhtiön tekemistä palvelusopimuksista, … Lue lisää

Taloyhtiön remonttien siirto johti oikeustaisteluun – asunnon ostajalle karvas tappio

kirjoittaja
Taloyhtiön remonttien siirto johti oikeustaisteluun – asunnon ostajalle karvas tappio Uuden ullakkoasunnon ostaja koki joutuneensa harhaan johdetuksi, kun taloyhtiön remonttisuunnitelmat muuttuivat kaupanteon jälkeen. Oikeus ei nähnyt perusteita vahingonkorvauksille.

Uuden ullakkoasunnon ostaja koki joutuneensa harhaanjohdetuksi, kun taloyhtiön remonttisuunnitelmat muuttuivat kaupanteon jälkeen. Oikeus ei nähnyt perusteita vahingonkorvauksille. Mies osti Helsingissä sijaitsevasta arvokiinteistöstä ullakkorakentamisen yhteydessä valmistuneen miljoonaluokan asunnon suojellussa kerrostalossa loppuvuodesta 2018. Myyjänä toimi rakennusyhtiö, ja kauppa tehtiin kiinteistönvälittäjän kautta.  Ennen kaupantekoa ostajalle kerrottiin, että taloyhtiössä toteutetaan ikkuna-, julkisivu- ja kattoremontti vuosien 2017–2019 aikana. Hänelle annettiin tieto, … Lue lisää

Suunnitelmissa kesämökin osto? Mitkä yksityiskohdat on syytä tarkistaa huolella ennen ostopäätöstä

kirjoittaja
Kesämökin ostoa suunnittelevan kannattaa olla tarkkana, jotta unelmien kesäpaikka ei myöhemmin osoittaudu riesaksi ja rahasyöpöksi. Mitkä asiat täytyy selvittää perusteellisesti ennen kauppoja? Kokosimme keskeiset seikat, jotka jokaisen mökkiostajan on hyvä tietää aina rakennuksista rasitteisiin

Kesämökin ostoa harkitsevan on syytä olla tarkkana, jotta unelmakohde ei myöhemmin muutu murheenkryyniksi ja rahaa nieleväksi riesaksi. Mitkä asiat täytyy selvittää perusteellisesti ennen kauppoja? Kokosimme keskeiset seikat, jotka jokaisen mökinostajan on hyvä tietää aina tontin rajoista rasitteisiin.  Rakennusten kunto  Rakennusten kunto on suositeltavaa selvittää perusteellisesti ennen kauppoja. Erityisesti vanhemmissa mökeissä alapohja ja perustukset ovat usein … Lue lisää

Kiinteistönvälittäjän vastuu asuntokaupassa – huolellisuusvelvollisuudesta korvausvastuuseen (osa 3/4)

kirjoittaja
Asuntokauppa on monelle elämän suurin yksittäinen taloudellinen päätös. Siksi myös kiinteistönvälittäjän rooli on kaikkea muuta kuin muodollisuus. Välittäjä ei ole pelkkä kaupankäynnin välikäsi, vaan juridisesti ja ammatillisesti vastuullinen asiantuntija, jonka toiminta vaikuttaa suoraan siihen, syntyykö kauppa ja millaisin ehdoin.

Kiinteistönvälittäjän on toimittava työssään huolellisesti ja tasapuolisesti molempia osapuolia kohtaan. Laiminlyönnit voivat johtaa korvausvastuuseen. Asuntokauppa on monelle elämän suurin yksittäinen taloudellinen päätös. Siksi myös kiinteistönvälittäjän rooli on kaikkea muuta kuin muodollisuus. Välittäjä ei ole pelkkä kaupankäynnin välikäsi, vaan juridisesti ja ammatillisesti vastuullinen asiantuntija, jonka toiminta vaikuttaa suoraan siihen, syntyykö kauppa ja millaisin ehdoin. Kiinteistönvälitysalan keskusliiton … Lue lisää

Mitä tehdä, jos urakoitsija ajautuu konkurssiin kesken remontin taloyhtiössä

kirjoittaja

Urakoitsijan konkurssi on aina ikävä yllätys, mutta huolellisesti toimien siitäkin tilanteesta selvitään.  Kuvitellaan tilanne, jossa taloyhtiön pitkään suunniteltu remontti on vihdoin käynnissä. Työmaa on täydessä vauhdissa, kunnes eräänä aamuna työmaa hiljenee. Urakoitsijasta ei kuulu mitään, ja pian selviää, että yritys on asetettu konkurssiin. Tilanne on paitsi stressaava, myös taloudellisesti ja juridisesti haastava. Miten taloyhtiön tulisi … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Onko osakkaalla velvollisuus tyhjentää huoneisto tietyiltä osin tai siirtää tavaroita alkavan remontin helpottamiseksi?

kirjoittaja
Onko osakkaalla velvollisuus esimerkiksi tyhjentää huoneisto tietyiltä osin tai siirtää tavaroita alkavan remontin helpottamiseksi?

Taloyhtiön remontti ei saa seisahtua tiellä olevan irtaimiston vuoksi.  Osakas vastaa esteiden poistamisesta asunnostaan. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä sekä hallituksen tai isännöitsijän valtuuttamalla on oikeus päästä osakehuoneistoon, kun se on tarpeellista osakehuoneiston kunnon ja hoidon valvomista tai osakehuoneistossa suoritettavaa kunnossapito- tai muutostyötä tai niiden valvomista varten. Asunto-osakeyhtiölaki siis määrää, että huoneistoon tulee päästä, … Lue lisää

A-Insinöörit ja Kuhanen, Asikainen & Kanerva tiivistävät yhteistyötä täydennysrakentamisen konsultoinnissa

kirjoittaja

A-Insinöörit ja Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva yhdistävät voimansa täydennysrakennushankkeiden valmistelussa. Juridiset, tekniset ja taloudelliset mahdollisuudet luotaava Täydennysrakentamisen esiselvitys -palvelu antaa kokonaisvaltaisen kuvan kiinteistön ja tontin kehittämisen mahdollisuuksista. Kiinteistöalan konsulttiyhtiö A-Insinöörit ja Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy ovat sopineet yhteistyöstä, joka yhdistää oikeudellisen, taloudellisen ja teknisen asiantuntemuksen täydennysrakentamisesta taloyhtiöiden ja kiinteistönomistajien päätöksenteon tueksi.   – Kiinnostus … Lue lisää

Asuntokaupassa voidaan nyt vastaanottaa useita ehdollisia tarjouksia – mitä siitä seuraa?

kirjoittaja
Asunnon myyjä voi ottaa vastaan useampia ehdollisia tarjouksia samanaikaisesti. Miten uusi käytäntö vaikuttaa kaupantekoon, millaisia haasteita siihen liittyy ja mitä muutoksella tavoitellaan?

Asuntokauppaan on hiljattain tullut uusi ohje, jonka tavoitteena on vauhdittaa kauppaa ja parantaa markkinoiden liikkuvuutta. Miten uusi käytäntö vaikuttaa kaupantekoon, millaisia haasteita siihen liittyy ja mitä muutoksella tavoitellaan?  Kiinteistönvälittäjien noudattamista Hyvän välitystavan ohjeista on poistettu kohta, joka aiemmin rajoitti ehdollisesti hyväksyttyjen tarjousten määrän yhteen kerrallaan.  Ehdollinen tarjous on tarjous, jonka hyväksyminen tai voimaantulo riippuu tietyn ehdon … Lue lisää

Ostajan vastuut asuntokaupassa – mitä kaikkea tulee ottaa huomioon (osa 2/4)?

kirjoittaja
Asunnon ostajan rooli on kaikkea muuta kuin passiivinen. Vastuu ei tarkoita sitä, että pitäisi osata tulkita rakenteita insinöörin tavoin, mutta huolellisuus, uteliaisuus ja sopiva määrä kriittisyyttä ovat tärkeitä työkaluja jokaiselle asunnosta tarjousta tekevälle.

Asunnon ostajan rooli on kaikkea muuta kuin passiivinen. Vastuu ei tarkoita sitä, että rakenteita pitäisi osata tulkita insinöörin tavoin. Huolellisuus, uteliaisuus ja sopiva määrä kriittisyyttä ovat kuitenkin tärkeitä työkaluja jokaiselle asunnosta tarjousta tekevälle. Asuntokauppa on aina suuri ja huolellisuutta vaativa päätös, on kyse sitten sijoittamisesta tai oman kodin hankinnasta. Tässä sarjassa käymme läpi eri osapuolten vastuita ja velvollisuuksia asunto-osakkeen … Lue lisää

Pienestä summasta kasvoi isot oikeuskulut– entinen osakas ei voinut saada maksamiaan vesimaksuja takautuvasti takaisin

kirjoittaja
Asuntosijoittaja vaati taloyhtiöltä maksamiaan vesimaksuja takaisin, koska yhtiöjärjestyksestä puuttui niihin liittyvä määräys. Riitely tuli kalliiksi, sillä hovioikeus ei nähnyt perusteita maksujen palauttamiselle.

Asuntosijoittaja vaati taloyhtiöltä maksamiaan vesimaksuja takaisin, koska yhtiöjärjestyksestä puuttui niihin liittyvä määräys. Riitely tuli kalliiksi, sillä hovioikeus ei nähnyt perusteita maksujen palauttamiselle. Asuntosijoittaja omisti kolme asuntoa Turun keskustassa sijaitsevassa kerrostalossa vuosina 2018–2020. Nainen oli hankkinut asunnot vuokraamistarkoituksessa, mutta pian oston jälkeen selvisi, että vuokraaminen ei ollut mahdollista tässä taloyhtiössä. Niinpä hän päätti remontoida kaikki kolme … Lue lisää

Mitä kaikkea taloyhtiön hallituksen tehtäviin kuuluu?

kirjoittaja
Hallitukselle kuuluu varsin laajasti erilaisia tehtäviä, eikä niitä ole eritelty asunto-osakeyhtiölaissa tarkkarajaisesti. Jäsenten on kiinnitettävä erityistä huomiota huolellisuus- ja lojaliteettivelvollisuuteen.

Hallitukselle kuuluu varsin laajasti erilaisia tehtäviä, eikä niitä ole eritelty asunto-osakeyhtiölaissa tarkkarajaisesti. Jäsenten on kiinnitettävä erityistä huomiota huolellisuus- ja lojaliteettivelvollisuuteen. Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee taloyhtiön hallituksen yleiset tehtävät. Niitä ovat yhtiön hallinnosta huolehtiminen, kiinteistön ja rakennuksen pidon sekä muun toiminnan asianmukainen järjestäminen. Myös yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukainen järjestäminen kuuluu hallituksen tehtäviin. Tehtäväkenttä on lain näkökulmasta … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Missä tilanteissa hallituksen jäsen voi joutua henkilökohtaiseen vastuuseen – miten näitä tilanteita voidaan ennaltaehkäistä?

kirjoittaja
Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenet voivat joutua henkilökohtaiseen vahingonkorvausvastuuseen, jos he ovat tehtäväänsä hoitaessaan aiheuttaneet yhtiölle vahinkoa tahallisesti tai huolimattomuudesta. Tämä perustuu asunto-osakeyhtiölain (AOYL) 1 luvun 11 §:ään, jonka mukaan hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua

Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenet voivat joutua henkilökohtaiseen vahingonkorvausvastuuseen, jos he ovat tehtäväänsä hoitaessaan aiheuttaneet yhtiölle vahinkoa tahallisesti tai huolimattomuudesta. Tämä perustuu asunto-osakeyhtiölain (AOYL) 1 luvun 11 §:ään, jonka mukaan hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Asunto-osakeyhtiön johdon korvausvastuu perustuu tuottamukseen, ja arvioinnissa sovelletaan niin sanottua objektiivista huolellisuusvaatimusta. Toisin sanoen, hallituksen jäsenen on toimittava kuten … Lue lisää

Myyjän vastuut asuntokaupassa – rehellisyys ja tarkkuus takaavat sujuvan kaupanteon (osa 1/4)

kirjoittaja
Asuntokaupassa myyjän vastuu on laaja ja ulottuu pitkälle. Pienikin huolimattomuus voi johtaa reklamaatioihin, joten myyjän kannattaa olla jopa ylitarkka välittäessään tietoa asunnon kunnosta ja taloyhtiön tilanteesta.

Asuntokaupassa myyjän vastuu on laaja ja ulottuu pitkälle – jopa pieni huolimattomuus voi johtaa reklamaatioihin. Siksi asunnon kunnosta ja taloyhtiön tilanteesta kannattaa viestiä mieluummin ylitarkasti kuin summittaisesti. Asuntokaupan viriämistä odotellaan Suomessa kuumeisesti. Vaikka asuntolainojen viitekorkojen tason alentuminen ei toistaiseksi ole aiheuttanut suurta ryntäystä näyttöihin, merkkejä vilkastumisesta on havaittavissa. Hiljaisen jakson jälkeen on hyvä kerrata, millaisia … Lue lisää

Kokoustamisen ei tulisi olla kestävyyslaji

kirjoittaja

Taloyhtiöiden yhtiökokoukset ovat tilaisuuksia, joissa voi sattua ja tapahtua yllättäviäkin asioita. Kokouksen sujuvuus ja tuloksellisuus riippuvat pitkälti huolellisesta valmistelusta ja realistisesta ajankäytön suunnittelusta. Olen toiminut puheenjohtajana, asiantuntijana tai osallistujana sadoissa kokouksissa. Osa on ollut varsin eleettömiä, kun taas toiset ovat tarjonneet vauhtia ja vaarallisia tilanteita. Pari kertaa olen joutunut kutsumaan poliisin paikalle, kun osallistujien tunteet … Lue lisää

Vuokralainen saa alennusta, osakas ei – näin asunnon käytön estyminen vaikuttaa maksuihin

kirjoittaja
Osakas ei voi jättää vastikkeita maksamatta, vaikka asunto olisi poissa käytöstä esimerkiksi homekorjausten vuoksi. Vastaavassa tilanteessa vuokralaisella on mahdollisuus vuokranalennukseen. Asiasta syntyy yllättävän usein väärinkäsityksiä.

Osakas ei voi jättää vastikkeita maksamatta, vaikka asunto olisi poissa käytöstä esimerkiksi homekorjausten vuoksi. Vastaavassa tilanteessa vuokralaisella on mahdollisuus vuokranalennukseen. Asiasta syntyy yllättävän usein väärinkäsityksiä. Jos omistusasunnon käyttö estyy esimerkiksi palo- tai vesivahingon vuoksi, vastikkeesta vapautuminen saattaa ensituntumalta vaikuttaa osakkaasta mahdolliselta. Näin ei kuitenkaan ole, sillä yhtiövastike ei ole korvaus asunnon käytöstä, vaan osakkaan osuus … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Mitä, jos yhtiökokouksen pöytäkirjaa ei ole tarkastettu?

kirjoittaja
Jos taloyhtiön yhtiökokouksen pöytäkirjaa ei ole tarkastettu, päätösten toimeenpano voi viivästyä, ja samalla syntyy riski oikeudellisista epäselvyyksistä.

Jos taloyhtiön yhtiökokouksen pöytäkirjaa ei ole tarkastettu, päätösten toimeenpano voi viivästyä, ja samalla syntyy riski oikeudellisista epäselvyyksistä. Ilman tarkastettua pöytäkirjaa yhtiön hallituksen tulee arvioida, voidaanko päätöksiä panna täytäntöön: epäselvä dokumentointi voi johtaa kiistoihin ja jopa oikeusprosesseihin, jos päätösten laillisuus kyseenalaistetaan. Mikäli pöytäkirjantarkastajat eivät hyväksy pöytäkirjaa, on syyt selvitettävä ja tarvittaessa korjattava asiakirjaa. Tarkastamattomuus voi johtua pöytäkirjantarkastajien valitsematta … Lue lisää

Urakoitsijalle kallis lasku vuosien takaisen kattoremontin virheistä

kirjoittaja
Taloyhtiö ja urakoitsija päätyivät hovioikeuteen kiistelemään siitä, olivatko katossa havaitut vakavat ongelmat seurausta urakan virheistä vai rakennuksen alkuperäisistä rakenteellisista heikkouksista.

Taloyhtiö ja urakoitsija päätyivät hovioikeuteen kiistelemään siitä, olivatko katossa havaitut vakavat ongelmat seurausta kattoremontin virheistä vai rakennuksen alkuperäisistä rakenteellisista heikkouksista. Espoolaisessa rivitaloyhtiössä suoritettiin kattoremontti vuonna 2009, koska vesikattojen varsinaisen vedeneristeen arvioitiin olevan käyttöikänsä päässä. Remontissa uusittiin bitumikermit ja niiden alusta sekä korjattiin räystäsalueiden kallistuksia. Vuonna 1976 rakennettuun taloyhtiöön kuuluu yhteensä 32 asuntoa neljässä rakennuksessa. Aluksi tavanomaiselta … Lue lisää

Rahastointi vai tuloutus? Taloyhtiön remonttirahoituksen vaikutukset osakkaisiin

kirjoittaja
Rahastointi vai tuloutus? Taloyhtiön remonttirahoituksen vaikutukset osakkaisiin Kevään yhtiökokouksissa päätetään usein suurista ja kalliista remonteista. Se, miten taloyhtiö käsittelee osakkaiden maksamia remonttirahoja kirjanpidossaan ei ole vain tekninen yksityiskohta, vaan päätöksellä voi olla merkittäviä taloudellisia ja verotuksellisia vaikutuksia erityisesti sijoittajaosakkaille.

Kevään yhtiökokouksissa päätetään usein suurista ja kalliista remonteista. Se, miten taloyhtiö käsittelee osakkaiden maksamia remonttirahoja kirjanpidossaan ei ole vain tekninen yksityiskohta, vaan päätöksellä voi olla merkittäviä taloudellisia ja verotuksellisia vaikutuksia erityisesti sijoittajaosakkaille. Rahastointi ja tuloutus ovat kaksi eri tapaa käsitellä taloyhtiön remonttikuluja kirjanpidossa. Tuloutuksessa osakkaiden maksamat remonttimaksut kirjataan taloyhtiön tuloslaskelmaan, jolloin ne näkyvät yhtiön tuloina. Tämä tarkoittaa … Lue lisää

Näin luet taloyhtiön tilinpäätöstä

kirjoittaja
Jokaisen osakkaan on hyvä tuntea taloyhtiön talouden perusasiat. Kaikki tärkeä tieto löytyy tilinpäätöksestä, joka kannattaa käydä läpi ennen kevään yhtiökokousta. Kerromme, miten sitä tulkitaan.

Jokaisen osakkaan on hyvä tuntea taloyhtiön talouden perusasiat. Kaikki tärkeä tieto löytyy tilinpäätöksestä, joka kannattaa käydä läpi ennen kevään yhtiökokousta. Kerromme, miten sitä tulkitaan. Tilinpäätöksen ymmärtäminen auttaa osakkaita tekemään parempia päätöksiä taloyhtiön asioista. Sen avulla hahmottuu, mihin varoja käytetään, miten talous vaikuttaa vastikkeisiin ja millä tavoin kiinteistön arvoa voidaan ylläpitää. Kun osakkaat ovat perillä taloudesta, … Lue lisää

Hovioikeus ratkaisi vuokrakiistan loppusiivouksen tasosta

kirjoittaja

Turun hovioikeus otti alkuvuodesta kantaa siihen, oliko vuokranantajalla oikeus pidättää vuokravakuus loppusiivouksessa ilmenneiden puutteiden vuoksi. Vuokralainen vei entisen vuokranantajansa oikeuteen, koska tämä oli pidättänyt 737,98 euroa 1660 euron vuokravakuudesta vedoten puutteelliseen loppusiivoukseen. Vuokrasopimuksen mukaan asunnon tuli olla ”perusteellisesti” siivottu, mutta vuokranantajan mielestä siivous ei täyttänyt vaatimusta. Vuokranantaja listasi epäkohtia ympäri asuntoa aina pyyhkimättömistä pinnoista kissankarvoihin ja … Lue lisää

Huoneistotietojärjestelmään siirtyneen yhtiön yhtiökokous – mitä on hyvä huomioida?

kirjoittaja
Huoneistotietojärjestelmäja siihen siirtyminen on muuttanut yhtiökokouskäytäntöjä ja tuonut haasteita omistajatietojen ajantasaisuuteen. Näin mahdollisiin epäselvyyksiin voi varautua.

Huoneistotietojärjestelmään siirtyminen on muuttanut yhtiökokouskäytäntöjä ja tuonut haasteita omistajatietojen ajantasaisuuteen. Näin mahdollisiin epäselvyyksiin voi varautua. Kevät on asunto-osakeyhtiöille yhtiökokousten aikaa. Tässä vaiheessa suurin osa taloyhtiöistä on jo siirretty huoneistotietojärjestelmään, ja tämä muutos on toisinaan aiheuttanut hieman päänvaivaa kokouksen järjestelyissä sekä kutsun lähettämisessä. Huoneistotietojärjestelmän myötä osakeluettelon ylläpito on siirtynyt Maanmittauslaitoksen vastuulle. Tämä tarkoittaa, että yhtiön hallituksen ja … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Voidaanko yhtiökokouksessa muuttaa hallituksen ehdottamaa vastikkeen määrää, vai onko se aina hyväksyttävä sellaisenaan?

kirjoittaja
Voidaanko yhtiökokouksessa muuttaa hallituksen ehdottamaa vastikkeen määrää, vai onko se aina hyväksyttävä sellaisenaan?

Yhtiökokous voi muuttaa hallituksen ehdottamaa vastikkeen määrää. Osakkailla on oikeus keskustella ja äänestää muutoksista, mutta vastikkeen suuruuden vaikutukset taloyhtiön talouteen on syytä punnita tarkasti. Yhtiöjärjestyksessä määrätään yleensä, että vastikkeen määrästä päättää yhtiökokous. Hallitus tekee yhtiökokoukselle ehdotuksen vastikkeen suuruudesta perustuen taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen, tuleviin menoihin ja mahdollisiin investointeihin. Lopullinen päätös tehdään yhtiökokouksessa normaalilla ääntenenemmistöllä. Osakkailla on oikeus keskustella … Lue lisää

Missä yhtiökokouksen voi järjestää?

kirjoittaja
Missä yhtiökokouksen voi järjestää? Taloyhtiön yhtiökokoustilan valinnassa kannattaa kiinnittää huomiota paitsi lain vaatimuksiin, myös tilan käytännön toimivuuteen ja neutraaliuteen.

Taloyhtiön yhtiökokoustilan valinnassa kannattaa kiinnittää huomiota paitsi lain vaatimuksiin, myös tilan käytännön toimivuuteen ja neutraaliuteen.  Asunto-osakeyhtiölaki ei määrittele tarkasti, millaisessa tilassa yhtiökokous tulee pitää. Laki ainoastaan edellyttää, että kokous järjestetään yhtiön kotipaikassa, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Lisäksi kokouspaikan valinnan on oltava sellainen, että osakkailla on mahdollisuus osallistua kokoukseen. – Kokouspaikan valinnassa tulee siis käyttää harkintaa, mutta … Lue lisää

Taloyhtiön turvallisuus – miten vastuut jakautuvat?

kirjoittaja
Taloyhtiön turvallisuus syntyy selkeistä vastuualueista ja asukkaiden yhteisestä sitoutumisesta. Näin voidaan ehkäistä paitsi aineellisia vahinkoja myös vakavia onnettomuuksia ja menetyksiä.

Taloyhtiön turvallisuus perustuu selkeisiin vastuualueisiin ja asukkaiden yhteiseen sitoutumiseen. Kun jokainen tuntee roolinsa ja toimii vastuullisesti, voidaan ehkäistä niin aineellisia vahinkoja kuin vakavia onnettomuuksia ja menetyksiä. Taloyhtiön turvallisuus edellyttää asukkaiden, hallituksen ja isännöitsijän sujuvaa yhteistyötä. Vastuut jakautuvat lainsäädännön, yhtiöjärjestyksen ja hyvän kiinteistönpidon periaatteiden mukaisesti. Taloyhtiön hallitus vastaa kiinteistön yleisestä turvallisuudesta ja huolehtii siitä, että tarvittavat … Lue lisää

Kiinteistönhoitosopimus – miten taloyhtiö voi suojautua riskeiltä?

kirjoittaja
Kiinteistönhoitosopimus – miten taloyhtiö voi suojautua riskeiltä?

Kiinteistönhoitosopimus on taloyhtiön arjen kannalta tärkeä dokumentti, mutta huolimattomasti laadittuna se voi tuoda mukanaan riskejä. Selkeä ja hyvin suunniteltu sopimus varmistaa palveluiden toimivuuden ja suojaa taloyhtiötä ikäviltä yllätyksiltä. Yksi yleisimmistä ongelmista kiinteistönhoitosopimuksissa on vastuualueiden epäselvyys. Jos kiinteistönhoitosopimus määrittele tarkasti, mitä palveluntarjoajan vastuulle kuuluu, taloyhtiö voi joutua tilanteeseen, jossa tarvittavat työt jäävät tekemättä tai niistä syntyy … Lue lisää

Kun taloyhtiö viivyttelee kunnossapitovastuussa – nämä ovat osakkaan keinot toimia

kirjoittaja
Mitä tehdä, kun taloyhtiö ei hoida kunnossapitovastuulleen kuuluvia vikoja osakkaan huoneistossa? Entä, milloin taloyhtiöllä on perusteltu syy olla ryhtymättä toimiin?

Mitä tehdä, kun taloyhtiö ei hoida kunnossapitovastuulleen kuuluvia vikoja osakkaan huoneistossa? Entä, milloin taloyhtiöllä on perusteltu syy olla ryhtymättä toimiin? Taloudellisesti tiukkoina aikoina taloyhtiöillä saattaa olla suurempi houkutus viivytellä osakkaiden huoneistoissa ilmenevien yllättävien korjausten hoidossa tai tehdä tarvittavat toimenpiteet mahdollisimman suppeasti. Silmien ummistaminen ongelmilta saattaa kuitenkin johtaa tarpeettoman suuriin konflikteihin. Esimerkiksi hoitamatta jäänyt vesivahinko yleensä vain pahenee … Lue lisää

KKO vahvisti: Urakoitsijan törkeä huolimattomuus aiheutti taloyhtiössä mittavan vesivahingon

kirjoittaja
Korkein oikeus otti tammikuussa 2025 kantaa rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaiseen urakoitsijan takuuajan jälkeiseen vastuuseen ja törkeän laiminlyönnin arviointiin.

Korkein oikeus otti tammikuussa 2025 kantaa rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaiseen urakoitsijan takuuajan jälkeiseen vastuuseen ja törkeän huolimattomuuden arviointiin. Oululainen taloyhtiö teki urakoitsijan kanssa vuonna 2010 urakkasopimuksen 72 huoneistoa käsittävän kerrostalon käyttövesiputkien uusimisesta. Sopimuksessa sovittiin noudatettavaksi Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE1998. Urakka valmistui kesällä 2011, ja työn takuuaika päättyi siitä kaksi vuotta myöhemmin.  Maaliskuussa 2017 … Lue lisää

Eri alan asiantuntijoilla on suuri rooli asuntokauppariidan ratkaisemisessa

kirjoittaja
Riitojen oikeudellisessa käsittelyssä asiantuntijalausunnot ovat usein keskeisessä roolissa ja määrittelevät vahvasti mihin suuntaan tuomarin vaaka kallistuu. 

Asuntokauppariitojen oikeudellisessa käsittelyssä asiantuntijalausunnot ovat usein keskeisessä roolissa ja määrittelevät vahvasti mihin suuntaan tuomarin vaaka kallistuu.  Oikeusprosesseissa ratkaisut perustuvat ennen kaikkea esitettyihin todisteisiin ja todistajien uskottavuuteen. Tämä pätee myös monimutkaisissa asunto- ja kiinteistökauppariidoissa, joissa usein etsitään vastauksia syvällistä asiantuntemusta vaativiin kysymyksiin esimerkiksi kiinteistön tai huoneiston rakenteista, materiaaleista ja kunnosta. Piilovirheiden, kuten kosteus- tai homevaurioiden, laajuuden … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Voiko rivitaloyhtiö siirtää kulkuväylien talvikunnossapidon osakkaille?

kirjoittaja
Voiko rivitaloyhtiö siirtää kulkuväylien talvikunnossapidon osakkaille? Rivitaloyhtiöissä talvikunnossapito kuuluu taloyhtiön vastuulle, mutta tehtäviä voidaan sopia jaettavaksi osakkaille vapaaehtoisuuden pohjalta. Järjestely vaatii selkeän päätöksen, tasapuolisuutta ja jatkuvaa valvontaa taloyhtiöltä turvallisuuden varmistamiseksi.

Rivitaloyhtiöissä talvikunnossapito kuuluu taloyhtiön vastuulle, mutta tehtäviä voidaan sopia jaettavaksi osakkaille vapaaehtoisuuden pohjalta. Järjestely vaatii selkeän päätöksen, tasapuolisuutta ja jatkuvaa valvontaa taloyhtiöltä turvallisuuden varmistamiseksi.  Lähtökohtaisesti taloyhtiö kiinteistönomistajana tai haltijana vastaa kiinteistön alueen turvallisuudesta. Tämä velvollisuus kattaa myös talvikunnossapidon, kuten kulkuväylien hoidon. Tyypillisesti taloyhtiöt ulkoistavat kunnossapidon kiinteistönhuoltoyritykselle ja täyttävät siten kunnossapitovelvollisuutensa. On kuitenkin tärkeää huomata, että … Lue lisää

Kiinteistöjuridiikan ajankohtaiskatsaus 2025 on ilmestynyt – pysähdy hetkeksi tärkeiden teemojen äärelle

kirjoittaja
kiinteistöjuridiikan ajankohtaiskatsaus

Mistä aiheista puhutaan juuri nyt taloyhtiömaailmassa sekä rakennuttamisen ja kiinteistökehityksen saralla? Lue digijulkaisu tai tilaa printtilehti. Mielestämme perinteisellä ja laadukkaalla paperijulkaisulla on edelleen vahva jalansija jatkuvan digitaalisen uutisvirran rinnalla. Kiinteistöjuridiikan ajankohtaiskatsauksemme kokoaa vuosittain yksiin kansiin joukon mielenkiintoisia aiheita, joita tutkailemme pintaa syvemmältä. Lue esimerkiksi kuvaamisen säännöistä taloyhtiöissä, täydennysrakentamisen kannusteista tai siitä, mitä tehdä, jos rakennuttaja ajautuu … Lue lisää

Riitojen ennaltaehkäisyä taloyhtiömaailmassa – kolme toimivaa vinkkiä

kirjoittaja
Riitojen ennaltaehkäisyä taloyhtiömaailmassa – kolme toimivaa vinkkiä Taloyhtiöelämä vaatii kompromisseja, vahvaa tiedonhallintaa ja eteenpäin katsovaa asennetta. Ne antavat myös hyvät eväät mahdollisten riitojen ennaltaehkäisyyn.

Taloyhtiöelämä vaatii kompromisseja, vahvaa tiedonhallintaa ja eteenpäin katsovaa asennetta. Ne antavat myös hyvät eväät mahdollisten riitojen ennaltaehkäisyyn. Kiinteistöjuristimme kohtaavat työssään paljon ikäviä, jopa vuosia kestäviä riitoja. Helposti syntyy vääristynyt kuva siitä, miten kiinteistöalalla ja taloyhtiössä oikeasti menee. Toimistomme lakimiehet pääsevät valitettavan harvoin mukaan esimerkiksi sellaisiin yhtiökokouksiin, joissa tehdään yhtiön ja osakkaiden kannalta perusteltuja, yksimielisiä ja … Lue lisää

Voiko taloyhtiö puuttua asunnossa harjoitettavaan liiketoimintaan?                     

kirjoittaja
Huoneiston käyttötarkoituksesta määrätään yhtiöjärjestyksessä ja asunto-osakeyhtiössä asuinhuoneiston pääasiallisen käytön tulee olla asuminen. Sen rinnalla pienimuotoista harjoitettavaa liiketoimintaa ei voida kieltää – ellei siitä aiheudu taloyhtiölle muuta haittaa tai vahinkoa kuten häiriöitä.

Asunto-osakeyhtiöön kuuluvissa asuinhuoneistossa on sallittua harjoittaa pienimuotoista liiketoimintaa, kunhan kodissa pääasiallisesti asutaan eikä toiminnasta aiheudu taloyhtiölle lisäkuluja tai häiriötä. Koronapandemian myötä etätyöstä on tullut uusi normaali. ”Kun ’toimistot’ ovat siirtyneet yhä enemmän ihmisten koteihin, monissa taloyhtiöissä on todennäköisesti herännyt laajempaa pohdintaa siitä, millainen liiketoiminta ja ammatinharjoittaminen omistusasunnoissa on ylipäätään sallittua: voiko esimerkiksi hammaslääkäri ottaa huoneistossaan … Lue lisää

KKV ja MAO: Suo­ri­tus­ky­vyt­tö­myys­va­kuus vaaditaan, kun asuin­huo­neis­to­ja sa­nee­ra­taan lii­ke­ti­laan 

kirjoittaja
Markkinaoikeus kielsi rakennuttajaa ja kiinteistönvälitysyhtiötä markkinoimasta vanhaan liiketilaan saneerattavia uusia koteja. Ennakkopäätös toi selkeyttä siihen, millainen lisärakentaminen edellyttää suorituskyvyttömyysvakuutuksen asettamista. Suorituskyvyttömyysvakuus on asunnonostajan ja taloyhtiön näkökulmasta tärkeä turvatoimi.

Markkinaoikeus kielsi rakennuttajaa ja kiinteistönvälitysyhtiötä markkinoimasta vanhaan liiketilaan saneerattavia uusia koteja. Ennakkopäätös toi selkeyttä siihen, millainen lisärakentaminen edellyttää suorituskyvyttömyysvakuuden asettamista. Suorituskyvyttömyysvakuus on asunnonostajan ja taloyhtiön näkökulmasta tärkeä turvatoimi. Rakennusyhtiö hankki omistukseensa 6-kerroksisen asunto-osakeyhtiön kahden ylimmän kerroksen liiketilat ja saneerasi sinne yhteensä 17 asuinhuoneistoa. Asuntoja markkinoitiin rakennusvaiheen aikana kuluttajille kiinteistönvälitysyhtiön kautta. Kuluttaja-asiamies haki markkinaoikeudelta ennakkopäätöstä siihen, oliko … Lue lisää

KKO: sähkölaskujen maksamatta jättämisellä vakavat seuraukset – vuokralainen syyllistyi törkeään vahingontekoon

kirjoittaja
Korkein oikeus katsoi tuoreessa päätöksessään, että vuokralaisen toiminta täytti törkeän vahingonteon tunnusmerkistön

Korkein oikeus katsoi tuoreessa päätöksessään, että vuokralaisen toiminta täytti törkeän vahingonteon tunnusmerkistön. Vuokrasopimuksen ehtojen ja ilmoitusvelvollisuuden noudattamatta jättäminen johti vankilatuomioon. Sähkölämmitteisen omakotitalon vuokrannut asukas laiminlöi velvollisuutensa maksaa sähkölaskut vuokrasopimuksen mukaisesti. Lisäksi hän jätti talon talven ajaksi tyhjilleen ilmoittamatta lähdöstään tai sähkölaskujen tilanteesta vuokranantajalleen. Lopulta sähköyhtiö katkaisi kiinteistöstä sähköt, minkä seurauksena putkisto ja vesikalusteet jäätyivät ja vaurioituivat … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Voiko ilotulitteita ampua taloyhtiön pihalla?

kirjoittaja
Jos taloyhtiön tontti on riittävän suuri ja sijaitsee sopivan etäisyyden päässä rakennuksista ja ihmisistä, ilotulitteiden käyttö voi olla mahdollista. Taloyhtiö voi päättää asiasta itse.

Jos taloyhtiön tontti on riittävän suuri ja sijaitsee sopivan etäisyyden päässä rakennuksista ja ihmisistä, ilotulitteiden käyttö voi olla mahdollista. Taloyhtiö voi päättää asiasta itse.  Ilotulitteiden käyttö on monelle tärkeä osa juhlia, mutta erityisesti asuinalueilla niiden käyttöön on syytä suhtautua huolellisesti ja vastuullisesti. Lain mukaan ilotulitteiden käyttö ei saa aiheuttaa vaaraa ihmisille tai omaisuudelle, joten käyttäjän on … Lue lisää

Miksi sovinto on usein paras ratkaisu?

kirjoittaja

Vaikka sovinto edellyttää kompromisseja, se tuo mukanaan henkisen helpotuksen, jota pitkät ja kalliit oikeudenkäynnit harvoin tarjoavat.  Vanhat sanonnat jäävät usein elämään, vaikka ne saattavat kuulostaa kuluneilta ja latteilta. Yksi tällainen on, että laiha sopu on parempi kuin lihava riita. Tämä jos mikä pitää paikkaansa myös käräjäriitelyssä. Toki parasta olisi, jos erimielisyydet saataisiin sovittua jo ennen … Lue lisää

Vuoden nuori taiteilija 2024 on valittu

kirjoittaja
Vuoden nuori taiteilija 2024 on valittu

Kuvataiteilija Armi Teva tarkkailee ympäristöään ja toteuttaa rohkeasti ideoitaan inhimillisellä ja intuitiivisella otteella. Hänellä on taito välittää taiteen kautta iloa ja elämänmyönteisyyttä. Asianajotoimistomme vuoden nuoreksi taiteilijaksi 2024 on valittu kuvataiteilija Armi Teva. Teva työskentelee keramiikka- ja lasitaiteen sekä kuvituksen ja visuaalisen tarinankerronnan parissa. Hän on urallaan tullut tunnetuksi muun muassa veikeistä kasvoaiheisista reliefeistään.  ”Materiaalista tai … Lue lisää

Taloyhtiön vastuu kiinteistön turvallisuudesta on suuri

kirjoittaja

Kiinteistön alueella täytyy olla erityisen tarkkana silloin, kun sääolosuhteet muuttuvat arvaamattomiksi. Taloyhtiön vastuu kiinteistön turvallisuudesta on lähes ankaraa. Mitä se tarkoittaa? Taloyhtiölle kiinteistön omistajana tai haltijana kohdistuu useista eri laista tulevia velvollisuuksia, joiden tarkoituksena on varmistaa kiinteistöllä liikkuvien turvallisuus. Rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset. Taloyhtiön … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Pitääkö taloyhtiöön lain mukaan nimetä turvallisuusvastaava?

kirjoittaja
Pitääkö taloyhtiöön lain mukaan nimetä turvallisuusvastaava? Taloyhtiöiden turvallisuus on tärkeä osa jokapäiväistä elämää, mutta lainsäädäntö ei määrää erityisen turvallisuusvastaavan tai -tiimin nimeämistä.

Taloyhtiöiden turvallisuudesta on huolehdittava parhaalla mahdollisella tavalla. Lainsäädäntö ei kuitenkaan määrää erityisen turvallisuusvastaavan tai -tiimin nimeämisestä.  Taloyhtiön hallitus voi vapaaehtoisesti valita henkilön tai tiimin, joka keskittyy turvallisuusasioihin. Turvallisuudesta vastaavien henkilöiden koulutuksesta ei myöskään ole tarkempia määräyksiä laissa. Tästä huolimatta taloyhtiön hallitus yhdessä isännöitsijän kanssa on vastuussa turvallisuuden kehittämisestä ja riskienhallinnasta. Turvallisuusvastaavan tai -tiimin rooli on … Lue lisää

Lakimuutos toi helpotusta osakehuoneiston hallintaanottoon

kirjoittaja
Lakimuutos toi helpotusta osakehuoneiston hallintaanottoon Huoneistojen hallintaanottoprosessit eivät enää katkea ulkomailla oleskelevien osakkaiden tavoitettavuusongelmiin. Muutos on tärkeä monille osakkaiden vastikerästien parissa kärvisteleville taloyhtiöille.

Huoneistojen hallintaanottoprosessit eivät enää katkea ulkomailla oleskelevien osakkaiden tavoitettavuusongelmiin. Muutos on tärkeä monille osakkaiden vastikerästien parissa kärvisteleville taloyhtiöille. Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että osakehuoneiston hallintaanottoa koskeva varoitus ja yhtiökokouksen päätös hallintaanotosta on annettava todistettavasti tiedoksi osakkeenomistajalle. Heinäkuussa 2024 voimaan tullut lakimuutos keventää tiedonantovelvollisuutta niissä tilanteissa, joissa Euroopan talousalueen ulkopuolella oleskelevaa osakasta ei tavoiteta tiedoksiannon toimittamiseksi. Lakimuutos toi … Lue lisää

Sähköinen tiedoksianto – varteenotettava vaihtoehto perinteisille menetelmille

kirjoittaja
Todisteellinen tiedoksianto voidaan tehdä sähköisesti, kunhan viestin vastaanottaminen ja avaaminen pystytään osoittamaan. Tämä vaatii tiedon lähettäjältä tarkkuutta ja oikeita työkaluja.

Todisteellinen tiedoksianto voidaan tehdä sähköisesti, kunhan viestin vastaanottaminen ja avaaminen pystytään osoittamaan. Tämä vaatii tiedon lähettäjältä tarkkuutta ja oikeita työkaluja. Korkein oikeus antoi kesällä 2024 ratkaisun tapauksessa, jossa käsiteltiin sähköpostitse tehtyä tiedoksiantoa (KKO 3.7.2024 nro 1099). Käräjäoikeus oli antanut yksipuolisen tuomion, jolla henkilö velvoitettiin maksamaan yritykselle kuluttajaluottosopimukseen perustuvia saatavia. Tuomio toimitettiin salatun sähköpostin liitteenä, ja … Lue lisää

Mistä tunnistaa turvallisen taloyhtiön?

kirjoittaja
Kun taloyhtiö on turvallinen, asukkaat voivat keskittyä elämäänsä ilman turhia huolia. Turvallisuus ulottuu niin rakenteisiin, teknologiaan kuin yhteisölliseen toimintaan.

Kun taloyhtiö on turvallinen, asukkaat voivat keskittyä elämäänsä ilman turhia huolia. Turvallisuus ulottuu niin rakenteisiin, teknologiaan kuin yhteisölliseen toimintaan. Turvallinen taloyhtiö rakentuu monista eri tekijöistä, jotka kaikki vaikuttavat asukkaiden hyvinvointiin ja asumismukavuuteen. Ensimmäinen ajatus turvallisesta taloyhtiöstä tuo monelle mieleen rakennusten ja kiinteistön turvallisuuden. Pysyvätkö kaiteet paikoillaan, putoaako julkisivusta rappausta? Myös leikkipaikkojen turvallisuus sekä talvikunnossapidosta huolehtiminen … Lue lisää

Ilkivalta taloyhtiössä – parhaat keinot vähentää tihutöitä

kirjoittaja
Ilkivallan ehkäisy taloyhtiössä onnistuu parhaiten asukkaiden yhteispelillä. Valppaus ja halu pitää ympäristö siistinä luovat perustan turvalliselle ja viihtyisälle asuinympäristölle. Jos tarvitaan järeämpiä keinoja, niitäkin löytyy useita.

Ilkivallan ehkäisy taloyhtiössä onnistuu parhaiten asukkaiden yhteispelillä. Valppaus ja halu pitää ympäristö siistinä luovat perustan turvalliselle ja viihtyisälle asuinympäristölle. Jos tarvitaan järeämpiä keinoja, niitäkin löytyy useita. Kivijalkaan yöaikaan ilmestyviä töhryjä, puhjenneita pyöränrenkaita, rikottuja ikkunoita tai sotkuja porraskäytävillä: ilkivalta luo taloyhtiöön turvattomuutta, vaikuttaa asumisviihtyvyyteen ja voi tuntua myös suoraan osakkaiden lompakossa. Näistä syistä ilkivallan ehkäisyyn on … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Mitä autotallissa ei saa säilyttää?

kirjoittaja
Saako osakas käyttää autotalliaan varastona ja mitä autotallissa ei saa säilyttää? Autotalli on pääasiassa tarkoitettu ajoneuvon pysäköintiin, mutta siellä voidaan tietyin edellytyksin säilyttää myös muuta omaisuutta

Autotalli on pääasiassa tarkoitettu ajoneuvon pysäköintiin, mutta siellä voidaan tietyin edellytyksin säilyttää myös muuta omaisuutta. Yhtiöjärjestyksessä ja rakennusluvassa on yleensä määritelty yhtiön tilojen käyttötarkoitus, mikä rajoittaa niiden käyttömahdollisuuksia. Jos autotalli on lähtökohtaisesti tarkoitettu moottoriajoneuvon pysäköintiin, kyseistä tilaa ei saa käyttää esimerkiksi pelkästään varastona.  Tällöin osakas voi kuitenkin säilyttää tallin perällä muutakin omaisuutta vähäisessä määrin, kunhan tavarat … Lue lisää

Kosteusvaurio kylpyhuoneessa – taloyhtiö yritti vyöryttää remontin osakkaan vastuulle

kirjoittaja

Asunnon omistajat hermostuivat taloyhtiön vitkasteluun homeisen kylpyhuoneen kuntoon saattamisessa. Lopulta he päättivät teettää remontin itse ja hakea jälkikäteen vahingonkorvauksia. Taloyhtiö yritti oikeudessa kaikin keinoin väistää sille kuuluvan vastuun saneerauksessa.  Helsinkiläispariskunta osti asunnon 1980-luvulla rakennetusta neljän huoneiston rivitaloyhtiöstä. Pari vuotta muuton jälkeen uudet asukkaat alkoivat epäillä kylpyhuoneensa kuntoa ja ryhtyivät selvittämään asiaa homekoiran avustuksella. Koira vainusi … Lue lisää

Sähköauton latauspiste osakkaan muutostyönä – nämä yksityiskohdat vaativat huolellista sopimista

kirjoittaja
Sähköauton latauspiste osakkaan muutostyönä – nämä yksityiskohdat vaativat huolellista sopimista Taloyhtiön osakkaalla on oikeus teettää sähköauton latauspiste omassa hallinnassa olevalle autopaikalle. Kyse on tällöin muutostyöstä, johon haetaan lupa. Miten prosessi etenee aina muutostyöilmoituksesta kunnossapitovastuun jakautumiseen?

Taloyhtiön osakkaalla on oikeus teettää sähköauton latauspiste omassa hallinnassa olevalle autopaikalle. Kyse on tällöin muutostyöstä, josta pitää ilmoittaa. Miten prosessi etenee aina muutostyöilmoituksesta kunnossapitovastuun jakautumiseen? Aiemmassa artikkelissamme käsittelimme sitä, miten sähköauton latauspisteistä päätetään, kun kyseessä on taloyhtiön hanke. Kerroimme, että päätöksenteossa on oleellista se, ovatko autopaikat taloyhtiön vai osakkaiden hallinnassa. Pääset lukemaan artikkelin tästä.  Kun yksittäinen osakas … Lue lisää

Kun viimeinenkin valo sammuu – mitä tapahtuu, jos taloyhtiö menee konkurssiin?

kirjoittaja
Taloyhtiön ajautuessa konkurssiin merkit romahduksesta ovat usein olleet ilmassa jo pitkään. Tyypillisesti taustalla on pitkään jatkunutta kehnoa johtamista.

Kun taloyhtiö menee konkurssiin, merkit romahduksesta ovat usein olleet ilmassa jo pitkään. Tyypillisesti konkurssin taustalla on kehnoa johtamista ja kenties epäonneakin. Taloyhtiön konkursseista ei vielä hetki sitten puhuttu juuri lainkaan. Lyhyessä ajassa harvinaisena pidetystä ilmiöstä on kuitenkin tullut varteenotettava uhkakuva etenkin muuttotappioalueilla. Maailmantalouden sukeltaminen, yleinen epävarmuus sekä heilahtelut korkotasossa ja energianhinnassa ovat ajaneet monia taloyhtiöitä viime … Lue lisää

Vanhasta rivitalohuoneistosta löytyi riskirakenteita ja kosteusvaurioita – kaupanpurku jäi haaveeksi 

kirjoittaja

Epäonninen asunnonostaja ei kyennyt esittämään oikeudessa tarpeeksi vahvoja todisteita asuntokauppalain mukaisesta virheestä, jotta kaupanpurku olisi onnistunut. Lähes neljä vuotta kestänyt kiista kosteusvaurioisesta rivitalohuoneistosta päättyi pientä myönnytystä lukuun ottamatta asunnonostajan tappioksi. Riita-asian hävinneelle osapuolelle koitui maksettavaksi yli 122 000 euron oikeudenkäyntikulut. Helsingin hovioikeus teki asiassa päätöksensä lokakuun alussa 2023.  Helsinkiläisnainen osti helmikuussa 2017 rivitalohuoneiston halutulta pientaloalueelta. Kooltaan 89 … Lue lisää

Kuukauden kysymys: Mikä on maksuerätaulukko ja miksi sen laatiminen on rakennustyön tilaajan näkökulmasta tärkeää?

kirjoittaja
Maksuerätaulukko on rakennustyön tilaajalle tärkeä keino varautua urakoitsijan maksuvaikeuksiin tai jopa mahdolliseen konkurssiin projektin aikana.

Maksuerätaulukko on rakennustyön tilaajalle tärkeä keino varautua urakoitsijan maksuvaikeuksiin tai jopa mahdolliseen konkurssiin projektin aikana.  Urakoitsijan valinnassa on olennaista tarkistaa yrityksen tausta ja vakavaraisuus ennen kuin sopimus allekirjoitetaan. Vaikka kaikki vaikuttaisi olevan kunnossa, ongelmilta ei silti aina vältytä. Esimerkiksi maksuhäiriömerkinnät ilmaantuvat näkyviin vasta jälkijunassa.  Työn tilaajan selustan turvaamisessa on olennaista, että urakan suunnitteluvaiheessa osapuolet laativat … Lue lisää

Näin taloyhtiössä päätetään sähköautojen latauspisteistä 

kirjoittaja
Sähköautojen latauspisteitä voidaan toteuttaa taloyhtiössä usealla eri tavalla niin hallinnollisesti kuin teknisestikin. Miten päätöksenteossa edetään, kun kyseessä on taloyhtiön hanke?

Sähköautojen latauspisteitä voidaan toteuttaa taloyhtiössä usealla eri tavalla niin hallinnollisesti kuin teknisestikin. Miten päätöksenteossa edetään, kun kyseessä on taloyhtiön hanke? Sähköautokanta kasvaa Suomessa tasaista tahtia ja monissa taloyhtiöissä latausmahdollisuutta pohditaan paitsi osakkaiden yleisen kiinnostuksen myös velvollisuuden sanelemana. Vuoden 2021 alussa voimaan astunut latauspistelaki edellyttää, että niissä taloyhtiöissä, joissa aloitetaan laajamittainen korjaus, asennetaan samassa yhteydessä erillinen latauspistevalmius jokaiselle pysäköintipaikalle. … Lue lisää

Taloyhtiöiden kunnossapito- ja muutostyötiedot huoneistotietojärjestelmään

kirjoittaja
Taloyhtiöiden on ensi vuodesta alkaen ilmoitettava kunnossapito- ja muutostyöt sekä vastike- ja lainatiedot huoneistotietojärjestelmään. Muutos muun muassa helpottaa taloyhtiöiden vertailua rakennusten kunnon sekä tehtyjen remonttien perusteella.

Taloyhtiöiden on ensi vuodesta alkaen ilmoitettava kunnossapito- ja muutostyöt sekä vastike- ja lainatiedot huoneistotietojärjestelmään. Muutos muun muassa helpottaa taloyhtiöiden vertailua rakennusten kunnon sekä tehtyjen remonttien perusteella.  Ensi vuonna huoneistotietojärjestelmän tietosisältö laajenee. Isännöitsijöiden on ilmoitettava taloyhtiöiden kunnossapito- ja muutostyötiedot huoneistotietojärjestelmään kesäkuusta sekä vastike- ja lainatiedot joulukuusta 2025 alkaen. Kyse on tietopankin perustietojen toimittamisesta: yhtiön kunnossapitotietoina ilmoitetaan … Lue lisää

Työkoneen tärinä vaurioitti taloyhtiön kiinteistöä – kaupunki joutui vastuuseen ympäristövahingosta

kirjoittaja
Vanhan kiinteistön vähäiset vauriot pahenivat merkittävästi, kun kaupungin työmaalla suoritettiin tärytystä maantäyttötöiden yhteydessä. Taloyhtiö vaati kaupungilta yli 300 000 euron korvauksia ympäristövahingosta.

Vanhan kiinteistön vähäiset vauriot pahenivat merkittävästi, kun vieressä sijaitsevalla kaupungin työmaalla suoritettiin tärytystä maantäyttötöiden yhteydessä. Taloyhtiö vaati kaupungilta yli 300 000 euron korvauksia ympäristövahingosta. Hämeenlinnalainen taloyhtiö haastoi kaupungin oikeuteen taloyhtiölle aiheutuneesta mittavasta ympäristövahingosta. Kiinteistöön kuuluu kaksi vuosina 1966–1967 rakennettua kerrostalorakennusta. Vuonna 2019 kaupunki suoritti taloyhtiön läheisyydessä kadunrakennus- ja vesihuollon saneeraustöitä, joihin kuului kaivuuta, paineviemärin asennusta … Lue lisää

Urakoiden kilpailuttaminen taloyhtiöissä – mitä on hyvä tietää?

kirjoittaja

Taloyhtiöiden urakoiden kilpailuttaminen antaa tilaajalle laajan harkintavallan. Tärkeää on varmistaa taloyhtiön edun mukaiset päätökset. Taloyhtiössä syntyy usein tarve hankkia pienempiä tai suurempia korjauspalveluja urakoitsijoilta. Tällöin urakan hankintamenettely voi herättää kysymyksiä. Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole tarkkoja säännöksiä urakan kilpailuttamisen ajankohdasta tai menettelytavasta, joten tilaajalla on laaja harkintavalta kilpailutusprosessin toteuttamisessa. Taloyhtiön täytyy kuitenkin huolehtia tilaajavastuulain mukaisten selvitysten hankinnasta ja lain velvoitteiden … Lue lisää

Uusi rakentamislaki – neljä keskeistä muutosta

kirjoittaja
Miten uusi rakentamislaki vaikuttaa rakennuslupaprosessiin, rakennusmateriaalien käyttöön sekä taloyhtiöiden peruskorjaushankkeisiin ja energiatehokkuusvaatimuksiin?

Miten uusi rakentamislaki vaikuttaa rakennuslupaprosessiin, rakennusmateriaalien käyttöön sekä taloyhtiöiden peruskorjaushankkeisiin ja energiatehokkuusvaatimuksiin? Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jaakko Kanerva nostaa esiin neljä keskeistä muutosta, joihin kannattaa tutustua hyvissä ajoin. Uuden rakentamislain on tarkoitus tulla voimaan asteittain 1.1.2025 ja 1.1.2026. Laki pyrkii hillitsemään ilmastonmuutosta ja tukemaan siihen sopeutumista asettamalla rakentamiselle vaatimuksia, jotka vähentävät ympäristökuormitusta. Lisäksi … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Millä keinoilla taloyhtiön hallitus voi varmistaa urakan asianmukaisen valvonnan ja laadukkaan lopputuloksen?

kirjoittaja

Taloyhtiön hallituksen on huolehdittava urakan valvonnasta ja laadunvarmistuksesta välttääkseen virheet ja lisäkustannukset. Pätevä ja puolueeton valvoja on avainasemassa tehtävässä onnistumisessa. Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän eli taloyhtiön johdon tulee varmistaa, että taloyhtiön erilaiset urakat ja korjaushankkeet suunnitellaan ja sovitaan sekä loppujen lopuksi toteutetaan ja valvotaan siten, ettei urakasta synny yhtiölle tai osakkeenomistajille vahinkoa. Olennaisessa osassa urakan … Lue lisää

Lisärakentaminen voi tasapainottaa taloyhtiön taloutta

kirjoittaja
Mikko Ravi

Lisärakentaminen on taloyhtiölle varteenotettava mahdollisuus varautua tulevien korjaushankkeiden rahoittamiseen.  Lisärakentaminen tarkoittaa konkreettisesti sitä, että taloyhtiöön rakennetaan lisää asuin- tai liikehuoneistoja. Tämä voi tapahtua esimerkiksi rakennusta korottamalla, laajentamalla tai rakentamalla entiseen ullakkotilaan asuntoja. Tällä hetkellä lisärakentaminen keskittyy pääasiassa muutamiin kasvukeskuksiimme, koska toiminnan taloudellinen kannattavuus riippuu rakennusoikeuden arvosta. Vanhemmilla taloyhtiöillä saattaa olla nykypäivän mittapuulla suuria tontteja, joita myymällä … Lue lisää

Vuokralaisen häätö: Missä tilanteissa ratkaisuun päädytään ja miten prosessi etenee?

kirjoittaja
Vuokrarästit ja häiritsevä käyttäytyminen voivat johtaa vuokralaisen häätöön jo ennen vuokrasopimuksen purkamista. Miten häätöprosessi etenee, ja millä keinoin osapuolet voivat löytää ratkaisun ennen kuin tilanne kärjistyy oikeustoimiin?

Vuokrarästit ja häiritsevä käyttäytyminen voivat äärimmäisessä tapauksessa johtaa vuokralaisen häätöön. Miten häätö etenee, ja millä keinoin osapuolet voivat löytää ratkaisun ennen kuin tilanne kärjistyy oikeustoimiin? Vuokralaisen häätö on yleensä viimeinen keino, johon turvaudutaan vuokrasuhteen ajautuessa vakaviin ongelmiin. Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen jättää vuokran toistuvasti maksamatta. Sopimuksen purkamiseen saattavat johtaa myös häiritsevä käyttäytyminen, … Lue lisää

Osakas haki jättikorvauksia kattohuoneiston kosteusvauriosta – oikeus ei pitänyt vaatimuksia perusteltuna

kirjoittaja
Oikeudessa kiisteltiin, johtuivatko liiketiloiksi tarkoitettujen huoneistojen heikko kunto ja vuokrauksen ongelmat taloyhtiön laiminlyönneistä kiinteistön kunnossapidossa.

Oikeudessa kiisteltiin johtuivatko liiketiloiksi tarkoitettujen huoneistojen heikko kunto ja vuokrauksen ongelmat yhtiön laiminlyönneistä kiinteistön kunnossapidossa. Turun ydinkeskustassa sijaitsevan arvokiinteistön osakas syytti kiinteistöosakeyhtiötä yhtiöjärjestyksen mukaisen kunnossapitovastuun laiminlyönnistä talon ullakkokerroksessa sijaitsevien huoneistojen kohdalla. Osakkaan mukaan huoneistoissa ilmenneet vesivauriot estivät niiden vuokraamisen useiden vuosien ajan, ja siitä seurasi lähes 400 000 euron menetykset vuokratuloissa. Tätä vahinkosummaa hän haki … Lue lisää

Mitä tarkoittaa asuntokaupassa ehdollinen ostotarjous?

kirjoittaja
Ehdollinen ostotarjous tuo joustoa asuntokauppojen tekemiseen esimerkiksi silloin, kun ostajan oma asunto on myymättä tai asunnon kunto vaatii lisäselvityksiä. Tarjouksen ehdollisuuteen liittyy kuitenkin myös omat riskinsä. 

Ehdollinen ostotarjous tuo joustoa asuntokauppojen tekemiseen esimerkiksi silloin, kun ostajan oma asunto on myymättä tai asunnon kunto vaatii lisäselvityksiä. Tarjouksen ehdollisuuteen liittyy kuitenkin myös omat riskinsä.  Ehdollinen ostotarjous on yleistynyt suomalaisessa asuntokaupassa. Se sitoo ostajaa vain silloin, jos tarjoukseen kirjatut ehdot täyttyvät. Jos näin ei tapahdu, ostaja voi lähtökohtaisesti vetäytyä tarjouksesta ilman seuraamuksia. Kuhanen, Asikainen … Lue lisää

Lakiapua asuntokauppariitaan? Näin prosessi meillä tyypillisesti etenee

kirjoittaja
Kuhanen, Asikainen & Tarvitsetko lakiapua asuntokauppariitaan? Kanerva Oy:n toimitusjohtaja Kai Haarma muistuttaa, että Suomesta löytyy asiantuntijoita laajalla kirjolla aina yhden henkilön lakitoimistoista suuriin yrityksiin. Toisaalta nimenomaan kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneita toimistoja on vain vähän – ja juuri sellaisen puoleen kannattaa kääntyä, jos haluaa parasta apua.

Kun hiljattain myydystä tai ostetusta asunnosta löytyy vikoja, edessä saattaa olla stressaavat ajat. Lakiapua asuntokauppariitaan kannattaa aina hakea matalalla kynnyksellä. Tilanteen tulehtuessa kannattaa olla nopeasti yhteydessä asiantuntijaan sen sijaan, että yrittäisi itse ratkaista asioita. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n toimitusjohtaja Kai Haarma sanoo, että Suomesta löytyy asiantuntijoita laajalla kirjolla aina yhden henkilön lakitoimistoista suuriin yrityksiin. Toisaalta nimenomaan kiinteistöjuridiikkaan … Lue lisää

Mitä tapahtuu, jos perustajaosakas menee konkurssiin?

kirjoittaja
Jos uudiskohteen perustajaosakas ajautuu konkurssiin kesken rakentamisen, vaihtoehtoja asunnon ostajien näkökulmasta on käytännössä kolme. Niihin kaikkiin liittyy epävarmuutta ja riski isojen summien menettämisestä

Jos uudiskohteen perustajaosakas ajautuu konkurssiin kesken rakentamisen, vaihtoehtoja asunnon ostajien näkökulmasta on käytännössä kolme. Niihin kaikkiin liittyy epävarmuutta ja riski isojen summien menettämisestä Rakennusalan ahdinko luo tällä hetkellä suurta epävarmuutta asuntomarkkinoille. Konkurssien aalto jatkuu ja talvi näyttää haastavalta alan toimijoille. Muuttuneessa toimintaympäristössä uudiskohteesta haaveilevat joutuvat puntaroimaan päätöstään tavallista tarkemmin. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Kimmo Rytkönen sanoo, … Lue lisää

Unelmien hirsitalo olikin homepommi – viehättävän pinnan alta löytyi useita kaupanpurkuun oikeuttavia ongelmia

kirjoittaja
Kaupanpurku. Vikojen vyyhti alkoi purkautua saman tien, kun uudet omistajat asettuivat taloonsa. Oireilu ja oudot tuoksut johtivat lisäselvittelyihin rakennuksen todellisesta kunnosta.

Vikojen vyyhti alkoi selvitä saman tien, kun uudet omistajat asettuivat taloonsa. Oireilu ja oudot tuoksut johtivat lisäselvittelyihin rakennuksen todellisesta kunnosta. Rovaniemeläispariskunta löysi netistä kiinnostavan talon ja päätti lähteä toteuttamaan haavettaan rauhallisesta asumisesta järvimaisemissa. Soitto myyjälle vauhditti prosessia, sillä kohteesta oli kuulemma juuri tehty espanjalaispariskunnan toimesta tarjous. Unelmien kotia suunnattiinkin katsastamaan jo samana iltana ja kokonaisuus … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Kuka ilmoittaa tehdystä asuntokaupasta taloyhtiölle ja kenelle ilmoitus tulee tehdä?

kirjoittaja
Kuka ilmoittaa tehdystä asuntokaupasta yhtiölle ja kenelle ilmoitus tulee tehdä?

Menettelyt koskien tehtyä asuntokauppaa poikkeavat hieman tilanteen mukaan. Mikäli yhtiön osakeluettelo ei ole vielä huoneistotietojärjestelmässä, asunnon uuden omistajan tulisi ilmoittaa tehdystä asuntokaupasta taloyhtiön isännöitsijälle tai hallitukselle. Jos kaupasta on maksettava varainsiirtovero, tulisi maksu tästä hoitaa kahden kuukauden kuluessa siitä, kun kauppakirja on allekirjoitettu. Tämän jälkeen yhtiön isännöitsijälle tulisi toimittaa myös todistus varainsiirtoveron maksamisesta. Nämä ovat edellytyksenä sille, … Lue lisää

Asuntokaupan purku: virhe voi oikeuttaa kaupan perumisen 

kirjoittaja
Mikko Ravi

Asuntokaupan purku voi tulla kyseeseen, jos asunnossa ilmenee olennainen virhe. Milloin käytetyn asunnon kaupan purku on mahdollinen ja mitä oikeudellisia seurauksia siitä seuraa ostajalle ja myyjälle? Asunto on elämän suurimpia hankintoja. Joskus saattaa valitettavasti käydä niin, että asunto tai sitä koskevat tiedot osoittautuvat virheelliseksi. Tässä kirjoituksessa asuntokaupalla tarkoitetaan asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa. Tarkemmin … Lue lisää

Kuukauden kysymys: Miten myyjän maksamattomat yhtiövastikkeet vaikuttavat asuntokauppaan?

kirjoittaja
Myyjän maksamattomat yhtiövastikkeet ja muut maksurasitteet voivat tulla asunnonostajan maksettavaksi, ellei näitä ole huomioitu kauppaa tehdessä.

Myyjän maksamattomat  yhtiövastikkeet ja muut maksurasitteet voivat tulla asunnonostajan maksettavaksi, ellei näitä ole huomioitu kauppaa tehdessä. Asuntokauppaa tehdessä on tärkeää selvittää, millaisia maksurasitteita asuinhuoneistoon liittyy, jotta esimerkiksi myyjän maksamattomat yhtiövastikkeet eivät tulisi ostajalle yllätyksenä. Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:n mukaisesti huoneiston uusi omistaja on edellisen omistajan ohella vastuussa tämän laiminlyömästä yhtiövastikkeesta. Huomioitavaa on, että ostaja on … Lue lisää

Viisi kysymystä paloturvallisuudesta ja tulipalon jälkiselvittelyistä

kirjoittaja

Pitääkö vastike maksaa, vaikka asunto on tulipalon jäljiltä käyttökelvoton? Pelastusviranomaiset rikkoivat vaaratilanteessa asunnon oven ja lukon, kuka korvaa? Keräsimme vastaukset viiteen kysymykseen paloturvallisuudesta taloyhtiöissä ja tulipalon jälkiselvittelyistä. Kenelle taloyhtiössä kuuluu vastuu paloturvallisuudesta? Paloturvallisuus on kaikkien yhteinen asia, niin yhtiön kuin osakkaidenkin. Hallitus ja isännöitsijä vastaavat siitä, että talon turvallisuusjärjestelyistä on huolehdittu vähintään määräysten mukaisesti. Tähän … Lue lisää

Ulottuuko tonttisi veteen saakka? Vesijättömaa voi tulla rantakiinteistön omistajalle yllätyksenä

kirjoittaja

Rantaviivan edustalla sijaitseva kuiva maa-alue ei välttämättä kuulu mökin omistajalle. Tontin rajat kannattaa selvittää erityisesti silloin, jos olet myymässä tai ostamassa kiinteistöä veden ääreltä. Ajan myötä syntynyt vesijättömaa ei muuta tontin alkuperäisiä rajoja, mutta sen voi yleensä lunastaa omakseen korvausta vastaan. Pariskunta osti rauhallisen merenrantapaikan, joka vaikutti kaikin puolin täydelliseltä löydöltä. Vasta muutaman vuoden kuluttua … Lue lisää

Mitä eroa on keskinäisellä kiinteistöosakeyhtiöllä ja asunto-osakeyhtiöllä?  

kirjoittaja

Kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiöiden välillä on merkittäviä eroja, jotka vaikuttavat niin yhtiön toimintaan kuin osakkeenomistajien oikeuksiin. Niiden ymmärtäminen on oleellista etenkin ”sekataloissa”, joissa yritysten ja asukkaiden intressit voivat törmätä.  Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö (KKOY) on lähtökohtaisesti hyvin samankaltainen kuin asunto-osakeyhtiö (ASOY). Molemmat yhtiömuodot antavat oikeuden omistaa ja hallita tiettyjä tiloja, kuten huoneistoja tai liiketiloja, yhtiön omistamassa kiinteistössä. Yhtiöiden ensisijaisena … Lue lisää

Kimmo Rytkönen yrityksen osakkaaksi

kirjoittaja

Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva on kutsunut asianajaja, varatuomari Kimmo Rytkösen yrityksen osakkaaksi. Kimmo Rytkönen on kiinteistöjuridiikan monipuolinen ammattilainen. Hänellä on vuosien kokemus alalta ja hän omaa laajaa asiantuntemusta erityisesti rakentamiseen liittyvistä juridisista kysymyksistä. Rytkösen osaamisalueita ovat muun muassa rakennusurakkariitojen käsittely, rakentamissopimusten laatiminen sekä asunto- ja kiinteistökauppoihin liittyvä oikeudellinen neuvonta. Lisäksi hänellä on syvällistä osaamista työturvallisuusrikoksista … Lue lisää

Omakotitalon vuokraus – huomioi nämä seikat

kirjoittaja
Omakotitalon vuokraus vaatii huolellisen sopimisen etenkin kunnossapitovastuuseen kuuluvista seikoista. Vuokranantajan kannattaa lisäksi olla erityisen tarkka vuokralaisen valinnassa – kokemus omakotitaloasumisesta on ehdottomasti eduksi.

Omakotitalon vuokraus vaatii huolellisen sopimisen etenkin kunnossapitovastuuseen kuuluvista seikoista. Vuokranantajan kannattaa lisäksi olla erityisen tarkka vuokralaisen valinnassa – kokemus omakotitaloasumisesta on ehdottomasti eduksi. Omakotitalon vuokraukseen sovelletaan samaa lainsäädäntöä kuin asuinhuoneiston vuokraamiseen, vaikka vuokra-asumisen vaihtoehtona se ei olekaan yleinen ratkaisu. Omakotitaloa vuokratessa tulee kiinnittää erityistä huomiota myös asioihin, jotka asuinhuoneistoa vuokratessa eivät ole samalla tavalla välttämättömiä. Tällaisia … Lue lisää

Isännöitsijä toimi liian hätäisesti hakiessaan oikeutta ylimääräisen yhtiökokouksen järjestämiselle

kirjoittaja
Isännöitsijän sijainen ei saanut aluehallintovirastolta lupaa kutsua koolle ylimääräistä yhtiökokousta hoitamassaan taloyhtiössä. Prosessi kaatui hakemuksen ennenaikaisuuteen.

Isännöitsijän sijainen ei saanut aluehallintovirastolta lupaa kutsua koolle ylimääräistä yhtiökokousta hoitamassaan taloyhtiössä. Prosessi kaatui hakemuksen ennenaikaisuuden vuoksi. Taloyhtiön yhtiökokouksen kutsuu koolle taloyhtiön hallitus. Vain poikkeustapauksissa aluehallintovirasto voi valtuuttaa kokouksen koollekutsumisen toiselle hakijalle, kuten isännöitsijälle tai osakkeenomistajalle. Salossa sijaitsevassa taloyhtiössä painittiin hallituksen toimintaan liittyvien epäselvyyksien kanssa. Isännöitsijän sijainen pyysi maaliskuussa 2023 Lounais-Suomen aluehallintovirastolle tekemässään hakemuksessa, että hänet … Lue lisää

Vaatiko vuokrasopimus aina erillisen vuokrasopimusasiakirjan allekirjoittamisen?

kirjoittaja
Vuokrasopimus voi syntyä yllättävän helposti, jopa ilman virallista asiakirjaa. Asuntovuokramarkkinoiden sesonkiaikana on tärkeää ymmärtää, että sopimus on sitova heti, kun ehdot on hyväksytty – oli kyse sitten sähköpostista tai suullisesta keskustelusta

Vuokrasopimus voi syntyä yllättävän helposti, jopa ilman virallista asiakirjaa. Vuokrasopimus on sitova heti, kun ehdot on hyväksytty – oli kyse sitten sähköpostista tai suullisesta keskustelusta. Elokuu on tyypillisesti asuntovuokramarkkinoiden sesonkia, ja liikkeellä on paljon nuoria, joilla ei ole aiempaa kokemusta asunnon vuokraamisesta. Sopivaa asuntoa etsittäessä on tärkeää ymmärtää, että vuokrasopimus on sitova, eikä sitä voi … Lue lisää

Osakas yritti kumota yhtiökokouksen päätöksen – sanan ”yhtiölaina” merkitystä ratkottiin kaikissa oikeusasteissa

kirjoittaja

Hämeenlinnalaista taloyhtiötä ravisutti aina korkeimpaan oikeuteen asti päätynyt kiista siitä, pitäisikö yhtiökokouksen päätös mitätöidä yhtiöjärjestykseen tehdyn muutoksen osalta. Kiistan keskiössä oli erityisesti sana ”yhtiölaina”. Ongelman ytimessä oli tulkinnanvarainen kirjaus vuodelta 1983 liittyen liiketilojen vapauttamiseen niin silloisista kuin tulevistakin yhtiölainoista. Vuonna 2019 pidetyssä yhtiökokouksessa tekstiä muutettiin määräenemmistöpäätöksellä siten, että vastikkeen perusteeksi muodostui kaikkien huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden … Lue lisää

Kesämökin yhteisomistus vaatii selkeät säännöt

kirjoittaja
Kesämökin yhteisomistus onnistuu ilman erimielisyyksiä, kunhan säännöistä sovitaan huolella. Eniten riitoja aiheuttavat raha ja kiinteistön käyttöön liittyvät toimintatavat.

Kesämökin yhteisomistus onnistuu ilman erimielisyyksiä, kunhan säännöistä sovitaan huolella. Eniten riitoja aiheuttavat raha ja kiinteistön käyttöön liittyvät toimintatavat. Kesämökin yhteisomistus on harmillisen usein kaunis ajatus, joka ei kuitenkaan toimi tosielämässä – ainakaan ilman selkeää sopimista. Pahimmillaan sisarusten omistukseen päätyneet perintömökit rikkovat perheiden välejä. Vielä kitkerämpi soppa syntyy, jos puolisotkin sotkeutuvat riitaan. Omaisuuteen voi lisäksi kytkeytyä … Lue lisää

Ravintolayrittäjä sai lähtöpassit liikuntakeskuksesta lukuisten rikkomusten vuoksi – liiketilan vuokrasopimuksen irtisanominen tuli kalliiksi

kirjoittaja
Liikuntakeskuksen yhteydessä toimiva ravintolayrittäjä irtisanottiin lukuisten sopimusrikkomusten vuoksi. Helsingin hovioikeus otti päätöksessään huomioon yksittäisistä pienistä teoista koostuvan kokonaisuuden, joka oli omiaan vahingoittamaan vuokranantajan liiketoimintaa.

Liikuntakeskuksen yhteydessä toimiva ravintolayrittäjä irtisanottiin lukuisten sopimusrikkomusten vuoksi. Helsingin hovioikeus otti päätöksessään huomioon yksittäisistä pienistä teoista koostuvan kokonaisuuden, joka oli omiaan vahingoittamaan vuokranantajan liiketoimintaa. Vyyhti alkoi marraskuun lopussa 2020, kun vuokranantaja toimitti todisteellisesti irtisanomisilmoituksen vuokralaiselle. Tässä tilanteessa osapuolet kävivät suullisesti läpi irtisanomisperusteet, joita oli pitkä litania. Kuukauden kuluttua kohtaamisesta vuokralainen nosti kanteen käräjäoikeudessa vuokranantajaa vastaan. … Lue lisää

Vuokralaiset taloyhtiössä – tärkeimmät oikeudet ja velvollisuudet

kirjoittaja
Vuokralaiset taloyhtiössä – tärkeimmät oikeudet ja velvollisuudet

Asunto-osakeyhtiölaki varmistaa sen, että vuokralaiset taloyhtiössä eivät jää pimentoon huoneiston käyttöön vaikuttavistataloyhtiön toimista. Asunto-osakeyhtiölaki säätelee pääasiassa taloyhtiön ja osakkeenomistajan välistä oikeussuhdetta. Taloyhtiöiden erityispiirteiden takia asunto-osakeyhtiölaissa on kuitenkin myös vuokralaisia koskevia lainkohtia. Laki ei tee eroa sen suhteen, onko vuokralainen vuokrasopimussuhteessa taloyhtiöön vai osakkeenomistajaan. Asunto-osakeyhtiölaissa ei juurikaan säädetä vuokralaisen velvoitteista suhteessa taloyhtiöön, vaan vuokralaisia koskevat lainkohdat … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Asunnon jälleenvuokraus, mitä asioita pitää siinä pitää huomioida?

kirjoittaja
Mitä asioita pitää huomioida, jos aikoo jälleenvuokrata asunnon?

Miten asunnon jälleenvuokraus käytännössä toimii ja mitä velvollisuuksia siihen liittyy niin vuokralaisen kuin vuokranantajankin näkökulmasta? Jälleenvuokrauksella tarkoitetaan vuokrasuhdetta, joka syntyy, kun vuokranantajalta asuinhuoneiston vuokrannut (ensivuokralainen) vuokraa koko huoneiston edelleen omalle vuokralaiselleen (jälleenvuokralainen). Tähän on vuokranantajalta saatava erikseen lupa, joka voi olla suullinen. Suositeltavaa on kuitenkin pyytää hyväksyntä kirjallisessa muodossa. Asunnon jälleenvuokraus ilman vuokranantajan lupaa oikeuttaa … Lue lisää

Vuokrasuhteen päättäminen – ennen kuin etenet, tarkista nämä perusasiat

kirjoittaja
Vuokrasopimus määrittelee sen, millä säännöillä vuokrasuhde voidaan puolin tai toisin päättää. Mikä ero on sitten vuokrasuhteen irtisanomisella ja purkamisella?

Vuokrasopimus määrittelee sen, millä säännöillä vuokrasuhteen päättäminen voi tapahtua. Mikä ero on sitten vuokrasuhteen irtisanomisella ja purkamisella? Käytännössä vuokrasuhde voi päättyä joko vuokrasopimuksen irtisanomiseen, purkamiseen tai määräaikaisuuden täyttymiseen. Vuokralainen ja vuokranantajat voivat sopia myös yhdessä vuokrasopimuksen päättämisestä.  Vuokrasopimus kannattaa aina tehdä kirjallisesti, vaikka kyseessä olisi toistaiseksi voimassa oleva vuokrasuhde. Määräaikainen sopimus on lain mukaan tehtävä … Lue lisää

Asunnon myynti ilman välittäjää – näin minimoit riskit

kirjoittaja
Asunto-osakkeen myynti ilman välittäjää on houkutteleva vaihtoehto niille, jotka haluavat säästää välityspalkkioissa ja hallita myyntiprosessia itse. Omatoimivuus voi tuoda säästöjä, mutta on muistettava, että siihen liittyy aina riskejä.

Asunto-osakkeen myynti ilman välittäjää on houkutteleva vaihtoehto niille, jotka haluavat säästää välityspalkkioissa ja hallita myyntiprosessia itse. Omatoimisuus voi tuoda säästöjä, mutta on muistettava, että siihen liittyy aina riskejä. Asunnon myynti ilman välittäjää tarkoittaa käytännössä sitä, että kaupan osapuolet huolehtivat itse kaikista kauppaan liittyvistä toimenpiteistä. Toimintamalli voi houkutella asunnon myyjää erityisesti mahdollisten taloudellisten säästöjen vuoksi: kun … Lue lisää

Nämä kolme asiaa voivat hiertää osakkaiden ja taloyhtiön välejä– remonttiriita on helposti vältettävissä

kirjoittaja
remonttiriita

Hyvitykset, viestintä ja osakkaan omat remontit. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm kertoo, miten näistä kumpuavat epäselvyydet voidaan välttää ennen kuin edessä on remonttiriita. Taloyhtiön remonteista voi syntyä riitoja osakkaan ja taloyhtiön välille useistakin eri syistä. Koska kyseessä on yleensä suuri taloudellinen investointi, erimielisyyksiä aiheuttaa esimerkiksi kustannusten jakaminen: osakkailla saattaa olla eriäviä näkemyksiä siitä, … Lue lisää

Taloyhtiön remontit: Voiko urakoitsija ilmoittaa taloyhtiölle kesken työn, että urakkahinta nousee?

kirjoittaja
Hallitukselle kuuluu varsin laajasti erilaisia tehtäviä, eikä niitä ole eritelty asunto-osakeyhtiölaissa tarkkarajaisesti. Jäsenten on kiinnitettävä erityistä huomiota huolellisuus- ja lojaliteettivelvollisuuteen.

Taloyhtiöremonteissa on tärkeää kiinnittää huomiota siihen, millainen sopimus urakoitsijan kanssa tehdään ja millaiseksi taloyhtiön maksuvelvollisuus sen myötä muodostuu.  Lähtökohtana taloyhtiön ja urakoitsijan välisessä suhteessa on urakkasopimus, jossa urakkahinta on määritetty, ja jossa on mahdollisesti sovittu myös hinnankorotuksista kesken urakan. Urakkahinta on voitu myös sitoa indeksiin, tai sopimukseen sisältyy kenties mekanismeja, joilla taloyhtiö ja urakoitsija jakavat … Lue lisää

Vuokrasopimusta jatkettiin vuokralaisten rahattomuudesta huolimatta – korkein oikeus katsoi, että takaussitoumusta tuli kohtuullistaa

kirjoittaja
Vuokrasopimusta jatkettiin vuokralaisten rahattomuudesta huolimatta – korkein katsoi, että takaussitoumusta tuli kohtuullistaa Takaaja ajautui piinalliseen tilanteeseen, kun vuokralaiset eivät vuosiin kyenneet huolehtimaan vuokranmaksuvelvollisuudestaan.

Takaaja ajautui piinalliseen tilanteeseen, kun vuokralaiset eivät vuosiin kyenneet huolehtimaan vuokranmaksuvelvollisuudestaan. Henkilö antoi lokakuussa 2013 omavelkaisen takauksen poikansa ja tämän avopuolison asuinhuoneiston vuokrien maksamisesta ja muiden vuokraehtojen täyttämisestä. Takaussitoumus otettiin vuokrasopimuksen tekemisen ehdoksi johtuen vuokralaisten heikoista luottotiedoista. Vuokrasopimus oli aluksi määräaikainen ajalla 2.10.2013–30.9.2016, jonka jälkeen se jatkui toistaiseksi voimassa olevana. Vuokran määrä oli 790 euroa kuukaudessa ja … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Mikä on hallituksen rooli isossa remontissa?

kirjoittaja
Mikä on hallituksen rooli isossa remontissa?

Asunto-osakeyhtiölain sääntelyn mukaan taloyhtiön hallituksen tehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa siis näiden tehtäviensä puitteissa myös esimerkiksi isojen remonttien toteutumisesta. Taloyhtiön hallituksen pitää isossa remonttiprojektissa ennen kaikkea valmistautua kokouksiin ja tehdä päätöksiä. Aluksi hallitus tekee isännöinnin kanssa selvityksiä taloyhtiön rakenteiden kunnosta ja kartoittaa myös osakkaiden näkemyksiä. … Lue lisää

Mitkä ovat taloyhtiön keinot, kun piittaamaton pysäköijä piinaa taloyhtiötä? Yksi ratkaisu voisi olla pysäköintiohjeistus 

kirjoittaja
Pysäköintiohjeistus, selkeät opasteet tai sopimus yksityisen pysäköinninvalvontayrityksen kanssa voivat auttaa taloyhtiötä estämään virheellistä pysäköintiä kiinteistön alueella. Poliisin puoleen voi kääntyä vain niissä tilanteissa, joissa virheellinen pysäköinti aiheuttaa mahdollista vaaraa.

Pysäköintiohjeistus, selkeät opasteet tai sopimus yksityisen pysäköinninvalvontayrityksen kanssa voivat auttaa taloyhtiötä estämään virheellistä pysäköintiä kiinteistön alueella. Poliisin puoleen voi kääntyä vain niissä tilanteissa, joissa virheellinen pysäköinti aiheuttaa mahdollista vaaraa. Menneinä vuosikymmeninä on ollut mahdollista pyytää poliisia tai pysäköinninvalvojaa kirjoittamaan pysäköintivirhemaksun taloyhtiön pihalla tapahtuvasta virheellisestä pysäköinnistä. Vuonna 2020 voimaan tulleen tieliikennelain myötä tämä mahdollisuus kuitenkin poistui, … Lue lisää

Rappukäytävässä haisee – miten taloyhtiön hajuhaitat pitäisi ratkaista?

kirjoittaja
Vaatteisiin tarttuvaa tupakansavua, mausteista ruokaa tai epämääräistä viemärin hajua. Kun taloyhtiön rappukäytävässä haisee, asukkaiden ja vierailijoiden kokemus tilasta saa ikäviä sävyjä. Mitä ongelmalle voi tehdä?

Vaatteisiin tarttuvaa tupakansavua, mausteista ruokaa tai epämääräistä viemärin hajua. Kun taloyhtiön rappukäytävässä haisee, asukkaiden ja vierailijoiden kokemus tilasta saa ikäviä sävyjä. Mitä ongelmalle voi tehdä? Taloyhtiön hajuhaitat voivat johtua monista syistä, kuten ruuanlaitosta, remontista, parvekegrillauksesta, tupakoinnista, lemmikkieläimistä tai jätteiden käsittelystä. Osa hajuista luokitellaan asumisterveysasetuksessa sellaisiksi, jotka aiheuttavat asumisterveyshaittaa tietyn rajan ylittyessä. Tällaisia ovat esimerkiksi tupakka, kreosootti … Lue lisää

Taloyhtiön yhteiset tilat: Kuka saa talossamme saunoa ja pestä pyykkiä? 

kirjoittaja
Taloyhtiön yhteiset tilat, kuten saunat, pesutuvat ja varastot, herättävät toisinaan kysymyksiä käyttöoikeuksista. Pitäisikö yhteistilat varata vain rakennuksen asukkaille, vai voiko ulkopuolinen osakas tai autopaikkaosakas myös käyttää niitä?

Taloyhtiön yhteiset tilat, kuten saunat, pesutuvat ja varastot, herättävät toisinaan kysymyksiä käyttöoikeuksista. Pitäisikö yhteistilat varata vain rakennuksen asukkaille, vai voiko ulkopuolinen osakas tai autopaikkaosakas myös käyttää niitä? Asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan … Lue lisää

Asuntoa tutkittiin lukemattomien tahojen toimesta, mutta sisäilmaongelmia ei havaittu– tästä huolimatta osakas jatkoi taisteluaan taloyhtiötä vastaan

kirjoittaja
Osakas syytti taloyhtiötä kunnossapitovastuun laiminlyönnistä huoneistossa havaittujen sisäilma- ja rakenneongelmien osalta. Hän hävisi uuvuttavan oikeustaistelunsa käräjäoikeudessa ja myöhemmin hovioikeudessa: yksikään asunnossa tehty tutkimus ei osoittanut riittävällä varmuudella oireiden johtuvan asunnosta.

Osakas syytti taloyhtiötä kunnossapitovastuun laiminlyönnistä huoneistossa havaittujen sisäilma- ja rakenneongelmien osalta. Hän hävisi uuvuttavan taistelunsa ensin käräjäoikeudessa ja myöhemmin hovioikeudessa: yksikään asunnossa tehty tutkimus ei osoittanut riittävällä varmuudella oireiden johtuvan asunnosta. Helsinkiläistaloyhtiö ja osakas ajautuivat pitkään ja hankalaan riitaan linjasaneerauksen jälkimainingeissa. Remontti eteni osakkaan asuntoon tammikuussa 2016. Samassa yhteydessä suoritettiin homekorjaus tiettyjen rakenteiden ja pintojen … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Voiko some olla taloyhtiön virallinen viestintäkanava?

kirjoittaja
Sosiaalisen median alustat sopivat parhaiten taloyhtiön epäviralliseen tiedottamiseen ja keskusteluun. On tärkeää kuitenkin muistaa, että ne eivät välttämättä ole kaikkien asukkaiden ja osakkaiden tavoitettavissa. Taloyhtiön kannattaakin käyttää viestinnässään useita välineitä.

Sosiaalisen median alustat sopivat parhaiten taloyhtiön epäviralliseen tiedottamiseen ja keskusteluun. On tärkeää kuitenkin muistaa, että ne eivät välttämättä ole kaikkien asukkaiden ja osakkaiden tavoitettavissa. Yhtiön keskeisimmät ja olennaisimmat tiedotettavat asiat liittyvät yleensä tuleviin yhtiökokouksiin. Toisinaan tehtäviin kuuluu viestittää osakkaille tulevista korjaus- ja huoltotöistä. Taloyhtiöllä voi lisäksi olla tarvetta muistuttaa asukkaitaan taloyhtiön säännöistä. Nykyisin taloyhtiöt voivat valita useiden … Lue lisää

Tuulivoimahankkeiden maanvuokrasopimukset – mitä kaikkea maanomistajien tulee tietää?

kirjoittaja
Tuulivoimahankkeiden maanvuokrasopimukset – mitä maanomistajien tulee tietää

Tuulivoimalaa varten solmittu maanvuokrasopimus voi olla maanomistajalle hyvä tapa saada säännöllistä lisäansiota maasta, jolle ei muuten löytyisi erityistä käyttöä. Koska tuulivoimahankkeiden maanvuokrasopimukset ovat lähtökohtaisesti pitkäaikaisia, niiden laatimiseen kannattaa käyttää aikaa ja osaamista. Suomeen rakennetaan parhaillaan kovaa tahtia tuulivoimaloita, jotka ovat yksi uusiutuvan energian yhä suositummista tuotantomuodoista. Tuulivoimalat rakennetaan useimmiten vuokramaalle, ja tuulivoimahankkeiden maanvuokrasopimukset herättävät säännöllisesti … Lue lisää

Varmista, että kunnossapitotarveselvitys on selkeä ja luotettava

kirjoittaja

Kevään varsinaisessa yhtiökokouksessa yhtenä pakollisena kohtana on kunnossapitotarveselvityksen esittäminen. Miten kunnossapitotarveselvitys kannattaa laatia ja miten se käsitellään yhtiökokouksessa? Kunnossapitotarveselvityksen laatiminen on lain mukaan hallituksen tehtävä, joskin isännöitsijällä on ammattiosaamisensa vuoksi sen työstämisessä usein merkittävä rooli. Selvityksen tulee kattaa arviolta yhtiökokousta seuraavien viiden vuoden ajalle ajoittuvat laajemmat korjaukset. Estettä ei ole sille, että tehdään kunnossapitosuunnitelma pidemmällekin … Lue lisää

Autopaikan käyttäminen väärään tarkoitukseen herättää helposti kiistaa – näin säilytät naapurisovun

kirjoittaja
Autopaikan käyttäminen väärään tarkoitukseen herättää helposti kiistaa – näin säilytät naapurisovun

Osakas tai asukas ei voi säilyttää tai tehdä autopaikallaan ihan mitä vain. Väärinkäytöksiin kannattaa puuttua taloyhtiön taholta hyvissä ajoin, jotta aiheesta ei pääse syntymään kiistoja asukkaiden kesken.  Autopaikat aiheuttavat helposti ylimääräistä päänvaivaa taloyhtiössä. Jos autopaikkasäännöt eivät ole selkeitä osakkaille ja asukkaille, se voi heikentää niin viihtyisyyttä kuin turvallisuuttakin. Jos osakas alkaa säilyttämään autopaikallaan sille kuulumattomia … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Kuka päättää taloyhtiön kylteistä?

kirjoittaja
taloyhtiön kyltit

Kyltit taloyhtiön pihalla ja yhteisissä tiloissa opastavat ja ohjaavat. Mutta miten niistä päätetään? Kiinteistön ja rakennuksen kunnossapito kuuluu taloyhtiön vastuulle ja yhtiö päättää yhteisten tilojen ja piha-alueiden käytöstä. Tästä seuraa se, että erilaisten kylttien asentaminen taloyhtiön pihalle ja muihin yhteisiin tiloihin on lähtökohtaisesti yhtiön vastuulla ja päätettävissä. Väliaikaisista, turvallisuutta parantavista ja lain edellyttämään toimintaan ohjaavista … Lue lisää

KHO linjasi: Taloyhtiöllä ei ole keinoja poistaa osakkaan huoneiston sisäpuolelle kiinnitettyjä kirkkaita valomainoksia 

kirjoittaja
Vuosia kestänyt riita osakkaan huoneiston ikkunarivistöön eteen asennetuista valomainoksesta ratkaistiin korkeimmassa hallinto-oikeudessa. Suuri ja häikäisevä mainos tulee poistaa, tosin ei taloyhtiön toimesta. Päätös muistuttaa siitä, että taloyhtiölle ei voi asettaa uhkasakkoa, jos sillä ei ole konkreettisia keinoja vaikuttaa tilanteen ratkaisuun.

Vuosia kestänyt riita osakkaan huoneiston ikkunarivistöön eteen asennetusta valomainoksesta ratkaistiin korkeimmassa hallinto-oikeudessa. Suuri ja häikäisevä mainos tulee poistaa, tosin ei taloyhtiön toimesta. Päätös muistuttaa siitä, että taloyhtiölle ei voi asettaa uhkasakkoa, jos sillä ei ole konkreettisia keinoja vaikuttaa tilanteen ratkaisuun. Helsingin keskustassa, Runeberginkadun ja Mannerheimintien kulmassa, sijaitsevan kerrostalon ikkunoissa loistava valomainos on herättänyt jo pitkään … Lue lisää

Kasvimaa, villiviinit ja vanhat puut – mitä kaikkea taloyhtiön pihamaalla voi tehdä – viisi kysymystä

kirjoittaja
Taloyhtiön pihamaa tarjoaa monia mahdollisuuksia viherpeukaloille ja luonnon ystäville, mutta mitä kaikkea siellä voi oikeasti tehdä?

Taloyhtiön pihamaa tarjoaa monia mahdollisuuksia viherpeukaloille ja luonnon ystäville, mutta mitä kaikkea siellä voi oikeasti tehdä? Kokosimme viisi kysymystä, jotka liittyvät taloyhtiön yhteisten ulkotilojen käyttöön – viljelylaatikoista villiviinien kasvattamiseen. Taloyhtiön pihamaan käytöstä päättäminen voi herättää paljon kysymyksiä ja vaatii usein tarkkaa harkintaa sekä osakkaiden että hallituksen toimesta. Moni asukas saattaa pohtia, voiko hän perustaa oman … Lue lisää

Mistä kaikesta tonttien rajoilla riidellään?

kirjoittaja
Naapuririidat ovat valitettavan yleisiä, ja ne voivat syntyä monista syistä, kuten aidoista, puista tai pihapiirin siisteydestä. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Aki Rosén kertoo mistä asioista tontinrajoilla tyypillisesti kiistellään ja miten näissä tilanteissa kannattaa toimia.

Naapuririidat ovat valitettavan yleisiä, ja ne voivat syntyä monista syistä, kuten aidoista, puista tai pihapiirin siisteydestä. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Aki Rosén kertoo, mistä asioista tontinrajoilla tyypillisesti kiistellään ja miten näissä tilanteissa kannattaa toimia. Hyvät naapurisuhteet tekevät asuinalueista turvallisia ja viihtyisiä. Vaikka rinnakkain eläminen sujuukin yleensä harmonisesti, pienetkin erimielisyydet voivat joskus kärjistää tilanteita … Lue lisää

Kohtaatko vastarintaa taloyhtiön remontin suunnittelussa? 

kirjoittaja

Taloyhtiön johto saattaa kohdata ison remontin selvittelyvaiheessa vastarintaa yksittäisten osakkaiden taholta, vaikka hankkeet olisivat kaikilta osin varmistettu taloyhtiön edun mukaiseksi. Näissä tilanteissa kannattaa ennen kaikkea keskittyä selkeän tiedon tarjoamiseen. Taloyhtiöissä ei ole harvinaista, että yksi tai useampi osakas vastustaa remonttipäätöksiä. Vastarintaan voi olla monia syitä, mutta tyypillisesti ne liittyvät talouteen. Usein vastustaminen voi myös olla kovin äänekästä.  … Lue lisää

Yhdessä kerrostalon kylpyhuoneessa havaittiin kosteusvaurio – voiko taloyhtiön johto sillä perusteella määrätä, että kaikki kylpyhuoneet remontoidaan?

kirjoittaja
Yksittäisen kylpyhuoneen kosteusvaurio ei suoraan oikeuta koko taloyhtiön kylpyhuoneiden remonttiin, mutta se voi olla syynä laajemman tarkastuksen ja mahdollisen remontin harkintaan.

Yksittäisen kylpyhuoneen kosteusvaurio ei suoraan oikeuta koko taloyhtiön kylpyhuoneiden remonttiin, mutta se voi olla syynä laajemman tarkastuksen ja mahdollisen remontin harkintaan. Lähtökohtaisesti kylpyhuoneremonttia ei voida määrätä tehtäväksi taloyhtiön muiden huoneistojen kylpyhuoneisiin pelkästään sen perusteella, että yhden huoneiston kylpyhuoneessa on havaittu kosteusvaurio. Kuitenkin, jos kosteusvaurio herättää epäilyksiä muidenkin kylpyhuoneiden kunnosta, taloyhtiön hallitus voi harkita ammattilaisen suorittamaa … Lue lisää

Taloyhtiön viljelypalsta – näin se perustetaan

kirjoittaja
Taloyhtiön viljelypalsta – näin se perustetaan

Kun taloyhtiössä herää kiinnostusta yhteisen viherpalstan perustamiseen, asiaa kannattaa ryhtyä edistämään aktiivisesti. Suunnitteluvaihe vaatii monenlaisten asioiden selvittelyä, mutta lopputuloksena taloyhtiön viljelypalsta tuo pihapiiriin kesäistä kauneutta ja edistää yhteisöllisyyttä. Monien taloyhtiöiden pihalta löytyy mainiosti tilaa viljelylaatikoille tai kasvimaalle. Taloyhtiön viljelypalsta voi toimia jopa asfalttialueella, jolloin laarit toimivat ulkotilaa kivasti jakavina elementteinä. Viljelyalue voidaan perustaa kaikille yhteiseksi, … Lue lisää

Mitä parvekkeella saa tehdä?

kirjoittaja
Mitä taloyhtiön osakas saa tehdä omalla parvekkeellaan?

Kesän lähestyessä monissa taloyhtiöissä pintaan nousevat osakkaiden parveke-elämään liittyviä kysymykset: saako parvekkeella grillata, ottaa aurinkoa vähissä vaatteissa tai tehdä muutostöitä mielensä mukaan? Mikä on sallittua, missä asioissa lain raja tulee vastaan? Listasimme tärkeimmät asiat. Sisustaminen ja muutostyöt Parveke on osa osakehuoneistoa ja huoneiston haltijalla on oikeus sisustaa ja kaunistaa omaa ulkotilaa haluamallaan tavalla – kunhan … Lue lisää

Taloyhtiön pihan turvallisuudesta on huolehdittava vuoden ympäri

kirjoittaja
Taloyhtiön pihan turvallisuus

Joukko nuoria oli ollut keinumassa taloyhtiön takapihalla sijaitsevassa keinussa. Keinun kiinnitys petti kesken kiikkumisen, ja tämän seurauksena yksi nuorista putosi ja mursi kätensä. Loukkaantunut nuori vaati taloyhtiöltä vahingonkorvausta aiheutuneesta vahingosta. Miten tapaus ratkesi ja mitkä seikat siihen vaikuttivat? Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Mikko Ravi kertoo tapauksesta, jossa taloyhtiö oli hankkinut keinun pari vuotta … Lue lisää

Hyvä hallintotapa – sanahelinää vai konkreettisia apuja hallitustyöhön?

kirjoittaja
Jaana Sallmén

Hyvä hallintotapa antaa opastusta siihen, kuinka asiat voidaan hoitaa taloyhtiössä paremmin kuin mihin lainsäätäjä minimissään velvoittaa. Suosituksen tarkoituksena on juurruttaa hyviä käytäntöjä osaksi toimintaa. Nostan esiin kolme esimerkkitapausta. 1. Isännöitsijänvaihdoksen kriittinen alkutaival Ongelma: Hallituksen ja uuden isännöitsijän väliselle aloituspalaverille ei tuntunut löytyvän aikaa, eikä hallitus oikein ymmärtänyt, miksi sellainenkin olisi muka pitänyt järjestää. Eikö se isännöitsijä … Lue lisää

Taloyhtiön pyörävaraston siivous vaatii aikaa ja tarkkuutta

kirjoittaja
Kevät on oiva aika suorittaa taloyhtiön pyörävaraston siivous. Tässä artikkelissa käymme läpi tärkeimmät asiat, jotka sinun tulee tietää tiedottamisesta, pyörien merkitsemisestä ja hylättyjen pyörien hävittämisestä.

Kevät on oivallista aikaa suorittaa taloyhtiön pyörävaraston siivous. Tässä artikkelissa käymme läpi tärkeimmät asiat, jotka taloyhtiön hallituksen tulee tietää tiedottamisesta, pyörien merkitsemisestä ja hylättyjen pyörien hävittämisestä. Taloyhtiön pyörävaraston siivous kannattaa toteuttaa yhden tai kahden vuoden välein. Roinaa kertyy tiloihin yllättävän nopeasti vieden tilaa tarpeellisilta tavaroilta. Jos tavoitteena on saada pyörävarasto kuntoon ennen kesää, asiaa kannattaa … Lue lisää

Asukas jätti maksamatta ison pinon parkkisakkoja – vuokrasopimuksessa ei vaadittu lupalapun käyttöä

kirjoittaja
Mies vuokrasi taloyhtiön pysäköintialueelta oman autopaikan, mutta muutama vuosi myöhemmin alkoi sakotus. Pysäköinninvalvojien mukaan ongelmana oli huonosti auton tuulilasiin sijoitettu lupalappu. Helsingin hovioikeus antoi asiassa ratkaisunsa huhtikuun alussa.

Mies vuokrasi taloyhtiön pysäköintialueelta oman autopaikan, mutta muutama vuosi myöhemmin alkoi säännöllinen sakotus. Pysäköinninvalvojien mukaan ongelmana oli huonosti auton tuulilasiin sijoitettu lupalappu. Helsingin hovioikeus antoi asiassa ratkaisunsa huhtikuun alussa. Espoolaismies muutti asumisoikeusasuntoon vuonna 2016 ja vuokrasi samalla itselleen autopaikan kiinteistönomistajalta eli asumisoikeusyhtiöltä. Autopaikan vuokrasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä hän sai lämpötolpan avaimen ja lupalapun pysäköintiin. Asukas asetti … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Saavatko varajäsenet osallistua hallituksen kokouksiin silloin, kun kaikki varsinaiset jäsenet ovat paikalla?

kirjoittaja
Varajäsen on lain mukaan kutsuttava kokoukseen aina silloin, kun hallituksen joku varsinainen jäsen on estynyt. Yhtiö voi kuitenkin päättää käytännöstä kutsua varajäsenet kaikkiin hallituksen kokouksiin – se on suositeltava toimintatapa.

Varajäsen on lain mukaan kutsuttava kokoukseen aina silloin, kun hallituksen joku varsinainen jäsen on estynyt. Yhtiö voi kuitenkin päättää käytännöstä kutsua varajäsenet kaikkiin hallituksen kokouksiin – se on suositeltava toimintatapa. Miksi varajäsenet kannattaa kutsua paikalle aina? Viimeistään hallituksen järjestäytymiskokouksessa olisi hyvä päättää, kutsutaanko varajäsenet paikalle aina vai ainoastaan tarvittaessa. Lisäksi on hyvä sopia varajäsenten kutsujärjestyksestä, … Lue lisää

Huolellisuusvelvoite ja lojaliteettivelvoite ovat taloyhtiön johdon työssä tärkeimmät ohjenuorat

kirjoittaja

Huolellisuusvelvoite ja lojaliteettivelvoite varmistavat sen, että taloyhtiön johto toimii työssään asiantuntevasti ja yhtiön edun mukaisesti.  Asunto-osakeyhtiölaissa on melko paljon sääntelyä yhtiön johdon eli hallituksen ja isännöitsijän tehtävistä sekä vaadittavista toimista ja vastuusta. Koska kaikkea ei voida säännellä yksityiskohtaisesti, keskeiseksi ohjenuoraksi nousevat asunto-osakeyhtiöoikeudelliset periaatteet, joita jokaisen asunto-osakeyhtiön johtoon kuuluvan tulee noudattaa. Nämä periaatteet on käsitelty erityisesti … Lue lisää

Kuluttajariitalautakunta suositti: valesokkelivauriosta johtuvasta asuntokaupan salaisesta taloudellisesta virheestä hinnanalennusta

kirjoittaja
Kuluttajariitalautakunta suositti asunnonmyyjiä korvamaan ostajille hinnanalennuksen salaisen taloudellisen virheen takia. Salasokkelirakenne aiheutti taloyhtiössä mittavan ja kalliin remontin, joka oli ostajille täysin odottamatonta.

Kuluttajariitalautakunta suositti asunnonmyyjiä korvaamaan ostajille hinnanalennuksen salaisen taloudellisen virheen takia. Salasokkelirakenne aiheutti taloyhtiössä kalliin remontin, joka oli ostajille täysin odottamatonta. Järvenpäässä sijaitsevasta 92,5 neliöisestä, rivitalohuoneistosta solmittiin kauppa vuonna 2017. Pari vuotta myöhemmin ostajille heräsi epäilyksiä asunnon sisäilman laadusta. Terveystarkastajan toimesta suoritetussa kuntotutkimuksessa havaittiin, että huoneistossa on asukkaille terveyshaittaa aiheuttavaa mikrobiperäistä hajua ja ilmavuotoja. Samalla paljastui, että rakenteellisia … Lue lisää

Taloyhtiön perustaso – mitä se tarkoittaa?

kirjoittaja
Taloyhtiön toimesta suoritetun remontin aikana taso voidaan palauttaa perustasoon. Miten asunnon perustaso määritellään?

Taloyhtiön toimesta suoritetun remontin aikana taso voidaan palauttaa perustasoon. Miten asunnon perustaso määritellään? Asunto-osakeyhtiölaissa sanotaan, että yhtiö on velvollinen ennallistamaan osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi, yhtiön ajankohdan mukaiseen perustasoon.  Mitä asunnon perustaso sitten tarkalleen ottaen tarkoittaa? Se on yksi yleinen kiistanaihe, kun huoneistoa korjataan esimerkiksi vesivahingon tai putkiremontin … Lue lisää

Taloyhtiön iso remontti – Mikä on hallituksen rooli projektin eri vaiheissa?

kirjoittaja
Taloyhtiön iso remontti on useiden tahojen yhteinen ponnistus. Se vaatii hallitukselta huolellista suunnittelua, strategisia päätöksiä, tiivistä yhteistyötä eri sidosryhmien kanssa sekä pitkälle aikajanalle ulottuvaa projektinhallintaa.

Taloyhtiön iso remontti on useiden tahojen yhteinen ponnistus. Koostimme suuntaa antavan katsauksen siitä, mitä mittavan remontin suunnittelun eri vaiheissa tapahtuu esiselvityksestä urakoitsijan valintaan ja mikä on hallituksen rooli projektissa. Iso remontti vaatii hallitukselta huolellista suunnittelua, strategisia päätöksiä, tiivistä yhteistyötä eri sidosryhmien kanssa sekä pitkälle aikajanalle ulottuvaa projektinhallintaa. Myös remonttiviestintä on viime kädessä hallituksen vastuulla. Siihen … Lue lisää

Taloyhtiön hallituksesta eroaminen, miten se tapahtuu?

kirjoittaja

Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenen toimikausi päättyy, kun uudet hallituksen jäsenet on valittu yhtiökokouksessa, ellei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty toisin. Hallituksen jäsen voi kuitenkin erota tehtävästään milloin tahansa ennen toimikautensa päättymistä. Mitä kaikkea erossa tulee huomioida? Taloyhtiön hallitus on keskeinen toimija asunto-osakeyhtiön päätöksenteossa ja hallinnassa. Hallituksen jäsenillä on merkittävä rooli yhtiön toiminnan suunnittelussa ja valvonnassa. Tilanteet kuitenkin elämässä muuttuvat … Lue lisää

Vastuuvapaudesta päättäminen ja esteellisyys pienessä taloyhtiössä

kirjoittaja
Vastuuvapaudesta päättäminen. Miten vastuuvapaudesta voidaan päättää, jos kaikki osakkaat ovat esteellisiä? Kysymys voi tulla vastaan etenkin pienessä rivi-, pari- tai erillistaloyhtiössä

Miten vastuuvapaudesta päättäminen onnistuu, jos kaikki osakkaat ovat esteellisiä? Kysymys voi tulla vastaan etenkin pienessä rivi-, pari- tai erillistaloyhtiössä. Vastuuvapauden myöntäminen tarkoittaa sitä, että taloyhtiö luopuu oikeudestaan vaatia korvausta taloyhtiön hallituksen jäseniltä ja isännöitsijältä tilikauden aikaisesta toiminnastaan. Päätös vastuuvapautuksesta tehdään lähtökohtaisesti yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä, jollei asunto-osakeyhtiölaissa toisin säädetä. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 15 § sääntelee seuraavaa: Osakkeenomistaja tai hänen valtuutettunsa … Lue lisää

Mitä on ympäristöoikeus?  

kirjoittaja
Ympäristöoikeus liittyy vahvasti kiinteistöjuridiikkaan monella eri osa-alueella. Mitä kaikkea se pitää sisällään ja millaisissa asioissa kannattaa kääntyä asiantuntijan puoleen?

Ympäristöoikeus liittyy vahvasti kiinteistöjuridiikkaan monella eri osa-alueella. Mitä kaikkea se pitää sisällään ja millaisissa asioissa kannattaa kääntyä asiantuntijan puoleen? Ympäristöoikeus on laaja ja melko nuori oikeudenala, joka nykyisellään kattaa ja sääntelee hyvin monenlaisia eri yhteiskunnan toimintoja. Ympäristöoikeuden juuret ulottuvat 1960-luvulle, jolloin termi otettiin kansainvälisesti käyttöön ympäristöongelmien tiedostamisen myötä. Suomessa ympäristöoikeus omaksuttiin lainsäädäntöön 1970-luvun loppupuolella. Tosin jo … Lue lisää

Kahden miljoonan kaatuminen – taloyhtiön talvikunnossapito vaatii jatkuvaa tarkkailua

kirjoittaja
Nuori nainen liukastui jäisellä pihalla ja sai tapaturman seurauksena miljoonakorvaukset. Tapaus herättelee taloyhtiöitä pohtimaan vastuutaan, kun kyseessä on kiinteistön talvikunnossapito.

Nuori nainen liukastui jäisellä pihalla ja sai tapaturman seurauksena miljoonakorvaukset. Tapaus herättelee taloyhtiöitä pohtimaan vastuutaan, kun kyseessä on kiinteistön talvikunnossapito. Maaliskuun neljäntenä päivänä vuonna 2013 opiskelijanainen solmi talvijuoksukengät jalkaansa ja suuntasi reippailemaan. Sää iltaseitsemältä oli kirpakka, ja lunta oli päivän mittaan sadellut Jyväskylän seudulla sentin verran. Lenkille nainen ei kuitenkaan koskaan päässyt, sillä ulko-oven edustalla … Lue lisää

Taloyhtiön yhtiökokous – mitä tarkoittaa etäosallistumisen sitova ilmoittaminen?

kirjoittaja
Huoneistotietojärjestelmään siirtyneen yhtiön yhtiökokous – mitä on hyvä huomioida?

Taloyhtiön yhtiökokous onnistuu nykyisin niin etänä, hybridinä kuin läsnäkokouksenakin. Kokouskutsun laadinnassa ja osallistumistavan valinnassa kannattaa ottaa huomioon asunto-osakeyhtiölain edellytykset osallistumistavan ilmoittamisesta etukäteen ja ilmoituksen mahdollisesta sitovuudesta.  Viime aikoina asunto-osakeyhtiölaki on kokenut monia muodonmuutoksia. Yhtenä niistä on heinäkuussa 2022 voimaan astunut lakimuutos, joka toi asunto-osakeyhtiölakiin hybridikokouksia sekä etäyhtiökokouksia koskevia säännöksiä. Samalla lakiin sisällytettiin osakkaan ennakkoilmoittautumisen sitovuutta … Lue lisää

Kitkerä riita kellarikomerosta – osakas piti sitkeästi kiinni säilytystilastaan

kirjoittaja
Nainen ei suostunut hyväksymään taloyhtiön päätöstä ylimääräisen komeron vuokrasopimuksen irtisanomisesta. Riita kellarikomerosta päätyi tappioon ja yli 60 000 euron kuluihin.

Nainen ei suostunut hyväksymään taloyhtiön päätöstä ylimääräisen komeron vuokrasopimuksen irtisanomisesta. Riita kellarikomerosta päätyi tappioon ja yli 60 000 euron kuluihin. Helsingin keskustassa sijaitsevassa taloyhtiössä leimahti riita kellarikomerosta. Talossa asuva nainen tarvitsi lisää tilaa tavaroilleen ja vuokrasi vuosia sitten ylimääräisen kellarikomeron käyttöönsä. Vuokrasopimuksen mukaan taloyhtiössä on kullekin huoneistolle varattu yksi kellarikomero ja yksi vinttikomero, mutta kaikki huoneistot … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Miten asia tuodaan oikeaoppisesti yhtiökokouksen käsittelyyn?

kirjoittaja
Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain perusteella oikeus saada asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Tieto vaatimuksesta tulee kuitenkin toimittaa hallitukselle ajoissa. Pyyntö tehdään kirjallisesti.

Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain perusteella oikeus saada asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Tieto vaatimuksesta tulee kuitenkin toimittaa hallitukselle ajoissa. Pyyntö tehdään kirjallisesti. Osakkaan asia voidaan ottaa yhtiökokouksen asialistalle ainoastaan silloin, kun kyse on yhtiökokouksen toimivaltaan liittyvästä päätöksenteosta. Osakkaan tulee toimittaa vaatimus hallitukselle niin hyvissä ajoin, että se voidaan sisällyttää yhtiökokouskutsuun. Lain esitöissä on todettu, että vaatimuksen tulisi olla … Lue lisää

Taloyhtiön lisärakentaminen ja autopaikkajärjestelyt – viisi oleellista kysymystä

kirjoittaja
Taloyhtiön lisärakentaminen ja autopaikkajärjestelyt – viisi oleellista kysymystä

Kysyimme maankäyttöön, kaavoitukseen ja rakentamisen erikoistuneelta lakiasiantuntijalta, mitä taloyhtiön täytyy huomioida autopaikkoihin liittyen, kun se on aikeissa toteuttaa tontillaan lisärakentamista. Taloyhtiöiden lisärakentaminen tarjoaa mahdollisuuksia asumismukavuuden parantamiseen, tontin tehokkaampaan käyttöön ja taloyhtiön talouden vahvistamiseen. Lisärakentaminen on kiinteistökohtaista täydennysrakentamista, esimerkiksi rakentamista tyhjän tontin osalle. Lähtökohtana on, että taloyhtiö ei voi toimia rakennuttajana itse, vaan tontin osa rakennusoikeuksineen myydään taloyhtiön toimesta ulkopuoliselle … Lue lisää

Edessä taloyhtiön yhtiökokous? Katso listalta tilaisuuden kaikki oleellisimmat asiat

kirjoittaja
Jaana Sallmén

Yhtiökokouskauden lähestyessä kokosin yhteen keskeisimmät yhtiökokoukseen liittyvät asiat muistilistaksi taloyhtiön hallituksille ja osakkaille. 1. Yhtiökokouskutsu sähköpostiin – miten osakkaan tulee toimia? Taloyhtiöt saavat nykyisin osakkaiden yhteystiedot yhtiökokouskutsun toimittamiseksi Maanmittauslaitoksen ylläpitämästä osakehuoneistorekisteristä. Jos osakas haluaa yhtiökokouskutsun sähköpostitse, on tärkeää muistaa, että osakkaan tulee ilmoittaa yhteystietomuutoksesta viralliselle kokousosoitteiden hallinnoijalle eli Maanmittauslaitokselle.  2. Valtakirja Valtakirja on hyvä – ja … Lue lisää

Mitä tarkoittaa taloudellinen virhe asuntokaupassa?

kirjoittaja

Myyjän antama virheellinen tieto asuntoon liittyvistä taloudellisista velvoitteista voi myöhemmin tuoda odottamattomia lisäkustannuksia ostajalle. Taloudellinen virhe asuntokaupassa on vältettävissä, kunhan molemmat osapuolet täyttävät huolellisesti heille kuuluvan vastuunsa kaupantekohetkellä. Taloyhtiöissä kunnossapitovastuun jakautuminen määräytyy asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaan. Taloyhtiö vastaa pääsääntöisesti rakennuksen rakenteista ja perusjärjestelmistä, kun taas osakkaat huolehtivat huoneistojensa sisäosien kunnossapidosta. Tämän vastuunjaon sisäistäminen on erityisen … Lue lisää

Taistelu arvohuoneiston erityispiirteiden säilyttämisen puolesta kannatti: oikeus kumosi taloyhtiön päätöksen lisärakentamisesta

kirjoittaja
Helsinkiläisessä rivitaloyhtiössä leimahti riita merenrantatontin lisärakentamisesta. Taloyhtiö teki päätöksen lisärakentamisesta huolimatta siitä, että sen aiheuttamat haitat kohdistuivat vain yhteen huoneistoon.

Helsinkiläisessä rivitaloyhtiössä leimahti riita merenrantatontin tulevaisuudesta. Taloyhtiö teki päätöksen lisärakentamisesta huolimatta siitä, että sen aiheuttamat haitat kohdistuivat vain yhteen huoneistoon.  Itä-Helsingissä sijaitsevassa arvotaloyhtiössä nostettiin lisärakentamisen mahdollisuudet esiin ensimmäistä kertaa jo vuonna 2007. Tuolloin ajatus kuitenkin hylättiin toisen päätyasunnon omistajien vastustuksen vuoksi. Pian sen jälkeen huoneisto vaihtoi omistajaa. Uusien asukkaiden ehdoton kriteeri ostopäätökselle oli ollut hallituksen päätös jättää uudistusten selvittely … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Voiko taloyhtiön yhtiökokouksen päätöstä moittia? 

kirjoittaja
Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti osakkeenomistaja voi moittia yhtiökokouksen päätöstä, jos asian käsittelyssä ei ole noudatettu asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen säännöksiä ja määräyksiä, ja virhe on saattanut vaikuttaa päätökseen tai osakkaan oikeuksiin.

Osakas voi moittia yhtiökokouksen päätöstä, jos asian käsittelyssä ei ole noudatettu lain tai yhtiöjärjestyksen säännöksiä ja määräyksiä, ja virhe on voinut vaikuttaa päätökseen tai osakkaan oikeuksiin. Taloyhtiön yhtiökokouksen päätöksen moittiminen tapahtuu siten, että moitekanne taloyhtiötä vastaan nostetaan kolmen kuukauden kuluessa yhtiökokouksen pitopäivästä. Määräajan viimeinen päivä haasteen jättämiseksi käräjäoikeuteen on sama kalenteripäivä kolmen kuukauden päästä. Mikäli kyseessä ei ole … Lue lisää

Yhtiökokousaika koittaa taas – nämä kokouspaikat ovat jääneet kiinteistöjuristien mieleen

kirjoittaja
asuntokaupan ongelmat

Yhtiökokouksen paikalla on merkitystä, kun päätetään yhteisistä tärkeistä asioista. Kokoontuisimmeko perinteiseen tapaan kellarin kerhohuoneella vai suuntaisimmeko sittenkin lähikahvilaan? Taloyhtiömaailmassa valmistaudutaan parhaillaan yhtiökokouskauteen, ja näinä aikoina asialistat täyttyvät painavista aiheista. Siksi kannattaa miettiä tarkasti, millaisessa ympäristössä päätöksenteko sujuu parhaiten. Kysyimme kiinteistöjuristeilta, millaiset yhtiökokouspaikat ovat jääneet erityisesti heidän mieleensä vuosien varrelta. Sään armoilla Pandemian aikana pihamaa on … Lue lisää

Mistä merkeistä voi päätellä, että taloyhtiö on ylivelkaantunut?

kirjoittaja
Uusi laki: leikkipaikkojen turvallisuus suurennuslasin alle

Onko taloyhtiö taloudellisessa ahdingossa vai kykenevä selviytymään haastavistakin ajoista? Selvyyden saa tutustumalla tiettyihin avainasioihin. Elämme mielenkiintoisia aikoja: inflaatio laukkaa, korot nousevat ja maailman geopoliittinen tilanne kiristyy. Makrotalouden muutokset heijastuvat yli 90 000 suomalaisen asunto-osakeyhtiön talouteen ja sitä kautta jokaisen taloyhtiön osakkeenomistajan päivittäiseen elämään. Tämänhetkisessä maailmantilanteessa taloyhtiön ylivelkaantuminen ei ole toivottavaa, mutta kuitenkin osalla taloyhtiöistä valitettava … Lue lisää

Viisi vinkkiä: Toimitushäiriöt ja kustannusten nousun vaikutukset taloyhtiön sopimussuhteissa

kirjoittaja
toimitushäiriöiden ja kustannusten voimakkaan nousun mahdolliset vaikutukset taloyhtiön sopimussuhteissa

Hintojen nousu ja joidenkin hyödykkeiden mahdolliset toimitusongelmat nousevat todennäköisesti tavalla tai toisella esiin myös taloyhtiöiden tulevien ja jo voimassa olevien sopimusten kohdalla. Epävarmoina aikoina taloyhtiön on tärkeää hoitaa hankkeisiin liittyvät sopimusneuvottelut huolella ja puuttua mahdollisiin suoritushäiriöihin välittömästi. Viime vuosien poikkeukselliset tapahtumat ovat vaikuttaneet perustavanlaatuisesti kansainväliseen talouteen: toimitusketjut ovat häiriintyneet ja keskuspankkien massiivinen taloudellinen elvytys, tiettyjen … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Voiko eri tarkoituksiin kerättyjä vastikkeita sekoittaa?

kirjoittaja
Voiko tiettyyn tarkoitukseen, esimerkiksi tontin lunastamiseen, kerättyjä vastikkeita käyttää muuhun tarkoitukseen, kuten hoitokuluihin?

Voiko tiettyyn tarkoitukseen, esimerkiksi tontin lunastamiseen, kerättyjä vastikkeita käyttää muuhun tarkoitukseen, kuten hoitokuluihin? Taloyhtiön tontin lunastamiseen kerätyt vastikkeet ovat yleensä lajiltaan rahoitusvastiketta tai toisin sanoen pääomavastiketta. Kiinteistön hoitoon kerätyt vastikkeet ovat puolestaan hoitovastiketta. Erilajisia vastikkeita ei tule sekoittaa keskenään. Esimerkiksi tontin lunastukseen kerätty pääomavastike tulee pitää erillään muusta hoitotalouden rahoituksesta. Tontin lunastamiseen liittyvien maksujärjestelyiden suhteen … Lue lisää

Osakas sai sittenkin reklamoida kunnossapitotyön virheistä – lopulta vain osa kanteesta menestyi

kirjoittaja
Tapauksessa oli kyse taloyhtiön vahingonkorvausvastuusta osakkeenomistajaa kohtaan tilanteessa, jossa taloyhtiö oli kunnossapitovastuunsa puitteissa korjannut huoneiston pesutiloja.

Osakas ja taloyhtiö ajautuvat vuosia kestäneeseen kiistaan kylpyhuoneremontin korjauksista. Juttu eteni Pirkanmaan käräjäoikeudesta Turun hovioikeuteen ja koukkasi korkeimman oikeuden kautta takaisin hovioikeuteen. Ratkaisu saavutettiin syksyllä 2022. Pirkanmaalainen rivitaloyhtiö oli teettänyt osakkaan hallitseman huoneiston kylpyhuoneessa ja saunassa taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia rakenteiden kosteusvaurioiden korjauksia. Samassa yhteydessä oli uusittu paitsi vedeneristykset myös osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvat märkätilojen sisäosat, kuten … Lue lisää

Rakennusyhtiö ei kyennyt todistamaan, että urakkasopimus olisi solmittu suullisesti

kirjoittaja
Taloyhtiö perääntyi viime hetkillä linjasaneeraushankkeesta ja sai syytteen sopimusrikkomuksesta. Korkeimpaan oikeuteen asti edennyt riita päättyi rakennusyhtiön häviöön.

Taloyhtiö perääntyi viime hetkillä linjasaneeraushankkeesta ja sai syytteen sopimusrikkomuksesta. Korkeimpaan oikeuteen asti edennyt riita päättyi rakennusyhtiön häviöön.  Korkein oikeus antoi helmikuussa ennakkopäätöksen urakkasopimuksen syntymistä koskevassa riidassa. Kyseessä on mielenkiintoinen tapaus, jossa käsitellään perinpohjaisesti sopimuksen syntymisen muotovaatimuksia. Samalla se toimii hyvänä muistutuksena urakan eri osapuolille siitä, miten sopimusneuvottelun jokaisessa vaiheessa vaaditaan tarkkuutta, harkintaa ja selkeää viestintää. Tässä … Lue lisää

Viivyttely välttämättömässä remontissa voi olla taloyhtiölle kohtalokas virhe  

kirjoittaja
Tehokas reagointi kiinteistön kunnossapitoon ja korjauksiin on välttämätöntä taloyhtiön pitkän aikavälin taloudellisen vakauden ja maineen säilyttämiseksi.

Tehokas reagointi kiinteistön kunnossapitoon ja korjauksiin on välttämätöntä taloyhtiön pitkän aikavälin taloudellisen vakauden ja maineen säilyttämiseksi. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm on huolissaan siitä, että taloyhtiöissä ei aina täysin ymmärretä remonttien viivästymisen aiheuttamaa haittaa. Työnsä kautta hän on havainnut konkreettisesti, miten korjausten lykkääminen voi johtaa riitoihin ja osakkaiden henkilökohtaiseen taloudelliseen ahdinkoon. Vaikka … Lue lisää

Osakkaan suorittama ”salaremontti” voi johtaa vakaviin seuraamuksiin 

kirjoittaja
Taloyhtiöissä on tärkeää ottaa "salaremontit" vakavasti. Taloyhtiöllä on oikeus vaatia omavaltaisesti remontin tehneeltä osakkaalta selvitystöistä ja mahdollisista korjauksista aiheutuneet ylimääräiset kustannukset.

Osakkaan asunnossa tehty ”salaremontti” kannattaa aina ottaa vakavasti. Taloyhtiö voi vaatia omavaltaisesti remontin tehneeltä osakkaalta paitsi selvitystöihin myös mahdollisiin korjauksiin liittyviä ylimääräisiä kustannuksia. ”Kerrostalossa asuva Anna päättää uudistaa asuntonsa kylpyhuoneen. Taloyhtiön tiukat säännöt ja lupavaatimukset tuntuvat kuitenkin hidastavan liiaksi suunnitelmia. Niinpä hän ryhtyy toteuttamaan remonttia salassa –kenellepä siitä olisi mitään haittaa. Remontti alkaa kesäisenä viikonloppuna, jolloin suurin … Lue lisää

Tekoäly voi olla juristillekin hyödyllinen työkalu – kunhan pitää mielessään siihen liittyvät riskit

kirjoittaja
Vuokralaiset taloyhtiössä – tärkeimmät oikeudet ja velvollisuudet

Generatiivisen tekoälyn avulla voidaan luoda monenlaisia sisältöjä, kuten kuvia, tekstejä ja virtuaalisia ympäristöjä. Tekoäly tarjoaa uusia mahdollisuuksia monilla eri aloilla, myös juridiikassa. Tekoäly tarjoaa juristeille monia tapoja tehostaa työskentelyä. Nopea tiedonhaku ja tekstintuotto lienevät hyödyllisimpiä käyttömahdollisuuksia juristin työssä. ChatGPT ja muut vastaavat sovellukset voivat auttaa löytämään relevanttia tietoa oikeustapauksista ja lainsäädännöstä. Lisäksi tekoälyä voi hyödyntää … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Miten taloyhtiö voi varautua taloudellisesti tuleviin korjaushankkeisiin?

kirjoittaja
Taloyhtiön taloudellisessa varautumisessa täytyy olla tarkkana, sillä säästöön kerätyt rahat voidaan verottajan näkökulmasta tulkita verotettavaksi voitoksi. Tulevia remonttikuluja voi kuitenkin ennakoida verovapaasti kahdella eri tavalla: rahastointimenettelyllä tai asuintalovarauksella.

Taloyhtiön taloudellisessa varautumisessa täytyy olla tarkkana, sillä säästöön kerätyt rahat voidaan verottajan näkökulmasta tulkita verotettavaksi voitoksi. Tulevia remonttikuluja voi kuitenkin ennakoida verovapaasti kahdella tavalla: rahastointimenettelyllä tai asuintalovarauksella. Asuintalovaraus Asuintalovaraus on joustava tapa varautua tuleviin korjaushankkeisiin eikä se vaadi erillistä yhtiökokouspäätöstä. Käytännössä asuintalovaraus mahdollistaa taloyhtiölle keräämisen tuleviin hankkeisiin kymmenen vuoden ajan ilman, että sen tarvitsee maksaa … Lue lisää

Kaavavalitukset hidastavat hankkeita – rakennuttajilla on kuitenkin muutamia keinoja prosessin vauhdittamiseksi

kirjoittaja
Kaavavalitukset hidastavat hankkeita – rakennuttajilla on kuitenkin muutamia keinoja prosessin vauhdittamiseksi Avoin keskustelu voi auttaa, kun ratkotaan kaavaan liittyviä erimielisyyksiä. Rakennuttajilla on myös laista kumpuvia keinoja nopeuttaa rakentamisen aloitusta vastalauseista huolimatta.

Avoin keskustelu voi auttaa, kun ratkotaan kaavaan liittyviä erimielisyyksiä. Rakennuttajilla on myös laista kumpuvia keinoja nopeuttaa rakentamisen aloitusta vastalauseista huolimatta. Suomessa on laaja valitusoikeus eli toisin sanoen meistä jokainen voi perustuslain turvaamana vaikuttaa omaa elinympäristöämme koskevaan päätöksentekoon. Tämän vahvistavat myös kansainväliset sopimukset. Maankäyttöasioissa kaikkia kuntalaisia koskeva laaja valitusoikeus kattaa paitsi kaavapäätökset myös rakennusjärjestysten hyväksymisen. Valituksen eteneminen … Lue lisää

Konkurssit vielä kaukana ­– taloyhtiöiden keinot kustannuspaineiden hallintaan

kirjoittaja
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Ari Kanerva näkee, että taloyhtiöillä on monipuolisen keinovalikoimansa ansiosta hyvä kyky selvitä taloudellisesti haastavista ajoista.

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Ari Kanerva näkee, että taloyhtiöillä on monipuolisen keinovalikoimansa ansiosta hyvä kyky selvitä taloudellisesti haastavista ajoista.  Energian hinnannousu, inflaatio ja korkojen nousu ovat herättäneet vilkasta keskustelua siitä, miten taloyhtiöt selviävät meneillään olevasta turbulenssista. Kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut asianajaja Ari Kanerva haluaa hälventää pahimpia uhkakuvia. Hän muistuttaa, että taloyhtiöiden omistuspohja on pääasiassa hyvin hajautunutta ja … Lue lisää

Taloyhtiö yritti kieltää lyhytaikaisen majoittamisen – markkinaoikeus linjasi, että yhtiöjärjestyksen muutokseen tarvitaan kaikkien osakkeenomistajien suostumus

kirjoittaja
Taloyhtiö yritti kieltää lyhytaikaisen majoittamisen. markkinaoikeus linjasi, että yhtiöjärjestyksen muutokseen tarvitaan osakkeenomistajien suostumus

Lyhytaikaisen majoittamisen kieltämisen kirjaaminen taloyhtiön yhtiöjärjestykseen on mahdollista, mutta vaikeaa. Päätöksen taakse pitäisi saada kaikkien osakkaiden suostumukset. Helsinkiläinen taloyhtiö päätti varsinaisessa yhtiökokouksessa muuttaa yhtiöjärjestyksen määräystä lyhytaikaisen majoittumisen kieltämiseksi. Tilaisuudessa päästiin yksimieliseen päätökseen ja muutos kuului seuraavasti:  ”Asuinhuoneistot nrot 2–3, 5–20, 22–23 ja 25–45 on tarkoitettu vakituiseen kodinomaiseen asumiseen. Huoneiston tai osan siitä voi luovuttaa toisen käyttöön Digi- ja … Lue lisää

Kuuluuko tontin kohdalla olevan jalkakäytävän talvikunnossapito taloyhtiön vastuulle?

kirjoittaja
Kuuluuko tontin kohdalla olevan jalkakäytävän kunnossapito taloyhtiön vastuulle?

Kyllä. Taloyhtiöt ovat vastuussa tonttinsa kohdalla olevan jalkakäytävän tai tontille johtavan kulkutien kunnossapidosta, vaikka muiden katualueiden kunnossapito kuuluu lähtökohtaisesti kunnan vastuulle.  On kuitenkin mahdollista, että kunta on pääsäännöstä poiketen ottanut myös taloyhtiön viereisen jalkakäytävän kunnossapidon omalle vastuulleen.  Taloyhtiö on tontinomistajana vastuussa siitä, että sen alueella kulkeminen on turvallista kaikille. Tämä tarkoittaa erityisesti talviaikaan velvollisuutta huolehtia … Lue lisää

Elämisen äänet taloyhtiössä: Mikä on normaalia, mihin kannattaa puuttua?

kirjoittaja
Äänet kuuluvat taloyhtiöelämään, mutta ihan kaikkea ei kuitenkaan tarvitse sietää. Missä kulkee normaalien elämisen äänien ja häiriköinnin raja?

Kopinaa, suhinaa ja pienen lapsen itkua: Elämisen äänet taloyhtiössä ovat osa arkea, mutta ihan kaikkea ei kuitenkaan tarvitse sietää. Missä kulkee häiriköinnin raja?  Naapurihuoneistoista kantautuvat elämisen äänet saattavat hetkittäin häiritä kenen tahansa keskittymistä, mutta niihin on useimmiten vain totuttava. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm kertoo, että normaaleihin elämisen ääniin kuuluvat muun muassa suihkussa käynti öisin, … Lue lisää

Valinnaisen vuokratontin lunastaminen omaksi – päätöksenteko vaatii tuekseen tarkkaa tietoa

kirjoittaja

Monet uudiskohteet on rakennettu rahaston omistamalle tontille. Mitä asunnonostajan kannattaa huomioida pohtiessaan valinnaisen vuokratontin lunastamista? Epävarmoina aikoina uuden asunnon ostajan on oltava erityisen tarkkana monien kauppaan liittyvien yksityiskohtien kanssa. Yksi tärkeimmistä selvitettävistä asioista on se, sijaitseeko taloyhtiö vuokratontilla. Tontin lunastushinta on useimmiten eritelty ilmoituksessa erikseen asunnon hinnasta. Näin ollen myyntihinta voi vaikuttaa yllättävän edulliselta, kun … Lue lisää

Vastikeperusteiden muuttaminen ei onnistunut oikeusteitse – arvoasuntojen alakerta katsottiin asuintilaksi

kirjoittaja
Vastikeperusteiden muuttaminen ei onnistunut oikeusteitse – arvoasuntojen alakerta katsottiin asuintilaksi Kaksi osakasta yritti alentaa huoneistoistaan maksettavaa hoitovastiketta määrittelemällä 130-neliöisen alakerran asumiseen kelpaamattomaksi kellaritilaksi. Vastikeperusteiden muuttaminen ei onnistunut, vaikka osakkaat veivät asian hovioikeuteen asti.

Kaksi osakasta yritti alentaa huoneistoistaan maksettavaa hoitovastiketta määrittelemällä 130-neliöisen alakerran asumiseen kelpaamattomaksi kellaritilaksi. Vastikeperusteiden muuttaminen ei onnistunut ja riita päätyi hovioikeuteen asti. Espoolaisessa taloyhtiössä nousi kiista kahden asunnon vastikkeiden kohtuullistamisesta. Vuonna 2000 valmistunut yhtiö koostuu neljästä paritalosta, joista yksi sijaitsee rinteessä. Tässä talossa on kaksi suurempaa, 260-neliöistä kaksikerroksista ja parvekkeellista asuntoa, jotka eroavat kooltaan yhtiön … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Minne taloyhtiön lumet voidaan kolata? 

kirjoittaja
Mihin taloyhtiön lumet voidaan kolata? Korkeiksi kasvavat lumikinokset herättävät joka talvi pohdintaa taloyhtiöissä siitä, mihin lumet voidaan kolata. Erityisesti kaupunkialueilla ja pienillä tonteilla tilanpuute voi helposti johtaa siihen, että lunta päätyy alueille, jonne sen kasaaminen ei ole sallittua.

Korkeiksi kasvavat lumikinokset herättävät joka talvi pohdintaa taloyhtiöissä siitä, minne lumet voidaan kolata. Erityisesti kaupunkialueilla ja pienillä tonteilla tilanpuute voi helposti johtaa siihen, että lunta päätyy alueille, jonne sen kasaaminen ei ole sallittua. Lumen käsittelyssä on tärkeää muistaa, että siihen liittyy sekä oikeudellisia että turvallisuuteen liittyviä näkökohtia, jotka taloyhtiössä on otettava huomioon. Isommissa taloyhtiöissä lumien poistaminen … Lue lisää

Huoneistotietojärjestelmä on ruuhkaantunut – voivatko kaikki osakkeenomistajat osallistua kevään yhtiökokouksiin?

kirjoittaja
Huoneistotietojärjestelmässä on ruuhkaa – voivatko kaikki osakkeenomistajat osallistua kevään yhtiökokouksiin? Yhtiökokouskutsu ei välttämättä tavoita uutta asunnonomistajaa, jos omistuksen rekisteröinti on jumissa Maanmittauslaitoksella. Valtakirjan avulla voidaan varmistaa se, että osakkaan ei tarvitse jättää yhtiökokousta väliin.

Yhtiökokouskutsu ei välttämättä tavoita uutta asunnonomistajaa, eikä ostaja voi osallistua yhtiökokoukseen, jos omistuksen rekisteröinti on jumissa Maanmittauslaitoksella. Valtakirjan avulla voidaan varmistaa se, että osakkaan ei tarvitse jättää yhtiökokousta väliin. Vuosi on vaihtunut ja suurin osa taloyhtiöistä on täyttänyt lakimääräisen velvollisuutensa siirtämällä osakasluettelonsa Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään. Maanmittauslaitoksen mukaan nimittäin 92,2 prosenttia asunto-osakeyhtiöistä oli vuodenvaihteessa mukana uudessa … Lue lisää

Kustannukset nousussa, kassan pohja näkyvissä – nämä ovat vaihtoehdot, kun taloyhtiön talous horjuu

kirjoittaja
Kun taloyhtiön talous horjuu: Miten vastikkeeseen kohdistuvista muutoksista päätetään ja mitä on hyvä tietää pankkilainasta?

Kustannusten voimakas nousu kurittaa taloyhtiöitä näillä näkymin vielä pitkälle tulevaisuuteen. Miten vastikkeeseen kohdistuvista muutoksista päätetään ja mitä on hyvä tietää pankkilainasta? Jos taloyhtiön tulot eivät enää riitä kattamaan menoja eikä ylijäämää eli puskuria ole budjetoitu, kuluva talvi voi muodostua hankalaksi. Tiukassa tilanteessa lähes kaikilla taloyhtiöllä on viimeistään nyt edessään joko ylimääräisen vastikkeen periminen, vastikkeen korottaminen … Lue lisää

Säästetään energiakustannuksissa viisaasti

kirjoittaja
Miten taloyhtiö voi säästää energiakustannuksissa viisaasti?

Energian säästöön löytyy taloyhtiössä keinoja, mutta ratkaisuissa ei kannata liioitella. Pahimmillaan säästötoimet voivat aiheuttaa kohtuutonta haittaa tai vahinkoa paitsi rakennuksille myös asukkaille. Kiinteistöalalla pohditaan tällä hetkellä kuumeisesti keinoja energian säästämiseen. Vuokrataloyhtiöissä ja asunto-osakeyhtiöissä on erilaisia tapoja kohtuullistaa menoja, ja säädöspohjaakin toimille on tarjolla: Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus huolehtii taloyhtiön kiinteistön ja rakennusten pidon sekä muun toiminnan … Lue lisää

Putken silikonitiiviste petti ja vesi teki tuhojaan taloyhtiössä – urakoitsijalle kallis lasku törkeästä huolimattomuudesta

kirjoittaja
Putken silikonitiiviste petti ja vesi teki tuhojaan taloyhtiössä – urakoitsijalle kallis lasku törkeästä huolimattomuudesta Taloyhtiöllä ei ollut mahdollisuutta havaita urakoitsijan tekemiä perustavanlaatuisia virheitä vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana.

Taloyhtiöllä ei ollut mahdollisuutta havaita urakoitsijan tekemiä perustavanlaatuisia virheitä vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana.  Oululainen taloyhtiö solmi remonttifirman kanssa urakkasopimuksen kerrostalon käyttövesiputkien ja sähköjen osittaisesta uusimisesta vuonna 2010. Urakassa noudatettiin Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998). Työt suoritettiin vuoden 2011 aikana, ja takuuaika päättyi kaksi vuotta myöhemmin. Maaliskuussa 2017 yhdessä taloyhtiön huoneistossa havaittiin vesivuoto. Samalla huomattiin, että myös … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Kunnossapitotyö tehtävänä, taloyhtiö ei saa lainaa pankista. Voiko osakas itse joutua hakemaan pankkilainaa?

kirjoittaja

Voiko taloyhtiö velvoittaa osakasta maksamaan hankeosuutensa kertasuorituksena taloyhtiölle? Taloyhtiöiden suurten remonttien rahoitusongelmat ovat yleistyneet ympäri maan. Useimmiten syynä on vaikeus saada riittävästi tai edes ollenkaan pankkilainaa johtuen rakennusten matalasta vakuusarvosta. Haasteet koskettavat etenkin pieniä taloyhtiöitä, suurten kaupunkien ulkopuolella olevia taloyhtiöitä sekä yhtiöitä, joissa isot remontit ovat vielä tekemättä. Kunnossapitoa on yhtiön kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, … Lue lisää

Maan alla muhinut kosteus tuhosi kerrostaloasunnon – naapuritaloyhtiöltä vaadittiin jättikorvauksia tapahtuneesta

kirjoittaja
Maan sisään valuneet hulevedet ja rikkoutunut kaukolämpöputki aiheuttivat yhdessä mittavan vesivahingon helsinkiläisessä taloyhtiössä. Hovioikeuden mukaan yllättävään tapahtumaketjuun ei liittynyt tuottamuksellisuutta.

Maan sisään valuneet hulevedet ja rikkoutunut kaukolämpöputki aiheuttivat yhdessä mittavan vesivahingon helsinkiläisessä taloyhtiössä. Hovioikeuden mukaan yllättävään tapahtumaketjuun ei liittynyt tuottamuksellisuutta. Kahden Helsingin ydinkeskustassa sijaitsevan taloyhtiön välillä repesi kiista korjauskustannuksista. Ongelmat alkoivat kesällä 2016, kun eräässä asunnossa havaittiin nopeasti paheneva kosteusvaurio. Märät pinnat ulottuivat makuuhuoneen takaseinästä kattoon asti ja jatkuivat olohuoneen sekä eteisen puolelle. Huoneisto muuttui … Lue lisää

Kunnossapitovastuu palovaroittimista siirtyy osakkailta taloyhtiöille – vastaamme kahdeksaan kysymykseen

kirjoittaja
Vuoden 2024 alussa astuu voimaan uusi pelastuslaki, jonka myötä palovaroittimien kunnossapitovastuu siirtyy osakkailta taloyhtiöille. Siirtymäaikaa muutokselle on 31.12.2025 asti. Kysyimme lakiasiantuntijalta, mitä muutos käytännössä tarkoittaa taloyhtiöille ja yksittäisille osakkaille tai asukkaille?

Vuoden 2024 alussa astui voimaan uusi pelastuslaki, jonka myötä palovaroittimien kunnossapitovastuu palovaroittimista siirtyy osakkailta taloyhtiöille. Siirtymäaikaa muutokselle on 31.12.2025 asti. Kysyimme lakiasiantuntijalta, mitä muutos käytännössä tarkoittaa paitsi taloyhtiöille myös yksittäisille osakkaille ja asukkaille? Palovaroitin on ollut suomalaisissa kodeissa pakollinen jo yli 20 vuoden ajan. Paristokäyttöisten laitteiden hankinnasta ja kunnossapidosta on tähän asti huolehtinut huoneiston haltija, kun … Lue lisää

Kunnossapitovastuun jakautuminen pienessä taloyhtiössä – onko teillä sopimukset varmasti kunnossa?

kirjoittaja
Pienissä taloyhtiöissä vallitsee usein käytäntö, jossa jokainen osakas huolehtii itse omistamansa rakennuksen sekä sitä ympäröivän pihamaan ylläpidosta. Tämä voi kuitenkin johtaa ongelmiin, mikäli vastuista on alun perin sovittu epäselvästi tai poikkeavaa vastuunjakoa ei ole kirjattu ylös lainkaan. Kunnossapitovastuun jakautuminen pienessä taloyhtiössä vaatii tuekseen selkeät ja yksiselitteiset sopimukset tai yhtiöjärjestysmääräykset.

Pienissä taloyhtiöissä vallitsee usein käytäntö, jossa jokainen osakas huolehtii itse omistamansa rakennuksen sekä sitä ympäröivän pihamaan ylläpidosta. Tämä voi kuitenkin johtaa ongelmiin, mikäli vastuista on alun perin sovittu epäselvästi tai poikkeavaa vastuunjakoa ei ole kirjattu ylös lainkaan. Kunnossapitovastuun jakautuminen pienessä taloyhtiössä vaatii tuekseen selkeät ja yksiselitteiset sopimukset tai yhtiöjärjestysmääräykset. Kunnossapitovastuu määritellään Suomessa asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Lain … Lue lisää

Itä-Suomen hallinto-oikeus: Taloyhtiö sai kieltää tupakoinnin kaikilla parvekkeilla

kirjoittaja
Taloyhtiö sai kieltää tupakoinnin kaikilla parvekkeilla Imatralaisen kerrostalon parvekkeilla sauhuttelua ei sallita jatkossakaan. Itä-Suomen hallinto-oikeus päätti pitää tupakointikiellon voimassa, vaikka havaintokäynnillä oli tehty menettelyvirhe.

Imatralaisen kerrostalon parvekkeilla sauhuttelua ei sallita jatkossakaan. Itä-Suomen hallinto-oikeus päätti pitää tupakointikiellon voimassa, vaikka havaintokäynnillä oli tehty menettelyvirhe. Imatran keskustassa sijaitseva taloyhtiö päätti ylimääräisessä yhtiökokouksessa hakea kaupungin terveysviranomaisilta tupakointikieltoa kaikkien asuinhuoneistojen parvekkeille. Rakennuksessa on kolme kerrosta ja yhteensä 33 asuinhuoneistoa. Parvekkeet sijaitsevat kadun puolella.  Hakemus hyväksyttiin ja Imatran seudun ympäristölautakunta määräsi tupakointikiellon voimaan kesäkuussa 2022. Päätöstä … Lue lisää

Röstbegränsningar i praktiken – hur tillämpas bestämmelsen

kirjoittaja
För att bevaka de mindre aktieägarnas intressen har en begränsning gällande rätt att använda för stort röstetal på bolagstämman införts i bostadsaktiebolagslagen.

De flesta husbolagen består av tiotals olika aktieägare vars aktiemängd kan skilja sig från varandra märkbart. I de flesta fall fördelas aktierna enligt bostadens storlek, det vill säga att en viss mängd golvyta ger i förhållande samma mängd aktier. Den som grundar bolaget har dock möjlighet att bestämma att till exempel en lägenhet i översta … Lue lisää

Taloyhtiön viisi yllättävää vaaranpaikkaa – oletko osannut kiinnittää huomiota näihin asioihin?

kirjoittaja
viisi yllättävää vaaranpaikkaa taloyhtiössä

Kysyimme pelastusalan asiantuntijalta, mihin kohtiin kiinteistössä kannattaa kiinnittää erityistä huomiota vakavien onnettomuuksien välttämiseksi. Pelastuslain mukaan pelastussuunnitelma on laadittava kaikkiin kiinteistöihin, joissa on vähintään kolme asuinhuoneistoa. Vastuu suunnitelman laadinnasta ja säännöllisestä päivittämisestä on asuinkiinteistön hallituksella. Pelastussuunnitelma sisältää kaikki taloyhtiön ennakoitavissa olevat turvallisuusriskit, niiden ennaltaehkäisyn ja toimintaohjeet vaaratilanteessa. Hallituksen tulee tiedottaa pelastussuunnitelmasta osakkaita, ja osakkaiden tehtävä on puolestaan välittää … Lue lisää

Kuka vastaa taloyhtiön väestönsuojasta?

kirjoittaja
Hallitukselle kuuluu varsin laajasti erilaisia tehtäviä, eikä niitä ole eritelty asunto-osakeyhtiölaissa tarkkarajaisesti. Jäsenten on kiinnitettävä erityistä huomiota huolellisuus- ja lojaliteettivelvollisuuteen.

Viisas taloyhtiö valmistautuu huolella turvallisuutta uhkaaviin tilanteisiin. Etukäteissuunnittelulla voidaan odottamattomassa vaaratilanteessa välttää vaarallisen paniikin syntyminen.   Turvallisuutta koskevat seikat ovat herättäneet paljon keskustelua taloyhtiöissä kuluvan vuoden aikana. Kiinteistöjen ja asumisen kokonaisturvallisuudesta huolehtiminen on monien osatekijöiden yhteinen summa. Pienillä teoilla taloyhtiöt ja niissä toimivat turvallisuudesta vastuussa olevat tahot voivat vaikuttaa merkittävissä määrin asukkaiden turvallisuuteen.  Väestönsuojan kunnossapito kuuluu … Lue lisää

Taloyhtiö ja pelon ilmapiiri – miten päästä eroon häiritsevästä asukkaasta?

kirjoittaja

Naapureiden tekemät häiriöilmoitukset ovat ratkaisevan tärkeitä silloin, kun taloyhtiö haluaa päästä eroon häiritsevästä asukkaasta. Vakavimmissa tilanteissa vuokranantaja voi purkaa vuokrasuhteen ilman varoitusta. Turkulaisessa taloyhtiössä alkoi erikoinen elämänvaihe, kun taloon muutti uusi asukas. Vuokralainen tapasi kuljeskella piha-alueella pitkäteräinen miekka kädessään huudellen uhkauksia vastaantulijoille. Varsinaiset kauhun ajat koittivat, kun mies ryhtyi ammuskelemaan värikuula-aseella ja ilmapistoolilla naapureittensa ikkunoita. … Lue lisää

Vuokralainen asui valtavan tavarakaaoksen keskellä – häätö ratkaistiin hovioikeudessa

kirjoittaja
viisi yllättävää vaaranpaikkaa taloyhtiössä

Käräjäoikeus olisi vaatinut häätöpäätöksen tueksi palotarkastusviranomaisten raportin. Hovioikeus kuitenkin katsoi, että muut todisteet kaaoksesta riittivät vuokrasopimuksen purkamiseen. Vuokralainen sai häädön asuntoon kertyneen suuren tavaramäärän vuoksi. Röykkiöiden katsottiin vaarantavan kerrostalon asukkaiden paloturvallisuuden ja terveyden. Käräjäoikeus hylkäsi Helsingin kaupungin omistaman vuokrataloyhtiön nostaman kanteen, koska palotarkastusviranomaiset eivät käyneet asunnossa arvioimassa palokuorman ylittymistä. Vuokranantaja vei asian hovioikeuteen, joka muutti … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Voiko hallitus päättää sisälämpötilan laskemisesta?

kirjoittaja
Hallituksella on oikeus tehdä toimivaltansa nojalla päätös tiettyyn rajaan asti. Olennaista on, vaikuttaako lämpötilan laskeminen olennaisesti huoneistojen käyttämiseen.

Hallituksella on oikeus tehdä päätös toimivaltansa nojalla tiettyyn rajaan asti. Olennaista on, vaikuttaako lämpötilan laskeminen olennaisesti huoneistojen käyttämiseen. Hallituksen lakisääteisenä tehtävänä on huolehtia muun muassa kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksella on näin ollen lähtökohtaisesti valtuus päättää asuinhuoneistojen lämpötilasta. Mikäli lämpötilan alentamisella on olennainen vaikutus huoneistojen käyttämiseen, hallituksella ei ole toimivaltaa tehdä päätöstä itsenäisesti, vaan toimen toteuttaminen edellyttää yhtiökokouksen päätöstä. Hallitus voi oman toimivaltansa nojalla päättää … Lue lisää

Vuoden nuori taiteilija 2023 on valittu

kirjoittaja
Asianajotoimistomme on jo vuodesta 2011 lähtien nimennyt vuosittain lahjakkaan nuoren taiteilijan tukien tämän uraa teoshankinnalla. Eri taiteilijoiden teoksia on laajasti esillä Helsingin ja Tampereen toimistoillamme. Valintamme vuoden nuoreksi taiteilijaksi 2023 on helsinkiläinen kuvataiteilija Kerttu Saali.

Kuvataiteilija Kerttu Saalin öljyvärimaalaukset herättelevät aisteja ja assosiaatioita.  Asianajotoimistomme on jo vuodesta 2011 lähtien nimennyt vuosittain lahjakkaan nuoren taiteilijan tukien tämän uraa teoshankinnoilla. Eri taiteilijoiden teoksia on laajasti esillä Helsingin ja Tampereen toimistoillamme. Valintamme vuoden nuoreksi taiteilijaksi 2023 on helsinkiläinen kuvataiteilija Kerttu Saali. Saalin öljyvärimaalausten kantavia teemoja ovat väri ja valo. Hän nauttii maalaamisessa ennen kaikkea vapaudesta. … Lue lisää

Ajoissa eroon tulkintaerimielisyyksistä – urakkariita voidaan välttää huolellisella sopimisella 

kirjoittaja
urakkariita on mahdollista välttää huolellisella sopimisella.

Urakkasopimuksen allekirjoittamista edeltävät vaiheet ovat olennaisia, kun halutaan välttää erimielisyydet ja urakkariita. Urakkariita johtuu usein jo neuvotteluaikana syntyneistä tulkintaeroista. Kun vaiheet ennen sopimuksen allekirjoitusta suoritetaan tarkasti, tilaa mahdollisille erimielisyyksille jää vain vähän. Avaamme askeleet kohti urakkasopimuksen allekirjoittamista ja kerromme, missä asioissa kannattaa olla erityisen valppaana – puolin ja toisin. 1. Tarjouspyyntö – yksilöi ja rajaa … Lue lisää

Linjasaneeraushanke kaatui loppumetreillä taloyhtiön rahoitusvaikeuksiin – oliko urakkasopimus ehditty jo hyväksyä?

kirjoittaja
Linjasaneeraushanke kaatui loppumetreillä, taloyhtiö oikeuteen sopimusrikkomuksesta

Urakoitsija vaati taloyhtiöltä jättikorvauksia peruuntuneesta linjasaneeraushankkeesta sopimusrikkomuksen perusteella. Oikeudessa selviteltiin, oliko urakkasopimus hyväksytty ennen virallisia allekirjoituksia. Helsinkiläinen taloyhtiö aloitti loppuvuodesta 2017 neuvottelut urakoitsijan kanssa linjasaneerauksen toteuttamisesta. Tilaajan ja toimittajan välillä käytiin ensivaiheessa urakkatarjousneuvottelu, jonka jälkeen taloyhtiö vahvisti vievänsä asian keväällä kokoontuvan ylimääräisen yhtiökokouksen päätettäväksi. Tammikuussa järjestetyssä urakkasopimusneuvottelussa työn lopulliseksi hinnaksi määräytyi 2104,950 e/ m².  Pitkälle viety … Lue lisää

Taloyhtiön energiaremontti – miten päätökset tehdään?

kirjoittaja
Suunnitelmissa taloyhtiön energiaremontti. Miten asiasta päätetään?

Paine kustannusten pienentämiseen on herättänyt monissa taloyhtiössä kiinnostuksen uudenlaisiin ratkaisuihin. Kun energiaremonttia ryhdytään edistämään, on samalla varmistettava, että päätöksenteko hoidetaan asianmukaisesti. Vallitseva maailmantilanne ja nopeasti edennyt inflaatio vaikuttavat vahvasti kustannusten nousuun taloyhtiöissä. Nyt etsitään paitsi välittömiä säästöjä myös pitkäaikaisia tulevaisuuden ratkaisuja. Esimerkiksi maalämpöön siirtyminen, aurinkopaneelit tai ilmalämpöpumppujen hankinta herättävät tällä hetkellä suurempaa kiinnostusta kuin koskaan. … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Voiko taloyhtiö purkaa urakkasopimuksen, jos urakoitsija asetetaan konkurssiin?

kirjoittaja
Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) 79 §:n mukaan tilaajalla (taloyhtiö) on oikeus purkaa sopimus, jos urakoitsija asetetaan konkurssiin. Tähän liittyy kuitenkin tiettyjä ehtoja.

Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) 79 §:n mukaan tilaajalla (taloyhtiö) on oikeus purkaa sopimus, jos urakoitsija asetetaan konkurssiin. Tähän liittyy kuitenkin tiettyjä ehtoja. YSE 1998 jälkeen voimaan tullut konkurssilaki sisältää urakoitsijan konkurssiin liittyen pakottavia määräyksiä, joita tulee huomioida konkurssitilanteessa. Konkurssilain mukaan konkurssipesällä on ensisijainen oikeus sitoutua velallisen sopimukseen. Tämä tarkoittaa sitä, että taloyhtiön on ennen sopimuksen … Lue lisää

Kiinteistöjuristin matkassa: Kiinteistökauppariita syntyi kuin tyhjästä – sopu oli suuri helpotus osapuolille

kirjoittaja
Kiinteistöjuristi kertoo tapauksessa, jossa kiinteistökauppariita syntyi kuin tyhjästä

Kiinteistökauppariita voi saada tavallista laajemmat mittasuhteet, jos vaakalaudalla ovat taloudellisten menetysten lisäksi sukulaissuhteet.  Sukulaisten välisessä kiinteistökaupassa sovelletaan samoja maakaaren säännöksiä kuin muissakin kaupoissa. Sukulaisuus ei tee kaupasta millään tavoin poikkeavaa tai aseta kaupan osapuolia toisiinsa nähden erityiseen asemaan. On hyvä tiedostaa, että etenkin vanhan kiinteistön myynnissä voi kuitenkin aina tulla vastaan harmillisia vastoinkäymisiä. Siksi on … Lue lisää

Asuntokauppariidan vaiheet – näin prosessi usein etenee

kirjoittaja

Mitä kaikkea on odotettavissa, kun hiljattain ostetusta huoneistosta tai kiinteistöstä löytyy virhe, esimerkiksi kosteusvaurio? Asuntokauppariidan vaiheet noudattelevat tiettyä peruskaavaa, josta on hyvä olla tietoinen heti, kun ongelma havaitaan. Asuntokauppariita voi pitkittyessään olla taloudellisesti ja henkisesti vaikea prosessi riidan molemmille osapuolille. Asuntoon tulee tutustua huolellisesti ennen ostopäätöstä – ostajalla on asuntokauppalain mukainen selonottovelvollisuus.  Jos kaikesta huolimatta kaupan kohteesta … Lue lisää

Huolellinen toiminta ei pelastanut asunnon myyjää – asuntokaupan hinnanalennus yhdessä oikeudenkäyntikulujen kanssa tuli maksamaan 80 000 euroa

kirjoittaja

Liiketila myytiin asuinhuoneistona ja ostaja vei jutun oikeuteen tavoitteenaan vahingonkorvaus tai asuntokaupan hinnanalennus. Vaikka asunnon myyjä ja välittäjät toimivat kaupassa huolellisesti, virheeltä ei voinut välttyä.  Turun keskustassa tehtiin kesällä 2017 kaupat 40 neliön yksiöstä noin 90 000 euron hintaan. Kohdetta esiteltiin myyntivaiheessa asuinhuoneistona, vaikka asunto oli aiemmin toiminut kampaamoyrittäjän liiketilana. Myös isännöitsijätodistuksen ja yhtiöjärjestyksen mukaan kyseessä … Lue lisää

Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus – huolellisuus kiinteistökaupassa palkitaan 

kirjoittaja
Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus – huolellisuus kiinteistökaupassa palkitaan

Kiinteistökaupassa vaaditaan huolellista valmistautumista niin myyjän kuin ostajankin osalta.  Erityistä huomiota tulee kiinnittää myytävän kohteen kuntoon ja ominaisuuksiin. Myös energia-asiat ovat onnistuneen kiinteistökaupan keskiössä. Kummallakin kiinteistökaupan osapuolella on laissa säänneltyjä velvollisuuksia liittyen kaupan kohteena olevan kiinteistön kuntoon ja ominaisuuksiin. Myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle tiedot kiinteistön kunnosta, ominaisuuksista ja soveltuvuudesta tiettyyn käyttötarkoitukseen. Ostajalla on puolestaan velvollisuus … Lue lisää

Kysy asuntokaupasta: Onko energiatodistus tärkeä dokumentti vai turhake? 

kirjoittaja
Onko energiatodistus hyödyllinen työkalu vai turhake

Energiatodistuslain mukaan energiatodistus kaikenikäisten rakennusten myynti- ja vuokraustilanteessa rakennuksen omistajalta. Se on kätevä työkalu rakennusten energiatehokkuuden vertailuun. Laki velvoittaa myyjää antamaan ostajaehdokkaille ja ostajalle asuinrakennuksen energiatodistuksen joko alkuperäisenä tai jäljennöksenä. Huomioitavaa on myös se, että jo asunnon myyntiä koskevassa ilmoituksessa on osoitettava rakennuksen energialuokka. Energiatodistusta ei vaadita muun muassa alle 50 neliön rakennukseen eikä omaan käyttöön … Lue lisää

Uskaltaako nyt ostaa asuntoa? 

kirjoittaja

Asunnon ostoa ei tarvitse lykätä, kunhan huomioi korkoriskin, asunnon omistamisen nousevat kulut ja vuokratontin kustannukset. Selvitä myös taloyhtiön osakasjakauma ja vältä joutuminen kahden asunnon loukkuun. Asunnonostajia on jo vuosia varoiteltu lainanhoitokuluihin kätkeytyvästä piilovelasta. Houkutteleva myyntihinta voi johtaa ongelmiin, kun lyhennysvapaat päättyvät ja vastikkeet tulevat maksuun. Nykytilanteessa tämän korkoriskin voinee jo todeta toteutuneen monien kohdalla. Tässä … Lue lisää

Vuokranantaja: Muista tämä vakuuksista, vuokrankorotuksista ja huoneistokäynneistä

kirjoittaja

Kun asunnon vuokraaminen nostattaa tunteita, taustalla vaikuttavat usein huolimattomuus, väärät olettamukset tai suuripiirteisyys tärkeissä yksityiskohdissa – puolin ja toisin. Asiantuntija nostaa esiin kolme seikkaa, joissa vuokranantajan kannattaa olla tarkkana. Vuokramarkkinoilla on ollut loppukesästä tavallista kovempaa kuhinaa, kun opiskelijat ovat pitkän tauon jälkeen palanneet takaisin lähiopintojen pariin. Moni on vuokraamassa asuntoa ensimmäistä kertaa ja pelisäännöissä on … Lue lisää

Vuokrankorotus lain mukaan onnistuu kahdella tavalla – katso ohjeet

kirjoittaja
Vuokrankorotus: näin teet sen oikein

Vuokrankorotus tulee tehdä lain puitteissa eikä summia voi temmata tuulesta. Vuokranantaja voi yksipuolisesti päättää korotuksesta ainoastaan silloin, kun vuokran korottaminen ehtoineen on sovittu vuokrasopimuksessa. Muussa tapauksessa on valittava neuvottelun tie. On tärkeää, että vuokranantaja pitää kiinni vuokran oikeasta tasosta suhteessa alueen käypään vuokratasoon tai remonttikuluihin. Samaan aikaan vuokralaisen on voitava luottaa vuokranantajaan siinä, että vuokrankorotus … Lue lisää

Kaupungin vuokra-asunnolla Airbnb-tienestejä takonut vuokralainen sai lähteä

kirjoittaja
Airbnb-vuokraaminen kaupungin vuokra-asunnossa

Voiko kaupungin sosiaalisessa vuokra-asunnossa asuva vuokralainen tehdä rahaa vuokraamalla kotiaan toistuvasti Airbnb:n kautta, ja onko se pätevä peruste vuokrasuhteen irtisanomiselle? Kysymystä ratkottiin eri oikeusasteissa vuosia. Helsingin kaupungin vuokra-asunnot Oy:lle selvisi vuonna 2018, että eräs vuokralaisista tienasi asunnollaan toistuvasti rahaa Airbnb-markkinoilla. Vuokralaiselle annettiin varoitus vuokrasopimuksen vastaisen toiminnan harjoittamisesta, mutta tästä huolimatta toiminta jatkui. Lopulta vuokrasopimus päätettiin … Lue lisää

Kuukauden kysymys: Voiko vuokrasopimuksen päättää kesken kauden vuokralaisen ja vuokranantajan yhteisestä tahdosta?

kirjoittaja
Vuokrasopimuksen purkaminen molempien osapuolten tahdosta

Irtisanomisaikaa ei tarvitse noudattaa, jos molemmilla osapuolilla on selkeä näkemys vuokrasuhteen jatkosta. Vuokralainen ja vuokranantaja voivat vapaasti sopia siitä, onko vuokrasopimus määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva. Määräaikainen sopimus päättyy sovittuna ajankohtana ilman erillisiä päättämistoimia, kun taas toistaiseksi voimassa oleva sopimus voidaan irtisanoa puolin ja toisin irtisanomisajan puitteissa. Asuinhuoneiston vuokrauksessa irtisanomisaika on vuokranantajan osalta kuusi kuukautta, … Lue lisää

Vuokralaisen valinta: Neljä vinkkiä vuokranantajalle

kirjoittaja
Mikko Ravi

Uuden vuokralaisen valinta vaatii tarkkuutta, mutta päätöstä ei kannata kuitenkaan liikaa viivytellä. Satsaa erityisesti asuntonäyttöön ja haastattele potentiaalisia ehdokkaita. Loppukesä on aikaa, jolloin uudet opiskelijat etsivät kuumeisesti asuntoja ja kysyntä vuokra-asunnoista on usein kovimmillaan. Asuntonäytöllä vuokralainen pääsee konkreettisesti arvioimaan sitä, onko asunto häntä varten. Toisaalta asuntonäyttö on vuokranantajalle oiva tilaisuus tutustua vuokralaisehdokkaisiin tarkemmin. Koostin neljä … Lue lisää

Ratkaisun avaimet – sovittelu on viisasta myös taloyhtiöriidoissa

kirjoittaja
sovittelu on hyvä tapa selvittää riidat myös taloyhtiössä. Seitsemän kysymystä sovittelusta.

Oikeudenkäyntiin verrattuna sovittelu on nopea ja edullinen keino saavuttaa kaikille osapuolille sopiva ratkaisu. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimies, varatuomari Hanna Vieruaho vastaa seitsemään kysymykseen sovittelusta. 1. Sovitteluun kannustetaan myös taloyhtiöriidoissa, on vastassa sitten yksittäinen osakas tai urakoitsija. Miksi sovitteluun kannattaa tarttua? Sovittelu on vaihtoehtoinen riidanratkaisukeino, ja sillä on monia etuja oikeudenkäyntiin verrattuna. Sovittelu antaa … Lue lisää

Rivitalon viemärivahinko sai aikaan kalliin kiistan kahden osakkaan ja taloyhtiön välillä  

kirjoittaja
Viemärivahinko aiheutti saunarakennukseen tuhoja. Korvauksista kiisteltiin oikeudessa.

Hätätyönä tehty romahtaneen viemärin korjaus ei mennyt osakkaiden mielestä ihan maaliin asti. Taloyhtiö sai vahingon jälkimainingeissa pitkän ja hinnakkaan listan töistä, jotka sen kuuluisi vielä tehdä tai korvata osakkaille.  Vantaalaisessa taloyhtiössä sattui viemärivahinko, jonka seurauksena putkesta tulvinut liete teki tuhojaan pariskunnan omistaman rivitaloasunnon pihamaalla sekä pesu- ja saunatiloissa. Putkistossa oli jo aiemmin havaittu notkelmia, joihin … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Saanko asentaa paljun tai poreammeen huoneistoni takapihalle?

kirjoittaja
Asianajotoimisto Kak-lakin etusivun kuvassa sinisävyinen pehmeämuotoinen rakennus

Osakas ei saa tuoda paljua tai poreammetta huoneistonsa pihalle noin vain. Ensimmäinen arvioitava kysymys on, kenen hallinnassa piha on, taloyhtiön vai osakkaan. Pihan juridinen hallinta selviää yhtiön yhtiöjärjestyksestä. Mikäli piha-alueesta ei mainita yhtiöjärjestyksessä, on piha taloyhtiön hallinnassa. Sen sijaan, jos yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä määrätään piha-alueen kuulumisesta osakkaalle, on piha osakkaan hallinnassa. Jos piha on taloyhtiön hallinnassa, … Lue lisää

Ovatko taloyhtiön yhteistilat niidenkin käytettävissä, jotka omistavat vain varastotilan tai autopaikan?

kirjoittaja

Taloyhtiön yhteistilat herättävät toisinaan kysymyksiä. Kun niiden käyttöä pohditaan, näkökulmia ovat muun muassa osakkeenomistajien yhdenvertaisuus ja yhtiöjärjestyksen määräykset.  Taloyhtiön vakituiset asukkaat saattavat ihmetellä, kun autopaikan omistaja tulee vastaan pesutuvalla, varailee huoletta saunavuoroja tai säilyttää menopeliään pyörävarastossa. Onko tämä reilua tai edes lain mukaan sallittua, kun muut sentään asuvat talossa? Vastaus vaatii ensinnäkin peruskäsitteiden avaamista. Taloyhtiön … Lue lisää

Taloyhtiön ikivanhat järjestyssäännöt kaipaavat päivitystä, miten asiassa kannattaa toimia? 

kirjoittaja
Vuokralaiset taloyhtiössä – tärkeimmät oikeudet ja velvollisuudet

Jos taloyhtiöiden järjestyssäännöt ovat jääneet päivittämättä vuosien ajan, on työhön ryhtymistä syytä harkita. Erityisesti vanhempien taloyhtiöiden järjestyssäännöt eivät välttämättä enää edes vastaa nykyajan tarpeisiin. Mitä järjestyssäännöt ovat? Järjestyssäännöt ovat ikään kuin yhteisesti taloyhtiössä sovittuja käytösohjeita, joissa voidaan sopia esimerkiksi yhtiön tavoista ja käytänteistä sekä yhteisten tilojen käytöstä. Järjestyssääntöjen tarkoituksena on turvata ja edistää asukkaiden asumisviihtyvyyttä … Lue lisää

Uusi ohje tuo selkeyttä Airbnb-toimintaan

kirjoittaja
Airbnb-toiminnan pitkäaikaiset epäselvyydet ovat liittyneet siihen, missä kulkee satunnaisen ja ammattimaisen vuokraamisen ero.

Airbnb-toiminnan pitkäaikaiset epäselvyydet ovat liittyneet siihen, missä kulkee satunnaisen ja ammattimaisen vuokraamisen ero. Useamman kaupungin rakennusvalvonnat ovat hiljattain laatineet uuden ohjeen koskien asunnoissa tapahtuvaa majoitustoimintaa.  Kun Airbnb-toiminta rantautui Suomeen reilu kymmenen vuotta sitten, sen tarkoitus oli mahdollistaa yksityishenkilöille oman asunnon vuokraaminen silloin, kun he eivät itse sitä käytä. Kyseessä ei alun perinkään ollut ammattimaisen majoitustoiminnan … Lue lisää

Kuukauden kysymys: Onko vuokralaisella oikeus vuokranalennukseen julkisivuremontin ajalta?

kirjoittaja

Kesäkuukaudet ovat vilkasta julkisivuremonttien aikaa. Kun koko talo on huputettuna, asumisen taso laskee. Usein kysytäänkin, kuuluuko vuokralaisen saada alennusta vuokrasta ajalta, jolloin huoneisto on ollut vajaalla käytöllä? Oikeus vuokranalennukseen perustuu lakiin Lain asuinhuoneiston vuokrauksesta mukaan vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää tai … Lue lisää

Kesäinen muistilista taloyhtiön osakkaille

kirjoittaja

Grillit kuumina, nikkarointi-innostus huipussaan ja piha täynnä iloista menoa: Kun kaikilla asukkailla on taloyhtiön perussäännöt hallussaan, yhteiselo sujuu ongelmitta myös kesäisin. Katso muistilista taloyhtiön osakkaille. Mitä voi tehdä parvekkeella? Oma ulkotila toimii parhaimmillaan kodin jatkeena. Kesäaikaan parveke tai terassi houkuttelee sisustamaan ja kesäkasvien istuttamiseen. Nyrkkisääntönä on, että parveketta saa ehostaa monin tavoin – kunhan pitää kiinni … Lue lisää

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n brändi uudistui: ”Aina löytyy ratkaisu”

kirjoittaja
Kiinteistönhoitosopimus – miten taloyhtiö voi suojautua riskeiltä?

Uudistuneen brändimme ytimessä on ratkaisukeskeisyys. Teemme töitä sen eteen, että riitoja ei syntyisi tai että ratkeaisivat asiakkaan kannalta parhaalla tavalla. Yrityksemme perustettiin vuonna 1999, kun opiskelu- ja työkuvioista tutuksi tulleet kaverukset ja alalla tunnetut asianajajat Petteri Kuhanen, Jarmo Asikainen, Ari Kanerva ja Laura Veltheim-Asikainen päättivät yhdistää osaamisensa. Keskittyminen kiinteistöjuridiikkaan oli nelikolta erinomainen strateginen päätös, joka siivitti … Lue lisää

Taloyhtiön osakas, oletko aikeissa remontoida asuntoasi? Muista tehdä remontti-ilmoitus

kirjoittaja

Kun remontti-innostus iskee, töihin ei kannata ryhtyä suin päin. Millaisista töistä osakkaan pitää ilmoittaa taloyhtiölle, miten remontti-ilmoitus tehdään ja mitä on hyvä tietää valvonnasta? Osakkaalla on oman kodin seinien sisäpuolella jopa yllättävän laaja oikeus tehdä muutostöitä. Huoneiston ulkopuolelle eli taloyhtiön vastuulle kuuluviin tiloihin, esimerkiksi ikkunoihin tai ulkoseiniin, osakas ei kuitenkaan saa kajota. Parveke kuuluu poikkeuksellisesti … Lue lisää

Ison kissan tekosista kehkeytyi kallis vesivahinko – oikeus katsoi, että osakas ei olisi voinut varautua yllättävään tapahtumaan

kirjoittaja

Kissa avasi vesihanan ja painoi samanaikaisesti tulpan kiinni tassullaan. Tästä seurasi kallis vesivahinko. Taloyhtiö ja osakas riitelivät siitä, kenen kuuluu korvata taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien osien vauriot. Taloyhtiön asukas heräsi keittiöstä kantautuvaan veden lorinaan ja sai kauhukseen huomata, että vesialtaan tulppa oli pohjassa veden ryöpyten täydellä teholla aina lattialle asti. Tapahtuman aikaan osakkaalla oli kaksi leikkisää … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Taloyhtiömme pienehkössä autotallissa on autopaikka vain kahdelle osakkaalle. Pitääkö kaikkien osakkaiden maksaa autotallin remontti?

kirjoittaja
pitääkö kaikkien osakkaiden maksaa autotallin remontti

Tyypillisessä tilanteessa kaikki taloyhtiön osakkaat osallistuvat tasavertaisesti myös autotallin korjauskustannuksiin. Jos autopaikat ovat yhtiön hallinnassa, se käytännössä vuokraa autopaikat osakkaille eli käyttäjille. Näin ollen kaikilla osakkailla on samanlainen mahdollisuus saada autopaikka käyttöönsä. Yhtiö kuitenkin rakennuksen omistajana huolehtii autotallin ylläpidosta ja korjauksista. Kaikki osakkeenomistajat osallistuvat näihin kustannuksiin vastikeperusteen kautta. Vastike määräytyy yhtiöjärjestyksen mukaan. Jos autotallipaikat ovat … Lue lisää

Taloyhtiön remontit kannattaa suorittaa ajallaan vaikeinakin aikoina

kirjoittaja

Hyvä johtaminen ja suunnitelmallisuus korostuvat, kun taloyhtiössä tehdään päätöksiä epävarmoina aikoina. Taloyhtiöiden toimintaympäristö on rahoituksen saatavuuden osalta heikentynyt. Korjauskustannukset ovat käynnissä olevan Ukrainan kriisin johdosta kasvaneet, ja epävarmuus tulevaisuuden kehityksestä kustannusten osalta on ainakin tällä hetkellä suurta. Samanaikaisesti kotitalouksilla saattaa olla vaikeuksia löytää riittävästi rahaa jo perusarjen pyörittämiseen. Yhtälö on kokonaisuudessaan haastava.  Käytännössä tämä tarkoittaa … Lue lisää

Takuuvastuu – viisi vinkkiä urakan tilaajalle

kirjoittaja
Viisi vinkkiä tilaajalle takuuvastuun toteuttamiseen

Takuuvastuu on urakan tilaajan turva. Oleellista on, kuuluuko urakoitsijan virhe takuuvastuun piiriin vai takuuvastuun jälkeisen vastuun alaan. Seuraavat viisi vinkkiä toimivat tässä apuna. 1. Järjestä urakoitsijan suorituksen seuranta takuuaikana Hyvin usein takuuvastuu muistuu mieleen silloin, kun takuuaika on jo umpeutumassa ja tulisi järjestää takuutarkastustilaisuus. Tällöin virheiden selvittelylle tulee kiire ja kokonaistilanteen hahmottaminen kohteessa voi olla … Lue lisää

Hallituksen jäsenen ei kannata pelätä vastuuta

kirjoittaja
Jaana Sallmén

Taloyhtiön hallituksen joutuminen korvausvastuuseen on harvinaista. Käytännössä vain karkeat ylilyönnit ja kotiinpäin vetäminen ovat johtaneet vahingonkorvausvelvollisuuteen. Hallituksen tehtävänä on päättää toimivaltansa rajoissa taloyhtiön asioista. Toimivallan rajoja määrittää normien tasolla asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 2 § ja käytännössä yhtiökokouksen päättämä budjetti. Lisäksi hallituksen tehtävänä on valvoa yhtiökokouksen päätösten lainmukaisuutta – lainvastaisia päätöksiä kun ei saa laittaa täytäntöön.  … Lue lisää

Taloyhtiön hallituksen työhön liittyy väärinkäsityksiä – tässä niistä neljä yleisintä

kirjoittaja
Millaisia väärinkäsityksiä liittyy taloyhtiön hallituksen työhön

Pohditko parhaillaan taloyhtiön hallituksen jäsenyyttä? Tehtävään voi liittyä virheellisiä mielikuvia, jotka kannattaa oikoa ennen päätöksentekoa. 1. Hallitus hukkuu työhön ja vastuuta on paljon Yksi yleisimmistä syistä kieltäytyä hallitusjäsenyydestä on ajatus siitä, että luottamustehtävä kahmaisee kaiken vapaa-ajan. Etenkin puheenjohtajan rooliin voi olla vaikeaa löytää vapaaehtoista osakasta. Vaikka hallitus tekee tärkeää ja vastuullista työtä, työtaakkaa ei kannata … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Jos taloyhtiön kaikki osakkeet ovat edustettuina yhtiökokouksessa, voidaanko tilaisuudessa tehdä yksipuolinen päätös kutsun ulkopuolisesta asiasta?

kirjoittaja
yhtiökokouksessa äänestäminen

Tietyssä tapauksessa yhtiökokous voi tehdä päätöksen pääsäännöstä poiketen. Pääsääntöisesti yhtiökokouksessa saadaan päättää vain asioista, jotka on mainittu kokouskutsussa tai jotka yhtiöjärjestyksen mukaan on käsiteltävä kokouksessa. Asunto-osakeyhtiölaki antaa mahdollisuuden poiketa tästä muotovaatimuksesta kaikkien osakkaiden suostumuksella. Jos kaikki osakkeet ovat edustettuina yhtiökokouksessa ja kaikki antavat käsittelyyn suostumuksensa, voidaan kokouksessa käsitellä myös asia, jota ei ole mainittu kokouskutsussa. … Lue lisää

Yhtiökokous hylkäsi osakkaan esityksen ja joutui lopulta perustelemaan kantaansa käräjillä

kirjoittaja
oikeustapaus

Oikeudessa ratkottiin, rikkoiko taloyhtiö yhdenmukaisuusperiaatetta hylätessään osakkaan ehdotuksen lämmitysjärjestelmän ennallistamisesta. Oman esityksen puolustaminen aina hovioikeudessa asti maksoi osakkaalle yli 50 000 euroa. Kerrostalon ensimmäisen kerroksen osakas hermostui siihen, miten taloyhtiö pyrki ratkaisemaan asunnon lämmitykseen liittyvät pulmat. Kuudessa kiinteistön ensimmäisen kerroksen huoneistossa lattia ja autohallin katto ovat samaa rakennetta. Alun perin asuntojen lattioiden alla kulki sähköllä toimivat … Lue lisää

Aurinkosähköä taloyhtiöön – viimeisin lakimuutos selkeytti päätöksentekoa

kirjoittaja
Tuore asunto-osakeyhtiölain muutos varmistaa sen, että taloyhtiöiden on aiempaa helpompi tehdä päätös aurinkopaneelien hankinnasta.

Tuore asunto-osakeyhtiölain muutos varmistaa sen, että taloyhtiöiden on aiempaa helpompi tehdä päätös aurinkopaneelien hankinnasta. Aurinkopaneelien yleistyminen taloyhtiöissä on paitsi tärkeä askel kohti kestävämpää tulevaisuutta myös merkittävä keino saada aikaan taloudellisia säästöjä. Viimeisin edistysaskel on vuoden 2023 asunto-osakeyhtiölain muutos, joka sujuvoittaa asunto-osakeyhtiöiden päätöksentekoa, kun kyse on kestävää asumista edistävistä muutoksista. Muutoksen piiriin lukeutuvat muun muassa aurinkopaneelit, … Lue lisää

Taloyhtiön hallituksen uusi jäsen – näin selviät tehtävässäsi hyvin

kirjoittaja

Taloyhtiön hallituksessa pärjää oikealla asenteella ja perehtymällä asioihin. Tehtävä on tärkeä ja vastuullinen, mutta maallikko pärjää siinä mainiosti.    Päädyitkö taloyhtiön hallitukseen omasta innostuksesta vai yllättäen ja pyytämättä? Tänäkin keväänä lukuisat uudet hallituksen jäsenet pohtivat hallituksen jäsenyyden tuomaa vastuuta ja työsarkaa. Miten kaikesta selviää, jos taloyhtiön asiat eivät ole aiemmin juurikaan kiinnostaneet?  Kannattaa pitää mielessä, että … Lue lisää

Osakas: Taloyhtiön yhtiökokoukseen osallistuminen on juuri nyt erityisen tärkeää – näin valmistaudut tilaisuuteen

kirjoittaja
taloyhtiön yhtiökokous

Muuttunut maailmantilanne on vienyt myös taloyhtiöt arvaamattoman äärelle. Kiinteistönhoidon kulujen kasvaessa jokaisen osakkaan on viimeistään nyt aika kiinnostua taloyhtiön taloudesta ja päätöksenteosta. Kiinteistöliitto varoitti alkuvuodesta, että taloyhtiöiden hoitokulut uhkaavat kasvaa tänä vuonna.  Venäjän sotatoimien johdosta tilanne näyttää tällä hetkellä aiempia arvioita synkemmältä. Kuluja nostavat esimerkiksi kaukolämmön ja sähkön hintojen nousu sekä kiinteistöjen ylläpitokustannusten ja rakennuskustannusten kasvu. … Lue lisää

Avustajan käyttäminen yhtiökokouksessa on sallittua

kirjoittaja

Osakkeenomistajalla on oikeus ottaa avustaja mukaan yhtiökokoukseen. Päätöstä ei tarvitse perustella eikä asiasta tarvitse tehdä ennakkoilmoitusta. Yksi ajoittain esille nouseva yhtiökokouksiin liittyvä keskustelu koskee avustajan läsnäoloa kokouksessa. Voiko ulkopuolisen henkilön kokoukseen osallistumisen kieltää? Entä onko avustajalla oikeus käyttää tilaisuudessa puheenvuoroja? Osakkaan tuki isoissa päätöksissä tai riitatilanteissa Asunto-osakeyhtiölaissa avustajien käyttäminen on säädetty lyhyesti ja ytimekkäästi: ”Osakkeenomistajalla … Lue lisää

Taloyhtiö tulkitsi yhtiöjärjestystä oikein: hissiremontin kustannukset tuli kattaa pääomavastikeperusteella 

kirjoittaja
kiista hissiremontin rahoituksesta

Taloyhtiön osakas vetosi yhdenvertaisuusperiaatteeseen ja yhtiöjärjestysmääräyksen tulkintaan, saadakseen hissiremontin kustannukset autotallien osalta pienemmäksi.   Taloyhtiö päätti ottaa hissiremontin rahoitusta varten 135 000 euron lainan. Yhtiökokouskutsun liitteenä olevassa rahoitusluonnoksessa remontti todettiin niin sanotuksi perusparannuskorjaukseksi, joka jyvitetään huoneistojen pinta-alojen suhteessa. Kustannusten jyvityksestä äänestettiin yhtiökokouksessa. Hallituksen ja isännöitsijän esitys perustui Kiinteistöliiton näkemykseen pääomavastikeperusteen soveltamisesta ilman kerrointa. Yksi osakas teki … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Miten taloyhtiön hallituksen valinta yhtiökokouksessa tapahtuu?  

kirjoittaja
Hallituksen valinta pienessä taloyhtiössä

Asumme kolmen huoneiston rivitalossa. Yhtiöjärjestyksen mukaan taloyhtiön hallitus pitää sisällään kolme varsinaista jäsentä eli naapurissa asuva pariskunta ja päätyasunnon osakas. Yhden huoneiston osakas ei siis kuulu hallitukseen. Miten taloyhtiön hallituksen valinta tässä tilanteessa tapahtuu yhtiökokouksessa? Voiko esimerkiksi istuva hallitus ehdottaa itse itseään seuraavaan hallitukseen tai voivatko henkilöt ehdottaa vuorotellen toinen toistaan? Taloyhtiön hallituksen jäsenet – … Lue lisää

Keskeinen yhtiökokoussanasto – tulosta mukaan tilaisuuteen!

kirjoittaja

Tuntuuko siltä, että putoat helposti kärryiltä yhtiökokouksessa? Kun tutustut jo etukäteen tilaisuuden keskeisiin termeihin, taloyhtiön talous ja kokouskäytännöt avautuvat uudella tavalla. Tulosta yhtiökokoussanasto tarvittaessa mukaan tilaisuuteen. Avustaja Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaalla on oikeus käyttää yhtiökokouksessa valitsemaansa avustajaa. Avustajan käytöstä tulee ilmoittaa viimeistään paikan päällä yhtiökokouksessa. Avustajalla on tilaisuudessa puheoikeus ja hän voi myös osakkaan pyynnöstä äänestää … Lue lisää

Alkuvuoden kolme tärkeää lakiuudistusta – miten ne vaikuttavat taloyhtiömaailmassa?

kirjoittaja
Alkuvuoden kolme tärkeää lakiuudistusta – mitä ne vaikuttavat taloyhtiömaailmassa?

Tuoreet lakiuudistukset edesauttavat esteettömyyttä edistävien muutosten toteuttamista sekä huoneistotietojärjestelmän hallittavuutta. Näiden lisäksi taloyhtiöiden lainoihin on tulossa rajoituksia. Eduskunta hyväksyi tiistaina 14. helmikuuta 2023 asunto-osakeyhtiölakia koskevan muutoksen. Uudistus on osa asunto-osakeyhtiölain muutoshanketta, ja sen tavoitteena on helpottaa esteettömyyden parantamista sekä nopeuttaa kestävään asumiseen liittyviä muutostöitä. Muutos on sisällöltään ympäristövaliokunnan mietinnön mukainen. Käytännön tasolla se antaa osakkaalle … Lue lisää

Näin asunnon uusi omistaja vastaa edellisen osakkaan maksulaiminlyönnistä

kirjoittaja

Taloyhtiön osakkaan yksi tärkeimmistä velvollisuuksista on osallistua yhteisten kustannusten kattamiseen maksamalla yhtiövastiketta. Asuntokaupoilla on hyvä tiedostaa, että uusi omistaja ottaa hoidettavakseen edellisen osakkaan vastikerästit. Asunto-osakeyhtiölaista löytyy säännös uuden omistajan vastuusta tilanteessa, jossa vanha omistaja on laiminlyönyt yhtiövastikkeiden maksamisen. Sääntö kattaa myös yhtiöjärjestysmääräyksellä yhtiövastikkeeseen rinnastettujen käyttökorvausluonteisiin maksuihin kohdistuvat maksulaiminlyönnit, koska näiden merkitys yhtiön talouteen voi olla … Lue lisää

Oman edun tavoittelua ja yhteistä hyvää – taloyhtiöissä tasapainotellaan erilaisten toiveiden ristitulessa

kirjoittaja

Taloyhtiön osakkaalla on oikeus ajaa omaa etuaan, mutta hallituksen jäsenen on aina ajateltava taloyhtiön etua. Molempien osapuolten on hyvä pitää mielessä, että ”minkä taakseen jättää, sen edestään löytää”. Oman edun tavoittelu kuuluu ihmiselämään kaikkialla yhteiskunnassa, eikä taloyhtiö ole tässä asiassa poikkeus. Jokaisella asukkaalla ja osakkaalla on oikeus ajaa etuaan. Esimerkiksi yhtiökokouksen päätöksissä tämä on hyväksyttävä lähtökohta.  Jos … Lue lisää

Lisäalueen osto vei taloyhtiön käräjille – riidasta koitui kallis lasku tonttikauppaa vastustaneelle pariskunnalle

kirjoittaja
osakkaat hermostuivat taloyhtiön tonttikaupasta

Osakkeenomistajapariskunnan mielestä taloyhtiön tonttikaupasta heille koitunut 2 800 euron hinta oli kohtuuttoman suuri. Hävityn oikeustaistelun jälkeen osakkaiden maksettavaksi kertyi oikeudenkäyntikuluja yli 35 000 euron edestä. Taloyhtiö päätti ylimääräisessä yhtiökokouksessaan lokakuussa 2018 naapuritontin ostosta 73 000 euron hintaan. Lisäalueen katsottiin nostavan taloyhtiön ja osakkeiden arvoa sekä estävän tontille kaavoitetun kerrostalon rakentamisen. Kauppaa puolsivat myös muut syyt. Jyrkällä rinnemaalla sijaitsevalta … Lue lisää

Taloyhtiön kunnossapitotyöhön ei liity kohtuullistamisvaatimusta – mitä se käytännössä tarkoittaa?

kirjoittaja
asuntokaupan tiedonantovirhe

Taloyhtiön uudistustöitä koskeva edellytys on, että osakkaan maksuvelvollisuus ei saa muodostua kohtuuttoman ankaraksi. Kunnossapidon osalta kohtuullistamisvaatimus kuitenkin puuttuu. Uudistustyön ja kunnossapidon eroa ei kaikissa tapauksissa ole helppo hahmottaa.  Kun taloyhtiöllä on edessään asumiseen olennaisesti vaikuttava ja kauaskantoinen uudistustyö, asian etenemisestä päätetään yhtiökokouksessa yksinkertaisella ääntenenemmistöllä. Päätöksenteko edellyttää, että kiinteistö tai rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia eli rakennusta parannetaan … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Kuinka paljon taloyhtiö voi periä ylimääräisiä vastikkeita tilikauden aikana?

kirjoittaja

Yhtiökokous voi tarvittaessa valtuuttaa hallituksen perimään osakkailta ylimääräisiä vastikkeita. Onko vastikkeiden maksulle ylärajaa ja miten päätös kirjataan hallituksen pöytäkirjaan? On varsin yleistä, että taloyhtiön hallitus huomaa tilikauden lopulla, että budjetoitu raha ei riitä yhtiön menojen kattamiseen. Ylimääräisen rahan tarve voi myös tulla yllättäen kesken tilikautta, esimerkiksi vahingon sattuessa tai kohonneiden lämmityskulujen johdosta. Tällaisen tilanteen varalta yhtiökokous voi enemmistöpäätöksellä … Lue lisää

Lumenpudotus on taloyhtiön vastuulla – työstä täytyy sopia huolellisesti

kirjoittaja

Isännöinnin, taloyhtiön hallituksen ja huoltoyrityksen on yhdessä varmistettava, että pihalla on turvallista liikkua. Kiinteistönomistaja on vastuussa kaikista katolta putoavan lumen ja jään aiheuttamista vahingoista. Näin lumenpudotus tehdään turvallisesti. Liukas piha ja katoilta putoava lumi ja jää voivat aiheuttaa vaaratilanteita kaikille rakennuksen lähellä liikkuville henkilöille. Myös merkittävien omaisuusvahinkojen riski on huomattava, jos kiinteistön omat pysäköintipaikat sijaitsevat rakennuksen vieressä … Lue lisää

Viisi vinkkiä: Huoltoyhtiöiden kilpailutus on tarkkuutta vaativaa työtä

kirjoittaja

Kiinteistönhoitopalveluiden kilpailutukseen ei kannata lähteä ilman päteviä perusteita. Prosessi vaatii tarkkuutta, tavoitteita ja nykyisen tilanteen huolellista tarkastelua.  1. Miettikää tarkasti, onko vaihto varmasti tarpeen  Taloyhtiön hallituksen kannattaa selvittää huolella kaikki syyt huoltoyhtiön vaihtoon. Onko esimerkiksi palvelun laadussa ylitsepääsemättömiä ongelmia vai onko hinta kohonnut vuosien mittaan kipurajalle? Muista, että ennen kilpailutusta kannattaa käydä perusteellinen ja avoin … Lue lisää

Huoltoyhtiö tyhjensi kellarikomerosta väärän asukkaan tavarat – tuhansien eurojen omaisuus päätyi kaatopaikalle

kirjoittaja

Taloyhtiöön muuttanut asukas ei ollut uskoa silmiään, kun juuri täyteen pakattu kellarikomero oli yllättäen tyhjennetty viimeistä tavaraa myöten. Pian harmillinen tapahtumaketju alkoi selvitä. Kiista vahingonkorvauksista päätyi oikeuden käsittelyyn. Talon uusi asukas kävi ennen muuttopäivää tarkistamassa huoneistoon kuuluvan kellarikomeron. Sieltä löytyivät edellisen vuokralaisen talvirenkaat ja tv-taso. Asukas ilmoitti asiasta huoltoyhtiölle. Seuraavana päivänä huoltomies kävi hänelle annetun … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Kuka vastaa, jos huoneistossa havaitaan luteita?

kirjoittaja

Ludeongelman syy on usein vaikeasti selvitettävissä, eikä elukoiden hävittämistä voida yleensä rajoittaa vain yhteen huoneistoon. Mitä nopeammin toimiin ryhdytään, sitä paremmin torjunnassa onnistutaan. Asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn pääsäännön mukaan osakkeenomistaja vastaa osakehuoneistonsa sisäosien kunnossapidosta, kun taas asunto-osakeyhtiön vastuulla on rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien kunnossapito. Näin ollen osakas vastaa itse luteiden hävittämisestä omasta huoneistostaan, jos luteet ovat kulkeutuneet … Lue lisää

Saara Mantere on aloittanut Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimiehenä

kirjoittaja

Tiimimme vahvistuu – esittelyssä uusi lakimies Saara Mantere Mantere on saanut jo varhain työurallaan vahvan kosketuksen kiinteistöjuridiikkaan. Hän työskenteli vuosina 2018–2021 Kuhanen, Asikainen & Kanervalla avustavissa lakimiestehtävissä. Tämän jälkeen Mantere aloitti Roschier Asianajotoimisto Oy:ssä Associate Traineena, josta hän eteni juristiksi vuonna 2022. Mantere on kirjoittanut opinnäytetyön aiheesta ”Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu osakkeenomistajaa kohtaan erityisesti vahingosta, jonka yhtiön … Lue lisää

Kiinteistöjuridiikan ajankohtaiskatsaus 2023 on ilmestynyt – lue digilehti

kirjoittaja

Vuosittain ilmestyvä katsauksemme kokoaa yhteen aiheet, jotka ovat vahvasti pinnalla kiinteistöjuridiikassa. Julkaisu jakautuu neljään osaan: asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöt, asuminen, rakennuttaminen ja kiinteistöliiketoiminta. Näistä jokaisessa kerrotaan case-tapaus sekä avataan asiantuntijamme ajatuksia ajankohtaisesta teemasta. Esimerkiksi asumisen osiossa kysytään, onko taloyhtiönne valmis energian hinnannousuun, kun taas rakennuttamisen osalta pohditaan uuden asunto-osakeyhtiön isännöintiin liittyviä kiemuroita. Kiinteistöliiketoiminnan osiossa kerrotaan, millaista … Lue lisää

Pitääkö osakeluettelosta maksaa?

kirjoittaja

Kirjoitin 10.2.2022 blogikirjoituksen rahanpesusta asunto-osakeyhtiöissä. Kirjoituksessani nostin esille pankkien tarpeen tuntea asiakkaansa. Tästä johtuen myös asunto-osakeyhtiöille on tullut pankeilta vaatimuksia tunnistautumiseen. Pankki pyytää käytännössä isännöitsijältä asunto-osakeyhtiön osakeluettelotiedot, jotta pankki voisi täyttää sille lain mukaan kuuluvaa velvollisuuttaan estää rahanpesua ja terrorismin rahoitusta. Osa pankeista on tehostanut vaatimuksiaan uhalla poistaa taloyhtiöiden tilinkäyttöoikeudet, jos tietoja ei toimita. Koska … Lue lisää

KKO:2017:91 – Vuokran takaajan vastuu

kirjoittaja

Vuokran takaajalta vaadittiin maksamatta jääneitä vuokrasaatavia kuuden kuukauden ajalta. Takaaja vetosi AHVL 8 §:n 2 momenttiin, joka rajaa vakuuden enimmäismäärän kolmeen kuukauteen. Asia ratkesi vasta korkeimmassa oikeudessa. Henkilö antoi vuonna 2013 kahdelle vuokralaiselle omavelkaisen takauksen asuinhuoneiston vuokrien maksamisesta ja muiden vuokraehtojen täyttämisestä. Vuokralaisilla oli huonot luottotiedot, joten takaus oli ainoa mahdollisuus vuokrasuhteen syntymiseen.Sittemmin vuokrat jäivät … Lue lisää

Taloyhtiön pieni joulumuistio – tulosta ilmoitustaululle!

kirjoittaja

Pian on aika rauhoittua juhlan viettoon. Kokosimme taloyhtiöille hyvän mielen joulumuistion ilmoitustaululle kiinnitettäväksi. Löydät sen artikkelin lopusta. Yhteinen kuusi kruunaa joulun Vielä aikoinaan kerrostalon aulaan oli tapana koristella yhdessä naapureiden kanssa komea kuusi. Nykyisten säännösten mukaan joulukuusen paikka on paloturvallisuussyistä pihamaalla. Sitä ei saa tuoda porraskäytävään. Joulukuusi on kuitenkin helppo ja mukava tapa tuoda joulun … Lue lisää

Tupakoinnin rajoittaminen taloyhtiössä – KHO:n tuore ratkaisu antaa suuntaviivoja tulevaisuuteen

kirjoittaja

Marraskuussa 2021 annettu korkeimman hallinto-oikeuden (KHO) ennakkopäätös linjaa sitä, millaisissa tapauksissa viranomainen voi kieltää tupakoinnin asuinhuoneistossa. Mikä merkitys ratkaisulla on? Tupakkalain (Laki toimenpiteistä tupakoinnin vähentämiseksi) lähtökohta on selkeä ja päättäväinen. Tarkoitus on lopettaa tupakkatuotteiden myynti ja käyttö Suomessa vuoteen 2030 mennessä. Asuinrakennusten osalta erityisen merkityksellinen on lain 79 pykälä, jonka mukaan asuntoyhteisö voi hakea kunnalta tupakointikiellon … Lue lisää

Riita poikki ja kokoussäännöt haltuun

kirjoittaja

Taloyhtiömaailmaan mahtuu paljon erikoisia riitoja ja toisinaan tunteet leimahtavat yhtiökokouksessa. Vaikka naapurin kanssa ei tulisi toimeen, kokoustilanteessa on tärkeää olla aina asiallinen.  Eräässä espoolaisessa paritaloyhtiössä on vuosien varrella otettu yhteen ahkerasti. Viimeisin selkkaus sai päätöksensä Helsingin hovioikeudessa marraskuussa 2021. Tapahtumasarja sai alkunsa, kun taloyhtiössä järjestettiin ylimääräinen yhtiökokous vuonna 2017. Pitkäksi venyneen tilaisuuden päätteeksi kaikkien osakkaiden … Lue lisää

Riita tonttia koskevasta venevalkamarasitteesta päättyi maanomistajan tappioon – kynnys rasitteen poistamiseen on korkealla

kirjoittaja
Oikeustapaus, jossa käsitellään kiinteistön rasitteita

Itä-Uudenmaan maaoikeus piti voimassa toimitusinsinöörin päätöksen, jossa vapaa-ajan tonttiin kuuluvien venevalkamarasitteiden poistoon ei löytynyt perusteita. Tapaus herättää kysymyksen: mitä kiinteistön ostajan on hyvä tietää rasitteista? Vapaa-ajan talon omistaja halusi päästä eroon hänen tonttiaan koskevista venevalkamarasitteista. Hän jätti Maanmittauslaitokselle hakemuksen rasitetoimituksen suorittamiseksi. Hakemusta käsiteltiin kahdessa toimituskokouksessa. Oikeus rasitteisiin kuuluivat yhteensä 27 eri tilalle. Asiaa selvittänyt toimitusinsinööri hylkäsi … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Naapuri soittaa pianoa yötä päivää juhlapyhät mukaan lukien. Voiko asialle tehdä jotain?

kirjoittaja
Naapuri soittaa pianoa jatkuvasti. Voiko asiaan puuttua?

Jos keskustelusta ei ole apua ja soitto jatkuu taukoamatta myös yöaikaan, taloyhtiö voi puuttua tilanteeseen. Pianoa soittavaan asukkaaseen kannattaa luonnollisesti olla yhteydessä ja kertoa hänelle, että musisointi kuuluu naapuriin ja häiritsee asukkaita. Soittaja ei välttämättä ole ollut edes tietoinen siitä, että soitto harmittaa muita. Normaaleihin elämisen ääniin kuuluu myös pianonsoitto, kunhan se pysyy kohtuullisissa rajoissa. Pianonsoittoa ei siis sinänsä voi kieltää, … Lue lisää

Ludeongelma, mikä on osakkaan/asukkaan vastuu?

kirjoittaja
äänileikkuri

Tapaus, joka on ollut esillä Helsingin Sanomissa, toimii hyvänä esimerkkinä ludeongelmasta johtuvan korvausvastuun määräytymisessä. 20.12.2017 julkaistun jutun mukaan asukas oli asunut huoneistossaan 11 vuotta ja huomannut yllättäen luteita asunnossaan. Asukkaalla ei ollut tietoa siitä, mistä luteet olivat tulleet. Kuten usein käy näiden ikävien vieraiden kanssa, ne olivat ehtineet levitä viereisiin asuntoihin. Kysymykseen siitä, kuka korvaa … Lue lisää

Vuoden nuori taiteilija 2022 on Anna-Karoliina Vainio 

kirjoittaja

Taiteilija Anna-Karoliina Vainio luo ryijyillä paratiisimaisia fantasiatodellisuuksia, joissa voi hetken levähtää. Taiteilija Anna-Karoliina Vainio on jo lapsesta asti tiennyt olevansa taiteilija. – Se on kohtaloni. Olen aina ollut kiinnostunut taiteesta ja jo pienestä asti on ollut selvää, että minusta tulee kuvataiteilija, vaikkei perheestäni kukaan muu ole luovalla alalla. Äidinisäni oli luova, mutta hänkin päätyi lakialalle, Vainio sanoo. … Lue lisää

Sovinnon aika

kirjoittaja
yhtiökokouksessa äänestäminen

Taloyhtiöiden riidat repivät pahimmillaan koko asuinyhteisöä. Ennen kuin päädytään oikeuteen, asia kannattaa aina pyrkiä ratkaisemaan sovittelemalla. Kiinteistöjuristit näkevät arjessaan taloyhtiöelämän raadollisen puolen. Seinien sisään kätkeytyy yllättävän paljon kiistoja, jotka voivat jatkua vuodesta toiseen. Asuminen, oma koti ja yhteiselo herättävät helposti paitsi tunteita myös taistelutahtoa silloin, kun kokee tulleensa kohdelluksi väärin. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n … Lue lisää

Vessanpöntön taakse laitettu henkilövaaka aiheutti taloyhtiölle yli 100 000 euron vesivahingot – vuokralainen vastuuseen huolimattomuudesta

kirjoittaja
Vuokralainen vastuuseen vesivahingosta

Vuokralaisen huolimaton toiminta johti mittavaan vesivahinkoon taloyhtiössä, kun pönttöön nojaava kevyehkö esine sai aikaan vesisäiliön siirtymisen. Helsingin Hovioikeus antoi tuomion asiassa 10.12.2020 Liikehuoneiston vuokralainen tapasi säilyttää henkilövaakaa WC-istuimen takana. Ajan mittaan huonoon paikkaan jätetty esine työnsi vesisäiliöitä pois paikaltaan siten, että vesi pääsi tihkumaan tiivisteen kohdalta talon rakenteisiin. Vesivahinko paljastui vuonna 2015. Kolmeen otteeseen suoritetut … Lue lisää

Voiko taloyhtiö periä ylimääräisiä maksuja asukkaalta, joka vie jätekatokseen ongelmajätteitä tai muuta kuin talousjätettä?

kirjoittaja
roinat roskakatoksessa

Mitä tehdä, jos asukas vaikeuttaa toistuvasti taloyhtiön arkea tuomalla jätekatokseen sinne kuulumatonta roinaa? Taloyhtiö on jätelain nojalla velvollinen keräämään jätteensä. Jätelaki toimeenpannaan osittain alue- ja kuntakohtaisin määräyksin. Käytännössä jätehuollon järjestäminen on taloyhtiössä hallituksen ja isännöitsijän vastuulla. Taloyhtiön asukkaat ovat luonnollisesti velvollisia noudattamaan yhtiön jätehuollon sääntöjä. Tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, ettei jätteenkeräyspisteelle saa viedä sinne kuulumatonta … Lue lisää

Asunto-osakeyhtiöitä koskevat oikeustapaukset yksissä kansissa – tilaa päivitetty Asunto-osakeyhtiöt oikeuskäytännössä -teos

kirjoittaja
Osakas yritti kumota yhtiökokouksen päätöksen – sanan ”yhtiölaina” merkitystä ratkottiin kaikissa oikeusasteissa

Korkeimpien tuomioistuinten ratkaisuilla on suuri painoarvo, jos asunto-osakeyhtiölain tulkinta vaikuttaa epäselvältä tai taloyhtiöiden arkeen ollaan muodostamassa oikeusohjeita.  Asunto-osakeyhtiöitä koskevia riitoja ratkaistaan tuomioistuimissa huomattava määrä vuosittain. Tapausten kirjo on laaja ja niiden avaaminen tarjoaa tärkeää tietoa laintulkinnasta niin asiantuntijoille kuin maallikoillekin. Asunto-osakeyhtiöt oikeuskäytännössä –teos (2. painos) on jatkoa noin 20 vuotta sitten ilmestyneelle kattavalle oppaalle. Kahden painoksen välissä … Lue lisää

Kiinteistönomistaja: talvi tulee, varaudu vaaroihin

kirjoittaja

Tähän aikaan vuodesta kiinteistön kunnossapitoon on kiinnitettävä erityistä huomiota. Talvi Etelä-Suomessa sisältää vaihtelevia sääolosuhteita. Nollan molemmin puolin sahaava lämpötila aiheuttaa etenkin piha-alueiden liukkautta. Kuka sitten korvaa aiheutuneen vahingon, jos taloyhtiön asukas tai ohikulkija liukastuu kiinteistön pihamaalla? Vahingonkorvausoikeudellinen lähtökohtana on, että vahingonkärsijä pitää vahingon omana vahinkonaan. Vahingonkärsijä voi vaatia korvauksia vain, jos vahinko on aiheutunut jonkun … Lue lisää

Kuka korvaa, kun vuokralainen aiheuttaa vesivahingon?

kirjoittaja

Kun taloyhtiössä tapahtuu vesivahinko, joudutaan automaattisesti hallituksessa miettimään, kuka vahingosta on vastuussa. Tavallisesti kysymys on osakkaan ja yhtiön välisistä vastuukysymyksistä, mutta jos asunnossa asuukin osakkaan vuokralainen, voi tilanne monimutkaistua. Miten siis vastuu jakautuu suhteessa taloyhtiöön osakkaaseen, jos vuokralainen aiheuttaa huolimattomuudellaan vesivahingon asunnossa? Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säännöksiä siitä, että osakas vastaisi vuokralaisensa tuottamuksella aiheuttamasta vahingosta. Vuokralaisen … Lue lisää

Joulu on taas – ja kinkun paistorasvan aiheuttama tukos viemärissä?

kirjoittaja

Joka vuosi joulun lähestyessä nousee esiin sama kysymys – voiko osakas joutua vastuuseen viemäriin kaadetusta paistorasvasta? Sinänsä paistorasvan oikeaoppinen hävittäminen ei ole vain jouluun liittyvä asia, mutta tuolloin asia nousee aina esille, kun esimerkiksi kinkkujen paistaminen lisääntyy.  Paistorasva tukkii viemärin siitäkin huolimatta, että se on kuumana nestemäistä. Merkitystä ei ole sillä, kaadetaanko paistorasva esimerkiksi keittiön lavuaarista … Lue lisää

Sähköinen allekirjoitus on kätevä ja luotettava tapa kuitata taloyhtiön asiakirjoja

kirjoittaja

Papereita kierrätetään taloyhtiöissä edelleen pääosin perinteiseen tapaan, vaikka prosessi voisi sujua huomattavasti helpommin. Sähköiset allekirjoitukset on tunnustettu  oikeudellisesti päteviksi jo parikymmentä vuotta. Silti niiden luotettavuus saattaa edelleen herättää epäilyksiä. Kysymys on kuitenkin puhtaasti mielikuvista: paperille rustatussa nimikirjoituksessa on konkretian tuntua, vaikka allekirjoittajasta ei välttämättä ole mitään takeita. – Oletus on edelleen, että perinteinen allekirjoitus on … Lue lisää

Turun HO 4.7.2018 nro 571: Autopaikka muuttuikin mopopaikaksi

kirjoittaja

Taloyhtiössä riideltiin siitä, oliko parkkiruutu uudelleenmaalauksessa pienentynyt, ja oliko hallituksen puheenjohtaja kieltänyt osakasta pysäköimään ruutuun mitään mopoa isompaa. Taloyhtiön osakas osti autopaikan vuokratakseen sitä eteenpäin. Autopaikka oli kooltaan 10,5 m² eikä se ollut suorakaiteen muotoinen. Siihen mahtui pieni auto tai osin naapuriruudun puolelle vinoon parkkeerattuna normaalipituinen auto. Kun parkkialueen maalaukset uusittiin, osakkaan mukaan autopaikan toinen … Lue lisää

Asiantuntijan kokemukset purkavista uusrakentamisen hankkeista

kirjoittaja

Maaliskuussa 2019 tuli voimaan asunto-osakeyhtiölain muutos, joka tarjoaa asunto-osakeyhtiöille uudenlaisen keinovalikoiman päätöksentekoon ns. purkavasta uusrakentamisesta. Millaista työtä olemme tehneet asian parissa? Purkavalla uusrakentamisella tarkoitetaan hanketta, jossa asunto-osakeyhtiön vanha rakennus puretaan uuden ja pääsääntöisesti suuremman rakennuksen tieltä siten, että vanhoille osakkeenomistajille tarjotaan vanhoja huoneistoja vastaavia huoneistoja uudesta rakennuksesta. Lainmuutoksen myötä purkava uusrakentaminen on mahdollista toteuttaa yhtiökokouksen … Lue lisää

Kuukauden kysymys: Tarvitaanko lintujen ruokintaan taloyhtiön lupa?

kirjoittaja
Saako taloyhtiöissä ruokkia lintuja talvisin?

Voinko asettaa lintulaudan parvekkeelleni tai ikkunalaudalleni? Lainsäädäntö ei suoraan kiellä lintujen ruokintaa, mutta taloyhtiön järjestyssäännöt voivat kuitenkin sisältää tähän liittyviä rajoituksia tai ohjeita. Järjestyssäännöt voivat kieltää lintujen ruokinnan paitsi yleisillä alueilla myös asukkaiden omilla parvekkeilla tai ikkunalaudoilla. Ennen lintulaudan asentamista kannattaa siis tarkistaa, mitä taloyhtiön järjestyssäännöissä tarkalleen ottaen lukee. Myös kaupunki tai kunta voi kieltää … Lue lisää

Vuokralaiset luulivat vuokrasuhteen päättyneen irtisanomisilmoitukseen – vuokrarästejä kertyi maksettavaksi iso määrä

kirjoittaja

Huolimattomasti tehty irtisanomisilmoitus johti sotkuun, jonka maksajaksi joutuivat paitsi vuokralaiset myös takaajat.    Vuokrasopimusta laadittaessa ja vuokrasuhteen irtisanomisessa vaaditaan tarkkuutta. Tämä on tärkeä oppi päätöksestä, jonka Vaasan hovioikeus nuiji marraskuun lopussa 2019. Asunnon vuokralaiset irtisanoivat sopimuksen kahden vuoden määräaikaisuuden päättymisen jälkeen toimittamalla vuokranantajalle tiedon asiasta tekstiviestitse. Lisäksi he toimittivat kirjallisen irtisanomisilmoituksen vuokranantajan työpaikan postilaatikkoon syyskuussa 2014, … Lue lisää

Vuoden nuori taiteilija 2022 on Anna-Karoliina Vainio 

kirjoittaja
Vuoden nuori taiteilija on Anna-Karoliina Vainio

Taiteilija Anna-Karoliina Vainio luo ryijyillä paratiisimaisia fantasiatodellisuuksia, joissa voi hetken levähtää. Asianajotoimistomme vuoden nuoreksi taiteilijaksi 2022 valittu taiteilija Anna-Karoliina Vainio on jo lapsesta asti tiennyt olevansa taiteilija. – Se on kohtaloni. Olen aina ollut kiinnostunut taiteesta ja jo pienestä asti on ollut selvää, että minusta tulee kuvataiteilija, vaikkei perheestäni kukaan muu ole luovalla alalla. Äidinisäni oli luova, … Lue lisää

Luvatta asennettu ilmalämpöpumppu sai jäädä asukkaan parvekkeelle – ratkaisu herättää keskustelua

kirjoittaja

Turun hovioikeus punnitsi asukkaan asentaman ilmalämpöpumpun hyötyjä ja haittoja eri näkökulmista ja päätyi siihen, että muutostyön kieltäminen on kohtuutonta. Millaisia kysymyksiä ratkaisuun liittyy jatkoa ajatellen? Turkulaisen arvokerrostalon osakas haki keväällä 2016 taloyhtiöltä lupaa ilmalämpöpumpun asentamiseen parvekkeelleen asunnon viilentämiseksi. Lupaa muutostyölle ei hallitukselta irronnut, sillä pumpun arveltiin tuottavan liikaa melua ja muuta haittaa.   Osakas asensi laitteen … Lue lisää

KHO 2015:164 Vuokranantajaan ei voitu kohdistaa velvoitteita vuokralaisen tupakoinnin estämiseksi

kirjoittaja

Asunto-osakeyhtiön huoneiston A asukkaat olivat pyytäneet kaupungin ympäristötarkastajaa ryhtymään toimenpiteisiin tupakoinnista huoneiston B parvekkeella heille aiheutuvan terveyshaitan poistamiseksi. Ympäristötarkastaja oli kieltänyt tupakoinnin huoneiston B parvekkeella ja velvoittanut huoneiston B toisella paikkakunnalla asuvan omistajan huolehtimaan siitä, ettei parvekkeella tupakoida. Hallinto-oikeus oli huoneiston B omistajan valituksesta kumonnut ympäristötarkastajan päätöksen, koska terveydensuojelulain 27 §:n 1 momenttiin sisältyvän aiheuttamisperiaatteen … Lue lisää

KHO 2015:161 Toimitusjohtajan tehtävästä maksettavaa palkkiota ei voitu pitää henkilökohtaisesta tehtävästä maksettavana palkkiona

kirjoittaja

Kiinteistö Oy X:n ja Y Oyj:n tarkoituksena oli solmia isännöintisopimus. Toimeksiantoon kuului Kiinteistö Oy X:n tehtävien hoitaminen isännöintitehtäväluettelon mukaisessa laajuudessa sekä alalla muuten vakiintuneen käytännön mukaisesti. Sopimuksen mukaan Kiinteistö Oy X:n toimitusjohtajan tehtäviä hoiti Y Oyj:n kulloinkin esittämä ja Kiinteistö Oy X:n hallituksen hyväksymä ja nimeämä henkilö. Kun otettiin huomioon isännöintisopimuksen sisältö, toimitusjohtajan tehtävän luonne … Lue lisää

PÄÄOMAVASTIKKEEN PULMALLINEN MAKSUPERUSTE

kirjoittaja

Useissa asunto-osakeyhtiössä on mahdollisuus maksaa osuutensa yhtiön pitkäaikaisista lainoista kertasuorituksena, Niiltä osakkailta, jotka eivät halua suorittaa kertasuoritusta, peritään pääomavastiketta. Yhtiöjärjestysten määräykset pääomavastikkeen ja lainaosuuden maksuperusteesta ovat usein valitettavan epäselviä. Määräyksiä lisätty jälkikäteen yhtiöjärjestyksiin kiinnittämättä riittävästi huomiota siihen, että ne ovat yksiselitteisiä. Yhtiöjärjestysmääräysten tulkintaperiaate on se, että oikean tulkinnan tulisi ilmetä yksinomaan sanamuodosta. Esimerkiksi laatijoiden tarkoituksella … Lue lisää

OSAKKEENOMISTAJAN VASTUU TEETTÄMÄSTÄÄN KORJAUKSESTA

kirjoittaja

Osakkeenomistajan vastuuta teettämästään huoneistoremontista on tulkittu eri tavoin nykyisessä asunto-osakeyhtiölaissa ja edellisessä, vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölaissa. Näin ollen taloyhtiöiden on syytä olla tarkkana, jos tällainen asia riitautuu osakkaan kanssa. Aiemman asunto-osakeyhtiölain aikana osakkeenomistajan vastuu teettämistään korjaus- ja muutostöistä ulottui oikeuskäytännössä pidemmälle kuin nykyisen lain mukaan. Vastuussa urakoitsijastaan Klassisin ratkaisu lienee Helsingin hovioikeuden tuomio 26.9.2000 nro 2549, … Lue lisää

Yhtiökokouksen oikeus päättää olla perimättä pesulamaksuja – yhdenvertaisuus ja vastikkeiden käyttötarkoitus – KKO 2016:43

kirjoittaja

Korkein oikeus antoi 15.6.2016 paljon keskustelua myös mediassa herättäneen ennakkopäätöksen KKO 2016:43 riidassa, jossa oli kysymys siitä, voiko yhtiökokous yksinkertaisella enemmistöllä päättää, että yhtiön pesutuvan käytöstä ei peritä erillistä korvausta käyttäjiltä, vaan palvelu on maksutonta kaikille osakkaille ja heidän vuokralaisilleen. Yhtiössä oli yhteensä 92 asuntoa. Taustalla oli yhtiön kyllästyminen pesulan rahastusautomaatin jatkuviin murtoihin ja ilkivaltaan. … Lue lisää

Vuokranantajan vastuu vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta

kirjoittaja

Asunto-osakeyhtiöiden tyypillisiin kysymyksiin kuuluu vahingonkorvausvastuu ns. suihkuun nukahtamistapauksissa sekä vuokranantajan vahingonkorvausvastuu vuokralaisen aiheuttamista vahingoista. Korkeimman oikeuden tuoreessa ratkaisussa KKO 2016:33 yhdistyivät nämä molemmat kysymykset. Tapauksessa osakkeenomistajan vuokralainen oli aiheuttanut vesivahingon jäämällä suihkussa makaamaan kylpyhuoneen lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä. Vuokralainen oli alkoholin vaikutuksen alaisena, joten hänen toiminnassa oli selkeästi kyse tuottamuksesta. Taloyhtiö vaati sekä osakkeenomistajalta … Lue lisää

KOHTUULLINEN MOITEAIKA

kirjoittaja

Yhtiökokouksen päätöksen mitättömyys Espoon käräjäoikeus ja Helsingin hovioikeus ovat käsitelleet asunto-osakeyhtiön osakkaiden moitekannetta ja sitä, olivatko osakkaat vedonneet moitekanteessaan yhtiökokouksen päätöksen mitättömyyteen kohtuullisessa ajassa. Yhtiökokouksen päätös Yhtiökokouksessa oli käsitelty osakkailta perittävän pääomavastikkeen määrää, mihin sisältyi asunto-osakeyhtiön yhdeksään asuntoon teettämä kylpyhuoneremontin kustannukset. Yhtiökokouksen päätöstä moittineet osakkaat olivat jo aikaisemmin korjauttaneet oman kylpyhuoneensa yhtiön kustannuksella. Nyt moitteenalaisessa … Lue lisää

Korkeimman oikeuden ennakkopäätös KKO 2016:22 asuntokauppalain tulkinnasta

kirjoittaja

Tapauksessa oli kysymys siitä, sovelletaanko vanhasta rakennuksesta myytyjen asuntojen kauppaan uuden asunnon kauppaa koskevia asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä, kun rakennuksessa oli suoritettu laaja peruskorjaus. Kiinteistöalalla toimiva osakeyhtiö oli omistanut asunto-osakeyhtiön koko osakekannan ja toteuttanut siinä laajan peruskorjauksen. Korjauksessa rakennukseen oli tehty kattava pintaremontti. Asunnoissa keittiöt, kylpyhuoneet, vesijohdot ja viemärit oli uusittu, samoin sähkökeskukset, kytkimet ja … Lue lisää

Vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksesta – KKO 2016:6

kirjoittaja

Korkeimman oikeuden tapaus KKO 2016:6 käsitteli sitä, kuinka irtisanomisajan päättyminen on irtisanomisilmoituksessa kerrottava. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (AHVL) 54 §:n mukaan vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Vastaava irtisanomisilmoitusta koskeva säännös on myös liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (LHVL 43 §). Sekä AHVL:ssa että LHVL:ssa on lisäksi … Lue lisää

ASUNTOKAUPAN PURKUKYNNYS

kirjoittaja

Asunto-osakkeen tai omakotitalon ostajalla, joka löytää kaupan kohteesta kosteusvaurion tai muun merkittävän kaupan kohteen virheen on valittava, hakeeko hän ensisijaisesti kaupan purkua vai vain hinnanalennusta. Lisäksi mahdollisesti tulee vaadittavaksi vahingonkorvauksia varsinkin, jos myyjän on täytynyt tietää virheestä ja tieto on jätetty kertomatta. Viimeaikaisessa oikeuskäytännössä alkaa löytyä kriteereitä sille, minkä edellytysten vallitessa kaupan purkaminen saattaa menestyä. … Lue lisää

Reklamaation laiminlyönti esti urakkahinnan sovittelun

kirjoittaja

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2017:71 pohdittiin, oliko taloyhtiöllä perusteita asuinrakennuksen ja autotallin uudisrakentamista koskevan urakkasopimuksen perusteella määräytyneen urakkahinnan sovitteluun. Kyse oli pientaloyhtiöstä. Taloyhtiö ja urakoitsija olivat sopineet laskutustyöurakasta, jolloin urakoitsija laskutti taloyhtiötä toteutuneiden työtuntien ja tarvikekustannustensa perusteella. Jutun tiedoista kävi ilmi, että taloyhtiön edustajat olivat saaneet oikeustieteellistä ja kaupallista koulutusta. Urakkasopimuksessa oli sovittu, että sopimukseen sovellettiin … Lue lisää

PUTKIREMONTTI JA HYVITYS

kirjoittaja

Linjasaneeraus eli putkiremontti on suurimpia yksittäisen taloyhtiön remontteja. On ymmärrettävää, että osakas, joka on vastikään remontoinut kylpyhuoneensa, ei haluaisi uutta isoa remonttia. Kylpyhuoneremontteja on huoneistoissa tehty hyvinkin eri aikoihin, siksi putkiremontin yhteydessä tulee erikseen harkittavaksi se, miltä osin osakkaiden itsensä teettämiä kylpyhuoneremontteja voidaan hyödyntää yhtiön putkiremontin yhteydessä. Voidaanko esimerkiksi huoneisto jättää kokonaan tai osaksi putkiremontin … Lue lisää

Astianpesukoneen vuoto, kuka maksaa pinnoitteet?

kirjoittaja

Astianpesukoneiden vuotojen aiheuttamien korjausten kustannusten jakautuminen taloyhtiön ja osakkaiden kesken on tyypillinen riitojen aiheuttaja taloyhtiömaailmassa. Lähtökohtaisesti kustannusvastuu jakautuu siten, että huoneistossa, jossa vuoto tapahtui, yhtiö huolehtii rakenteiden kuivaamisesta ja korjaamisesta ja osakas puolestaan pinnoitteiden asentamisesta. Mikäli vesivahinko ulottuu myös alapuolisiin huoneistoihin, vastaa yhtiö näissä huoneistoissa rakenteiden kuivaamisen lisäksi myös pinnoittamiskuluista ns. perustasoon. Tämä johtuu siitä, … Lue lisää

HUONEISTON OTTAMINEN YHTIÖN HALLINTAAN, KKO 2017:2

kirjoittaja

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa on säädetty taloyhtiön mahdollisuudesta ottaa osakkaan huoneisto taloyhtiön hallintaan enintään 3 vuodeksi laissa säädettyjen laiminlyöntien perusteella. Korkein oikeus on antanut hallintaanottomenettelyä koskevan ennakkopäätöksen KKO:2017:22. Tässä ennakkopäätöksessä oli kyse siitä, käytettiinkö huoneistoa sillä tavalla vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä, että taloyhtiöllä oli oikeus ottaa huoneisto hallintaansa. Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n mukaan yhtiökokous voi päättää, … Lue lisää

Äänileikkurin tuottama äänimäärä – kokonais- vai desimaaliluku?

kirjoittaja
äänileikkuri

Kun yhtiökokouskausi on taas lähestymässä, on hyvä hetki pohtia, miten äänestäminen yhtiökokouksessa tehdään ja varsinkin, miten äänet lasketaan tilanteessa, jossa sovelletaan äänileikkuria. Tällä hetkellä asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säännöksiä siitä, voidaanko äänileikkurin tuottamaa äänimäärää pyöristää eikä siitä, voiko äänimäärä olla desimaaliluku. Hovioikeus on antanut tätä kysymystä koskevan ratkaisun vuonna 2016. Helsingin hovioikeus otti kantaa desimaalia koskevaan … Lue lisää

Lunastuksen välttäminen asunto-osakeyhtiössä

kirjoittaja

Korkein oikeus antoi 17.1.2017 mielenkiintoisen ratkaisun liittyen lunastusoikeuteen tilanteessa, jossa asunto-osakeyhtiön osakkeista luovutettiin murto-osa yhtiön ulkopuolisille tahoille. Kyseisen yhtiön yhtiöjärjestyksessä oli lunastuslauseke, jonka mukaan yhtiön osakkaat ovat oikeutetut lunastamaan osakkeen, jos osakekaupan, -vaihdon tai lahjan kautta siirtyy muulle kuin yhtiön osakkaalle. Osakkeenomistaja oli myynyt yhden murto-osan osakkeistaan pojalleen ja toisen murto-osan tämän avopuolisolle.  Osakkaalle itselleen … Lue lisää

Ulottuuko urakoitsijan vastuu takuuaikaa pidemmälle?

kirjoittaja

Korkein oikeus antoi 9.11.2016 (KKO 2016:79) urakoitsijan takuuajan jälkeistä vastuuta koskevan ratkaisun, jossa oli kyse laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä. Tapauksessa oli kyse YSE 1998 -ehtojen 30 §:n mukaisesta urakoitsijan takuuajan jälkeisestä vastuusta.  Bussivarikko- ja salibandyhallin rakentamista koskeva urakka oli valmistunut marraskuussa 2007 ja takuuaika oli päättynyt lokakuussa 2009. Noin 5 kuukautta takuuajan päättymisen jälkeen, maaliskuussa 2010, hallin … Lue lisää

Lumityöt taloyhtiössä talkoovoimin vaatii asukkailta sitoutumista – sopikaa työnjaosta tarkasti

kirjoittaja
Lumityöt taloyhtiössä saattaa helposti aiheuttaa kiistoja, jos vastuunjakoa ja viestintää ei tehdä huolella. Miten pienessä asuinyhteisössä selvitään talvisista tehtävistä siten, että sopu säilyy ja kulkureitit pysyvät turvallisina?

Lumityöt taloyhtiössä saattaa helposti aiheuttaa kiistoja, jos vastuunjakoa ja viestintää ei tehdä huolella. Miten pienessä asuinyhteisössä selvitään talvisista tehtävistä siten, että sopu säilyy ja kulkureitit pysyvät turvallisina? On varsin yleistä, että päätös pienen taloyhtiön lumitöiden hoitamisesta talkoovoimin tehdään ohimennen pihapolulla sen enempää asiaan perehtymättä. On kuitenkin tärkeää, että lumityöt taloyhtiössä vastuunjakoineen käsitellään yhtiökokouksessa tai asiasta laaditaan kaikkien … Lue lisää

Asunto-osakeyhtiöiden historiaa – Suomen itsenäisyyttäkin vanhempi ilmiö

kirjoittaja

Asunto-osakeyhtiö ei ole aivan yksinomaan suomalainen keksintö, mutta missään muualla maailmassa osakeyhtiömuoto asumisessa ei ole saavuttanut yhtä suurta suosiota. Ensimmäiset osakeyhtiömuotoiset järjestelyt sijoittuvat jo aikaan ennen itsenäisyyttä. Suomessa ensimmäinen erityinen osakeyhtiöasetus kirjoitettiin lakiin jo vuonna 1864. 1870-luvulla Helsinkiin ilmestyi yhtä lailla korkeita kivitaloja kuin puisia parikerroksisia vuokrakasarmeja työläisiä varten. Vallitseva asumismuoto oli vuokralla asuminen niin … Lue lisää

KKO 2015:80 – Kiinteistökaupan esisopimuksen määrämuodon noudattamatta jättäminen

kirjoittaja

Kunta ja yhtiö olivat tehneet yritystilasopimuksen. Sopimus koski rakennuspaikkaa ja rakennusta, jonka kunta oli sitoutunut peruskorjaamaan yhtiön tarpeiden mukaiseksi. Sopimuksen mukaan yhtiö suorittaisi kunnalle 12 vuoden aikana lunastushinnan, minkä jälkeen kiinteistön omistusoikeus siirrettäisiin yhtiölle eri asiakirjalla. Sopimuksessa oli sen purkautumisen seurauksia koskeva ehto. Kunnan purettua sopimuksen yhtiö vaati, että kunta sopimusehdon mukaisesti palauttaa yhtiön maksamia … Lue lisää

KKO 2015:85 – Tilaajan oikeus kuittaukseen urakoitsijan konkurssissa

kirjoittaja

Tilaajan ja urakoitsijan välille solmitussa rakennusurakkasopimuksessa oli noudatettu Rakennusalan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998). Urakoitsijan sopimusrikkomuksen takia tilaaja oli mainittujen ehtojen nojalla purkanut urakkasopimuksen ja ottanut haltuunsa rakennustyömaalla olleet urakoitsijan rakennustarvikkeet. Tämän vuoksi tilaajalle oli syntynyt 28 000 euron velka urakoitsijalle. Urakoitsija oli asetettu sittemmin konkurssiin. Tilaaja oli valvonut urakoitsijan konkurssissa urakkasopimuksen purkamiseen perustuvana korvaussaatavana noin … Lue lisää

Milloin asuinhuoneiston irtisanomisperuste on hyvä tavan mukainen

kirjoittaja

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säädetään vuokralaisen irtisanomissuojasta. Laissa turvataan vuokralaiselle niin sanottu välitön ja välillinen irtisanomissuoja. Välitön irtisanomissuoja oikeuttaa tuomioistuimen vuokralaisen vaatimuksesta julistamaan irtisanomisen tehottomaksi, jos vuokrasuhteen irtisanomisperusteena on vuokran määräytymistä koskevan ehdon tarkistaminen ja pyydettävää vuokraa ei tämän johdosta voida pitää kohtuullisena. Sekä tilanteessa jossa irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen muutoin pidettävä kohtuuttomana … Lue lisää

Taloyhtiön toimintakertomus ja tilinpäätös – mitä osakkaan kannattaa tietää ja ymmärtää?

kirjoittaja

Tyypillisessä taloyhtiössä jokseenkin kaikki menot rahoitetaan osakkaiden toimesta. Tämän vuoksi on kohtuullista, että osakkaille rahoittajina annetaan ymmärrettävässä muodossa olennaisimmat tiedot yhtiön taloudellisesta tilanteesta ja toiminnasta. Asunto-osakeyhtiölain (AOYL) nojalla osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan. Tällaisia yhtiön menoja ovat esimerkiksi kiinteistön ja rakennusten kunnossapidosta sekä perusparannuksista johtuvat menot. Asunto-osakeyhtiön tilinpäätös … Lue lisää

Helsingin HO: 12.10.2018 nro 1323: Oikean kokouskäytännön kiemuroista iso riita

kirjoittaja

Paritalon muodostaman taloyhtiön osakas haastoi toisen käräjäoikeuteen, koska hallituksen kokous oli hänen mukaansa pidetty salassa ja yhtiökokouksen kutsu oli väärin toimitettu. Näillä perusteilla kantaja vaati yhtiökokouksen päätöstä uuden tilintarkastajan valinnasta kumottavaksi. Oikeuskäsittelyssä oli kyse sekä yhtiön hallituksen että yhtiökokouksen koolle kutsumisesta. Molemmilla osakkailla oli yksi ääni. Osakkailla oli tapana edustaa puolisoitaan kokouksissa. Kantaja vaati yhtiökokouksessa … Lue lisää

Kiista rikotusta ovesta ratkesi vuokranantajan hyväksi

kirjoittaja

Vuokranantaja ja vuokralainen kiistelivät oikeudessa ulko-oven korjaamisesta. Ovi oli rikottu poliisin toimesta hälytystehtävän aikana.  Vuokranantaja vaati oikeudessa entiseltä vuokralaiseltaan vahingonkorvauksia ulko-oven korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista. Ovi oli rikkoutunut, kun asunnossa olleet henkilöt eivät suostuneet avaamaan ovea poliisille hälytystehtävässä. Vuokranantaja maksoi 1 811,15 euron korjauskustannukset omasta pussistaan taloyhtiölle, jonka kunnossapitovastuulle ulko-ovet kuuluvat. Vuokralainen oli jälleenvuokrannut liikehuoneiston yksityishenkilölle, joka … Lue lisää

Toimitilavuokrasopimusten riskit hallintaan

kirjoittaja

Toimitilavuokrauksessa vuokranantajan vuokralaisen tulisi pyrkiä tunnistamaan vuokraukseen liittyvät mahdollisuudet ja hallitsemaan siihen liittyviä riskejä. Kun vuokraukseen liittyvät riskit ja mahdollisuudet selvitetään etukäteen ja ne otetaan huomioon sopimusneuvotteluissa ja sopimuksen ehtoja sovittaessa, toimii vuokrasuhde niin vuokranantajan kuin vuokralaisenkin kannalta paremmin. Ideaalitilanteessa vuokranantaja saa turvatun kassavirran ja toivotun tuoton ja vuokralainen puolestaan ydinliiketoimintaansa parhaalla mahdollisella tavalla tukevat … Lue lisää

Tulipaloja tapahtuu taloyhtiöissä paljon – tunne vastuusi, varmista paloturvallisuus

kirjoittaja
Paloturvallisuus on taloyhtiössä kaikkien yhteinen asia. Hallitus ja isännöitsijä vastaavat määräysten mukaisista turvallisuusjärjestelyistä ja niiden noudattamisesta. Osakkaan tehtävä on varmistaa, että riskit on minimoitu omassa kodissa. Katso jutun lopusta lista asioista, joihin kannattaa kiinnittää huomiota. 

Paloturvallisuus on taloyhtiössä kaikkien yhteinen asia. Hallitus ja isännöitsijä vastaavat määräysten mukaisista turvallisuusjärjestelyistä ja niiden noudattamisesta. Osakkaan tehtävä on varmistaa, että riskit on minimoitu omassa kodissa. Katso jutun lopusta lista asioista, joihin kannattaa kiinnittää huomiota.  Loppukeväästä 2019 yksi Porin seudun puhutuimpia uutisia oli kaupungin ytimessä sijaitsevan Keskuskartanon tulipalo. Liekit löivät räjähdysmäisesti suuren taloyhtiön kattorakenteissa ja … Lue lisää

Kuukauden kysymys: Saako asuinkerrostalon alaovi olla lukittuna ympäri vuorokauden

kirjoittaja

Monessa kerrostalossa päätetään turvallisuussyistä pitää alaovi lukossa, vaikka alhaalta puuttuu summerit tai ovipuhelimet. Onko lukitseminen sallittua vuorokauden ympäri? Taloyhtiö voi päättää pitää kerrostalon ns. porrashuoneen oven lukittuna ympäri vuorokauden. Järjestyslain mukaan rakennuksen omistajan tai haltijan tai hänen edustajansa on kuitenkin huolehdittava siitä, että kerrostalossa on näkyvässä paikassa yhteystiedot talonmiehestä, isännöitsijästä tai muusta henkilöstä, jonka avulla … Lue lisää

Talvikunnossapidon vastuuttaminen osakkaille vaatii tarkat sopimukset

kirjoittaja

Pienessä taloyhtiössä voidaan päättää, että osakkaat huolehtivat talvikunnossapidosta itse oman talonsa kohdalta. Jos pihalla sattuu onnettomuus, vahingonkorvausvelvollisuudesta voi silti syntyä helposti kiistaa.  Alkutalvesta kiinteistön kunnossapitoon on kiinnitettävä erityistä huomiota. Vaihtelevien lämpötilojen ja pakkasöiden myötä syntyvät olosuhdemuutokset voivat aiheuttaa kiinteistön käyttäjille vaaratilanteita, joiden torjumiseksi tarvitaan taloyhtiössä riittäviä toimenpiteitä. Lähtökohtaisesti kiinteistön omistajalla on velvollisuus huolehtia siitä, että … Lue lisää

Kiista autotallin omistajuudesta ratkaistiin hovioikeudessa – osakkaalla oli lunastusoikeus sijoittajan ostamaan tilaan

kirjoittaja
Kiista autotallin omistajuudesta

Taloyhtiön osakkeenomistaja piti sinnikkäästi kiinni lunastusoikeudestaan autotalliosakkeeseen. Autotallin ostanut ulkopuolinen sijoittaja joutui hovioikeuden päätöksellä luopumaan hankinnastaan. Helsingin Töölössä sijaitsevassa taloyhtiössä kamppailtiin siitä, kenellä on oikeus ostaa autotalliosake. Taloyhtiöön kuuluu ainoastaan seitsemän autotallipaikkaa, joista ulkopuolinen sijoittaja omisti jo entuudestaan kaksi. Nyt samainen sijoittaja osti talossa asuvalta pariskunnalta kolmannenkin tallin, mutta tällä kertaa matkaan tuli mutkia. Taloyhtiön … Lue lisää

Kuka vastaa, jos varas pääsee asuntoon ison remontin aikana?

kirjoittaja

Linjasaneeraus tai muu iso urakka voi houkutella kutsumattomia vieraita työmaa-alueelle ja tyhjiin asuntoihin. Miten varmistetaan, että tällaisilta harmillisilta tapauksilta vältytään? Isojen remonttien aikana tyhjillään olevat talot ja asunnot saattavat vetää puoleensa murtovarkaita. Tyypillisimmät väärinkäyttötilanteet liittyvät siihen, että kadulta tullaan päiväsaikaan avoimista ovista sisään ja varastetaan tavaraa huoneistosta. Osakkaalle voi syntyä huoneiston tyhjennyksestä isojakin vahinkoja. Taloyhtiö ei … Lue lisää

Taloyhtiön yleisavaimeen liittyy riskejä – näin niitä voidaan pienentää

kirjoittaja

Taloyhtiön avainturvallisuus on asia, jonka äärelle hallituksen kannattaa pysähtyä aika ajoin. Riskit kannattaa kartoittaa etenkin silloin, kun taloyhtiö huolehtii itse avaimen säilytyksestä. Lukitusjärjestelmä kuuluu rakennuksen perusjärjestelmiin, joten viime kädessä taloyhtiö vastaa yleisavaimesta. On hyvä muistaa, että kyseessä on iso vastuu, johon kietoutuu turvallisuus- ja talousriskejä. Taloyhtiö voi ulkoistaa yleisavaimen säilytyksen tai huolehtia siitä itse. Asunto-osakeyhtiölaissa ei … Lue lisää

Lattialle tiputettu tupakantumppi aiheutti vakavan vaaratilanteen ja puolen miljoonan euron vahingot taloyhtiön asukkaille – Turun hovioikeus katsoi, että kyse oli törkeästä tuottamuksesta

kirjoittaja
Tupakoinnista aiheutunut tulipalo, oikeustapaus

Tupakointi on verrattain yleinen tulipalojen aiheuttaja taloyhtiöissä. Pelastustoimen mukaan Suomessa tapahtuu vuosittain 2820 asuinrakennuspaloa, joista 165 johtuu tupakoinnista. Erityisen riskialtista on, kun sauhuttelun yhteydessä käytetään päihteitä. Tarkastelemme yhtä oikeustapausta, joka kuvastaa tupakan aiheuttamien vaaratilanteiden tyypillistä kulkua.  Turkulaisessa taloyhtiössä syttyi muutamia vuosia sitten vakava tulipalo, kun asukas tupakoi yöaikaan voimakkaasti päihtyneenä asuntonsa sängyssä. Samalla hän joi … Lue lisää

Oman elämänsä turvallisuuspäällikkö

kirjoittaja
Jaana Sallmén

Turvallisuudessa, jos missä, kannattaa jättää romukoppaan ajatus, ettei yksi ihminen voi vaikuttaa. Meistä jokainen voi tehdä kotiympäristössään pieniä tekoja, jotka vaikuttavat naapuruston ja lähipiirin hyvinvointiin. Tekojen ei tarvitse olla suuria tai maata mullistavia. Jo pieniin turvallisuusepäkohtiin puuttumisella voi olla merkittävä, jopa ihmishenkiä pelastava vaikutus. Usein tarvittavat toimenpiteet eivät myöskään vaadi suurta rahallista panostusta. Vaikka turvallisuus … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä:Voiko pelastussuunnitelman puuttumisesta tulla seuraamuksia?

kirjoittaja
Voiko pelastussuunnitelman laiminlyönnistä joutua vastuuseen?

Pelastuslain mukaan pelastussuunnitelma on laadittava kaikkiin kiinteistöihin, joissa on vähintään kolme asuinhuoneistoa. Entä jos taloyhtiö tekee suunnitelman hutiloidusti tai laiminlyö sen kokonaan? Vastuu suunnitelman laadinnasta ja säännöllisestä päivittämisestä on käytännössä asuinkiinteistön hallituksella. Hallituksen vastuulla on lisäksi tiedottaa suunnitelmasta asukkaille.  Jos taloyhtiö jättää pelastussuunnitelman tekemättä, pelastusviranomaiset voivat tarvittaessa puuttua asiaan. Pelastuslain 105 § mukaan pelastussuunnitelman laiminlyönnistä voidaan pelastusviranomaisen … Lue lisää

Onhan taloyhtiösi varautunut lumen tuloon? Kertaa nämä talvikunnossapidon keskeiset säännöt

kirjoittaja

Viimeistään nyt kannattaa varmistaa, että taloyhtiön talviturvallisuus on kunnossa. Kiinteistönomistaja on aina lähtökohtaisesti vastuussa kiinteistön alueella tapahtuneista liukastumisista tai lumen ja jään putoamisesta aiheutuneista vahingoista. Lumen tuloon varautumisen tavoitteena on varmistaa viihtyisä ja turvallinen arki kaikille asukkaille. Etenkin vaihteleva talvikeli asettaa erityisiä turvallisuushaasteita ja vaatii olosuhteiden jatkuvaa tarkkailua kiinteistön alueella. Kun lämpötila sahaa plussan puolelta … Lue lisää

Taloyhtiön esteettömyys tarkastelun alla – yksittäisen osakkaan oikeuksia halutaan laajentaa

kirjoittaja
Taloyhtiön esteettömyys lisää arjen hyvinvointia ja tuo turvaa kaikille asukkaille. Esteettömyyttä parantavien muutostöiden tekeminen saattaa helpottua tulevaisuudessa.

Taloyhtiön esteettömyys lisää arjen hyvinvointia ja tuo turvaa kaikille asukkaille.  Esteettömyyttä parantavien muutostöiden tekeminen saattaa helpottua tulevaisuudessa. Väestön ikääntyessä esteettömyydestä on tullut päivän sana. Suomessa 65 vuotta täyttäneiden ihmisten osuus väestöstä on peräti 23 prosenttia. Kun ikä alkaa painaa kehossa, lähiympäristö näyttäytyy uudella tavalla. Portaista, kynnyksistä, painavista ovista tai valaistuksesta voi ajan kanssa muodostua esteitä, jotka … Lue lisää

Kuka vastaa takkahormien kunnossapidosta?

kirjoittaja
Lähtökohtaisesti takkahormien hoito kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle – tilanne ei kuitenkaan ole aina näin yksiselitteinen. Milloin vastuu hormeista on osakkaalla? 

Lähtökohtaisesti takkahormien kunnossapidosta vastaa taloyhtiö. Tilanne ei kuitenkaan ole aina näin yksiselitteinen: milloin vastuu hormeista on osakkaalla?  Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön kunnossapitovastuulla ovat osakehuoneistojen rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, kuten lämmitys, ilmanvaihto ja viemärit. Osakkeenomistajan kunnossapitovelvollisuuteen kuuluvat puolestaan osakehuoneiston sisäosat. Lähtökohtaisesti tämä tarkoittaa sitä, että hormi rakenteena kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Huoneiston sisäpuolella oleva takka on osakkaan vastuulla. … Lue lisää

Osakas joutui vastuuseen vuosien takaisesta kylpyhuoneremontista: Virheet estivät putkien sukituksen

kirjoittaja

Taloyhtiö vaati osakasta korjaamaan kylpyhuoneen viallisen viemäröinnin ja rakentamaan erilliseen WC-tilaan lattiakaivon. Osakas ei mielestään ollut vastuussa virheistä, joita kylpyhuoneremontissa oli aikoinaan tehty. Itä-Suomen hovioikeus ratkaisi kiistan lokakuussa. Osakas remontoi taloyhtiön liiketilaan neljä asuinhuoneistoa vuonna 2011. Yhdessä näistä huoneistoista tapahtui vesivahinko vuonna 2017. Sen yhteydessä selvisi, että kaikkien remontoitujen asuntojen märkätiloissa oli puutteita. Käräjäoikeus tuomitsi … Lue lisää

Helsingin HO:17.10.2018 nro 122443: Asukas tupakoi päihtyneenä sotkuisessa asunnossa ja aiheutti huolimattomalla toiminnallaan tulipalon – tuomittiin yli 60 000 euron vahingonkorvauksiin yleisvaaran tuottamuksesta

kirjoittaja

Asukkaan huolimaton käytös aiheutti helsinkiläisessä vuokrayhtiössä vakavan vaaratilanteen ja kalliit korjaukset. Oikeuden mukaan asukkaan on täytynyt ymmärtää tulen käsittelyyn liittyvät riskit sotkuisessa huoneistossa. Tapahtumien kulku Helsinkiläisen vuokrayhtiön huoneistossa vietettiin viinanhuuruista iltaa kaverusten kesken. Olohuoneessa roihahti uhkaava tulipalo, jonka seurauksena porraskäytävän ylin kerros täyttyi savusta. Tulipalosta aiheutui vuokrayhtiölle yli 75 000 euron taloudelliset vahingot. Asukas sai … Lue lisää

Muista paloturvallisuus, kun virittelet talvivaloja tai sytytät kynttilöitä

kirjoittaja

Kynttilät ja talvivalot luovat jälleen tunnelmaa koteihin. Vuoden pimeimpään aikaan on erityisen tärkeää kiinnittää huomio paloturvallisuuteen. Onhan kodissasi riittävästi toimivia palovaroittimia? Mikä on osakkaan vastuu mahdollisista vahingosta? Osakas ei automaattisesti vastaa omistamiensa kynttilöiden tai jouluvalojen aiheuttamien vahinkojen korvaamisesta, jos hän on toiminut vastuullisesti. Toisinaan on esitetty, että jo tietyn vahinkoriskin sisältävien laitteiden asentaminen huoneistoon osoittaisi … Lue lisää

Hämmentävä hyvitys

kirjoittaja

Eräässä yhtiökokouksessa vilkasta keskustelua herätti muun muassa hyvitys eli vastikealennus. Monet osakkaat olivat perehtyneet aiheeseen jo ennakkoon ja eräs kolleganikin oli käsitellyt hyvityksen myöntämistä Helsingin Sanomissa julkaistussa artikkelissa. Keskustelu osoitti, että käsitykset asiasta vaihtelevat voimakkaasti ja näkemyseroja löytyy myös juristikunnan sisällä. Nykyistä asunto-osakeyhtiölakia edeltävässä laissa ei ollut säännöstä tällaisesta vastikehyvityksestä. Hyvitystä on kuitenkin pidetty mahdollisena … Lue lisää

Korkeimman oikeuden ennakkopäätös KKO:2015:87 yhtiön kunnossapitovastuusta ja osakkaan muutostöistä

kirjoittaja

Tapauksessa oli kysymys 1950-luvulla rakennetusta talosta, jonka kylpyhuoneiden alkuperäisvarustukseen olivat kuuluneet kylpyammeet. Kylpyhuoneiden alkuperäisrakenne ei ollut kosteita tiloja koskevien nykyisten rakennusmääräysten mukainen. A:n hallitseman huoneiston aiempi osakkeenomistaja B oli poistanut asunnon kylpyhuoneesta ammeen omistusaikanaan 1980- tai 1990-luvulla muuttaen kylpyhuoneen suihkutilaksi. Kylpyhuoneen vedeneristyksiä ei muutettu B:n tekemän muutoksen yhteydessä eikä muutostyötä tehty yhtiön luvalla eikä valvonnassa. … Lue lisää

Onko taloyhtiösi turvallinen? Näissä asioissa on usein parantamisen varaa

kirjoittaja

Taloyhtiöiden paloturvallisuus vaatii valppautta vuoden jokaisena päivänä. Pelastussuunnitelma ei yksin riitä: tarvitaan aktiivista viestintää, tarkkoja ohjeistuksia ja arjen pieniä tekoja. Vastuu taloyhtiön paloturvallisuudesta kuuluu jokaiselle. Hallitus ja isännöitsijä vastaavat määräysten mukaisista turvallisuusjärjestelyistä ja niiden noudattamisesta. Tehtäviin kuuluvat muun muassa taloyhtiön pelastussuunnitelman eli lakisääteisen selvityksen laatiminen talon turvallisuusjärjestelyistä sekä asukkaiden opastaminen paloturvallisuusasioissa. Aiheeseen liittyvät kysymykset ja havainnot kannattaa ottaa … Lue lisää

Johdon vastuu: Uskaltaako hallitukseen edes mennä?

kirjoittaja

Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiöllä tulee olla hallitus. Isännöitsijä yhtiöllä on, jos yhtiöjärjestys niin määrää tai yhtiössä on asiasta päätetty. Hallituksen tehtäviin kuuluu joukko oikeuksia, mutta myös paljon velvollisuuksia. Velvollisuudet on lueteltu laajasti asunto-osakeyhtiölaissa. Nämä velvollisuudet aiheuttavat luonnollisesti vastuun niiden noudattamisesta, mutta mikä on todellisuudessa vastuun sisältö ja laajuus ja kuinka vastuun aktualisoitumisen voi välttää? Hallituksen lisäksi … Lue lisää

Kiinteistön ostaja – ilmoita mahdollisista virheistä ja vaatimuksista hyvissä ajoin!

kirjoittaja

Kiinteistön ostajalla on velvollisuus ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa vedota virheeseen. Ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä, jos ostaja ei ole samalla tai sen jälkeen kohtuullisessa ajassa ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan.  Ostajat ostivat kiinteistön asuinrakennuksineen elokuussa 2011. Kaupan jälkeen rakennuksen ylä- ja alapohjassa havaittiin laatuvirheitä. Ostajat vaativat, … Lue lisää

KKO:20.10.2017 nro 71: Autotalli tuli kalliiksi, taloyhtiön olisi pitänyt puuttua asiaan ajoissa

kirjoittaja

Uusi autotalli vei asunto-osakeyhtiön ja urakoitsijan oikeuteen kiistelemään kohonneista kokonaiskustannuksista. Oliko urakoitsijalla velvollisuus ilmoittaa arvioidun urakkahinnan ylityksestä, missä vaiheessa asunto-osakeyhtiön olisi pitänyt laittaa hanat kiinni?  Urakoitsija  ja asunto-osakeyhtiö laativat huhtikuussa 2012 autotallin rakentamista koskevan urakkasopimuksen. Kohde luovutettiin tilaajalle marraskuussa 2013. Siihen mennessä tilaaja oli maksanut tekijälle urakkaan liittyviä laskuja yhteensä 834 389,21 euroa. Tämän päälle … Lue lisää

Jouluvalot ovat täällä taas

kirjoittaja
äänileikkuri

On taas se aika vuodesta, kun pihoille, parvekkeille ja ikkunoihin viritellään valosarjoja. Jos suunnittelet vilkkuvan ja värikkään valosarjan ripustamista, kannattaa sen sijoittelussa ottaa huomioon naapurit. Muista myös tarkistaa valosarjan kunto ennen käyttöönottoa. Valot välkkyvät marraskuun pimeydessä, mutta kaikkia ei tämän tyyppinen kaamoksen torjunta ilahduta. Voiko mitään tehdä, jos naapurikodin parvekkeelle tai ikkunaan ripustettu, yötä myötä … Lue lisää

Kuka vastaa taloyhtiön turvallisuudesta?

kirjoittaja
Asianajotoimisto Kak-laki Kiinteistöjuridiikan asiantuntijoita, tässä kuvituskuvassa raikkaan värinen rakennus

Taloyhtiön turvallisuus- ja vastuukysymyksissä on käytävä läpi useita eri lakeja, oikeuskäytäntöä sekä vakiintuneita periaatteita, sillä mikään yksittäinen laki ei anna niihin täydellistä vastausta. Näiden lisäksi suuri merkitys voi olla eri tahojen välillä tehdyillä yksityisoikeudellisilla sopimuksilla.  Vastuukysymyksissä peruslähtökohtana voidaan pitää oikeuskäytännössä muotoutunutta kiinteistönomistajan tai -haltijan vastuuta. Tämä vastuu on perinteisesti katsottu ankaraksi, jolloin vastuusta vapautuminen edellyttää … Lue lisää

Vastuu palovaroittimista ehdotetaan siirrettäväksi asukkaalta rakennuksen omistajalle

kirjoittaja
Vastuu palovaroittimista ehdotetaan siirrettäväksi asukkaalta rakennuksen omistajalle Hallituksen ehdottaman lakimuutoksen tavoitteena on parantaa paloturvallisuutta erityisesti kerros- ja rivitaloissa. Hallituksen esittämät lakimuutokset tulisivat voimaan vuoden 2024 alussa.

Hallituksen ehdottaman lakimuutoksen tavoitteena on parantaa paloturvallisuutta erityisesti kerros- ja rivitaloissa. Muutoksen olisi tarkoitus astua voimaan vuoden 2024 alussa.  Pelastuslaitos hälytetään tulipalon takia 3 000 asuinrakennukseen vuosittain. Pelastustoimen onnettomuustilastojen mukaan lähes joka toisessa tapauksessa asunnossa ei ole ollut toimivaa palovaroitinta. Pelastuslaitokset valvovat ja seuraavat palovaroitinvaatimusten toteutumista asuinrakennusten palotarkastuksilla ja paloturvallisuuden itsearviointilomakkeilla. Nykyisten tietojen mukaan palovaroitin puuttuu jopa noin … Lue lisää

Kiinteistöjuristin matkassa: Isännöitsijä, älä anna kiireen estää päätösten huolellista dokumentointia

kirjoittaja

Korvausvaatimukset isännöintiyrityksiä kohtaan ovat yleistyneet. Työn riittävä kirjallinen dokumentointi on paras keino selvitä siististi hankalasta tilanteesta.  Uudiskohteesta löytyi valmistumisen jälkeen iso määrä yksittäisiä rakennusvirheitä kattomaalauksista kylpyhuoneisiin. Taloyhtiön hallituksen mielestä isännöitsijä ei reklamoinut virheistä ajoissa ja päätti vaatia korvauksia rakennuttajan sijaan isännöitsijältä. Rahalliset vaatimukset olivat mittavat. Toisessa tapauksessa isännöintitoimiston piina alkoi isännöintisopimuksen päättymisen jälkeen. Taloyhtiössä oli … Lue lisää

Mitä isännöitsijältä odotetaan asuntokauppaan liittyvissä asioissa?

kirjoittaja

Asuntokauppalaissa myyjälle on säädetty käänteinen tiedonantovelvollisuus. Käytännössä se tarkoittaa sitä, että ellei tarpeellisia ja vaikuttavia tietoja ole annettu, kaupassa voi olla virhe, joka oikeuttaa ostajan saamaan hinnanalennusta tai jopa purkamaan kaupan. Kätevä apuväline tässä tiedonantovelvollisuuden täyttämisessä on asunto-osakeyhtiölain mukainen isännöitsijäntodistus ja muut taloyhtiön asiakirjat. Joskus on kysytty, onko isännöitsijäntodistus asuntokaupassa pakollinen? Ei välttämättä, mutta ostajalle … Lue lisää

Liikehuoneiston vuokraus – kuinka turvata vuokranmaksu?

kirjoittaja

Liikehuoneistojen vuokrauksessa vuokralaisen, usein yrityksen, taloustilanteen heikentyminen merkitsee suoraa riskiä vuokranantajalle. Siksi vuokranantajan tulisi varautua maksuvaikeuksiin jo vuokrasopimusta tehtäessä. On tärkeää myös seurata vuokralaisen tilannetta vuokrasuhteen aikana ja reagoida viipymättä, jos jotain hälyttävää ilmenee. Vuokralaista valittaessa kannattaa tutustua vuokralaisehdokkaan taloustietoihin ja mahdollisiin maksuhäiriöihin. Yrityksistä on saatavissa riskejä kuvaavia raportteja ja vertailutietoja, minkä lisäksi vuokralaiselta voi … Lue lisää

Kuukauden kysymys: Yhtiökokous teki päätöksen, mutta voiko osakas myöhemmin vaatia asian uudelleen käsittelyä?

kirjoittaja

Osakkeenomistajalla on lähtökohtaisesti oikeus saada yhtiökokoukselle kuuluva asia yhteiseen käsittelyyn. Miten toimitaan, jos osakas haluaa nostaa jo kertaalleen päätetyn asian esille uudestaan? Yhtiökokoukseen osallistuminen on osakkaalle paras tapa vaikuttaa taloyhtiön yhteisiin asioihin. Osakkeenomistajalla on asunto-osakeyhtiölain nojalla oikeus saada asiansa yhtiökokouksen käsittelyyn. Ehdotus pitää kuitenkin toimittaa kirjallisesti hallituksen tietoon niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää … Lue lisää

Asunnon ostajalle selvisi, että huoneistokohtainen lainaosuus oli 17 000 euroa ilmoitettua suurempi – virhe isännöitsijäntodistuksessa maksoi isännöintiyritykselle pitkän pennin

kirjoittaja
virheellinen tieto isännöitsijäntodistuksessa

Isännöitsijäntodistukseen merkityillä tiedoilla on suuri merkitys etenkin asuntokaupassa. Huolimattomuus huoneistokohtaisen lainaosuuden merkinnässä toi ison laskun helsinkiläiselle isännöintiyritykselle. Ratkaisuun päädyttiin Helsingin hovioikeudessa viime kesäkuussa.  Riita sai alkunsa, kun asunto-osakeyhtiöstä myytiin huoneisto 128 000 kauppahintaan. Hintaan sisältyi 3418,86 euron velkaosuus taloyhtiön lainoihin. Myöhemmin ostajalle selvisi, että Isännöitsijäntodistuksesta puuttui tieto taloyhtiön parveke-, ikkuna- ja parvekeoviremontin huoneistokohtaisesta kustannuksesta. Myydyn huoneiston … Lue lisää

Näissä kohdissa vaaditaan tarkkuutta, kun työn alla on taloyhtiön talousarvio

kirjoittaja

Tulevaisuuden ennakoiminen, jo pelkästään yhden talousarviovuoden ajalle, on yksi taloyhtiön talouden suunnittelun suurista haasteita. Esimerkiksi ennätyskylmä- tai luminen talvi leutojen vuosien jälkeen voi aiheuttaa maksajalle ongelmia, jos yllätyksiin ei varauduta. Kun isännöitsijä saapuu papereineen yhtiökokoukseen ja ilmoittaa vastikkeiden pysyvän edellisen vuoden tasolla, osakkaat yleensä ilahtuvat. Tällaisessa tilanteessa talous- ja veroasiantuntija Tapio Tikkanen Veromo Oy:stä tekisi … Lue lisää

Virhe kunnossapitotarveselvityksessä voi viedä käräjille – lue vinkit asiakirjan laadintaan

kirjoittaja

Kunnossapitotarveselvitys on tärkeä väline taloyhtiön hallitukselle, osakkaille ja asunnon ostajille. Mitä hallituksen kannattaa huomioida, kun tulevia korjaustoimenpiteitä listataan? Lue myös, miten asumisen asiantuntijat näkevät dokumentin: mikä on sen merkitys, miten sitä voisi kehittää? Taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys on tärkeä osa asuntokauppaa, vaikka dokumentin alkuperäinen tarkoitus on ollut toinen. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm kertoo, … Lue lisää

Kiinteistöjuristin matkassa: Kun riita jatkuu loputtomiin

kirjoittaja

Riitely taloyhtiössä on pahimmillaan kuluttavaa, kallista ja aikaa vievää. Yhdessä tapauksessa asioita on puitu osakkaan ja hallituksen välillä jo yli 13 vuotta. Mitä tehdä, kun riita uhkaa pitkittyä entisestään? Pienessä eteläsuomalaisessa taloyhtiössä tehtiin asuntokauppa vuonna 2007. Myyty huoneisto oli päässyt rähjäiseen kuntoon ja uusi osakas päätti alkajaisiksi ryhtyä remonttihommiin. Taloyhtiössä kodin ehostaminen otettiin ilolla vastaan, … Lue lisää

Kuukauden kysymys: Mikä merkitys on taloyhtiön johdon vastuuvapauden myöntämisellä tai epäämisellä?

kirjoittaja

Taloyhtiöiden yhtiökokouksissa päätetään vuosittain taloyhtiön johdon vastuuvapaudesta. Mistä tarkalleen ottaen on kysymys? Yhtiökokous voi myöntää vastuuvapauden taloyhtiön johdolle enemmistöpäätöksellä. Vastuuvapauden myöntäminen tarkoittaa sitä, että taloyhtiö ei voi esittää vahingonkorvausvaatimusta menneeltä tilikaudelta hallituksen jäsenille tai isännöitsijälle. Myönnettyä vastuuvapautta ei voi peruuttaa. Vastuuvapauspäätös ei kuitenkaan ole tietyissä tapauksissa sitova. Näin on silloin, kun johto ei ole antanut … Lue lisää

Tilaisuus tekee varkaan – vai tekeekö?

kirjoittaja

Isännöitsijöiden tekemät kavallukset ovat harvinaisia, mutta toisinaan niitäkin tapahtuu. Pätevän tilintarkastajan rooli on ensiarvoisen tärkeä, jotta mahdolliset väärinkäytökset voidaan havaita ajoissa. Viime vuosina uutisotsikoita selaillessa on voinut törmätä muutamaan tapaukseen, jossa isännöitsijän on epäilty kavaltaneen asiakkaanaan olevalta taloyhtiöltä rahaa kaikessa hiljaisuudessa, joskus jopa useampien vuosien ajan. Tällainen tilanne olisi monelle taloyhtiölle melkoinen yllätys, jopa kauhuskenaario, … Lue lisää

Maankäyttö- ja rakennuslaki uudistuu – mikä uudessa lakipaketissa on olennaista? 

kirjoittaja
Uusi laki: leikkipaikkojen turvallisuus suurennuslasin alle

Lakiuudistuksen tärkeimmät tavoitteet ovat hiilineutraali yhteiskunta, luonnon monimuotoisuuden vahvistaminen, rakentamisen laadun parantaminen ja digitalisaation edistäminen. Valtioneuvosto hyväksyi syyskuussa 2022 esitykset uudeksi rakennuslaiksi sekä laiksi rakennetun ympäristön tietojärjestelmästä. Näiden on tarkoitus astua voimaan 1.1.2024. Uudistus kumoaisi maankäyttö- ja rakennuslain rakentamista koskevat vanhat säädökset ja nimeäisi jäljelle jäävän lain alueidenkäyttölaiksi. Hyväksyttyihin uusiin lakeihin tullaan sisällyttämään useita siirtymäsäännöksiä.  Hiilineutraali rakentaminen osaksi … Lue lisää

Mistä asioista isännöitsijä voi päättää ilman hallituksen lupaa ja kuinka välttää erimielisyydet?

kirjoittaja
Mikko Ravi

Aktiivinen viestintä sekä selkeä toimintastrategia rakentavat luottamusta isännöinnin ja hallituksen välille.   Asunto-osakeyhtiöissä yleistoimivalta on yhtiökokouksella. Tältä osin asunto-osakeyhtiö poikkeaa olennaisella tavalla osakeyhtiöistä, joissa hallituksen ja mahdollisen toimitusjohtajan toimivaltuudet korostuvat.  Asunto-osakeyhtiön hallituksen tehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa myös siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon … Lue lisää

Isännöitsijän vaihto vaatii taloyhtiön hallitukselta tarkkuutta – lue aiempi isännöintisopimus huolella ja varmista, että kaikki tarvittavat dokumentit aina sähköposteja myöten siirtyvät uudelle isännöintiyritykselle

kirjoittaja
Då det är dags för husbolaget att utföra större renoveringar eller andra arbeten i sina byggnader, blir det aktuellt för husbolaget att bestämma hur entreprenaden borde konkurrensutsättas. Enligt huvudregeln är husbolag inte förpliktade att konkurrensutsätta entreprenader, som bolaget beställer. Husbolag är inte upphandlande enheter i den mening som avses i lagen om offentlig upphandling och koncession (upphandlingslagen), och därmed är de inte som utgångspunkt tvungna att följa dess bestämmelser om konkurrensutsättning och upphandlingsförfaranden.

Isännöitsijän vaihto ei tapahdu nappia painamalla. Kiinteistöjuristin mukaan prosessissa mahdollisesti syntyvät epäselvyydet liittyvät tyypillisesti sopimusasioihin ja tietojen siirtoon.  Taloyhtiön asioita hoitava isännöintiyritys voi vaihtua yllättävistä ja pakottavista syistä, esimerkiksi isännöintiyrityksen ajautuessa konkurssiin. Useimmiten muutoksen taustalla on kuitenkin taloyhtiön halu parantaa isännöintipalvelun tasoa. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n toimitusjohtaja ja asianajaja Kai Haarma kertoo, että vaihdokset ovat taloyhtiömaailmassa … Lue lisää

Uusi taloyhtiö haltuun – vinkit isännöitsijälle

kirjoittaja

Isännöitsijän työ uudiskohteen parissa alkaa jo talon rakennusvaiheessa. Ensimmäinen tärkeä etappi on hallinnonluovutuskokous. Rakenteilla olevalla uudiskohteella on yhtiön perustajaosakkaan nimeämä rakennusaikainen hallitus, joka valitsee isännöitsijän. Rakennusten valmistuessa ja tilojen käyttöönoton alkutaipaleella isännöitsijän tärkeä tehtävä on varmistaa kiinteistönhoidon ja asumisen sujuminen.  – Esimerkiksi sopimuskumppaneiden kilpailuttaminen ja vaihtoehtojen selvittäminen voivat viedä paljonkin aikaa. Lisäksi muun muassa vastaanottotarkastuksen … Lue lisää

Osakas laiminlöi muutostyöilmoituksen ja jätti asbestikartoituksen tekemättä – välinpitämättömyydestä seurasi kallis vahinko

kirjoittaja
Oikeusriita keittiöremontin aiheuttamasta asbestiongelmasta

Vanhaan taloyhtiöön muuttanut asukas ryhtyi purkamaan asuntonsa alkuperäisessä kunnossa olevaa keittiötä. Tiesikö osakas urakkaan liittyvästä asbestiriskistä ja kenelle kartoituksen tekeminen olisi kuulunut? Tapaus ratkesi Vaasan hovioikeudessa taloyhtiön hyväksi.  Taloyhtiön uusi osakas aloitti asunnossaan keittiöremontin heinäkuussa 2018. Isännöitsijä poikkesi asuntoon remontin alkamispäivänä ja ojensi osakkaalle muutostyöilmoituslomakkeen. Osakkaan mielestä ilmoittelulle ei kuitenkaan ollut tarvetta, sillä kyse oli … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Miten huoneiston käynneistä tulee ilmoittaa taloyhtiön asukkaille?

kirjoittaja
Miten huoneiston käynneistä tulee ilmoittaa taloyhtiön asukkaille?

Taloyhtiön hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä sekä näiden valtuuttamalla henkilöllä on tietyissä tilanteissa oikeus päästä käymään osakehuoneistossa. Mitä käyntiin liittyen on syytä muistaa? Osakehuoneistossa vierailu on sallittua silloin, kun se on tarpeellista osakehuoneiston kunnon ja hoidon valvomista tai osakehuoneistossa suoritettavaa kunnossapito- tai muutostyötä taikka niiden valvomista varten. Huoneistossa käynti on järjestettävä osakkeenomistajalle ja osakehuoneiston haltijalle sopivana … Lue lisää

Vastuunrajoituslauseke vaatii suurta huolellisuutta

kirjoittaja
mitä tarkoittaa vastuunrajoituslauseke kiinteistökaupassa

Kiinteistön myyjä voi sulkea vastuunsa pois tietyn virheen osalta käyttämällä vastuunrajoituslauseketta. Se vaatii kuitenkin virheen huolellista yksilöintiä ja varmistusta siitä, että kaupan molemmat osapuolet ymmärtävät asian täsmällisesti. Virheiden yksilöiminen voi tuoreen oikeusratkaisun perusteella tarkoittaa muutakin kuin epäkohtien listaamista. Huonokuntoisen asunnon kohdalla asunnon myyjä tyypillisesti pohtii, miten kaupoista selvitään ilman vakavia jälkiseuraamuksia – hinnan alentamista, vahingonkorvauksia … Lue lisää

Kiinteistönvälittäjä – kannattaako kysyä lisätietoja?

kirjoittaja

Kiinteistönvälittäjä taiteilee myyjän ja ostajan vaatimusten välimaastossa, valvoo molempien etua ja tekee parhaansa täyttääkseen selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa. Tässä tietotulvassa liikatieto voi kaataa kaupan, puuttuva tieto taas johtaa jälkipyykkiosastolle ja käräjäpenkille. Ammattilainen osaa arvioida, mikä tieto on tarpeen ja milloin. Useimmiten välittäjän kannattaa tarjota tietoa liikaa ja etukäteen, kuin vähän ja jälkikäteen. Taloyhtiöt elävät enimmän osan … Lue lisää

Kuukauden lakikysymys: Voiko taloyhtiön hallitus periä ylimääräistä vastiketta osakkailta tilikauden aikana?

kirjoittaja

Lokakuun kysymyksemme käsittelee ylimääräisten vastikkeiden perintää. Voidaanko ylimääräinen yhtiövastike periä osakkailta ja millä perusteella? Entä mikä on valtuutuksen voimassaoloaika?  Yhtiövastike on kuukausittain suoritettava maksu, jota osakkeenomistajat maksavat taloyhtiölle. Yhtiövastikkeella katetaan taloyhtiön menoja. Tämä vastike pitää sisällään hoitovastikkeen ja rahoitusvastikkeen. Hoitovastike määräytyy sen mukaan, kuinka paljon osakkaan asunnossa on neliöitä ja rahoitusvastikkeen määrä osakkeiden lukumäärän mukaan. … Lue lisää

Kiinteistöjuristin matkassa: Perustajaosakkaan konkurssi on hankala tilanne kaikille — varsinkin, jos löytyy rakennusvirheitä

kirjoittaja

Uudisasunnon ostajan tilanne on huono, jos perustajaosakas ajautuu konkurssiin rakennusvirheiden selvittelyn aikana. Vaikka perustajaosakkaalta vaaditut ostajaa suojaavat vakuudet olisivatkin kunnossa, rahat eivät välttämättä lopulta riitä korvaamaan kuin murto-osan menetyksistä. Uudiskohde mielletään usein helpoksi vaihtoehdoksi, jossa remonteista ei tarvitse huolehtia vuosikausiin muuton jälkeen. Asunnon etsijän kannattaa kuitenkin pitää matkassa terve varovaisuus, sillä uusi ei tarkoita riskitöntä. … Lue lisää

Helsingin HO 28.2.2012 nro 564: Isännöitsijä käräjäoikeuteen huonosta kirjanpidosta

kirjoittaja

Isännöitsijä tilasi kirjanpitoa oppisopimuskoulutettavalta ja jätti tekemättä tilintarkastajan pyytämät korjaukset tilinpäätökseen. Taloyhtiö palkkasi ammattilaiset käymään kirjanpitoa läpi ja vaati isännöitsijää vastuuseen käräjäoikeudessa. Kolme taloyhtiötä vaati entistä isännöitsijäänsä korvaamaan yhtiöille yli 30 000 euroa puutteellisen kirjanpidon korjaamisesta aiheutuneita kuluja. Taloyhtiöt vetosivat asunto-osakeyhtiölakiin, jonka mukaan isännöitsijä vastaa yhtiön kirjanpidon lainmukaisuudesta. Kirjanpidon avaamisessa tuli esille, että yhtiöillä on … Lue lisää

Kuka vastaa hulevesien hallinnasta?

kirjoittaja
hulevedet kuka vastaa

Tiivistyvä kaupunkirakenne, lisääntyvät sademäärät, leudommat talvet, asfaltoitujen ja kivetettyjen pintojen lisääntyminen – mihin nämä kaikki vaikuttavat? Hulevesiin. Hulevedellä tarkoitetaan rakennetulla alueella maan pinnalle, katoille tai muille vastaaville imemättömille pinnoille kertyvää sade- ja sulamisvettä. Perustusten kuivatusvedet eivät ole hulevesiä, mutta niiden käsittelyyn sovelletaan hulevesiä koskevia määräyksiä. Perusajatus on, että kunta vastaa ja kehittää alueellaan vesihuoltoa yhteistyössä … Lue lisää

Vuokranantaja kuvasi lopputarkastuksen aikana asunnon suurta sotkua – syyllistyi salakatseluun, mutta jätettiin tuomitsematta rangaistukseen

kirjoittaja

Vuokralainen oli päästänyt asunnon kurjaan kuntoon. Lattiat olivat roskien, pahnojen ja lemmikkipossun ulosteiden peitossa. Vuokranantajalle rapsahti syyte asunnon lopputarkastuksen yhteydessä tapahtuneesta kotirauhan rikkomisesta ja salakuvaamisesta. Vuokralainen väitti, että vuokranantaja oli ilmestynyt ovelle kaksi viikkoa ennen irtisanomisajan päättymistä ja pyytänyt päästä sisään. Vuokralainen ei suostunut pyyntöön, jolloin vuokranantaja tönäisi hänet tieltään ja asteli asuntoon. Lisäksi vuokralainen … Lue lisää

Kaavamerkinnät rakennusten käyttötarkoituksen sääntelijöinä

kirjoittaja

Kaavoituksella luodaan perusta rakennusten sallitulle käyttötarkoitukselle. Kaavan merkitys ja sitovuus vaihtelevat kaavatasosta riippuen. Rakennusluvan yhteydessä rakennuksen suhde voimassa olevaan kaavaan tutkitaan ja vahvistetaan. Asemakaava määrittelee sitovimmin rakennuksen käyttötarkoituksen, sillä maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n mukaan asemakaava-alueella rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä on rakennushankkeen asemakaavan mukaisuus. Rakennuslupaa haettaessa asemakaava-alueen ulkopuolella täytyy maakuntakaavasta tai yleiskaavasta johtuvat mahdolliset rajoitukset ottaa … Lue lisää

Pyörävarasto tukossa? Toimi näin

kirjoittaja
äänileikkuri

Taloyhtiön pyörävarasto saattaa lyhyessäkin ajassa täyttä tavaroista. Varaston tyhjennys on paikallaan, kun kulkeminen hankaloituu eikä asukkaiden pyörille tai muille tarpeellisille välineille löydy enää tarpeeksi tilaa. Asukkaiden selkeällä ohjeistuksella hommasta suoriutuu sujuvasti.           Varastotilojen siivouksesta päättää taloyhtiön hallitus. Talkoista on hyvä ilmoittaa asukkaille tarpeeksi ajoissa, noin kuukausi etukäteen. Jos varoaika on liian … Lue lisää

Virheellinen tieto rakennuksen kunnosta välittyi ensimmäiseltä asunnonostajalta seuraavalle – oliko hinnanalennus aiheellinen?

kirjoittaja

Totuus ”kauttaaltaan saneeratun” rakennuksen ja huoneiston todellisesta kunnosta selvisi asunnonostajalle karulla tavalla pian muuton jälkeen. Hinnanalennus perusteltiin oikeudessa asumismukavuuden menetyksellä ja virheellisen tiedon välittämisellä.  Vastaaja P perusti yhtiön vuonna 2004 ja merkitsi samalla itselleen kaikki sen osakkeet. P eli yhtiön perustajaosakas toimi yhtiönsä isännöitsijänä alusta alkaen. Myöhemmin P osti yhtiön lukuun vuonna 1971 rakennetun entisen … Lue lisää

Huoneiston hallintaanotto ja siihen liittyvistä muoto- ja menettelyvaatimuksista

kirjoittaja

Huoneiston hallintaanottomenettelystä säädetään laissa varsin yksityiskohtaisesti. Mikäli muotovaatimuksia ei noudateta, voi päätös olla moitteenvarainen tai jopa tehoton. Mikäli hallintaanotto halutaan laittaa täytäntöön, tulee muotovaatimuksia noudattaa. Taloyhtiöitä neuvotaan yleensä toimimaan jopa tarkemmin kuin laki edellyttää, jotta menettelyvirheiltä vältyttäisiin. Mahdollisesti tästä johtuen oikeudenkäynneissä esitetään tyypillisesti väitteitä muotovaatimuksista, joita laki ei tunne.  Helsingin hovioikeuden alkuvuodesta antamassa tuomiossa 17.2.2020, … Lue lisää

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja totesi kauppakirjan myyjän virhevastuun kokonaan poistavan vastuunrajoitusehdon päteväksi

kirjoittaja

Helsingin Hovioikeuden tapauksessa 7.4.2020 (tuomio Nro 445) oli kyse kuolinpesän ja yhden kuolinpesän osakkaan pojan sekä tämän puolison välisestä asunto-osakkeen kaupasta, jossa kauppakirjaan oli otettu myyjän virhevastuuta koskeva vastuunrajoitusehto. Taustalla asiassa oli kuolinpesän pitkäaikainen tulokseton yritys saada osakehuoneisto myytyä. Kun asuntoa ei ollut saatu myyjän hyväksymään käypään hintaan myytyä, oli huoneisto päätetty myydä reklamaatio-oikeuden poistavalla … Lue lisää

Kameravalvonnan tietosuojasta

kirjoittaja

Kameravalvonnan sallittavuudesta asuinkiinteistöissä on keskusteltu pitkään. Vakiintuneesti on katsottu, että tallentava kameravalvonta on mahdollista kiinteistöjen yleisillä ja yhteisillä alueilla, mutta ei esimerkiksi porrashuoneessa ilman kaikkien asukkaiden suostumusta. Kellari- ja ullakkotilojen kuvaamisen sallittavuudesta on esitetty eri näkemyksiä, mutta katsoisin että se olisi mahdollista ilman erillissuostumusten pyytämistä. Joka tapauksessa päätös tallentavan kameravalvontajärjestelmän hankkimispäätös on syytä tehdä yhtiökokouksessa … Lue lisää

Henkilö peruutti tekemänsä kaavavalituksen korvausta vastaan – tuomittiin törkeästä kiskonnasta (KKO 2020:15)

kirjoittaja

Tapauksen taustalla oli tapahtumaketju, jossa helsinkiläismies oli tehnyt vuonna 2013 kunnallisvalituksen kaavamuutosta koskien. Kaavamuutos oli tärkeä kiinteistöyhtiölle, joka oli sopinut ostavan asemakaava-alueelta kiinteistöomaisuutta yhdistykseltä, sillä ehdolla, että kaavamuutos saa lainvoiman viimeistään helmikuun lopussa 2014. Asemakaavan muutoksella oli tarkoitus muuttaa toimisto- ja asuntolatiloja asunnoiksi. Mies oli vaatinut kiinteistöosakeyhtiön edustajilta 62 500 euroa vastineeksi siitä, että mies peruisi … Lue lisää

Hallituksen jäsenten vahingonkorvausvastuu (Helsingin hovioikeuden 19.2.2020 antama ratkaisu nro 188)

kirjoittaja

Helsingin hovioikeus antoi 19.2.2020 ratkaisun koskien asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenten vahingonkorvausvastuuta. Taloyhtiö vaati hallituksen jäseniltä vahingonkorvausta siitä, että hallitus oli päättänyt teettää taloyhtiön toimesta ja kustannuksella erään silloisen hallituksen jäsenen hallitsemassa huoneistossa sellaisen kattorakenteiden korjaustyön, joka taloyhtiön näkemyksen mukaan olisi asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen määräysten perusteella kuulunut osakkeenomistajan vastuulle ja kustannettavaksi. Hovioikeus hyväksyi taloyhtiön vahingonkorvauskanteen pääosaltaan ja … Lue lisää

Vahingonkorvausvelan vanhentumisen katkaiseminen (KKO 2019:88)

kirjoittaja

Tapauksessa oli kyse siitä, oliko tilaajan toimittama reklamaatiokirje, jossa oli lueteltu virheet ja edellytetty niiden korjaamista, katkaissut saatavan vanhentumisen myös tulevan vahingonkorvausvaatimuksen osalta, vai olisiko tilaajan säilyttääkseen oikeutensa vahingonkorvaukseen tullut esittää myös vahingonkorvausta ja sen määrää koskeva vaatimus urakoitsijalle ennen vanhentumisajan umpeutumista. Rakennusurakassa urakoitsijan urakkasuoritukseen kuuluneen pysäköintihallin rakenteissa ilmeni virheitä. Tilaaja oli kirjeellä ilmoittanut virheistä … Lue lisää

Ostajan selonottovelvollisuus kiinteistön kaupassa

kirjoittaja

Vuonna 1949 rakennetussa ns. rintamamiestalossa oli kaupan jälkeen havaittu laatuvirheitä. Ostajat olivat teettäneet ennen kauppaa kuntotarkastuksen, mutta kaikkia virheitä ei kuitenkaan oltu tästä huolimatta havaittu. Kenen on vastuu? Lain mukaan kiinteistössä voidaan katsoa olevan laatuvirhe, jos sen ei katsota olevan ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu tai kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä … Lue lisää

Puretaanko kiinteistökauppa?

kirjoittaja
Kannattaako asuntokauppariita sovitella? Asiantuntija kertoo blogissa.

Tavallisen kuluttajamyyjän vastuuaika kiinteistön kaupassa on pitkä. Kiinteistön kauppaa säätelevä maakaari toteaa, että ostajan tulee esittää kiinteistön laatuun kohdistuvat virhevaatimukset myyjälle viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun ostaja on saanut kiinteistön omaan hallintaansa. Mikäli ostajan ostamassa talossa ilmenee olennaisia laatuvirheitä, voi seurauksena olla jopa kaupan jälkikäteinen purkaminen. Purkuvaatimuksiin vetoavan ostajan tuleekin olla tarkkana, mihin seikkaan … Lue lisää

Itä-Suomen HO 29.8.2017 nro 453: Hoitovastikkeet jäivät maksamatta, seurauksena tarpeeton oikeudenkäynti

kirjoittaja

Taloyhtiö nosti kanteen, kun asunnon omistaja jätti hoitovastikkeet maksamatta. Paljastui, että vastaaja oli myynyt asuntonsa jo yli 1,5 vuotta sitten eikä ollut saanut maksuhuomautuksia uuteen osoitteeseensa. Oikeudenkäynti osoittautui tarpeettomaksi. Riitaisaa asiassa oli se, että oliko asunnon omistaja (jatkossa A) velvollinen ilmoittamaan asunnon myynnistä taloyhtiölle ja oliko A saanut maksuhuomautukset ja jättämällä ne maksamatta aiheuttanut tarpeettoman … Lue lisää

Remontti edessä, rahat vähissä — harkitaanko taloyhtiössänne omaisuuden myymistä?

kirjoittaja

Omaisuuden myyminen on monissa taloyhtiöissä hyvä keino saada kasaan mukava summa remonttirahaa. Kyseessä on kuitenkin iso päätös, joka vaatii  tarkat laskelmat, monipuolista pohdintaa ja asiantuntijan apua. Kun taloyhtiöllä on edessään iso ja kallis remontti, korjaushankkeen rahoittaminen on syytä suunnitella jo vuosia ennen h-hetkeä. Pienemmissä remonteissa yksi vaihtoehto voi olla rahan säästäminen ennakkoon keräämällä osakkailta ylimääräistä … Lue lisää

Autotallin omistaja hermostui hissiremontin hintalapusta – vaati oikeudessa muutosta kustannusten jyvitykseen

kirjoittaja

Taloyhtiön hissiremontin kustannusten jakoa selviteltiin hovioikeudessa asti. Kanteen nostaneen osakkaan mielestä yhtiökokouksen päätös jyvittää autotallit ja asuinhuoneistot samassa suhteessa oli epäoikeudenmukainen ja yhtiöjärjestyksen vastainen. Taloyhtiössä päätettiin hissiremontista ja 135 500 euron lainanotosta kustannusten kattamiseksi. Koska rahoituksen laskentaperiaate synnytti erimielisyyttä osakkaiden kesken, Kiinteistöliitolta pyydettiin lausunto asiasta. Tämän pohjalta laaditussa rahoitusvastikeluonnoksessa hissiremontti todettiin perusparannuskorjaukseksi, joka jyvitetään tasaisesti … Lue lisää

Viisi asiaa, joihin asuntosijoittajana kiinnitän huomion taloyhtiössä

kirjoittaja

Asuntosijoittajan on kohdetta pohtiessaan tutustuttava tarkasti tilinpäätökseen. Samalla täytyy huomioida monia muita tärkeitä yksityiskohtia, jotka vaikuttavat asunnon arvoon pitkällä tähtäimellä.        Sijainti Asuntosijoittajan pahin vihollinen on epäkiinnostava kohde, joka syystä tai toisesta on päätynyt omistukseen. Sijainti määrittelee valtaosin kohteen kiinnostavuuden ja vuokrattavuuden. Epäkiinnostavassa kohteessa tyhjien vuokrakuukausien riski on suuri. Tyhjät kuukaudet on toisinaan … Lue lisää

Kuukauden lakikysymys: Miten myydään taloyhtiön hallinnassa oleva asunto?

kirjoittaja

Suunnattu osakeanti tulee useimmiten ajankohtaiseksi silloin, kun taloyhtiössä pohditaan ison remontin rahoitusta. Näiden pelisääntöjen mukaan toimitaan, kun taloyhtiö päättää myydä esimerkiksi hallinnassaan olevan talonmiehen asunnon tai liiketilan. Taloyhtiön hallinnassa olevan tilan siirtäminen osakashallintaan tapahtuu järjestämällä suunnattu osakeanti. Siinä taloyhtiö antaa merkittäväksi kokonaan uuden osakeryhmän, jonka hallintaan asunto siirretään yhtiöjärjestyksen muutoksella. Käytännössä taloyhtiö ikään kuin myy … Lue lisää

Asunnon ostaja yritti purkaa kaupan, vaikka hän oli luopunut reklamaatio-oikeudestaan – vastuunrajoitusehto ei joustanut

kirjoittaja
reklamaatio-oikeudesta luopuminen ja asuntokaupan purku

Ostajat vaativat vastuunrajoitusehdon mitätöintiä, kun asunto osoittautui kaupan jälkeen pommiksi. Oikeuskäsittelyssä arvioitiin, ymmärsikö ostaja kauppaan ja sen ehtoihin liittyvät riskit. Helsingin hovioikeus teki päätöksensä huhtikuun 2020 alkupuolella. Kuolinpesä päätti myydä hallussaan olevan huoneiston sukulaispojalle ja tämän vaimolle. Kauppa tehtiin siten, että ostajat luopuivat reklamaatio-oikeudestaan. Samalla sovittiin, että kohde myydään alennettuun hintaan. Kauppahinnaksi täsmentyi 345 000 … Lue lisää

Yhdessä tehden vai sooloillen? Kiinteistömuotoinen hallintamalli yleistyy paritaloissa

kirjoittaja
hallinnanjakosopimus paritalossa

Paritalo voi olla hallinnaltaan asunto-osakeyhtiömuotoinen tai kiinteistömuotoinen, jossa on hallinnanjakosopimus. Mitä eri muodoista on hyvä tietää asuntokaupoilla? Siinä missä asunto-osakeyhtiö on asunnonostajalle tuttu malli, kiinteistömuotoinen hallintamalli herättää helpommin kysymyksiä. Jos asukkaat elävät paritalossa kuin omakotitalossa konsanaan, miten yhteiset asiat, kuten remontit tai lumityöt hoidetaan? Entä naapurisopu, koetellaanko sitä taajaan, kun kaikki saavat sooloilla mielensä mukaan? … Lue lisää

Kiinteistö- ja asuntokaupan reklamaatioissa tehdään paljon virheitä – näin reklamaatio laaditaan oikeaoppisesti, katso muistilista

kirjoittaja
Miten reklamaatio laaditaan asuntokaupassa

Jos uudesta kodista löytyy muuton jälkeen laatuvirhe, ostajan täytyy ryhtyä toimiin välittömästi. Huolimattomasti tai liian myöhään laadittu reklamaatio on yleensä hukkaan heitettyä työtä. Reklamaation kanssa ei kannata odottaa. Jos virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksista ei ilmoiteta kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaitaan tai se olisi pitänyt havaita, asunnonostaja menettää oikeutensa esittää vaatimuksia. Mikä sitten on … Lue lisää

Huolimattomasti annetut tiedot voivat koitua asunnon myyjän kohtaloksi – vältä asuntokaupan tiedonantovirhe tuplatarkistamalla ja avaamalla ostajalle kaikki oleelliset yksityiskohdat

kirjoittaja
asuntokaupan tiedonantovirhe

Tiedonantovirhe on yleinen syy asuntokauppariitoihin. Turhan usein ongelmat johtuvat myyjän huolimattomuudesta tai vääristä olettamuksista. Asunnon myynti-ilmoitus antaa ostajalle ensikosketuksen kohteeseen. Myyjälle se on tärkein tilaisuus herättää kiinnostusta ja saada ostajat liikkeelle. Esitteen laadinnassa voi helposti heräillä houkutus käyttää turhankin lennokasta kieltä. Tekstin kuuluu ollakin myyvää, mutta se ei saa sisältää lainkaan virheellistä tietoa tai yksityiskohtien … Lue lisää

Ostotarjouksen tekeminen asuntokaupassa: Tutustu tarjousprosessiin ennen toimeen ryhtymistä

kirjoittaja
ostotarjouksen tekeminen asuntokaupassa

Asunnon ostotarjouksen tekeminen vaatii tietoa ja tarkkuutta. Kertaa nämä asuntokaupan perussäännöt ennen kuin ryhdyt toimiin. Asuntokaupoilla on aina syytä toimia maltillisesti, oli sitten myyjän tai ostajan asemassa. Valtaosassa asuntojen myyntitilanteita myyjällä on myynti-ilmoitus ja ostaja suunnittelee ostotarjouksen tekemistä asunnosta. Asuntokauppalain 3 luku koskee ostotarjousta, käsirahaa ja vakiokorvausta. Laissa itsessään ei ole kovin kattavasti säädetty asuntokaupan … Lue lisää

Vakuutusyhtiö kieltäytyi maksamasta taloyhtiölle korvauksia konkurssiin ajautuneen perustajaosakkaan tekemistä rakennusvirheistä – voiko rakennusvirhevakuutukseen luottaa?

kirjoittaja
pääätöksenteko yhtiökokouksessa

Vaasalainen pientaloyhtiö joutui kokemaan karvaasti, että virhevastuujärjestelmään liittyy epäselvyyksiä ja erilaisia tulkintoja. Osakkaiden vuosia kestänyt henkinen ja taloudellinen piina helpotti, kun taloyhtiö voitti vakuutusyhtiön hovioikeudessa.  RS-uudiskohteissa osakkaiden lakisääteinen turva on rakennusvirhevakuutus eli suorituskyvyttömyysvakuutus. Se korvaa rakennusvirheistä johtuvia kustannuksia, jos perustusosakas on ajautunut konkurssiin. Vakuutus tai takaus on voimassa kymmenen vuoden ajan siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Mitä pitää muistaa välitystoimeksiantoon liittyvien asiakirjojen käsittelyssä ja säilyttämisessä?

kirjoittaja
Mitä pitää huomioidan asuntokaupan asiakirjat säilytyksessä

Asuntokauppaan liittyvät asiakirjat on lain mukaan säilytettävä viisi vuotta toimeksiannon päättymisestä. Lisäksi täytyy ottaa huomioon kymmenen vuoden vanhentumisaika vahingonkorvausvastuiden osalta sekä rahanpesulaki. Asiakirjojen henkilötietojen käsittelyssä tulee aina huomioida välitysliikkeiden velvollisuus noudattaa Euroopan unionin yleistä tietosuoja-asetusta. Kansallisella tasolla tietosuoja-asetusta täsmentää tietosuojalaki.  Välitystoimeksiantoon liittyvien asiakirjojen säilyttämistä säätelee paitsi laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä (välitysliikelaki) myös rahanpesulaki. Molemmat … Lue lisää

KHO 2015:119 Pysäköinti yksityisellä alueella

kirjoittaja

Yksityisomistuksessa olevalla pysäköintialueeksi liikennemerkillä 521 osoitetulla yleiseen liikenteeseen käytetyllä pysäköintialueella olleiden kahden ajoneuvon, jotka oli poistettu liikennekäytöstä ja joiden määräaikaiskatsastukset olivat toimittamatta, katsottiin olleen tieliikennelain 28 §:n 2 momentissa (uuden tieliikennelain 42 §) tarkoitettavaksi tieksi katsottavalla alueella säilytettyjä tai varastoituja ajoneuvoja, joita ei tosiasiallisesti käytetty liikenteessä. Ajoneuvojen pysäköinnistä voitiin määrätä pysäköintivirhemaksu.

Kuukauden lakikysymys: Asukkaan auto vaurioitui pihatalkoissa, kuka korvaa vahingon?

kirjoittaja

Taloyhtiössämme pidettiin puunkaatotalkoot. Tilaisuus oli huonosti koordinoitu ja työn vilskeessä iso oksa putosi erään asukkaan auton tuulilasin päälle rikkoen sen pirstaleiksi. Kuka tällaisessa tilanteessa korvaa vahingon? Vahingonkorvauslain mukaan se, joka tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttaa toiselle vahinkoa, on tästä vahingosta korvausvastuussa. Korvausvelvollisuus saattaa olla siis talkoolaisella. Tuottamuksellisuutta eli huolimattomuutta arvioitaessa ratkaisevaa on, olisiko vahingonaiheuttajan pitänyt toimia … Lue lisää

Helsingin HO 30.10.2017 nro 1328: Askartelutila asunnoksi — päätös tilan muuttamisesta vei käräjäoikeuteen

kirjoittaja

Askartelutilan muuttaminen asunnoksi kirvoitti osakkeenomistajassa aiheen valitukseen. Yhdenvertaisuusperiaate kärsisi, kokouskutsussa oli moitittavaa ja osakkeiden merkintähintakin oli kantajan mielestä niin vähäinen, että hän vaati yhtiökokouksen päätösten kumoamista. Vantaalaisella asunto-osakeyhtiöllä oli kolme askartelutilaa, joista yksi askartelutila päätettiin ylimääräisessä yhtiökokouksessa muuttaa osakashallinnassa olevaksi asuinhuoneistoksi. Yksi taloyhtiön osakkeenomistajista vei asian käräjäoikeuteen. Hänen mukaansa päätös rikkoi yhdenvertaisuusperiaatetta, koska askartelutilan menettäminen … Lue lisää

KKO:2015:58 Kiinteistön kauppa – Laatuvirhe – Kaupan purkaminen – Maakaari

kirjoittaja

A oli vuonna 2011 tehdyllä kauppakirjalla ostanut kiinteistön B:ltä. Kiinteistöllä sijaitsi vuonna 1955 rakennettu asuinrakennus, jonka alapohjassa ja pesutiloissa oli havaittu kaupan jälkeen kosteudesta aiheutuneita vaurioita, jotka oli korjattava ilman aiheetonta viivytystä. B ei ollut tiennyt virheistä. Korkein oikeus katsoi ratkaisussaan, että A:lla oli oikeus olettaa kauppakirjan ehtojen ja ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella, että … Lue lisää

Asunnon myyjä: näin vältät virheet ja varmistat sujuvan myyntiprosessin

kirjoittaja

Asunnon myyjänä voit joutua vastuuseen kohteessa ilmenevistä virheistä ja antamistasi tiedoista – vaikka käyttäisit kiinteistönvälittäjää. Perehdy muutamiin keskeisiin asioihin ennen myyntiprosessin alkua ja vältä ikävät yllätykset myyntimatkan aikana tai kaupan teon jälkeen. Hanki kaikki asuntoon ja taloyhtiöön liittyvät viralliset paperit Älä lähde myyntihommiin hätiköiden, vaan pysähdy ensin hetkeksi papereiden ääreen. Myyjänä tehtäväsi on antaa ostajalle … Lue lisää

Viisi kysymystä ylimääräisen hoitovastikkeen perimisestä

kirjoittaja

Miksi, miten ja milloin ylimääräinen hoitovastike peritään taloyhtiössä ja kuka siitä päättää? Näistä asioista kysytään usein. Miten ylimääräisen hoitovastikkeen perimisestä päätetään? Yhtiökokous voi erillisellä päätöksellä valtuuttaa hallituksen päättämään ylimääräisen hoitovastikkeen perimisestä. Päätös kirjataan yhtiökokouksen pöytäkirjaan. Tyypillisesti hallitukselle annetaan valtuudet periä tai jättää perimättä 1—2 kuukauden hoitovastikkeen määrä tilikauden aikana. Voiko valtuutettu hallitus päättää vapaasti, milloin … Lue lisää

Mitä eroa on asianajajalla ja lakimiehellä?

kirjoittaja
Juridiikassa vilisee erilaisia titteleitä, joiden merkitys ei välttämättä avaudu ulkopuoliselle. Ammattinimikkeiden, kuten asianajaja tai lakimies, sisältö on kuitenkin tärkeä ymmärtää, kun haussa on alan asiantuntija.

Juridiikassa vilisee erilaisia titteleitä, joiden merkitys ei välttämättä avaudu ulkopuoliselle. Ammattinimikkeiden, kuten asianajaja tai lakimies, sisältö on kuitenkin tärkeä ymmärtää, kun haussa on alan asiantuntija. Mitä tarkoittaa asianajaja? Kuka voi toimia lakimiehenä? Mitä eroa on juristilla ja asianajajalla? Onko varatuomari asianajaja? Entä onko asianajaja sama kuin lakimies? Lakimies vai asianajaja – miten työtehtävät eroavat? Ja kuka sitten voi … Lue lisää

Autopaikka vuokralle – tarkista pelisäännöt

kirjoittaja

Suositun Airbnb-asunnonvälityspalvelun inspiroimana on syntynyt uusia palveluja, jotka mahdollistavat autopaikan lyhytaikaisen vuokrauksen vaivattomasti verkon kautta. Ennen kuin innostuu tulojen kartuttamisesta vuokraustoiminnalla, on syytä selvittää siihen liittyvät pelisäännöt. Kun yksi tuskailee autopaikan perään kaupungin ydinkeskustassa, toinen pitää omaa paikkaansa päivät pitkät tyhjillään. Uudenlaiset palvelut tuovat eri osapuolet näppärästi yhteen. Moni onkin jo oivaltanut, että autopaikalla voi … Lue lisää

KHO 9.6.2017 nro 98: Tarvitseeko saunalautta rakennusluvan?

kirjoittaja

Saunalautta kellui poijussa kiinteistön vesialueella. Kaupungin ympäristö- ja lupalautakunta piti lauttaa luvattomana rakennuksena ja vaati sen poistamista sakon uhalla. Omistaja A ei tätä hyväksynyt, vaan valitti hallinto-oikeuteen. Rakennus vai vesikulkuneuvo? Erimielisyyttä aiheutti saunalautan määritteleminen. Kiistelty saunalautta oli mitoiltaan 9,3 x 3,95 metriä, siinä oli perämoottori ja se oli rekisteröity vesikulkuneuvorekisteriin. A:n mielestä kyseessä oli vesikulkuneuvo, … Lue lisää

MELUHAITAN KORVAUSVELVOLLISUUDESTA – KKO 2015:21

kirjoittaja

Korkein oikeus on päätöksellään 2015:21 ratkaissut meluhaitan aiheuttaman vahingon korvausvelvollisuutta koskevan riidan. Kysymys oli Helsingin keskustassa sijaitsevassa ravintolan aiheuttamasta meluhaitasta naapurikiinteistössä sijaitsevan hotellin kahdelle hotellihuoneelle. Meluhaitan johdosta näiden huoneiden käyttö estyi kokonaan. Koska majoitushuoneisiin sovelletaan samoja melunormeja kuin asuinhuoneisiin, on päätös hyvin sovellettavissa myös asunto-osakeyhtiöiden asuinhuoneistoihin. Korkein oikeus joutui asiaa ratkaistessaan ottamaan kantaa moniin oikeudellisiin … Lue lisää

Kannattaako tontti myydä vai vuokrata?

kirjoittaja

Olen kahdessa edellisessä blogikirjoituksessani käsitellyt lisä- ja täydennysrakentamista. Niin teen nytkin. Tällä kertaa tarkastelen kysymystä siitä, kannattaako taloyhtiön lisä ja täydennysrakennushankkeessa myydä tontti (tai useimmiten tontin osa) vai vuokrata se pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella. Jos taloyhtiölle tarjoutuu esimerkiksi kaavamuutoksen myötä mahdollisuus saada lisää rakennusoikeutta, taloyhtiöt ovat perinteisesti pyrkineet hyödyntämään lisärakennusoikeuden myymällä tontin osan joko määräalana tai määräosana … Lue lisää

Taloyhtiö oppi karvaasti, että kunnossapitotarveselvityksessä ei saa olla virheitä

kirjoittaja

Taloyhtiö antoi asunnonostajalle virheellistä tietoa putkiremontin ajankohdasta. Huolimattomuus kostautui, kun tiedosta koitui uudelle osakkaalle taloudellista haittaa ja muuta arjen riesaa. Vaasan hovioikeus päätyi asiassa ratkaisuun kesäkuun alussa. Asunnonostaja kohtasi ikävän yllätyksen, kun uudessa kotitalossa aloitettiin putkiremontti paljon oletettua aiemmin. Ostaja oli valinnut asuntonsa muiden ehdokkaiden joukosta nimenomaan siksi, että isännöintitodistuksessa sanottiin selvin sanoin, ettei putkiremontti … Lue lisää

Asuntokauppa, ota termit haltuun

kirjoittaja

Asuntokauppalaki suojaa asunto-osakkeiden myyjän ja ostajan oikeudellista asemaa kauppatilanteessa. Laadimme listan muutamista tärkeimmistä lakitermeistä, joihin on syytä tutustua, jos olet aikeissa ostaa tai myydä asunnon. Ennakkotarkastusvelvollisuus Ostajan velvollisuus on tarkastaa kiinteistö tai asunto ennen kaupan tekoa. Ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, josta hän on ollut tai hänen olisi pitänyt olla tietoinen tehdessään ostopäätöstä. Ostaja … Lue lisää

Toimi näin, jos naapuritalon puiden oksat aiheuttavat harmia

kirjoittaja

Naapuripihan puolelta lentelevät lehdet ja putoavat oksat aiheuttavat yllättävän usein päänvaivaa taloyhtiöissä syksyisin. Voiko toisen taloyhtiön puiden oksia katkoa ilman lupaa?  Laki eräistä naapurussuhteista (8 §) sanoo seuraavaa: ”Se, jolle oman tahi nautintaoikeudella hallitsemansa maan käyttämisessä johtuu haittaa naapurin alueelta tunkeutuvista juurista, olkoon oikeutettu ottamaan ne pois. Sama olkoon laki sieltä ulottuviin oksiin nähden, ellei … Lue lisää

Helsingin HO 29.6.2018 nro 882: Osakas ei varoituksista huolimatta hankkiutunut eroon asuntonsa tavararöykkiöistä – taloyhtiö teki töitä sinnikkäästi ja huoneiston hallintaanotto onnistui

kirjoittaja

Osakkaan asunnon suuri sotku vaikeutti taloyhtiön kunnossapitotöitä ja aiheutti tulipalovaaran. Taloyhtiö teki kaikkensa tilanteen ratkaisemiseksi. Useiden keskustelujen, kehotusten ja varoitusten jälkeen huoneiston hallintaanotto jäi ainoaksi vaihtoehdoksi. Osakkaan mielestä tämä päätös olisi pitänyt purkaa. Tapahtumien kulku Taloyhtiön osakas käytti asuntoaan usean vuoden ajan lähinnä varastona. Se oli täynnä kirjoja, sanomalehtiä, paperia, pahvilaatikoita, jätesäkkejä ja vaatteita. Ongelma … Lue lisää

Pesukoneen poistoputki johti vedet suoraan talon rakenteisiin – Edellinen asukas vastuuseen urakoitsijan asennusvirheestä

kirjoittaja

Oikeudessa selviteltiin, tiesikö huoneiston edellinen omistaja, että pesukoneen poistoputki ei johtanut viemäriin. Olisiko hänen pitänyt varmistaa asia urakoitsijalta ja laiminlöikö hän velvollisuutensa kertoa asiasta asuntokaupan yhteydessä? Paritalon puolikkaan uudet asukkaat alkoivat kahden vuoden asumisen jälkeen haistamaan huoneistossa outoa hajua. Asiaa tutkittaessa ilmeni, että takkahuoneeseen asennetun pyykinpesukoneen poistoputki johti vedet suoraan asunnon alapohjaan. Pitkään jatkunut kosteus … Lue lisää

Näin pääset eroon hankalasta vuokralaisesta

kirjoittaja

Ongelmallisen vuokrasuhteen päättäminen voi olla pitkä ja vaikea prosessi vuokranantajalle. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Joel Sariola kommentoi esimerkkitilannetta, jossa vuokralainen heittäytyy hankalaksi. Vuokranantaja ja vuokralainen allekirjoittavat vuokrasopimuksen hyvässä hengessä. Koska vuorkalainen on vuokranantajalle tutun tuttava ja vaikuttaa luotettavaltam, taustojen tarkistus, kuten luottotietojen ja muiden yksityiskohtien tarkistus, jätetään väliin. Eihän hän ennenkään ole joutunut … Lue lisää

Kimppakämpän vuokraaminen: 3 x vuokrasopimus

kirjoittaja

Monet opiskelijat valitsevat kimppakämpän asumismuodokseen. Kun asuntoon on majoittumassa useita ihmisiä, vuokrasopimuksen tekemiseen on tyypillisesti kolme eri vaihtoehtoa. Mitä hyviä ja huonoja puolia niihin liittyy? Yhteinen vuokrasopimus Ensimmäinen tapa on tehdä kaikille asukkaille yhteinen sopimus. Käytännössä se tarkoittaa sitä, että kaikki asukkaat vastaavat vuokrasta ja muista asumiseen liittyvistä velvoitteista sekä mahdollisista vaurioista yhteisvastuullisesti. Jos esimerkiksi … Lue lisää

Kuukauden lakikysymys: Asunnosta löytyi ötököitä pian muuton jälkeen. Voiko vuokrasopimuksen purkaa?

kirjoittaja

Vuokrakämpässä paljastuu toisinaan ikäviä yllätyksiä, vaikka kaikki olisi muuten kunnossa. Voiko vuokrasopimuksen purkaa, kun nurkissa vilisee ötököitä?  Lain mukaan vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana huoneiston on oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen voi kohtuudella vaatia. Jos huoneiston kunto osoittautuu heti alkuun näiden vaatimusten vastaiseksi, vuokralaisella on … Lue lisää

Solmi hyvä vuokrasopimus

kirjoittaja
Trampoliini taloyhtiön pihalla, vastuut ja velvollisuudet

Hyvin tehty vuokrasopimus on sekä vuokranantajan että vuokralaisenkin etu. Se on myös keino välttää näkemyseroista kumpuavat turhat riidat. Erityisen tärkeää on sopia yksiselitteisesti ja selkeästi ainakin seuraavista asioista: Määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva sopimus Se voi olla vain jompikumpi. Samaan sopimukseen ei kannata laittaa ensin määräaikaisuutta, joka jatkuu määräajan jälkeen toistaiseksi voimassaolevana. Yhdistelmämalliin liittyy paljon … Lue lisää

Helsingin HO 17.8.2017 nro 980: Isännöitsijän ja asunnon omistajan välinen sopimus huoneiston korjauskustannuksista sitoi – vesivahinko aiheutti ison laskun taloyhtiölle

kirjoittaja

Vesivahinko vaurioitti asuntoa. Epäselvä vastuunjako taloyhtiön ja isännöinnin välillä tuli tilanteen seurauksena kalliiksi taloyhtiölle. Kiista korjauskustannuksista päätyi hovioikeudessa noin 50 000 euron hintalappuun. Osakkaan astianpesukone laski vedet alleen maaliskuussa 2013. Taloyhtiön isännöitsijä ja asunnon omistaja sopivat ennen remonttia, että taloyhtiö korvaa huoneiston materiaalikulut perustasoon saakka. Alemman kerroksen asuntojen vauriokulut menivät taloyhtiön kiinteistövakuutukseen. Asunnon kunnostus aloitettiin. Osakas … Lue lisää

Epämääräiset olettamukset johtavat usein vuokrasuhteen sotkuihin: 3 x oikeustapaus

kirjoittaja

Omaan sisäiseen ääneen tai kaverin vinkkiin ei kannata luottaa, kun teet ratkaisevia siirtoja vuokrasuhteessa. Näissä kolmessa tapauksessa pitkän oikeusprosessin olisi voinut helposti välttää. Monet vuokrasuhteen ongelmat kumpuavat huolimattomasta asioiden hoidosta ja olettamuksista puolin ja toisin. Ongelmat syntyvät usein myös siitä, ettei sopimuksen osapuolilla ole tarpeeksi tietoa oikeuksistaan tai velvollisuuksistaan. Pahimmillaan erimielisyyksiin haetaan ratkaisua pitkän ja … Lue lisää

Houkuttaako vuokra-asunnon remontointi? Tarkista nämä kohdat, ennen kuin ryhdyt toimiin

kirjoittaja
vuokra-asunnon remontointi: vastaus neljään kysymykseen

Mitä tulee huomioida, kun vuokra-asunnon pinnat kaipaavat ehostusta? Vastaamme neljään vuokralaisia usein askarruttavaan kysymykseen. Vaikka vuokrakoti ei ole ikioma, sitä voi luvan kanssa ehostaa mieleisekseen. Nyrkkisääntö remontin suunnittelussa on, että lähestulkoon kaikesta kannattaa sopia tarkasti vuokranantajan kanssa. Yllättävän usein käräjillä selvitellään riitoja, jotka johtuvat epäselvistä sopimuksista tai vuokralaisen omatoimisista sisustusprojekteista. 1. Voiko vuokra-asunnon remonttiin ryhtyä … Lue lisää

Kiikarissa ensimmäinen vuokra-asunto? Näillä ohjeilla pärjäät vuokralaisen roolissa

kirjoittaja
Uusi laki: leikkipaikkojen turvallisuus suurennuslasin alle

Syksy on perinteisesti vilkasta aikaa vuokramarkkinoilla, kun nuoret suuntaavat opiskelupaikkakunnilleen. Hyvät neuvot ovat tarpeen, kun edessä on uudenlainen asumisen arki. Kaksi asiaa tavallisesti täyttyy, kun nuori muuttaa omilleen: suuri innostus itsenäisestä elämästä ja elämän ensimmäinen vuokra-asunto. Näin oli aikoinaan myös omalla kohdallani. Alkuinnostuksen lomassa vuokralaisen on hyvä muistaa muutama asia, joiden avulla voi välttyä ikäviltä … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä:Voiko vuokraoikeuden siirtää samassa huoneistossa asuvalle puolisolle tai perheenjäsenelle?

kirjoittaja

Vuokraoikeutta ei voi siirtää toiselle henkilölle ilman vuokranantajan lupaa. Pääsääntöön on kuitenkin yksi poikkeus. Pääsääntö asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa on, että vuokralaisella ei ole oikeutta siirtää vuokrasopimustaan toiselle henkilölle ilman vuokrasopimuksessa annettua tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa. Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen siirtää vuokraoikeuden ilman vuokranantajan lupaa. Vuokraoikeuden siirto perheenjäsenelle muodostaa kuitenkin poikkeuksen … Lue lisää

Tietosuojavaltuutettu linjasi: Sähkölukkojen keräämät ovenavaustiedot ovat henkilötietoja – mikä merkitys päätöksellä on taloyhtiöille?

kirjoittaja
sähkölukot ja henkilötietojärjestelmä

Taloyhtiö asensi kiinteistöönsä sähkölukkojärjestelmän, mutta laiminlöi huomaamattaan tietosuojasääntelyn vaatimusten huomioimisen. Taloyhtiö korvasi vanhan avainlukituksen sähkölukkojärjestelmään. Pian tietosuojavaltuutetulle toimitettiin valitus, ettei uusi systeemi ja sen käyttöönottomenettely täytä tietosuojasääntelyn vaatimuksia. Valituksen vireillesaattajan mukaan asukkaita ei informoitu tarpeeksi järjestelmän yksityiskohdista eikä esimerkiksi vuokralaisia lähestytty sen käyttöönottoon liittyen mitenkään. EU:n tietosuoja-asetus astui voimaan keväällä 2018, ja se on teettänyt … Lue lisää

Työn alla vuokrasopimus? Muista sisällyttää mukaan nämä kohdat

kirjoittaja
Vuokrasopimuksen sisältö

Huolella laadittu vuokrasopimus on paras keino selvittää vuokraamiseen liittyvät erimielisyydet. Vaasan hovioikeuden ratkaisussa vuokranantaja joutui korvausvastuuseen vuokralaisensa aiheuttamasta laajasta vesivahingosta taloyhtiössä. Vuokranantaja teki virheen siinä, että hän jätti asunnon tarkastamatta asukkaan vaihtuessa lennossa kesken edellisen vuokralaisen vuokrakauden. Tapaus on hyvä muistutus siitä, että vuokrausprosessin jokaisessa käänteessä on tarpeen olla huolellinen, eikä liiallisesta varovaisuudestakaan ole haittaa. Vuokrasopimusta … Lue lisää

Miksi, miten ja kannattaako? Kuusi kysymystä huoneiston hallintaanotosta

kirjoittaja

Taloyhtiöllä on mahdollisuus ottaa huoneiston hallintaansa, jos osakas toistuvasti laiminlyö velvollisuuksiaan. Tällaisia tilanteita ovat esimerkiksi vastikemaksujen laiminlyönti, jatkuva häiriköinti tai huoneiston huono hoito. Miten hallintaanottoprosessi etenee ja kannattaako siihen ryhtyä? Vastikerästien kohdalla hallintaanottomenettelyyn on yleensä syytä ryhtyä ripeästi. Hallituksen kannattaa antaa varoitus hallintaanottomenettelystä jo 2–3 kuukauden vastikerästien perusteella, sillä ongelmalla on tapana jatkua. Hallintaanottomenettelyssä on … Lue lisää

Kuukauden kysymys: Taloyhtiöömme asennettiin vesimittarit. Voiko vesikustannukset periä vuokralaiselta kulutuksen perusteella automaattisesti?

kirjoittaja
vesimittarit

Sopimusten sitovuuden periaatteen vuoksi vuokralaiselta ei voida periä kulutukseen perustuvia vesimaksuja, jos siitä ei ole sovittu erikseen vuokrasopimuksessa. Jos vesimaksu määritellään sopimuksessa kiinteäksi, eikä kulutukseen perustuvasta laskutuksesta ole sopimuksessa mainintaa, laskutuksen muuttamisesta sovitaan yhdessä vuokralaisen kanssa. Muutoin kulutukseen perustuvan vesilaskun ja kiinteän vesimaksun mahdollinen erotus jää vuokranantajan vastattavaksi.  Sopimuksen muuttaminen yksipuolisesti ei ole mahdollista. Vuokrasopimusta … Lue lisää

Kivijalan liiketila vuokralle – mitä pitää huomioida?

kirjoittaja

Liiketilan vuokraamiseen liittyy monta selvitettävää asiaa. Pohjatyö kannattaa tehdä huolellisesti, jotta vältytään tulevaisuudessa riitatilanteilta. Taloyhtiön kivijalassa sijaitsevan liikehuoneiston vuokraamista harkitsevan on ensimmäiseksi syytä arvioida huolellisesti sitä, soveltuuko huoneisto todella vuokralaisen liiketoiminnan harjoittamiseen, ja mitä muutoksia liiketoiminta mahdollisesti edellyttää tehtäväksi. Asioita, joita tulee ottaa huomioon ovat luvat, rakennustekniset vaatimukset sekä taloyhtiön yhtiöjärjestys ja mahdolliset järjestyssäännöt. Luonnollisesti … Lue lisää

Kiinteistöjuristin matkassa: Tarkasti laadittu maksuerätaulukko suojaa urakan tilaajaa

kirjoittaja

Isoissa urakoissa on helppo ajautua tilanteeseen, jossa tilaaja suorittaa tunnollisesti maksueriä ennen sovitun työvaiheen valmistumista. Täsmällinen maksuerätaulukko on paras tapa välttää epäselvyydet urakan laskutuksessa. (artikkeli päivitetty 16.8.2022) ”Tilaaja ja urakoitsija solmivat urakkasopimuksen liikerakennuksen rakentamisesta. Työt käynnistyivät lupaavasti, mutta urakan puolivälin jälkeen ilmaantui ongelmia. Työ laahasi pahasti aikataulusta jäljessä eikä työn jäljessäkään ollut kehumista. Tyytymätön tilaaja … Lue lisää

Helsingin HO: 23.5.2016 nro 784: Vuokralaisen mielestä hänen asuntonsa vuokrankorotus oli kohtuuton, korotuksesta ei ilmoitettu oikein ja se oli vailla perusteita – tästä seurasi irtisanominen ja oikeustaistelu

kirjoittaja

Vuokrankorotus kesken kauden on mahdollista, jos asiasta on merkintä vuokrasopimuksessa tai siitä neuvotellaan erikseen. Vuokrannousu ei kuitenkaan voi olla kohtuuton. Eräässä oikeustapauksessa vuokranantaja irtisanoi vuokrasopimuksen sillä perusteella, että asukas ei hyväksynyt suurehkoa vuokrankorotusta. Mitä mieltä käräjäoikeus oli asiasta, entä hovioikeus? Tapahtumien kulku Joulukuussa 2010 vuokranantaja ilmoitti helsinkiläisen asuinalueen vuokralaisille, että vuokrataso oli jäänyt jälkeen käyvästä … Lue lisää

Miten vuokravakuus asetetaan, mikä on takaajan vastuu?

kirjoittaja

Vuokravakuus turvaa vuokranantajan asemaa häiriöiden sattuessa. Kokosimme keskeiset tiedon vuokravakuuden asettamisesta, sen palauttamisesta ja takaajan vastuusta. Vuokravakuus tarkoittaa vakuutta, joka annetaan vuokranmaksun tai muun vuokrasuhteeseen liittyvän velvoitteen takaamiseksi. Vuokranantaja voi kärsiä vahinkoa, jos vuokralainen jättää vuokrat maksamatta tai vahingoittaa huoneistoa. Vuokravakuus kirjataan yleensä vuokrasopimukseen. Vuokravakuus voi olla muutakin kuin rahaa, mutta yleensä se on rahaa … Lue lisää

Kiinteistöjuristin matkassa: Laadi vuokrasopimus tarkasti – kuka hoitaa huoneiston epäkohdat kuntoon, lista liitteeksi

kirjoittaja

Huoneiston häiritsevät epäkohdat saattavat hiertää vuokralaisen ja vuokranantajan välejä. Epäselvyyksiltä vältytään, kun lista korjattavista asioista ja kummankin osapuolen vastuualueista laaditaan huolella ennen kuin vuokrasopimus allekirjoitetaan. Oikeudessa ratkaistiin tapausta, jossa vuokralainen päätti jättää vuokrat maksamatta, kun taloyhtiö ei hoitanut liikehuoneiston vikoja kuntoon. Poimimme tapahtuneesta kolme tärkeää opetusta.   Yrittäjä solmi taloyhtiön kanssa toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen liiketilasta. … Lue lisää

Asuntokauppariita kannattaa sovitella – viisi yleisintä kysymystä

kirjoittaja
Kannattaako asuntokauppariita sovitella? Asiantuntija kertoo blogissa.

Jos asunto- tai talokaupan jälkeen ostajat kokevat asunnossa esimerkiksi terveysoireita tai huoneistossa ilmenee muuta ongelmallista, on huoli suuri. Kun edessä on asuntokauppariita, ostajan ja myyjän on arvioitava paitsi kaupan vastuutaan myös menestymisen mahdollisuuksiaan vaatimuksia esitettäessä tai esitettyihin vaatimuksiin vastattaessa. Kokosin vastaukset viiteen yleisimpään kysymykseen, jotka asuntokauppariitojen sovitteluun liittyen pääsääntöisesti toistuvat, ja jotka kaupan osapuolia useimmiten … Lue lisää

Vuokrasuhde päättyi, asunto kehnossa kunnossa: Kuka korvaa vauriot?

kirjoittaja
Hyresgästen får hyresnedsänkning, men inte aktieägaren – så påverkar en användningsbegränsning vederlagen

Vuokra-aikana huoneistolle tuottamuksellisesti tai jopa tahallisesti aiheutetut vauriot voidaan korjauttaa vuokralaisen kustannuksella. Asia hoituu yleensä sujuvasti, kun viat todetaan yhdessä ja sovitaan samalla jatkotoimenpiteistä. Huoneiston huolellinen alkutarkastus on paras keino välttää mahdolliset erimielisyydet vuokrasuhteen päättyessä. Vuokranantajan tärkeä tehtävä on varmistaa, että huoneiston kunnossa ei ole tapahtunut merkittävää heikentymistä vuokrasuhteen aikana. Jos huoneisto on kunnossa ja … Lue lisää

Trampoliini taloyhtiön pihalla? Harkitse tarkasti, kannattaako

kirjoittaja
Trampoliini taloyhtiön pihalla, vastuut ja velvollisuudet

Loppukesän lämpö houkuttelee niin lapset kuin aikuisetkin vielä nauttimaan ulkoilmasta. Trampoliinilla hyppiminen on hauskaa liikuntaa ja väline löytyykin yhä useamman taloyhtiön pihalta. Sen hankintaa taloyhtiöön kannattaa kuitenkin harkita tarkasti. Trampoliinin suosio näkyy päivystysklinikoilla ja taloyhtiö vastaa kiinteistönomistajana pihalla olevista leikkivälineistä. Taloyhtiön vastuulla on trampoliinin kunnossapito. Kunnossapitovelvollisuus edellyttää välineen aktiivista huoltamista ja käytön valvomista. Mikäli puutteita … Lue lisää

Asuntoa ei tarkastettu vuokralaisen vaihtuessa – vesivahingosta lankesi kallis lasku vuokranantajalle

kirjoittaja
vuokra-asunnon tarkistaminen

Astiapesukoneen tulppaamaton poistoputki aiheutti vesivahingon useissa asunnoissa. Jyväskyläläistaloyhtiö vaati vahingonkorvauksia asunnon omistajalta, joka oli jättänyt asunnon tarkastamatta vuokralaisen vaihtuessa. Tapaus ratkaistiin Vaasan hovioikeudessa kesäkuun lopussa. Taloyhtiön osakas vuokrasi huoneistonsa määräaikaisella sopimuksella vuodeksi. Vuokralainen muutti pois kesken kauden ja loppuajaksi tilalle tuli hänen tuttavansa. Vastoin vuokranantajan ohjeistusta, vuokralaiset vaihtoivat avaimia keskenään. Vuokranantaja jätti tässä vaiheessa asunnon … Lue lisää

PITÄÄKÖ KAUPPA PITÄÄ AUKI, VAIKKA EI KANNATA

kirjoittaja

Itä-Suomen hovioikeus antoi 26.8.2015 ratkaisun nro 499 liikehuoneiston vuokrasopimusta koskevassa asiassa. Asiassa keskeinen kysymys oli se, oliko vuokralainen syyllistynyt sopimusrikkomukseen, kun lopetti huoneistossa olevan liiketoiminnan kannattamattomana. Asiassa taustalla oli se, että ko. päivittäistavarakaupan toiminta lopetettiin omistajan vaihtuessa, eikä uusi omistaja katsonut liiketoimintaa kannattavaksi mm. sen vuoksi, että lähistöllä oli tämän uuden omistajan omistama vastaava päivittäistavarakauppa. … Lue lisää

KHO 2016:169: Rahoitusvastikkeiden maksu ei vaikuttanut asunnon luovutusvoiton määrään – taloyhtiön kirjanpitotapa ratkaisi

kirjoittaja

Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö ja asunnonmyyjä olivat eri mieltä siitä, ovatko asunnon omistusaikana maksetut rahoitusvastikkeet osa osakkeiden hankintamenoa ja siten vähennettävissä asunnon luovutusvoitosta. Oikeudessa asian lopulta ratkaisi tapa, jolla taloyhtiö oli kirjannut lainasuoritukset kirjanpidossaan. A teki asuntokaupat vuonna 2004 hintaan 76 700. Kahdeksan vuoden kuluttua hän myi kyseisen huoneiston 101 130 eurolla. Kaupan jälkeisen verotuksen määrän vahvistuttua … Lue lisää

Osakkaan ja asukkaan vastuu vaurion ilmoittamatta jättämisestä

kirjoittaja

Helsingin hovioikeus on antanut 31.5.2018 tuomion (nro 663) asiassa, joka koskee osakkaan ja huoneiston asukkaan vastuuta ilmoittamisvelvollisuuden laiminlyönnistä yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista vahingoista. Asunto-osakeyhtiössä oli havaittu alakerran kahdessa huoneistossa vesivahinkojälkiä, jotka olivat aiheutuneet ylemmän kerroksen asunnossa olevasta vuodosta. Ylemmän kerroksen asunnossa asui osakkeenomistajan poika. Osakkaan ja asukkaan välillä ei ollut tehty vuokrasopimusta, mutta tilanne voitiin rinnastaa … Lue lisää

Muista reklamoida ajoissa urakkavirheistä!

kirjoittaja

Kesä on korjaushankkeiden sesonkia. Kovin usein käy niin, että hanke ei kuitenkaan kaikilta osin onnistu kuten oli ajateltu. Urakoitsijan toiminnassa voi ilmetä laatupoikkeamia tai viivästymisiä. Useimpiin urakkasopimuksiin sovelletaan rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1998. Yleisissä sopimusehdoissa on useita määräyksiä reklamointi- eli huomautuksentekovelvollisuuteen liittyen. Eri kohdissa menettelytavat oikeanlaisen reklamaation tekemiseen vaihtelevat. Osa säännöksistä koskee urakoitsijaa ja osa … Lue lisää

Ongelmatilanteissa tulee toimia viivyttelemättä

kirjoittaja

Korkein oikeus antoi 15.2.2018 vahingonkorvauksen vanhentumista koskevan ratkaisun kiinteistön kaupan reklamaatiotilanteessa (KKO 2018:11). Tapauksessa oli kyse vanhentumislain 4 §:n mukaisesta vahingonkorvauksen vanhentumisesta ja vanhentumisen katkaisemisesta. Kumitehdastoimintaa harjoittanut yhtiö oli siirtänyt kiinteistön tytäryhtiölleen vuonna 2001. Tytäryhtiö oli sittemmin myynyt kiinteistön kaupungille vuonna 2003, ja kaupunki edelleen kiinteistöyhtiölle vuonna 2009. Ostajan aloittaessa rakennustyöt kiinteistön maaperässä havaittiin kumijätettä. … Lue lisää

Petollinen valvoja

kirjoittaja

Tällä palastalla kirjoitetaan harvoin kiinteistöalaa koskettavista rikosasioista. Tällä kertaa siihen on aihetta Helsingin hovioikeuden vuoden 2017 lopulla antaman tuomion nro 17/153137 johdosta. Tapauksessa erään asuntoyhtiön linjasaneerauksen valvojana toiminut henkilö syyllistyi törkeään petokseen. Petos oli varsin taitavasti tehty, sillä petoksen jäljille päästiin vasta urakan päättymisen jälkeen. Taloyhtiö oli päättänyt linjasaneerauksen yhteydessä teettää kaasuputkistonsa saneerauksen ja vanhan … Lue lisää

Oman asunnon luovutusvoitto, rakennuspaikka ym. , KHO 2018:9

kirjoittaja

Korkein hallinto-oikeus antoi 17.1.2018 ennakkoratkaisun KHO 2018:9 oman asunnon luovutusvoiton verovapautta koskevien säännösten soveltamisesta tilanteessa, jossa yhtiön rakennukset puretaan ja korvataan uusilla. Tapauksessa ennakkotiedon hakijat A ja B omistivat asuntonaan käyttämänsä erillistalon hallintaan oikeuttavat asunto-osakkeet m–p. Yhtiön rakennukset oli tarkoitus purkaa ja rakentaa yhdeksän purettavan rakennuksen tilalle 16 uutta erillistaloa, joista kukin muodostaisi yhtiöjärjestyksen mukaisen … Lue lisää

Erimielisyydet tukimuurin kunnossapidosta johtivat isoon riitaan

kirjoittaja

Yksi yleisimmistä riitojen aiheista taloyhtiöissä ovat kunnossapitoon liittyvät kysymykset. Osakkailla saattaa olla hyvinkin erilaisia käsityksiä siitä, miten kunnossapitovastuu yhtiössä jakautuu sekä myös siitä, milloin tiettyjä korjauksia tulisi ryhtyä toteuttamaan. Monesti kunnossapitovastuuseen liittyvät erimielisyydet kirvoittavat helposti myös väitteitä yhdenvertaisuuden loukkauksista ja aina välillä joku osakas päättää lähteä käräjille moittimaan yhtiökokouksen tekemiä päätöksiä. Helsingin hovioikeuden ratkaisu 18.1.2018 … Lue lisää

Kuntotarkastajan vastuu

kirjoittaja

Itä-Suomen hovioikeus antoi 22.1.2016 (S 14/1474) ratkaisun jossa se katsoi, että kuntotarkastaja on korvausvastuussa myös suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen. Ostajan olisi kuitenkin tullut reklamoida kuntotarkastuksen suorittaneelle yhtiölle sen tekemästä virheestä kohtuullisessa ajassa. Kaupan kohteessa oli ollut olennaisia virheitä, joiden perusteella ostajalla oli oikeus purkaa kauppa. Ostajan toimien johdosta kiinteistön arvo oli kuitenkin alentunut pihamaan osalta siten, … Lue lisää

Vastaako osakkeenomistaja vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta?

kirjoittaja
mitä vesimittaridirektiivi tarkoittaa taloyhtiöille

Kuka korvaa vahingot taloyhtiölle, kun osakkeenomistajan vuokralainen nukahtaa suihkuun ja vesi valuu kiinteistön rakenteisiin aiheuttaen kalliin kosteusvahingon? Kysymys siitä, vastaako osakkeenomistaja vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta, nousee säännöllisesti keskusteluun taloyhtiöissä sekä lakineuvonnassa. Yksittäisissä tapauksissa kysymys on osakkeenomistajan vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta, jolle pyritään etsimään maksaja. Tyypillinen esimerkki on vuokralaisen suihkuun nukahtamisesta aiheutuva vahinko, joka pahimmillaan  johtaa kalliisiin korjaustoimenpiteisiin. Joissain … Lue lisää

Vuokrasopimuksen irtisanominen – 4 muistettavaa asiaa

kirjoittaja

Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimuksen irtisanominen on mahdollista laista määräytyvien irtisanomisaikojen puitteissa. Kun vuokrasopimuksen irtisanominen tulee ajankohtaiseksi, hoida siihen liittyvä paperityö huolella ja hyvissä ajoin.   Vuokrasopimuksen irtisanominen vaatii pätevän syyn  Vuokrasopimus ei katkea ilman riittävää perustetta vuokranantajan puolelta. Esimerkiksi asunnon myyminen, huoneiston laaja peruskorjaus tai vuokran korottaminen kohtuulliselle tasolle kelpaavat hyvin vuokrasuhteen päättymiselle. Vuokrasopimuksen irtisanominen vuokralaisen … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Onko sähköinen valtakirja yhtiökokoukseen pätevä?

kirjoittaja
Sähköinen valtakirja yhtiökokoukseen, mitä siinä pitää huomioida?

Valtakirja on kirjallinen suostumus, jolla osakas valtuuttaa toisen henkilön edustamaan itseään yhtiökokouksessa. Asunto-osakeyhtiölaki ei sisällä valtuutusta koskevia muotomääräyksiä eli myös sähköinen valtakirja yhtiökokoukseen on pätevä. Mitä seikkoja täytyy huomioida, kun kyseessä on esimerkiksi valtakirja sähköpostilla? Mihin valtakirjaa tarvitaan? Valtakirjan avulla voidaan valtuuttaa henkilö tekemään oikeustoimia toisen henkilön puolesta ja osoittaa valtuutus kolmannelle osapuolelle. Valtakirja on henkilökohtainen, … Lue lisää

Vuokra-asunnon lopputarkastus on vuokranantajan vastuulla – työ kannattaa tehdä huolella

kirjoittaja

Useimmat asunnon vuokraamiseen liittyvät kiistat koskevat vuokravakuuden palauttamista tai loppusiivouksen tasoa. Huolellinen alkukatselmus ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista on paras keino välttää lähtövaiheen mahdolliset kiistat. Vuokranantajan vastuulla on puolestaan suorittaa vuokra-asunnon lopputarkastus. Vuokrasuhde päättyy sujuvasti, kun molemmat osapuolet ovat pitkin matkaa tietoisia vastuistaan ja velvoitteistaan. Vuokralaisen tehtävä on pitää hyvää huolta asunnosta ja suorittaa loppusiivous vuokrasuhteen päättyessä. … Lue lisää

KHO 2015:103 Tienpitäjän oikeus luvattoman liittymän käytön poistamiseksi

kirjoittaja

Yhtiö oli ryhtynyt rakentamaan pysäköintialuetta, jolta oli liittymä valtatielle. Tienpitäjä oli kirjeellään kehottanut yhtiötä poistamaan liittymän määräajassa ja ilmoittanut, että se muutoin ryhtyy maantielain 101 §:n 2 momentin nojalla toimenpiteisiin liittymän poistamiseksi. Yhtiö oli kirjeen seurauksena itse sulkenut liittymän. Tienpitäjä voi sinänsä maantielain 101 §:n 2 momentin nojalla ryhtyä tosiasiallisiin hallintopakkotoimiin luvattomaksi katsomansa liittymän käytön … Lue lisää

Vaasan HO 19.5.2015 nro 233, Kiinteistön kauppa

kirjoittaja

Vaasan hovioikeus katsoi, etteivät ostajien väitteet heidän asumisestaan mökillä kesällä 2010 ja talvella 2010–2011 Espanjassa olleet sellaisia uusia seikkoja, joihin ei enää hovioikeudessa olisi saanut vedota. Hovioikeus katsoi, että ostajien reklamaatioaika ei ole alkanut kiinteistön hallinnan siirtämisestä 18.6.2010 lukien, sillä ostajilla ei tuolloin katsottu olevan perusteltua syytä epäillä myyjien ilmoittamien tietojen oikeellisuutta. Myyjät olivat kaupan … Lue lisää

Saanko luvan? Asbestipurkutyön tekemiseen!

kirjoittaja

Ei ole asbestin kanssa leikkimistä. Täysin kylmiltään ei asbestia sisältävän rakenteen kimppuun tule ryhtyä. Työhön vaaditaan nimittäin erikoiskoulutus sekä työsuojeluviranomaisen (aluehallintovirasto) lupa. Tässä jutussa jatkamme kesäkuussa aloittamaamme juttusarjaa asbestipurkutöitä koskevan lain voimaantulosta. Uudessa laissa on keskitetysti asbestipurkutyölupaa ja asbestipurkutyöntekijän pätevyyttä koskevat säännökset. Asbestipurkutyötä saa tehdä ainoastaan taho, joka on saanut siihen luvan. Asbestipurkutyöluvan voi saada … Lue lisää

Erimielisyys lapsuudentalon myyntihinnasta vei sisarukset käräjille – kiinteistökaupan esisopimus ratkaisi kiistan

kirjoittaja
Kiinteistökauppa esisopimus

Sisarukset ajautuivat kiistaan lapsuudenkotinsa myyntihinnasta. Mies oli ostamassa siskonsa osuutta kiinteistöstä, mutta perääntyi viime hetkellä kaupanteosta vedoten virheelliseen hintapyyntöön. Kaupasta laadittu esisopimus esti kuitenkin uudet suunnitelmat. Kaupan kohteena oli kolmen sisaruksen entinen kotitalo, jonka he olivat saaneet lahjaksi äidiltään. Siskon oli tarkoitus myydä osuutensa veljelleen ja sitä varten osapuolet laativat kiinteistökaupan esisopimuksen. Sopimuksessa määriteltiin kauppahinta ja … Lue lisää

Itä-Suomen HO 4.7.2017 nro 355: Remontti myöhästyi taloyhtiön rahapulan vuoksi – kustannukset moninkertaistuivat

kirjoittaja

Taloyhtiö ei tutkinut kosteusvaurioista kärsivää asuntoa tarpeeksi laajasti. Remontti aloitettiin liian myöhään, josta seurasi vahingon laajeneminen, asukkaiden kaluston tuhoutumista sekä pitkä ja kallis oikeusjuttu. Taloyhtiön katto vuoti ja osakkeenomistaja A vaati taloyhtiöltä sen korjaamista. Kaksi asiantuntijaa selvitteli vuodon suuruutta, mutta ei kuitenkaan siinä laajuudessa kuin A:n mukaan olisi ollut tarpeellista. A:n asuminen kävi tukalaksi kosteusvaurion … Lue lisää

Ryhdyttekö ryhmäkorjaushankkeeseen?

kirjoittaja
ryhmäkorjaus

Ryhmäkorjaushankkeella tarkoitetaan usean eri asunto-osakeyhtiön yhteisesti toteuttamaa peruskorjaushanketta. Siinä tavoitellaan tyypillisesti kustannussäästöä mittakaavaedun myötä. Työmaapalvelujen ja -järjestelyjen kustannuksissa sekä urakan hankintojen kuluissa säästetään, kun usean asunto-osakeyhtiön hanke toteutetaan yhtenä urakkana. Ryhmäkorjaushankkeisiin sovelletaan asunto-osakeyhtiölaissa samoja säännöksiä, kuin yhtiön yksin toteuttamiin peruskorjaushankkeisiin. Pääsääntö on, että hankkeesta päätetään yhtiökokouksessa. Päätöksen edellytyksenä on, että ehdotusta on kannattanut yli puolet … Lue lisää

YHTIÖKOKOUS VOI MUUTTAA MIELTÄÄN

kirjoittaja

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2015:19 pohdittiin kiinteistöosakeyhtiön yhtiökokouksen mahdollisuutta muuttaa jo aiemmin tekemiään päätöksiä. Kyseiseen kiinteistöosakeyhtiöön sovellettiin asunto-osakeyhtiölain säännöksiä. Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö koostui neljästä eri rakennuspaikasta ja osakkeenomistajien osakeryhmät oikeuttivat kunkin hallitsemaan yhtä rakennuspaikkaa. Yhtiökokous oli vuonna 2003 valtuuttanut yhden osakkeenomistajista hakemaan rakennuslupaa rakennuspaikalleen siten, että rakennukset sijaitsisivat vähintään kahdeksan metrin etäisyydellä toisesta rakennuspaikasta. Vuonna 2009 yhtiökokous … Lue lisää

Tasapaino esteettömyyden ja rakennussuojelullisten arvojen välille löytyi: hissiremontti mahdollistui Kruununhaan arvokerrostaloissa

kirjoittaja

Korkein hallinto-oikeus hyväksyi 5.7.2017 asemakaavan, jonka ansiosta hissiremontti on mahdollinen Helsingin Kruununhaan kaupunginosassa sijaitsevissa vanhoissa kerrostaloissa. Vuonna 2002 alkaneessa kiistassa puntarissa olivat esteettömyys ja rakennushistorialliset arvot. Pitkä ja monitahoinen kiista koski 1800-luvulla ja 1900-luvun alussa rakennettujen talojen 28 porrashuonetta yhdeksällä tontilla. Hissien rakentamisen salliva asemakaava hylättiin korkeimmassa hallinto-oikeudessa vuonna 2014. Hylkäystä perusteltiin sillä, että asemakaava … Lue lisää

Iso riita äänileikkurista – osakas vaati oikeudessa yhtiökokouspäätöksen mitätöimistä

kirjoittaja
pääätöksenteko yhtiökokouksessa

Helsinkiläistaloyhtiössä kiisteltiin, oliko muutaman vuoden takaisessa yhtiökokouksessa tehty päätös vastuuvapauden myöntämisestä lainmukainen. Taloyhtiön oikeuteen haastaneen osakkaan mielestä äänestyksessä olisi pitänyt käyttää asunto-osakeyhtiölaissa määriteltyä äänileikkuria. Neljän huoneiston paritaloyhtiössä saatiin aikaiseksi mehevä riita äänileikkurista. Vuonna 2015 pidetyssä yhtiökokouksessa äänestettiin kahden hallituksen jäsenen sekä isännöitsijän vastuuvapaudesta. Enemmistö puolsi vastuuvapauden myöntämistä, mutta yhden osakkaan mielestä äänestystulos oli virheellinen, sillä … Lue lisää

Parvekelasit taloyhtiöön: Kuusi tärkeintä kysymystä

kirjoittaja
parvekelasit

Päätöksenteko, kustannusten jako ja kunnossapitovastuu: muun muassa näistä asioista herää kysymyksiä, kun on aikeena hankkia parvekelasit taloyhtiön jokaiseen asuntoon. Kuuluvatko parvekelasit taloyhtiölle, entä miten parvekelasituksen hinta jakautuu? 1. Parvekelasit taloyhtiöön – Miten siitä päätetään? Parvekelasituksesta päätetään yhtiökokouksessa normaalilla äänten enemmistöllä. Remontti vaikuttaa siinä määrin osakkaiden vastikkeisiin, että hallitus ei voi yksin tehdä päätöstä – ellei … Lue lisää

Helsingin HO 28.6.2016 nro 1014: Liikehuoneiston korjattu vastikelaskelma vei taloyhtiön oikeuteen

kirjoittaja

Taloyhtiössä huomattiin vuosikymmenten jälkeen, että rakennuksessa sijaitsevan liikehuoneiston kellaritilan osalta oli peritty liian pientä vastiketta. Asian korjaus aiheutti kiistan, joka puitiin lopulta hovioikeudessa. Vuonna 1954 perustetun asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä oli säätiön liikehuoneiston kohdalla maininta ”IV pankkihuoneisto + kellari”. Huoneiston kattamien tilojen jakoa ei kuitenkaan eritelty, vaan koko tila oli merkitty 133,5 m2 suuruiseksi. Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä 5 … Lue lisää

Talopesulan käyttö vastikerahoitteiseksi – laitonta vai laillista?

kirjoittaja

Korkein oikeus antoi 15.6.2016 ennakkopäätöksen KKO 2016:43 riidassa, jossa osakaspariskunta vastusti vajaan sadan huoneiston pirkanmaalaisyhtiössä pesulamaksujen poistamista koskenutta yhtiökokouksen päätöstä. Taustalla oli yhtiön kyllästyminen pesulan rahastusautomaatin jatkuviin murtoihin ja ilkivaltaan. Tästä syystä yhtiökokous päätti, että ei peritä pesulan käytöstä erikseen käyttökorvausta, vaan rahoitetaan käyttö käytännössä yhtiövastikkeella. Moitekanteen nostaneet osakkaat eivät tätä hyväksyneet ja katsoivat, että … Lue lisää

KHO:n ennakkopäätös: Kauppakeskuksen yhteyteen rakennettu asunto-osakeyhtiö välttyi korkeammalta kiinteistöveroprosentilta

kirjoittaja

Eri oikeusasteissa pohdittiin pitkään, voidaanko kauppakeskuksen yläpohjan päälle rakennettua asuinkerrostaloa pitää verotusasioissa itsenäisenä erillisenä rakennuksena vai pääosin osana kauppakeskuskäytössä olevaa rakennuskokonaisuutta. Nyt ratkaistu tapaus (Asunto Oy A) on ensimmäinen useasta vireillä olevasta vastaavasta valituksesta. Asunto-osakeyhtiöt ovat osaomistajista tontilla, jolle on rakennettu kauppakeskusrakennus ja tämän yläpohjan päälle asuinkerrostaloja. Tontin maapohjan pääomistaja on kiinteistöosakeyhtiö. Eri osapuolet ovat … Lue lisää

Tarkista taloyhtiön leikkipaikan kunto vuosittain

kirjoittaja

Taloyhtiön leikkipaikkojen huolto saattaa helposti unohtua, jos talolla on jo ikää ja välineet ovat vähäisellä käytöllä. On kuitenkin hyvä pitää mielessä, että keinujen, kiipeilytelineiden ja temmellysalueiden turvallisuus on taloyhtiön vastuulla. Tarkastuksen laiminlyönnistä voi koitua vakavat seuraukset. Entä mitä pitää huomioida, jos aikoo poistaa leikkipaikan kokonaan piharemontin yhteydessä? Milloin viimeksi tarkastelitte kriittisellä silmällä pihan leikkialuetta? Uusien … Lue lisää

Ilmalämpöpumppu voi pelastaa kerrostaloasujan kesän!

kirjoittaja

Hikiset kesäyöt saavat monet pohtimaan, olisiko ilmalämpöpumppu hyvä ratkaisu kerrostaloasunnon sisäilman jäähdyttämiseksi. Ennen kuin suuntaat ostoksille, muista kysyä taloyhtiöltä lupa laitteen kiinnittämiseen. Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain perusteella laaja muutostyöoikeus koskien huoneistoaan – parveke ja terassi mukaan lukien. Ilmalämpöpumpun asentaminen ulottuu kuitenkin taloyhtiön hallitsemalle alueelle, koska osa laitteen asennuksesta tehdään asunnon ulkopuolelle. Ilmalämpöpumppuasioita on puitu korkeimmassa oikeudessa … Lue lisää

Pihojen rajoista kehkeytyi riita naapurusten välille – yhtiöjärjestyksen tarkka sanamuoto ratkaisi tapauksen

kirjoittaja

Kolmen erillistalon väliset hallinta-alueiden rajat olivat pitkän ajan kuluessa muotoutuneet sen mukaan, miten kukin asukas käytti alueita. Lopulta yksi osakaspariskunta hermostui vallitsevaan tilanteeseen ja vaati rajojen tarkkaa määrittelyä osakemäärien suhteessa. Asiaa päädyttiin puimaan oikeudessa. Piha-alueiden jakaminen aiheutti vimmaisen taistelun erillistaloyhtiössä. Yksi osakaspariskunnista haastoi taloyhtiön oikeuteen ja vaati vuoden 2014 yhtiökokouksessa tehtyjen päätösten mitätöimistä. Tilaisuudessa oli … Lue lisää

Puhutuimmat kysymykset parvekkeen käytöstä

kirjoittaja

Kesällä kerrostaloelämän painopiste siirtyy ulkotiloihin. Parvekkeilla syödään, seurustellaan, sisustetaan ja nautitaan valoisasta vuodenajasta. Parveke-elämä kirvoittaa myös kysymyksiä, etenkin naapureiden käyttäytymisestä. Asianajotoimistollamme ratkotaan asiakkaidemme parvekekysymyksiä, mutta mitä tekee kadunmies, kun parvekkeen käyttö askarruttaa? Hän kysyy Googlelta. Google-haut paljastavat, mitkä asiat ihmisiä oikeasti askarruttavat. Haulla on yleisimmin etsitty tietoa seuraaviin aiheisiin: grillaaminen parvekkeella, tupakointi, savustaminen parvekkeella, kynttilät … Lue lisää

Uusi jätelaki etenee portaittain: mitä on tiedossa seuraavaksi?

kirjoittaja
Uusi jätelaki etenee portaittain. Mitä on vuorossa seuraavaksi?

Uusi jätelaki astui voimaan kesällä 2021. Taloyhtiöissä se on tarkoittanut uusia velvollisuuksia jätteiden lajitteluun. Näin jätelaki etenee tänä kesänä ja tulevina vuosina. Jätelainsäädännön uudistus Suomessa pohjautuu EU asettamaan jätesäädöspakettiin, jonka keskeisinä tavoitteina on vähentää jätteen määrää ja lisätä uudelleenkäyttöä ja kierrätystä. Uudistetun jätedirektiivin mukaan esimerkiksi yhdyskuntajätteestä tulee kierrättää 55 prosenttia vuonna 2025, 60 prosenttia vuonna 2030 … Lue lisää

Pihamaa täynnä autonromua – voiko taloyhtiö puuttua osakashallintaisen piha-alueen yleiseen siisteyteen?

kirjoittaja

Mitä tehdä, kun yksi osakas säilyttää vuodesta toiseen omalla piha-alueellaan tavaraa aina autonromusta venetraileriin tai perustaa talonsa viereen uuden parkkipaikan lupaa kysymättä.  Keräsimme vastaukset kolmeen kysymykseen, jotka kuumentavat helposti tunteita pientaloyhtiöissä. 1. Voiko taloyhtiö vaikuttaa siihen, miten osakkaat käyttävät hallinnassaan olevaa piha-aluetta? Onko mahdollista kieltää esimerkiksi ajoneuvojen pysäköinti tai säilyttäminen muualla kuin niille varatuilla autopaikoilla? Taloyhtiö … Lue lisää

KHO 2015: 87 Huonejärjestyksen muuttaminen, käyttötarkoitus ja poikkeamisluvan tarve

kirjoittaja

Alueella ei ollut ollut voimassa yleis- tai asemakaavaa, jossa rakennuspaikan käyttötarkoitus olisi ollut määrätty. Rakennuspaikan rakennuslupa perustui poikkeamispäätökseen, joka mahdollisti 400 neliömetrin suuruisen omakotitalon, autotallin ja varaston rakentamisen. Poikkeamispäätöksen mukainen käyttötarkoitus oli siten ympärivuotinen asuminen. Rakennusluvassa ja sen muutosluvassa vahvistettu käyttötarkoitus vastasi myönnettyä poikkeamista. Käyttötarkoituksen ja sen olennaista muuttamista koskevan rakennusluvan tarpeen arvioinnin lähtökohdan muodosti … Lue lisää

KHO 2015:93 Julkinen hankinta, rakennusurakkatarjouksen täydentäminen

kirjoittaja

Kunta oli saanut rakennusurakkaa koskevassa tarjouskilpailussa useampia tarjouksia, joista A Oy:n tarjous oli selvästi halvin. Tarjousten avaamisen jälkeen käydyssä urakkaneuvottelussa oli ilmennyt, ettei yhtiö ollut ottanut tarjouksessaan asianmukaisesti huomioon urakkaan kuuluvaa maaperän parannustyötä (massanvaihto). Yhtiön mukaan sen saamat tarjouspyyntöasiakirjat eivät olleet sisältäneet asiakirjoja, joista tätä koskeva vaatimus olisi ilmennyt. Kunta antoi A Oy:lle mahdollisuuden täydentää … Lue lisää

KHO 2015:95 Kunnan kaavoitusmonopoli

kirjoittaja

Kunta oli hyväksynyt omistamansa tilan alueelle asemakaavan, jossa oli osoitettu rakennusoikeutta pientaloasumiseen sekä katu- ja viheralueita. Asiassa oli kysymys siitä, oliko asemakaava lainvastainen sillä perusteella, ettei A:n ja B:n omistamaa 0,5 hehtaarin suuruista rakennettua tilaa ollut sisällytetty asemakaava-alueeseen. Tila sijaitsi asemakaava-alueen itäpuolella ja samalla yleiskaavassa osoitetulla asuntoalueella kuin kunnan omistama tila. Asiassa saadun selvityksen mukaan … Lue lisää

KHO 2016:89 Maankäyttösopimus ja kaupunginhallituksen toimivallan ylitys

kirjoittaja

Koska tapauksessa ei ollut kysymys asemakaavahankkeesta, maankäyttö- ja rakennuslain 12 a luvun kaavoitusmenettelyä koskevat säännökset syrjäytyivät kokonaan. Tällöin syrjäytyivät myös maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:ssä säädetyt edellytykset maankäyttösopimuksen tekemiselle. Kaupunginhallitus oli hyväksynyt kaupungin ja yhtiön välisen kunnallistekniikan rakentamissopimukseksi otsikoidun sopimuksen. Sopimus liittyi vireillä olevaan yhtiön poikkeamishakemukseen, jolla yhtiö oli hakenut omistamalleen tontille 9 000 … Lue lisää

Pihamaa on melkoinen temmellyskenttä, millaista käytöstä taloyhtiö voi rajoittaa?

kirjoittaja

Kaunis pihamaa houkuttelee asukkaita viettämään paljon aikaa ulkosalla. Koirat juoksentelevat vapaana ja grilli kuumenee päivittäin. Nyt suunnitteilla on suuret pihajuhlat, joista yleensä aina aiheutuu muille häiriötä? Millaista käytöstä taloyhtiö voi pihamaallaan rajoittaa? Joskus taloyhtiöt yrittävät kieltää kaiken sellaisen toiminnan, josta voi syntyä erimielisyyttä naapureiden välillä. Valitettavasti kaikkea ei voida eikä kannata kieltää. Kerrostalojen yhteinen sisäpiha … Lue lisää

Ennakointi auttaa kitkemään pienten taloyhtiöiden isoja riitoja

kirjoittaja

Pienessä taloyhtiössä voi helposti syntyä otollinen tilanne riitojen leimahtamiseen. Paras keino välttyä ongelmilta on keskustella säännöistä ja huolehtia sopimukset kuntoon hyvällä säällä.  Erilaiset persoonat ja elämisen tavat korostuvat helposti, kun eletään pienessä pari- tai rivitaloyhtiössä. Kun yksi on pedantti sääntöjen noudattaja, toinen saattaa elää vapaasti kuin omakotitalossa konsanaan. Seesteisiä eläkepäiviään viettävä ei puolestaan välttämättä jaksaisi … Lue lisää

Termi tutuksi: Yhteisjärjestelysopimus

kirjoittaja

Rakentamisen hankkeissa voi törmätä termiin ”yhteisjärjestelysopimus”. Mistä tarkalleen ottaen on kysymys ja mitä maallikon pitäisi siitä ymmärtää? Yhteisjärjestelysopimus liittyy rakennushankkeisiin, joissa toteutetaan useampia kiinteistöjä tai kokonaisia kortteleita kerrallaan. Se liittyy myös lisä- ja täydennysrakentamisen hankkeisiin, joissa kortteliin kohoaa vanhan kiinteistön rinnalle uusi asunto-osakeyhtiö. Vaikka yhteisjärjestelysopimus ei varsinaisesti vaikuta asumisen arkeen, osakkaan on hyvä ymmärtää termin sisältö yleisellä … Lue lisää

Järjestyssäännöillä on tärkeä rooli taloyhtiössä

kirjoittaja

Taloyhtiön järjestyssäännöt toimivat parhaimmillaan hyvän taloyhtiöelämän edistäjinä. Ne kannattaa käydä säännöllisesti läpi ja päivittää tarvittaessa. Useimmissa asunto-osakeyhtiöissä on järjestyssäännöt, jotka asettavat ohjeita ja kieltoja asukkaille. Niistä päätetään yleensä yhtiökokouksessa. Asukkaiden keskuudessa säännöt koetaan käsitykseni mukaan mielekkäinä ja naapurisopua lisäävinä. Olen myös kuullut väitettävän, että järjestyssäännöt ovat ennemminkin vanhanaikaisia herrasmiessopimuksia kuin varsinaisia juridisia asiakirjoja. Järjestyssäännöt ovat … Lue lisää

Naapurin tupakointi rivitalossa pakotti taloyhtiön korjaustoimiin

kirjoittaja
oikeustapaus tupakointi

Terveysviranomainen vaati taloyhtiötä korjaamaan ilmanvaihtojärjestelmän, kun naapurin tupakointi rivitalossa aiheutti ympärilleen toistuvaa hajuhaittaa. Taloyhtiö laittoi kapuloita rattaisiin valittamalla toimenpidevaatimuksista. Asia ratkaistiin lopulta korkeimmassa hallinto-oikeudessa toukokuussa. Porvoolaisen rivitalon asukas häiriintyi asuntoonsa toistuvasti leijailevasta tupakansavusta ja ryhtyi ratkomaan ongelmaa. Ympäristöterveydenhuolto suoritti asunnossa kolme tarkastusta ja asukas piti havainnoistaan päiväkirjaa. Vuonna 2014 rakennetussa yksitasoisessa rakennuksessa on huoneistokohtainen koneellinen … Lue lisää

Kiinteistöjuristin matkassa: Jääräpäinen hallitus saattaa väittää yhtä, vaikka todisteet kertovat muuta – pahimmillaan muut osakkaat uskovat sokeasti kaiken

kirjoittaja

Taloyhtiön hallitus väitti, että muutamat yhtiön osakkaat yrittävät parantaa huoneistoaan taloyhtiön kustannuksella eikä siksi suostunut korjaamaan sen vastuulle kuuluvia viallisia vesiputkia. Totuus paljastui lopulta karvaalla tavalla kaikille, kun kohtuuhintaisesta korjaustyöstä napsahti taloyhtiölle oikeudessa kallis lasku. Rivitaloyhtiössä ilmeni rakentamisaikaisten virheiden johdosta vuosien mittaan useita vesivahinkoja, jotka johtuivat käyttövesiputkien jäätymisestä talvipakkasilla. Syynä ongelmaan oli rakennusten alapohjaan vedettyjen … Lue lisää

Naapuri häiritsee – tässä askelmerkit ongelmatilanteen ratkaisuun

kirjoittaja

Koirat haukkuvat. Joku soittaa pianoa. Taas siellä juhlitaan. Tuntuuko, että naapuri häiritsee tahallaan? Naapurien metelöinti hermostuttaa välillä itse kutakin. Epäasiallinen käytös taloyhtiössä, kuten rapussa huutaminen, ei edistä asiaa lainkaan. Sen sijaan rauhallisella ja avoimella keskustelulla voi olla suuri merkitys asian ratkaisussa. Etene näin, kun häiriköivä naapuri ylittää ärsyyntymiskynnyksen. Onko kyseessä toistuva ja jatkuva naapurin häiriköinti? … Lue lisää

KKO 2016:33 – Osakas ei ollut vastuussa vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta

kirjoittaja

Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan vuokralainen oli aiheuttanut vesivahingon jäämällä makaamaan kylpyhuoneen lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä. Yhtiö vaati vahingonkorvausta sekä vuokralaiselta että huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajalta. Vuokralaisen katsottiin aiheuttaneen vesivahingon tuottamuksellaan, kun vuokralainen oli maannut useita tunteja suihkussa lattiakaivon päällä. Vuokralaisen väittämää siitä, että epilepsiakohtaus olisi voinut kestää useita tunteja aiheuttaen vesivahingon, ei pidetty uskottavana. Korkein … Lue lisää

Asunnossa muhi vakava kosteusvaurio vuosikausia, asukas ei puuttunut asiaan: huolimattomuudesta seurasi kallis remontti ja kovat korvaukset

kirjoittaja

Mies asui äitinsä omistamassa huoneistossa välittämättä ilmiselvästä vesivahingosta, joka levisi keittiön viemäristä ajan mittaan muidenkin riesaksi. Taloyhtiö vaati oikeudessa molemmilta korvauksia osakkaan ja asukkaan rooleihin kuuluvien velvollisuuksien laiminlyönnistä. Tapahtumien kulku Ongelman laajuus selvisi, kun osakkaan huoneiston alapuolella sijaitsevaan asuntoon tehtiin muuta tarkastusta. Asunto oli ollut jo pidempään tyhjillään. Tarkastajan havaittua katossa jälkiä kosteusvauriosta, hän meni … Lue lisää

Mitä tarkoittaa asbestikartoitusvelvollisuus?

kirjoittaja

Vuoden 2016 alusta tuli voimaan laki eräistä asbestipurkutyötä koskevista vaatimuksista sekä valtioneuvoston asetus asbestityön turvallisuudesta. Uuden lainsäädännön voimaantulon myötä kysymyksiä on herännyt muun muassa asbestikartoitusvelvollisuudesta ja sen laajuudesta. Käsittelemme aihetta nyt alkavassa juttusarjassa. Remonttia tekevän tai sellaisen teettävän eli sen joka ohjaa ja valvoo rakennushanketta, on huolehdittava, että asbestikartoitus tehdään hyvissä ajoin. Kartoitusvelvollisuus koskee siis … Lue lisää

Pitääkö viivästyssakko maksaa?

kirjoittaja

Viime aikoina olen törmännyt useammankin kerran tilanteeseen, jossa urakan valmistuttua, tyypillisesti linjasaneerauksen, tilaajan ja urakoitsijan välille syntyy kinaa viivästyssakoista ja niiden määristä. Pitääkö viivästyssakko maksaa? Tavallaan tilanne on aika erikoinen, koska urakkasopimukset ovat usein sovittu varsin selkeiksi myös viivästyssakkojen osalta. Lisäksi tilaajien ja urakoitsijoiden kunnioittamissa rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa YSE:ssä ovat selkeät normit, miten toimia, jos … Lue lisää

Turun HO 18.4.2017 nro 384: Kylpyhuoneremontti vei käräjille, asukas riiteli ensin kylpyhuoneen laatoista ja sitten oikeudenkäyntikuluista

kirjoittaja

Kylpyhuoneremontti aiheutti riidan asukkaan ja taloyhtiön välille. Asukas väitti, että taloyhtiö oli laiminlyönyt kunnossapitovastuunsa. Hävittyään jutun asukas valitti hovioikeuteen, että yhtiö oli aiheuttanut tarpeettoman oikeudenkäynnin virheellisellä tiedollaan ja vaati, että taloyhtiö maksaisi oikeudenkäyntikulut. Kylpyhuoneremontti alkoi kosteusvauriosta Asukas A epäili, että hänen kylpyhuoneessaan oli kosteusvaurioita. Taloyhtiö korvasi A:lle kylpyhuoneremontin kustannukset lukuun ottamatta laatoitusta. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa keskusteltiin, … Lue lisää

Helsingin HO 13.5.2016: Kuivaustelineen hankkiminen hallituksen päätösvallassa

kirjoittaja

Taloyhtiön hallitus oli ostanut ja asennuttanut taloyhtiön pihalle kuivaustelineen. Kaksi asukasta katsoi, että hallitus oli ylittänyt toimivaltansa ja tekivät asiasta valituksen. Kuivausteline oli valituksen esittäneiden mielestä sijoitettu sopimattomasti ja osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaavalla tavalla. Heidän asuntojensa ikkunoiden alle sijoitettuna teline häiritsi kotirauhaa ja aiheutti myös useita muita haittoja (pöly, äänen johtavuus soratieltä, paloturvallisuuden heikentyminen jne.) Näkökulma … Lue lisää

Osakas hermostui taloyhtiön päätöksestä maksaa vain osa vesivahingon runteleman asunnon remontista – jätti vastikkeet maksamatta

kirjoittaja

Taloyhtiö ja osakas riitelivät siitä, kuuluiko osakkaan huoneistossa tehty remontti kokonaisuudessaan taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Kiistanalainen summa oli pieni siihen nähden, mitä jutun hävinnyt osapuoli joutui lopulta maksamaan oikeudenkäyntikuluina. Kolmen huoneiston rivitaloyhtiön ullakkotiloissa todettiin vuonna 2013 vesivahinko. Sen seurauksena myös asuinhuoneistoissa ilmeni vaurioita. Yksi osakkaista teetti itsenäisesti asunnossaan remontin vaurioiden korjaamiseksi syksyllä 2014. Remontti maksoi yhteensä 4 879,30 … Lue lisää

Oikeustapaus: asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu

kirjoittaja

Helsingin käräjäoikeus antoi 31.10.2014 lainvoimaiseksi jääneen tuomion nro 48759 asiassa L 13/17684, jossa oli kysymys asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta ja osakkaan oikeudesta saada yhtiö täyttämään tämä velvollisuutensa. Tiivistetysti tapaus on kallis opetus siitä, kuinka yksinkertaisesta asiasta voidaan tehdä monimutkainen – kun samalla unohdetaan viisaan verokonsultin neuvo: verojen välttäminen ei saa olla kalliimpaa, kuin verojen maksaminen. Tässä tapauksessa … Lue lisää

Näistä asioista taloyhtiöissä kinastellaan kesäisin

kirjoittaja

Kesä tuo tullessaan tutut kiistat moniin taloyhtiöihin. Tyypillisesti tunteita kuumentavat muun muassa naapurin parvekkeelta leijaileva grillin tuoksu, lasten kesäleikit ja vesimaksut. Talven hiljaiselon jälkeen kesäelämä taloyhtiössä voi tuntua joistakin suorastaan riehakkaalta. Tiukka katse ikkunaverhon takaa kohdistuu pihamaalle, jossa pelataan jalkapalloa istutusten läheisyydessä. Ärsyyntymiskynnys on kovilla myös vesimaksujen suhteen. Tietyt teemat herättävät vuodesta toiseen kysymyksiä ja … Lue lisää

Tilan käyttötarkoitus ja kunnossapitovastuu

kirjoittaja

Asunto-osakeyhtiölaissa määritellään osakkaan ja yhtiön välinen korjaus- ja kunnossapitovastuu. Vastuunjako tietyistä korjauksista/kunnostustoimenpiteistä on yleensä melko selvää eri osapuolille. Myös taloyhtiön ns. ennallistamisvelvoite tunnetaan kohtuullisen hyvin. Sen mukaan taloyhtiön korjatessa vastuulleen kuuluvia rakenteiden osia, myös sisäpuoliset pinnoitteet on saatettava alkuperäistä vastaavaan tasoon. Ongelmia korjauksen tasosta saattaa kuitenkin syntyä silloin, kun huoneistoa käytetään muuhun kuin asumiseen. Huoneistojen … Lue lisää

Suunnitteilla kameravalvonta taloyhtiöön? Muista nämä tärkeät ohjeet

kirjoittaja

Asuntomurrot ovat lähes tuplaantuneet viimeisen kymmenen vuoden aikana. Etenkin kesäkuukaudet ovat otollista aikaa hämärähommille. Mitä on hyvä huomioida, kun taloyhtiössä suunnitellaan kameravalvontaa? Lisääntynyt turvattomuuden tunne tai alueella tapahtuneet ilkivaltateot näkyvät myös kameravalvonnan yleistymisenä. Taloyhtiöissä kiinteistöön asennettavan kameran tarkoituksena on useimmiten kellari- ja vinttikomeromurtojen, asuntomurtojen sekä kiinteistöön kohdistuvan ilkivallan ennaltaehkäisy ja selvittäminen. Käytännössä valvontakameroita asennetaan kellarin … Lue lisää

Aibnb-majoitustoiminta herättää kysymyksiä taloyhtiöissä

kirjoittaja

Pian alkava lomakausi houkuttelee asunnon vuokraamiseen turisteille. Vaikka Airbnb:n kaltaisten toimijoiden hyödyntäminen kasvattaa suosiotaan jatkuvasti, majoittaminen harvoin synnyttää suuria ongelmia naapurustossa. Sekä vuokraajan että muiden osakkaiden kannattaa kuitenkin selvittää toimintaan liittyvät pelisäännöt. Viimeisimmän tilastotiedon mukaan lyhytaikainen vuokraus on kasvanut miljoonabisnekseksi myös Suomessa. Toiminnan vilkastuessa ovat myös lyhytaikaiseen vuokraamiseen liittyvät lieveilmiöt yleistyneet. Jatkuvasti vaihtuva väki saattaa … Lue lisää

Vuokralainen ryhtyi Airbnb-majoittajaksi, vaikka vuokrasopimus ei sallinut sitä – luvattomalle toiminnalle tuli oikeudessa hintaa lähes 16 000 euroa

kirjoittaja

Vuokralainen vuokrasi asuntoaan edelleen turisteille majoituspalvelu Airbnb:n kautta. Lupaavasti alkanut rahantulo keskeytyi, kun asunnon omistaja sai vihiä vuokralaisensa epäilyttävistä toimista. Hyvällä paikalla Helsingin keskustassa sijaitseva huoneisto vuokrattiin asuinkäyttöön. Vuokrasopimuksessa todettiin erikseen, että vuokralaisella ei ole oikeutta vuokrata asuntoa edelleen. Tästä huolimatta vuokralainen laittoi asuntoilmoituksen verkkoon. Vain kuukauden kuluttua vuokrasopimuksen allekirjoituksesta Airbnb-sivustolle oli ilmestynyt kymmenen majoittuneen … Lue lisää

Kuukauden lakikysymys: Saako taloyhtiön asukas asentaa valvontakameran omalle pihalle tai parvekkeelle?

kirjoittaja
kameravalvonta taloyhtiössä

Jos osakas päättää asentaa kameran hallinnassaan olevalle alueelle, hänen täytyy varmistua siitä, ettei salakatselua tapahdu. Lisäksi kameran asentajan velvollisuus on huolehtia tietosuoja-asioista. Parveke on osakashallinnassa oleva tila. Myös rivitalon piha-alue on osakashallinnassa, jos näin todetaan yhtiöjärjestyksessä. Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain perusteella laaja oikeus tehdä muutoksia hallinnassaan olevalla alueella. Tietyistä muutoksista pitää kuitenkin ilmoittaa yhtiölle etukäteen. Jos … Lue lisää

Majoitusfirma tavallisessa taloyhtiössä – miten toiminnasta aiheutuvia ongelmia ratkotaan asunto-osakeyhtiölain puitteissa?

kirjoittaja

Huoneistohotellitoiminnalla tarkoitetaan yleensä asuinhuoneiston lyhytaikaista vuokraamista, johon kuuluu tiettyjä varsinaiseen hotellimajoitukseen kuuluvia palveluita ja piirteitä. Jos toiminnasta koituu jatkuvia häiriöitä, osakkailla on keinoja puuttua asiaan. Yleensä huoneistohotellitoimintaa pyörittää erillinen yritys, ja sillä on tarjolla samaan aikaan useita eri huoneistoja. Säännönmukaisesti huoneistohotellin palveluihin kuuluu esimerkiksi siivous- ja vuodevaatepalvelu. Mielestäni toiminta voi asunto-osakeyhtiössä harjoitettuna täyttää huoneistohotellitoiminnan piirteet, … Lue lisää

Tontin myynnillä kevennystä putkiremontin kustannuksiin

kirjoittaja

Väljä tontti voi olla vanhalle taloyhtiölle arvokas mahdollisuus. Helsingin Oulunkylässä sijaitseva taloyhtiö kuittaa jopa puolet tulossa olevan putkiremontin kustannuksista myymällä palan pihapiiristään. Näin hanke käytännössä etenee. Helsingin Oulunkylässä sijaitsevan As. Oy Kivipadontie 6:n leveillä pihateillä vallitsee alkukesän vehreys ja rauha. Kolme 1970-luvulla rakennettua vaaleankeltaista lamellitaloa rajaavat alueen keskelle viihtyisän yhteispihan. Taloyhtiön kyljessä on tyhjyyttään kumiseva … Lue lisää

Taloyhtiö päätti ludeasunnon hallintaanotosta – asunnon omistajat eivät käsittäneet ongelman laajuutta, vaikka tilat vilisivät elukoita

kirjoittaja
asunnossa luteita

Helsinkiläistaloyhtiö kävi vuosien ajan turhauttavaa taistelua luteita vastaan, kun yhdessä asunnossa viitattiin kintaalla kaikille annetuille ohjeille. Kerrostaloyhtiön sitkeä ludeongelma keskittyi kolmeen päällekkäiseen kulma-asuntoon. Ylä- ja alakerran asuntojen omistajat noudattivat kaikkia annettuja ohjeita, kun keskikerroksessa otettiin rennommin. Luteet levisivät tämän asunnon kautta vesi-, viemäri-, ja ilmastointiputkia pitkin naapureiden riesaksi aina uudestaan. Lopulta yhtiökokous päätti ottaa asunnon … Lue lisää

Vastikehyvitys osakkaan omasta remontista vaatii ennakointia ja tarkkaa harkintaa – katso esimerkkilaskelma

kirjoittaja
vastikealennus

Hyvitysvaatimukset osakkaiden omista remonteista herättävät säännöllisesti kysymyksiä taloyhtiöissä. Tapaukset vaihtelevat, eivätkä laskukaavatkaan ole aivan yksinkertaisia. Putkiremontti edessä, mutta asukas ilmoittaa jo tehdystä kylpyhuoneremontista. On ymmärrettävää, että lähes upouuden tilan purkaminen on surkea vaihtoehto kaikkien kannalta taloyhtiössä. Onneksi osakkaiden omat remontit voidaan toisinaan hyödyntää joko osin tai kokonaan osana yhtiön urakkaa. Pääsääntöisesti hyvitys annetaan osakkaalle hankkeen … Lue lisää

Kuukauden kysymys: Missä tilanteessa taloyhtiön edustajalla on oikeus käydä osakkaan asunnossa?

kirjoittaja

Kuka saa piipahtaa taloyhtiön asunnoissa ja millaisissa tilanteissa? Entä, jos asukas kieltää käynnin, vaikka lain mukaan siihen olisi suostuttava? Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä tai näiden valtuuttamalla henkilöllä on oikeus päästä osakehuoneistoon, jos käynti on tarpeen asunnon kunnosta tai sen hoidosta johtuvista syistä. Myös kunnossapito- tai muutostyön suorittaminen/valvominen ovat hyväksyttäviä syitä. On kuitenkin huomioitava, … Lue lisää

Osakas haluaa nähdä taloyhtiön urakka-asiakirjoja – miten pyyntöön vastataan?

kirjoittaja

Yksittäisellä osakkeenomistajalla ei ole lain perusteella oikeutta nähdä taloyhtiön tilaamien hankkeiden urakkasopimuksia tai muita asiakirjoja. Toisaalta asiassa on mahdollista käyttää harkintaa. Joskus pyyntöön kannattaa vastata myöntävästi, toisinaan asiakirjojen esittelystä koituu turhaa ylimääräistä työtä. Aika ajoin osakkeenomistajat pyytävät yhtiökokouksessa lupaa vilkaista vaikkapa linjasaneeraukseen liittyviä virallisia asiakirjoja. Juridisesti vastaus tähän on melko yksinkertainen: asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan oikeus … Lue lisää

Remontin vastustaminen voi johtaa ongelmiin – miten hankalasta tilanteesta selvitään?

kirjoittaja
Mitä tehdä kun osakkaat vastustavat remonttia

Putket ovat tulleet tiensä päähän, ikkunanpielet repsottavat ja useissa kylpyhuoneissa ilmenee vesivaurioita: Mitä tehdä, kun kiinteistön korjaustarve on ilmeinen, mutta remontin vastustaminen hankaloittaa projektin etenemistä? Kiinteistöjuristilta kysytään yllättävän usein neuvoa tilanteessa, jossa talo on ajautunut kehnoon kuntoon, mutta osakkaiden enemmistö sulkee silmänsä todellisuudelta. Remontin vastustaminen voi johtua monesta syystä, ja asukkaat saattavat tarkastella tilannetta puhtaasti … Lue lisää

Osakas ei päästä ketään huoneistoonsa remontin aikana – nämä ovat taloyhtiön keinot tilanteen ratkaisemiseksi

kirjoittaja

Remontti etenee taloyhtiössä, mutta yllättäen yksi osakas ei päästä työmiehiä huoneistoonsa: Mikä neuvoksi? Jos osakas ei päästä remontin aikana ketään kotiinsa, tilanne voi käydä taloyhtiön kannalta mutkikkaaksi: uhkana on koko remontin viivästyminen, jolloin haittaa aiheutuu myös muille osakkaille. Lisäksi mahdolliset sanktiot urakoitsijaa kohtaan voivat tulla kalliiksi töiden seistessä paikoillaan. Lain mukaan hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä … Lue lisää

Asuntoon teetettiin yli 80 000 euron kattoremontti – hallitus vastuuseen huolimattomuudesta

kirjoittaja

Helsinkiläistaloyhtiössä riideltiin vuosikausia kattoremontista, jonka hintalappu yllätti osakkaat. Hovioikeudessa ratkaistiin, kuuluiko kattoremontti taloyhtiön kunnossapitovastuulle ja tehtiinkö asiaan liittyvät päätökset oikein. Taloyhtiö haastoi kolme hallituksen jäsentä oikeuteen, kun yhden asunnon kattoremontti maksoi osakkaille pitkän pennin. Taloyhtiön mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa vesikatossa ei ollut vikaa eikä korjaukseen ollut siltä osin tarvetta. Muut uudistetut osat kuuluivat puolestaan osakkaan … Lue lisää

KKO:2017:22: Nuori asui senioritalossa – mitä asiasta sanoi yhtiöjärjestys?

kirjoittaja

Alle 30-vuotias A osti asunnon senioritalosta ja asui siellä kaksi vuotta. Taloyhtiö katsoi, että hän rikkoi yhtiömääräystä ja otti A:n huoneiston hallintaansa. A vaati päätöksen julistamista pätemättömäksi. Oikeutta käytiin aina korkeimpaan oikeuteen asti. Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiössä saivat asua vain ruokakunnat, joista vähintään yksi oli täyttänyt 55 vuotta. Koska A ei täyttänyt ehtoa, yhtiö päätti ottaa … Lue lisää

Ryhmäkorjaushanke vaatii otolliset olosuhteet onnistuakseen – päätöstä tulee punnita monesta eri kulmasta

kirjoittaja
Ryhmäkorjaushanke vaatii onnistuakseen otolliset olosuhteet – päätöstä tulee punnita monesta eri kulmasta

Kun olosuhteet ja eri taloyhtiöiden tahtotila kohtaavat, ryhmäkorjaushanke voi olla viisas ratkaisu. Työmaapalvelujen ja -järjestelyjen kustannuksissa sekä urakan hankintojen kuluissa on mahdollista säästää, kun taloyhtiöt vievät projektia eteenpäin yhdessä. Ihan helposta urakan muodosta ei siinä kuitenkaan ole kyse. Ryhmäkorjaushankkeessa taloyhtiöt hakevat yhteispelillä kustannussäästöjä isompaan hankekokonaisuuteen. Yhdessä voidaan toteuttaa kaikenlaisia korjaustoimenpiteitä aina putkiremontista pihojen parantamiseen. Korjattavien … Lue lisää

Kuukauden lakikysymys: Mitä parvekkeella saa tehdä, mikä on kiellettyä?

kirjoittaja

Kesän lähestyessä monissa taloyhtiöissä pohditaan parveke-elämään liittyviä kysymyksiä: saako parvekkeella grillata, ottaa aurinkoa vähissä vaatteissa tai tehdä muutostöitä mielensä mukaan? Mikä on sallittua, missä asioissa lain raja tulee vastaan? Muutostyöt Parveke on osa osakehuoneistoa ja huoneiston haltijalla on oikeus käyttää ja kalustaa sitä haluamallaan tavalla. Ihan kaikki ei silti ole sallittua. Parvekkeella saa tehdä muutostöitä. … Lue lisää

Homeasunto vei oikeuteen – melkein kaikki korjaukset menivät taloyhtiön piikkiin eikä asuntokauppavirhettä ollut

kirjoittaja

Ostajalle selvisi pian asuntokaupan jälkeen, että rivitalokodissa oli vakavia sisäilmaongelmia. Kyseessä oli kosteus- ja homevaurioita sisältävä asunto. Käräjöinti ei kuitenkaan kannattanut. Vaikka muutosta alkoi ikävä tapahtumasarja, myyjä oli toiminut kaikessa lain puitteissa. Tapahtumien kulku Rivitaloasunnosta tehtiin kaupat keväällä 2014. Myöhemmin samana vuonna ostajan perhe alkoi sairastella. Syyksi paikantui kevättalvella 2015 kylpyhuoneen katosta löytynyt kosteusvaurio, jonka … Lue lisää

Osakkaan oma remontti putkisaneerauksen yhteydessä – suunnittele ja sovi asioista tarkasti

kirjoittaja

Putkiremontti on päällä ja osakkaalla huoli siitä, tulevatko työt kunnolla tehdyksi ja kuinka osakkaan omat muutos- ja lisätyöt toteutetaan? Nämä pyörivät mielessä samaan aikaan, kun asunnolle tulee satojen eurojen lisäkustannus neliölle. Koskaan ei voi olla edes varma, nostaako remontti asunnon arvoa myös asuntomarkkinoilla. No, remontille ei yleensä ole vaihtoehtoja. Mittava remontti tarjoaa tilaisuuden tehdä asunnossa … Lue lisää

Voiko laistaa kaaresta

kirjoittaja

Tietoyhteiskuntakaari selkeyttää menettelytapoja taloyhtiöiden ja teleyritysten välisiin palvelusopimuksiin. Tietoyhteiskuntakaareen on koottu keskeiset sähköistä viestintää koskevat säädökset. Tietoyhteiskuntakaari kokoaa yhteen viestintämarkkinalain, sähköisen viestinnän tietosuojalain, verkkotunnuslain, lain radiotaajuuksista ja telelaitteista, lain lapsipornografian levittämisen estotoimista, lain televisio- ja radiotoiminnasta, lain eräiden suojauksen purkujärjestelmien kieltämisestä sekä lain eräiden radiotaajuuksien huutokaupoista. Laki tuo muutoksia viestintäpalvelun käyttäjien oikeuksiin ja uusia velvollisuuksia … Lue lisää

Onnistunut täydennysrakentamishanke vaatii sujuvaa yhteistyötä, avoimuutta ja lakiasiantuntemusta

kirjoittaja

As. Oy Kaarenhaltia ja Louhelan Huolto Oy ryhtyivät yhteistuumin täydennysrakentamishankkeeseen, jonka tavoitteena oli saada asemakaavamuutoksella lisää myytävää asuinrakennusoikeutta. Isoon ja monitahoiseen projektiin otettiin lakiasiantuntija mukaan jo suunnitteluvaiheessa. Vantaan Louhelassa sijaitsevan As. Oy Kaarenhaltian taloyhtiöön kuuluu seitsemän vuonna 1966 valmistunutta asuinkerrostaloa. Taloyhtiön rakennukset kohoavat yhdellä isolla 38 533 neliömetrin kokoisella tontilla. Louhelan Huollon 3 064 neliömetrin … Lue lisää

Täydennysrakentamishanke vaatii yhteisiä sopimuksia ja aikaa

kirjoittaja

As. Oy Kaarenhaltia ja Louhelan Huolto Oy ryhtyivät yhteistuumin täydennysrakentamishankkeeseen, jonka tavoitteena on saada asemakaavamuutoksella lisää myytävää asuinrakennusoikeutta. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy on mukana mielenkiintoisessa hankkeessa lakiasiantuntijan roolissa. Louhela on pääosin vuosina 1965–1968 rakennettu asuinalue Vantaan Myyrmäen kaupunginosan koilliskulmassa, Vantaankosken radan itäpuolella. As Oy Kaarenhaltian taloyhtiöön kuuluu seitsemän vuonna 1966 valmistunutta asuinkerrostaloa. Taloyhtiön rakennukset … Lue lisää

Helsingin HO 3.5.2017 nro 546: Kiista ullakkohuoneiston kattoikkunoista tuli kalliiksi

kirjoittaja

Helsinkiläinen taloyhtiö pienensi kattoremontin yhteydessä osakkaan remontoiman ullakkohuoneiston kattoikkunat. Osakkaan mukaan muutokselle ei pyydetty häneltä suostumusta eikä sille haettu rakennuslupaa. Hovioikeus ratkaisi, oliko taloyhtiöllä velvollisuus ennallistaa ikkunat tai korvata toiminnasta aiheutunut huoneiston arvonalennus. Jatkokanteessa taloyhtiö vaati osakkaalta korvausta useista rakennusvirheistä, joita huoneistosta ilmeni kattokorjauksen aikana. Taloyhtiön osakas aloitti rakennustyöt omistamassaan kylmässä ullakkotilassa vuonna 2000. Vuonna … Lue lisää

Talon ostajat eivät kyenneet todistamaan kivihiilipien aiheuttamaa terveyshaittaa – korkein oikeus kumosi asuntokaupan purun

kirjoittaja
Osakas yritti kumota yhtiökokouksen päätöksen – sanan ”yhtiölaina” merkitystä ratkottiin kaikissa oikeusasteissa

Talon ostajat vaativat asuntokaupan purkua vuosia kaupanteon jälkeen rakenteista löytyneen kivihiilipien aiheuttaman terveyshaitan takia. Alemmissa oikeusasteissa päädyttiin kaupanpurkuun, mutta korkein oikeus ei löytänyt vakuuttavia todisteita siitä, että sisäilmassa olisi ollut mitään haitallista ennen kuin ostajat olivat itse ryhtyneet purkamaan talon rakenteita. Pariskunnalle selvisi lähes neljä vuotta omakotitalon ostamisen jälkeen, että rakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen … Lue lisää

Asuntokauppa on järkeä ja tunnetta – muista, että kauniin pinnan alla on monta selvitettävää asiaa

kirjoittaja

Asuntojen stailaus myyntikuntoon on herättänyt julkisuudessa keskustelua siitä, peittääkö pintakiilto kohteen mahdolliset ongelmat. Asunnonostajan kannattaakin aina pitää mielessä, että tunteet eivät saa jyrätä järkeä. Asianajaja Aki Rosén kertoo, mihin asioihin hän kiinnittää huomion, kun edessä on asuntokauppa. 1. Selvitä menneet, nykyiset ja tulevat remontit Rakennusten kunnosta ja yhtiön taloudellisesta saa kattavan tiedon huolella laadituista ja … Lue lisää

Kesällä on aikaa remontoida – mistä kaikesta pitää ilmoittaa taloyhtiölle?

kirjoittaja

Kun suunnittelet kodissasi remonttia, muista hyvissä ajoin tarkistaa taloyhtiölle ilmoitettavat asiat. Lähtökohtaisesti ilmoitusvelvollisuus on kaikista sellaisista töistä, jotka voivat vaikuttaa taloyhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin tai naapuriasuntoihin. Lista on pitkä ja niihin kuuluvat liki kaikki pientä viilailua suuremmat muutokset. Remontti-ilmoituksen käsittelyaika isännöintiyrityksessä voi olla noin kuukausi. Jos siis tavoitteesi on ajoittaa remontti kesään, toimiin kannattaa ryhtyä … Lue lisää

Viisi kysymystä taloyhtiön hallituksen vastuusta

kirjoittaja
Hallituksen tehtävät

Hallituksen jäsenen tehtävään kuuluu joukko oikeuksia, mutta asunto-osakeyhtiölaissa luetellaan myös paljon velvollisuuksia — joita on luonnollisestikin noudatettava. Mutta mikä on todellisuudessa niiden sisältö ja laajuus? Entä tarvitseeko vastuusta olla huolissaan, jos lähtee mukaan hallitukseen? Suurin vastuu taloyhtiön johtamisessa on isännöitsijällä, jolle saattaa langeta vahingonkorvausvelvollisuus hallituksen sijaan. Näissä tapauksissa hallitus on kyennyt osoittamaan hoitaneensa tehtävänsä asianmukaisesti, … Lue lisää

Ravintoloitsija väitti, että liiketilan vuokrasopimus irtisanottiin kiusallaan – oikeus ei löytänyt aihetta vaadittuihin jättikorvauksiin

kirjoittaja

Ravintolan omistaja ja vuokranantaja käräjöivät siitä, tehtiinkö vuokrasuhteen irtisanomisilmoitus lainvastaisesti ilman pätevää syytä. Sähköpostitse käyty kirjeenvaihto vahvisti, että vuokranantaja oli perustellusti huolissaan tilassa suoritetuista luvattomista remonteista. Lisäksi sopimuksen irtisanomisesta varoitettiin jo etukäteen. Ravintoloitsija ja vuokranantaja solmivat toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen, jossa vuokra-aika sovittiin alkavaksi helmikuun alussa 2015. Saman vuoden lopussa ravintolan enemmistöosakas vaihtui ja tämä … Lue lisää

Suunnitelmissa lisä- tai täydennysrakentamishanke — kuka tekee selvitystyön ja miten sen jälkeen edetään?

kirjoittaja

Taloyhtiöiden kiinnostus lisä- ja täydennysrakentamiseen liittyviin hankkeisiin on selvästi lisääntynyt. Mitkä ovat onnistuneen projektin keskeiset tekijät? 2019 voimaan tulleen lainuudistuksen myötä myös rakennuksen tai sen osan purkaminen on mahdollista jopa määräenemmistöllä. Monet tahot ovat aktivoituneet asiassa ja informaatiota on saatavilla useista eri suunnista. Aineistoihin kannattaakin perehtyä mahdollisimman kattavasti, vaikka sitä on paljon. Esimerkiksi Helsingin ja … Lue lisää

Kuukauden kysymys: Miten hallituksen toimikausi jatkuu, jos varsinainen yhtiökokous siirretään myöhempään ajankohtaan?

kirjoittaja
yhtiökokouksen siirtäminen

Esimerkiksi koronakevään aikana vuonna 2020, useat taloyhtiöt päättivät siirtää yhtiökokouksen jopa kuukausilla eteenpäin. Miten tällainen siirto vaikuttaa hallituksen toimintaan? Hallituksen toimikaudesta määrätään yhtiöjärjestyksessä. Oman taloyhtiön yhtiöjärjestys kannattaa siis aluksi käydä läpi. Yleensä yhtiöjärjestyksessä todetaan hallituksen toimikaudesta näin: Hallituksen toimikausi päättyy vaalia seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Jos sääntö on tämä ja kevään varsinainen yhtiökokous siirtyy pidettäväksi … Lue lisää

Kymmenen kysymystä yhtiökokouksesta

kirjoittaja

Saako yhtiökokouksen pitää kirkossa? Miten toimitaan, kun kokouspäivänä huomaa, että kutsussa on virheellinen osoite? Entä jos kutsu lähti myöhässä ja osakkailla on valmistumisaikaa tilaisuuteen vain pari päivää? Nämä asiat herättävät usein kysymyksiä yhtiökokouskauden aikana. Yhtiökokouskutsuun, kokouspaikan valintaan ja kokouksen kulkuun liittyy monia kohtia, joissa vaaditaan tarkkuutta. Tässä artikkelissa kerroimme, mitä asioita täytyy huomioida, kun laadit … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Koti on asumiskelvoton remontin takia, voinko saada vastikealennusta?

kirjoittaja

Taloyhtiön remontit voivat aiheuttaa erilaisia haittoja asumiseen. Esimerkiksi putkiremontin ajaksi asukkaan on yleensä etsittävä väliaikaisasunto. Millaisessa tilanteessa osakkeenomistaja voi saada vastikealennusta? Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty vastikealennuksesta tilanteissa, joissa huoneistoa ei voida käyttää käyttötarkoituksen mukaisesti. Vastikealennus on mahdollinen esimerkiksi silloin, kun huoneisto on muuttunut tulipalon tai kosteusvaurion seurauksena asuinkelvottomaksi. Jos osakehuoneistoa ei voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti, … Lue lisää

Helsingin HO 20.1.2014 nro 101: Märkätilojen vesieristeiden uusimisesta tuli taloyhtiössä odotettua laajempi urakka: taistelu remonttipäätöksen mitätöinnistä maksoi kalliin hinnan kahdelle osakkaalle

kirjoittaja

Espoolaisessa taloyhtiössä syntyi kiista märkätilasaneerauksen sisällöstä ja hinnasta. Taloyhtiön ja kahden osakkaan näkemys yhtiökokousten päätöksenteosta ja tiedonkulusta oli hyvin erilainen. Kaksi osakasta vei taloyhtiön oikeuteen kylpyhuonesaneerauksen laajuudesta ja rahoituksesta. He esittivät, että vuonna 2012 pidetyssä yhtiökokouksessa päätettiin märkätilojen korjauksesta keskimääräiseen markkinatasoon ja hinta-arvioksi annettiin 388 000 euroa. Kysymys piti olla vain vesieristeiden uusimisesta. Kokouksessa sanottiin, … Lue lisää

Asunnon muutostyöt taloyhtiön remontin yhteydessä: Mitä pitää huomioida?

kirjoittaja

Taloyhtiön suorittaman kunnossapitotyön yhteydessä tulee toisinaan ajankohtaiseksi tehdä myös osakkeenomistajan muutostöitä. Tyypillisessä tilanteessa osakas teettää putkiremontin aikana kylpyhuoneeseen muutoksia, jotka poikkeavat ns. yhtiön perustasosta. Tällöin on yleensä tarjolla kaksi toimintavaihtoa. Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään osakkaan oikeudesta tehdä muutoksia osakehuoneistossaan. Muutostyöoikeus on suhteellisen laaja, kunhan muutos on yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Taloyhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa … Lue lisää

Taloyhtiö: Tiedosta urakkasopimukseen kirjatun takuuvastuun sisältö ja reklamoi virheistä viivyttelemättä

kirjoittaja
Reklamoi ajoissa

Korjaustyön tilaajalle saattaa tulla yllätyksenä, että urakkasopimuksen mukaisen takuuajan päättymisen jälkeen tilaajan mahdollisuus saada korvauksia selvältäkin vaikuttavista virheistä heikkenee huomattavasti. Tilaajan kannattaa järjestää korjaustyöurakan valvonta asianmukaisesti ja suorittaa sekä vastaanotto- että takuutarkastus huolella. Jos vastaan tulee ongelmia, niistä pitää reklamoida viivyttelemättä. Korjaus- ja uudisrakentamisen hankkeissa noudatetaan vakiintuneesti Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998). Peruslähtökohta sen mukaan … Lue lisää

Syytä vesivahingolle ei löytynyt – osakkaat ja taloyhtiö riitelivät hovioikeudessa asti kunnossapitovastuun jakautumisesta

kirjoittaja
oikeustapaus vesivaurio

Vaikka asunnon vesivauriota tutkittiin perusteellisesti, sen aiheuttaja jäi lopulta arvailujen varaan. Kunnossapitovastuun osakkaan ja taloyhtiön välillä ratkaistiin Turun hovioikeudessa helmikuussa 2021.   Pariskunta osti kerrostaloasunnon vuonna 2016. Pian muuton jälkeen uudet asukkaat havaitsivat kosteusvaurion kahdessa kylpyhuoneen vastaisessa seinässä. Asia tutkittiin taloyhtiön toimesta ja ongelma hoidettiin kuntoon.   Kun asukkaat vuonna 2017 ryhtyivät myymään asuntoaan, he huomasivat isännöitsijäntodistuksessa … Lue lisää

Kylpyhuoneremontti x 2 – mitä osakkaan täytyy tietää vastuunjaosta?

kirjoittaja
Kylpyhuoneremontti ja vastuunjako

Suunnitteletko kylpyhuoneremonttia omaksi iloksi tai havaittujen vikojen hoitamiseksi? Märkätilojen remontointiin ja kunnossapitovastuuun jakautumiseen liittyy yllättävän paljon epäselvyyksiä, joita selvitellään käräjillä asti. Mitä vastuunjaosta on hyvä tietää ennen remppaan ryhtymistä ja kuka korvaa, jos märkätilasta löytyy myöhemmin vikoja? Katso myös video. Taloyhtiön asukkaalla on laaja oikeus tehdä omalla kustannuksellaan muutostöitä hallinnoimissaan tiloissa eli omien seinien sisäpuolella. Jos … Lue lisää

Tarinoita taloyhtiöistä: Kylpyhuoneen korjaussuunnitelma ei kelvannut osakkaalle, laattaseinän kohtalo vei asiat solmuun

kirjoittaja
taloyhtiön riita seinälaatoista

Hyvin hoidetussa ja sopuisassa taloyhtiössä arki voi ottaa uuden suunnan, kun yksi osakkaista heittäytyy hankalaksi ilman loogista syytä. Tässä jyväskyläläistaloyhtiön tarina laatoista, lasiseinästä ja asianajotoimiston tärkeästä tuesta kiistan keskellä. Jyväskylän sydämessä sijaitsevan taloyhtiön seesteistä menoa on viime vuosina sävyttänyt erikoinen riita, joka sai alkunsa erään asunnon vesivauriosta. Kerrostalokiinteistö on kokonaisuudessaan sijoittajien omistama talo, ja siihen … Lue lisää

Pientalon osakas: Selvitä piha-alueen hallinta, ennen kuin ryhdyt muutostöihin

kirjoittaja
Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus – huolellisuus kiinteistökaupassa palkitaan

Viherpeukalot odottavat jo innolla pääsyä pihatöiden ja kukkaistutusten pariin. Kesän korvalla on hyvä hetki palauttaa mieleen, millaisia muutostöitä osakas saa tehdä rivi- tai paritalonsa pihalla.  Osakkaan muutostyöoikeus pihalla riippuu pitkälti siitä, onko piha osakkaan vai taloyhtiön välittömässä hallinnassa. Piha-alueen juridinen hallinta ei ole pääteltävissä siitä, onko piha esimerkiksi aidattu ja ainoastaan yhden huoneiston käytössä. Tosiasiallisella … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Miksi yhtiökokouksissa päätetään vuosittain vastikkeiden rahastoimisesta, entä mitä tarkoittaa lainanlyhennysrahasto?

kirjoittaja
Mitä tarkoittaa vastikkeiden rahastointi?

Taloyhtiöiden kirjanpidossa puhutaan rahoitusvastikkeiden tulouttamisesta ja rahastoinnista. Mitä termillä ”lainanlyhennysrahasto” tarkoitetaan, entä vaikuttaako rahastointi osakkeenomistajan henkilökohtaiseen verotukseen? Vastiketuottojen rahastoinnin tarkoituksena on hyötyä pääomasijoitusten verotuksellisesta kohtelusta. Tavallisesti asunto-osakeyhtiön saamat vastikesuoritukset tuloutetaan, jolloin ne merkitään yhtiön tuotoiksi taloyhtiön tuloslaskelmaan. Tuloslaskelmaan merkityt yhtiövastikesuoritukset ovat verottajan näkökulmasta asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa. Sen sijaan rahastoidut yhtiövastikkeet ovat pääomasijoituksia yhtiöön, jolloin niitä ei lueta veronalaisiin … Lue lisää

Ehdotus asunto-osakeyhtiölain muutoksista on eduskunnan käsiteltävänä – astuisi voimaan heinäkuussa

kirjoittaja

Lakiesityksen tavoitteena on helpottaa etäkokousten järjestämistä sekä parantaa päätöksentekoa, osakkaiden sitoutumista taloyhtiön toimintaan ja asumisviihtyisyyttä. Jos eduskunta hyväksyy ehdotuksen, lakimuutos astuisi voimaan 1.7.2022. Digitalisaation myötä asunto-osakeyhtiölain pykäliin on viime vuosina kohdistunut monenlaisia päivitystarpeita. Pandemia-aika on vauhdittanut yhteiskunnan muutosta ja etäkokoustamisesta on tullut osa arkea myös taloyhtiöissä. Lakiesityksessä ehdotetaan, että jatkossa taloyhtiö voi yhtiöjärjestyksen määräyksellä pitää kokoukset … Lue lisää

Urakkasopimukset: Viisi tyypillistä virhettä ja vinkit niiden välttämiseksi

kirjoittaja
Urakat

Touko-kesäkuu on otollista aikaa piharemonteille. Jotta piharemontti saataisiin hoidettua sujuvasti, sovitussa aikataulussa ja ilman ikävää jälkipyykkiä urakoitsijan kanssa, muista ainakin nämä viisi tyypillistä taloyhtiön virhettä urakkasopimusten tekemisessä sekä vinkit niiden välttämiseen. Pienemmän remontin urakkasopimusta ja toteutusta ei tehdä riittävän huolellisesti Vaikka kyse ei olisi putkiremontin kaltaisesta laajemmasta, kalliimmasta ja vahinkoja todennäköisemmin aiheuttavasta peruskorjauksesta, kannattaa toteutus … Lue lisää

Yhtiökokouksen pöytäkirjantarkastaja, mitä rooliin kuuluu? Entä, jos tehtävään valittu henkilö ei suostu allekirjoittamaan pöytäkirjaa?

kirjoittaja

Asiantuntijamme vastaavat kerran kuukaudessa lakikysymykseen. Tällä kertaa pureudumme pöytäkirjantarkastajan rooliin. Pöytäkirjantarkastaja voidaan valita myös ääntenlaskijaksi Asunto-osakeyhtiölain 6 luvussa on säännökset yhtiökokouksesta. Sen pykälässä 23 on omat säännökset puheenjohtajasta, ääniluettelosta ja pöytäkirjasta. Yhtiökokous valitsee enemmistöpäätöksellä puheenjohtajan, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Kokouksen alussa valitaan myös kokouksen pöytäkirjantarkastaja ja sihteeri. Pöytäkirjantarkastajia valitaan useimmiten kaksi eikä heidän tarvitse olla … Lue lisää

Kiinteistöjuristin matkassa: Hankala osakas voi aiheuttaa paljon hallaa – pysy asiassa, luota asiantuntijoihin

kirjoittaja

Joskus taloyhtiön asukkaiden tai osakkaiden joukosta löytyy asioiden hankaloittaja, jonka ansiosta yksinkertaisestakin tulee monimutkaista. Mitkä asiat on syytä muistaa, kun huomaa asioivansa oikukkaan henkilön kanssa? Asianmukaisesti valmisteltu ja toteutettu linjasaneerausurakka sai eräässä helsinkiläistaloyhtiössä absurdin käänteen, kun yksi osakkaista haastoi hallituksen jäsenet ja isännöitsijän oikeuteen syyttäen heitä huolimattomuudesta ja virheistä. Sekavia vaatimuksiaan osakas perusteli sillä, että … Lue lisää

Naapuruussuhdelaki ei velvoittanut omakotitalon asukasta poistamaan naapuritontin puolelle osittain istutettua pensasta

kirjoittaja

Naapurukset kiistelivät oikeudessa pensaasta, joka oli aikoinaan istutettu rajan väärälle puolelle edellisen asukkaan toimesta. Pitikö pahaa mieltä aiheuttava kasvi lopulta poistaa ja kenen tehtäväksi se katsottiin? Mitä sanoi naapuruussuhdelaki? Kahden tontin rajalla sijaitsevasta marja-aroniapensaasta kehkeytyi kitkerä riita naapureiden välille. Toinen vaati pensaan poistamista omalta puoleltaan ja toinen oli sitä mieltä, että pensas on pidettävä paikallaan. … Lue lisää

Taloyhtiön johdon vastuuvapaus voi herättää väärinkäsityksiä – tässä muutamia tarkennuksia

kirjoittaja

Taloyhtiöiden (ja muidenkin osakeyhtiöiden) yhtiökokousten käsittelyssä on vuosittain taloyhtiön johdon vastuuvapaus. Vaikka vastuuvapauden myöntämisestä tai epäämisestä päättäminen on siten osakkaille tuttua, liittyy vastuuvapauteen monia väärinkäsityksiä. Oikeudellisesti vastuuvapauden myöntäminen tarkoittaa käytännössä sitä, että taloyhtiö luopuu esittämästä vahingonkorvausvaatimusta taloyhtiön hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle päätöksen kattaman tilikauden aikaisesta toiminnasta. Vastuuvapauden myöntämistä koskeva päätös ei kuitenkaan sido taloyhtiötä, jos … Lue lisää

Osakkailla ei ollut oikeutta vaatia yhtiökokouksen koolle kutsumista saman asian uudelleen käsittelemiseksi

kirjoittaja

Liikehuoneistojen osakkeenomistajat vaativat varsinaisessa yhtiökokouksessa yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista vastikejyvityksen osalta. Yhtiökokouksen hylättyä vaatimuksen osakkeenomistajat olivat nostaneet asunto-osakeyhtiölain mukaisen kanteen käräjäoikeudessa. Hakijat olivat kuitenkin jättäneet yhden osakkeenomistajan haastamatta, vaikka lain mukaan kohtuullistamista koskeva kanne on nostettava kaikkia niitä osakkeenomistajia vastaan, jotka kokouksessa ovat vastustaneet yhtiöjärjestyksen muuttamista tai eivät ole antaneet muutokseen tarvittavaa suostumusta. Käräjäoikeus jätti kanteen tutkimatta, … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Mistä tietää, onko piha-alue osakkaan hallinnassa ja mikä merkitys tiedolla on?

kirjoittaja

Etenkin rivi- ja paritaloyhtiöissä piha voi tuntua asukkaasta ”omalta”, vaikka käytännössä näin ei välttämättä ole. Piha-alueen hallintaoikeus kannattaa selvittää etenkin silloin, kun on aikeissa tehdä alueella muutostöitä.  Asunto-osakeyhtiöissä osakkaalla on pihaan joko hallintaoikeus tai käyttöoikeus, mutta yhtiö omistaa pihan. Mikäli yhtiö on vuokratontilla, hallinnoi asunto-osakeyhtiö pihaa tontin vuokrasopimuksen perusteella. Osakkaalle oleellista on tietää, onko hänellä … Lue lisää

Kannabis haisee porraskäytävässä, epäilyksiä kotiviljelmistä – mitä taloyhtiö voi tehdä?

kirjoittaja

Mitä tehdä, kun kannabiksen haju kerrostalossa häiritsee asukkaita? Entä jos asukkaan epäillään harjoittavan huoneistossaan rikollista toimintaa? Kannabis herättää yhä useammin kysymyksiä taloyhtiöissä. Paitsi että kannabis on laiton huumausaine, sen voimakas ja helposti leviävä haju voi aiheuttaa epämukavuutta muille asukkaille sekä lisätä pelkoa, sillä tilanne voi liittyä myös laajempaan rikolliseen toimintaan. Tällaisissa tapauksissa taloyhtiön on tärkeää … Lue lisää

Parvekegrillauksen perussäännöt kannattaa painaa mieleen

kirjoittaja

Kesän lähestyessä grillaamiseen liittyvät kysymykset nousevat vuosittain esiin taloyhtiöissä. Grillaaminen parvekkeella on sallittua, mutta tietyt säännöt siihen liittyen on syytä muistaa. Grillaaminen pihalla ei usein aiheuta niin suurta närää kuin grillaaminen parvekkeella. Laki ei kuitenkaan kiellä parvekkeella grillaamista, sillä taloyhtiö ei voi järjestyssäännöillä kieltää normaalia asumista, johon kuuluu ruoanlaitto. Vaikka taloyhtiön järjestyssäännöt kieltäisivät grillaamisen, kiellon … Lue lisää

Oikeus vedota käräjäoikeuskäsittelyn jälkeen ilmenneeseen virheeseen

kirjoittaja

KKO 2017:10 Ostajalla oli oikeus vedota käräjäoikeuskäsittelyn jälkeen ilmenneeseen virheeseen A oli ostanut B:n kuolinpesän osakkailta asuinkiinteistön 95 000 euron kauppahintaan. A vaati käräjäoikeudessa kiinteistöstä paljastuneiden laatuvirheiden johdosta ensisijaisesti kaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta noin 69 000 euroa. Käräjäoikeus oli velvoittanut kiinteistön myyjän maksamaan ostajalle hinnanalennusta kiinteistössä todettujen virheiden vuoksi. Myyjä valitti hovioikeuteen ja vaati … Lue lisää

Isännöitsijä: laadi reklaamaatio ajoissa rakennuttajan 10-vuotisvastuun aikana

kirjoittaja

Jos uuden taloyhtiön alkutaipaleella vastaan tulee vikoja, joiden korjaaminen kuuluu rakennuttajalle, kannattaa toimeen tarttua heti. Reklamaatio kannattaa tehdä hyvissä ajoin, hidastelu saattaa tulla kalliiksi. Rakennuttajan ns. 10-vuotisvastuusta ei ole lainkaan mainintaa asuntokauppalaissa, sillä ajanjakson määrittelee velan vanhentumisesta annettu laki. Asianajaja Aki Rosén kertoo, että oikeustieteellisessä keskustelussa on viime aikoina pohdittu, milloin velan vanheneminen tarkalleen ottaen … Lue lisää

Asukas -tiedän milloin tulit eilen kotiin!

kirjoittaja

Viime aikoina on tullut paljon kysymyksiä uusista taloyhtiöille hankittavista sähköisistä avaimista ja avainhallintajärjestelmistä. Pelko tuntuu olevan, että hallituksen jäsen tai isännöitsijä ryhtyy ”kyttäämään” asukkaiden liikkumisia. Näin paha tilanne ei kuitenkaan ole. Usein taloyhtiö päättää uusia lukituksen parantaakseen turvallisuutta tai helpottaakseen rikosten selvittämistä. Esimerkiksi kellaritiloihin tehdyt rikokset voi olla mahdollista jälkikäteen selvittää tällaisesta sähköisestä avainhallintajärjestelmästä. Lisäksi … Lue lisää

KKO 2016:19 Työsopimus – kanneaika

kirjoittaja

Työnantaja vaati 4,5 vuotta työsuhteen päättymisen jälkeen nostamassaan kanteessa, että sen entinen työntekijä ja tämän työhön ottanut yritys velvoitetaan korvaamaan vahinko, joka oli aiheutettu työsopimuslain vastaisella kilpailevalla toiminnalla. Oikeus katsoi, että työsopimuslakiin perustuvat työnantajan vahingonkorvaussaatavat kuuluivat työsopimuslain 13 luvun 9 §:n 3 momentissa säädetyn, työsuhteen päättymisestä laskettavan kahden vuoden kanneajan piiriin. Näin ollen korkein oikeus … Lue lisää

Liikehuoneiston vuokrasopimuksen tulkintaa

kirjoittaja

Vuokrasuhteen kesto Toisin kuin asuinhuoneistojen vuokrauksessa liikehuoneistojen vuokrausta koskevassa laissa ei ole vuokrasuhteen kestolle asetettu rajoituksia. Näin ollen vuokrasopimus voidaan tehdä joko ennalta sovituksi määräajaksi tai olemaan voimassa toistaiseksi. Mikäli itse vuokrasopimuksesta ei käy selvästi ilmi, onko kyseessä määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva sopimus, tulkitaan sen olevan toistaiseksi voimassa oleva eli irtisanottavissa lain mukaista irtisanomisaikaa … Lue lisää

Varatuomari Hanna Vieruaho on nimitetty Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimieheksi

kirjoittaja
Hallitukselle kuuluu varsin laajasti erilaisia tehtäviä, eikä niitä ole eritelty asunto-osakeyhtiölaissa tarkkarajaisesti. Jäsenten on kiinnitettävä erityistä huomiota huolellisuus- ja lojaliteettivelvollisuuteen.

Hanna Vieruaho aloitti uudessa työssään 1.4.2022. Hän siirtyi toimistoomme Korkeimmasta oikeudesta esittelijäneuvoksen tehtävästä.Hanna Vieruaholla on kattavaa kokemusta kiinteistöjuridiikasta kaikista kolmesta eri oikeusasteesta. Hän on työskennellyt viimeiset kolme vuotta Korkeimmassa oikeudessa. Sitä ennen hän on toiminut hovioikeudenneuvoksena Helsingin hovioikeudessa ja käräjätuomarina Helsingin käräjäoikeudessa yli kymmenen vuoden ajan.  – Pitkän tuomioistuinurani aikana ja kiinteistöasioiden varatuomarina olen erikoistunut … Lue lisää

Kalenterissa taloyhtiön kevättalkoot? Selvitä vastuut ja velvollisuudet

kirjoittaja

Monissa taloyhtiöissä pidetään kevättalkoot talven taituttua kevääseen. Niitä suunniteltaessa tulee ensin selvittää, mitä yhtiölle kuuluvia töitä voidaan ylipäätään teettää talkoilla, mikä on osakkaiden velvollisuus osallistua talkootöihin sekä mahdollisten vahinkojen korvaamisen perusteet. Talkootyöllä tarkoitetaan yleensä korvauksetta taloyhtiön lukuun tehtäviä töitä. Tämä on tyypillistä etenkin pienissä taloyhtiöissä, joissa on viisasta säästää kiinteistön hoitokuluissa. Samalla tulee vietettyä mukava … Lue lisää

Salakatsellaanko teillä naapureita?

kirjoittaja

Vaikka kameravalvonta on nopeasti yleistynyt viime vuosina, ei kameravalvonnasta ole erillistä lainsäädäntöä. Kameravalvonnan laillisuus riippuukin valvonnan suorittajasta, valvotusta paikasta sekä valvonnan tarkoituksesta. Valvonnan tarkoituksena on taloyhtiöissä useimmiten kellari- ja vinttikomeromurtojen, asuntomurtojen sekä kiinteistöön kohdistuvan ilkivallan ennalta estäminen ja selvittäminen. Päätöksenteko kameravalvontaa hankittaessa Kameravalvontaa koskeva hankintapäätös kannattaa viedä yhtiökokoukseen päätettäväksi, koska kameravalvonta vaikuttaa asumiseen ja on … Lue lisää

Taloyhtiön hallituksen kokous: Kahdeksan keskeistä kysymystä

kirjoittaja

Hallitustyö on helpompaa, kun keskeiset kokoustekniset asiat ovat hallussa. Kokosimme tietopaketin, johon etenkin uuden hallituksen jäsenen kannattaa tutustua ennen kuin kokous on ajankohtainen.  Ensimmäinen kokous, mitä siellä tapahtuu? Yleensä hallituksen järjestäytymiskokous pidetään heti yhtiökokouksen jälkeen. Jos hallituksen puheenjohtajaa ei olla vielä yhtiökokouksessa valittu, tehdään se nyt. Lisäksi tilaisuudessa lyödään lukkoon seuraava taloyhtiön hallituksen kokous. Hallituskauden … Lue lisää

Sähköinen kokoustaminen taloyhtiöissä: Voimmeko jo hyvästellä mapit?

kirjoittaja

Vuonna 2020 koronakaranteeni pakotti taloyhtiöt ja isännöintiyritykset heittäytymään sähköisten kokousten maailmaan. Onko alun perin sähköisellä ja digitoidulla asiakirjalla yhtä hyvä näyttöarvo kuin paperisella? Pakon edessä tapahtuu kehitystä, joka muutoin veisi useita vuosia. Samalla huomaamme, kuinka vaivatonta paikkaan ja aikaan sitomaton tekeminen myös taloyhtiöiden asioiden hoidossa lopulta on. Ehkä hetken kuluttua ihmettelemme aiempaa toimintatapaamme. Eihän kovin … Lue lisää

Yhtiökokous etänä vai perinteiseen tapaan – molemmissa vaihtoehdoissa on puolensa

kirjoittaja
taloyhtiön yhtiökokous etänä vai perinteiseen tapaan?

Pitkään jatkunut pandemia-aika on muuttanut taloyhtiöiden kokouskäytäntöjä. Joillekin etäkokoustaminen sopii jatkossakin, kun taas toiset ovat päättäneet kohdata jälleen kasvokkain. Monissa taloyhtiöissä pohditaan edelleen, mikä olisi järkevin tapa hoitaa yhteisiä asioita.   Vaikka tautitilanne on kevään mittaan heikentynyt, koronarajoitukset eivät tällä hetkellä aseta rajoituksia taloyhtiöiden yhtiökokousten järjestämiseen. Viime vuosien vauhdikas loikka etäkokoustamiseen on tuonut tullessaan paljon hyvää, … Lue lisää

Tuomioistuinsovittelu voi tuoda ratkaisun riitaan

kirjoittaja

Perinteisessä riidan asetelmassa henkilöillä on erimielisyys, jota he eivät ole keskenään voineet tai halunneet selvittää. Tämän jälkeen toinen nostaa kanteen ja asia siirtyy käräjäoikeuteen. Nopeampi ratkaisu voi olla tuomioistuinsovittelu. Usein tässä vaiheessa riidan osapuoli ei vielä hahmota, mihin on ryhtymässä. Tuomioistuinlaitos toimii harmillisen jähmeästi ja lopullista päätöstä voi joutua odottamaan jopa vuosia, jos otetaan huomioon … Lue lisää

Kuukauden lakikysymys: Kellaritilasta pyörävarasto, entä jos yhtiöjärjestyksen mukaan kellarikomerot kuuluvat osakkaille?

kirjoittaja

Asiantuntijamme vastaavat kerran kuukaudessa lakikysymykseen. Tällä kertaa käsitellään taloyhtiön yhteisen tilan käyttötarkoituksen muutosta: Taloyhtiön hallitus kaavailee, että kellarista tehdään pyörävarasto putkiremontin yhteydessä. Yhtiöjärjestyksen mukaan kellarikomerot kuuluvat osakkaille, mutta hallituksen mukaa kellaria ei käytä juuri kukaan. Voidaanko pyörävarasto toteuttaa? Jos kellarista tehdään pyörävarasto, tämä vaikuttaa osakkaan hallintaoikeuteen. Osakkaan hallintaoikeuden sisällöstä sekä laajuudesta määrätään yhtiöjärjestyksessä. Osakashallinnassa olevien … Lue lisää

Muistakaa laatia taloyhtiön tilinpäätös ja toimintakertomus ajallaan

kirjoittaja
Ari Kanerva

Pitäkää huolta, ettei taloyhtiön tilinpäätös ole myöhässä. Taloyhtiön hallitusten on tärkeää noudattaa kirjanpitolain määräyksiä välttääkseen asunto-osakeyhtiölainrikkomukseen liittyvät sanktiot. Blogeissamme ja julkisuudessakin on paljon puhuttu yhtiökokousten pitämisestä, mutta taloyhtiöiden tilinpäätösten ja toimintakertomusten laatimiseen ja tilinpäätösten vahvistamiseen liittyvää keskustelua on toistaiseksi ollut vähän, jos lainkaan.  Taloyhtiön tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimiseen ja vahvistamiseen liittyvää sääntelyä on niin asunto-osakeyhtiölaissa, … Lue lisää

Helsingin HO 1.3.2018 nro 260: Kiinteistönomistaja hankkiutui eroon luvattomista postilaatikoista – postilakia ei rikottu

kirjoittaja

Postilaki sanoo, että tarpeen vaatiessa postilaatikon voi asentaa toisen maa-alueelle. Ensin on kuitenkin haettava lupa. Mitä tehdä, jos laatikon sijainnista syntyy myöhemmin kiistaa? Oikeudessa selviteltiin tapausta, jossa maanomistaja ärsyyntyi tontille naapurin toimesta asennetuista postilaatikoista ja hankkiutui niistä eroon omatoimisesti. Kiinteistönomistaja hermostui postilaatikkorivistöstä, jonka naapuri oli asentanut hänen tontilleen. Kun useat suulliset ja kirjalliset siirtopyynnöt eivät … Lue lisää

Kiinteistöjuristin matkassa: Taloyhtiön keskusteleva ote ja rauhallinen toiminta kannatti asunnon hajuhaitan ratkaisemiseksi

kirjoittaja

Taloyhtiön ensimmäinen ja paras keino ratkaista muita häiritsevä hajuhaitta on keskustelu ongelmia aiheuttavan osakkaan kanssa. Vaikka se ei johtaisi toivottuun lopputulokseen, taloyhtiön aiempi pitkäjänteinen ja rauhallinen toiminta sekä haittojen huolellinen dokumentointi selkeyttävät asian oikeuskäsittelyä ja huoneiston mahdollista hallintaanottoa. Helsinkiläistaloyhtiössä kamppailtiin pitkään hankalan pulman parissa, kun osakkaan laiminlyönnit siisteysasioissa johtivat siihen, että porraskäytävässä ja muissa huoneistoissa … Lue lisää

Asuntokauppa solmussa – mikä on kiinteistönvälittäjän vastuu?

kirjoittaja

Asunnon myyjän kannattaa ennen myyntiprosessia kirkastaa itselleen paitsi oma rooli myös kiinteistövälittäjän vastuut ja velvollisuudet. Tärkein nyrkkisääntö on, että välittäjän täytyy työssään noudattaa välityssopimusta sekä selvittää perusteellisesti kaikki asiat, jotka voivat oleellisesti vaikuttaa kaupantekoon. Vaikka varsinaisen työn myyntiprosessissa tekee useimmiten kiinteistönvälittäjä, suurin vastuu asuntokaupoissa on aina myyjällä. Myyjän tärkein tehtävä on listata välittäjälle kaikki tiedot … Lue lisää

Mitä ”ylimääräistä” isännöitsijäntodistukseen saa kirjoittaa?

kirjoittaja

Asunto-osakeyhtiölaissa ja isännöitsijäntodistusta koskevassa asetuksessa on listattu asiat, jotka isännöitsijäntodistukseen tulee kirjata. Luonnollisestikaan mainintaa ei kuitenkaan löydy siitä, mitä dokumenttiin voi lisätä pakollisten asioiden päälle. Saako isännöitsijä esimerkiksi kertoa, että eräs osakas häiriköi jatkuvasti naapureita? Entä voiko hän paljastaa, että yhtiöllä on toki vuokratiloja, mutta valtaosa niistä on vuokraamatta? Pysy faktoissa Isännöitsijän on syytä pitää … Lue lisää

Hoida yhtiökokous hyvin — onnistuneen kokouksen kolme peruspilaria

kirjoittaja

  Kevään yhtiökokouskausi on kohta kiivaimmillaan. Ennen kokousta kannattaa uhrata hetki sen miettimiselle, mistä koostuu hyvä kokous. Tässä on minun listani, oletko samaa mieltä?   Varaa aikaa valmistelulle Onnistunut yhtiökokous alkaa oikeanlaisella valmistautumisella. Hallituksen ja isännöitsijän huolella valmisteleman yhtiökokouksen kutsusta ilmenee selvästi, mitä kokouksessa on tarkoitus päättää ja mitkä ovat hallituksen päätösehdotukset. Hyvin valmistellun asian … Lue lisää

Yhtiökokouksessa päätetään talousarviosta – mitä siitä on hyvä tietää?

kirjoittaja

Päätösvalta asunto-osakeyhtiöissä kuuluu yhtiökokouksissa sitä käyttäville osakkaille. Varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään muun muassa talousarviosta ja sen mukaan osakkailta perittävästä yhtiövastikkeesta. Varsinaisessa yhtiökokouksessa esitellään myös hallituksen selvitys yhtiön rakennusten kunnossapidosta seuraavien viiden vuoden aikana. Hallituksen tehtävä on huolehtia yhtiön hallinnosta, johon kuuluu kiinteistön ja rakennuksen ylläpito yhtiökokouksen päätösten ja talousarvion mukaisesti. Pääsääntö on, että hallitus tarvitsee yhtiökokouksen … Lue lisää

Taloyhtiön puheenjohtaja teki yhtiön remonttihankintoja omistamastaan yrityksestä: yhtiökokouksen päätös vastuuvapauden myöntämisestä ratkaisi oikeudessa

kirjoittaja

Hallituksen puheenjohtaja vastasi oikeudessa syytteisiin luottamusaseman väärinkäytöstä. Syyttäjän mukaan putkiremonttiin liittyvistä päätöksistä oli odotettavissa henkilökohtaista etua puheenjohtajalle itselleen sekä hänen lähipiirilleen. Oikeudessa kiisteltiin, tehtiinkö remontin materiaalihankinnat lähipiirisidonnaisuuden vallitessa ja ilman tarjouskilpailutusta. Taloyhtiö yhtyi syyttäjän rangaistusvaatimukseen. Hankintoihin liittyvä vyyhti alkoi avautua, kun aluehallintavirasto teki taloyhtiössä putkiremonttia koskevan erityistarkastuksen. Sen yhteydessä esiin nousivat materiaalihankinnat yrityksestä, jonka sisäpiiriin … Lue lisää

Kuukauden kysymys: Mitä seuraa, jos yhtiökokouksen pöytäkirja ei valmistu ajoissa?

kirjoittaja

Yhtiökokouksen pöytäkirja kannattaa laatia lain asettamassa määräajassa, jotta mahdollisilta ongelmilta vältytään. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokouksen pöytäkirja tulee olla osakkeenomistajien nähtävillä viimeistään neljän viikon kuluttua kokouksesta yhtiön isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan luona. Lisäksi siitä on pyydettäessä toimitettava jäljennös osakkeenomistajalle. Neljän viikon määräaikaa on tärkeä noudattaa, sillä viivästyminen voi johtaa vahingonkorvaukseen tai jopa sakkorangaistukseen.  Jos pöytäkirja ei valmistu … Lue lisää

Yhteiskäyttöauto taloyhtiöön?

kirjoittaja

Millaisia vaihtoehtoja taloyhtiölle on tarjolla, kun asukkaat innostuvat yhteiskäyttöautosta? Helsingissä laajasti operoinut yhteiskäyttöautopalvelu DriveNow lopetti toimintansa 2020 vuoden alussa. Lopettamispäätöksen syytä ei kerrottu, mutta mitä ilmeisimmin palvelu osoittautui kannattamattomaksi. Ehkäpä Helsinki ei kuitenkaan ollut vielä valmis yhteiskäyttöautoille, mutta oman taloyhtiön asukkaille yhteiskäyttöauto voi olla mieluinen ja tarpeellinen lisäpalvelu. Itsekin yhteiskäyttöautopalveluja silloin tällöin käyttäneenä, liputan niiden … Lue lisää

Asuntokaupan ongelmat ovat yleisiä – näistä asioista tyypillisesti käräjöidään

kirjoittaja
asuntokaupan ongelmat

Asunto- ja kiinteistökaupoilla ostajalta vaaditaan tarkkuutta, tietoa ja malttia. Hätiköity ostopäätös voi johtaa vuosien ongelmiin ja merkittäviin kustannuksiin. Asuntokaupan ongelmat alkavat tyypillisesti siitä, kun asunnosta löytyy kaupanteon jälkeen virhe, kuten kosteusvaurio. Asuntokaupoilla ollaan aina suurten asioiden äärellä. Silti kauppakirja saatetaan allekirjoittaa hetken mielijohteesta tai tunteella. Siksi on syytä tiedostaa, että myös hyväkuntoiselta vaikuttavasta kodista voi … Lue lisää

Yhtiökokouskutsu lähti myöhässä ja uusi osakas jätettiin pois jakelusta: autopaikan ostajan mielestä taloyhtiön lunastuspäätös oli virheellinen

kirjoittaja

Oikeudessa selviteltiin, menettikö taloyhtiö autopaikan lunastusoikeuden lunastusmenettelyssä tapahtuneiden virheiden vuoksi.  Osakas myi autohallipaikan hallintaan oikeuttavat osakkeet taloyhtiön ulkopuoliselle ostajalle. Uusi omistaja ilmoitti taloyhtiölle osakkeiden siirtymisestä hallintaansa 21.6.2017. Asunto-osakeyhtiössä päätettiin pitää ylimääräinen yhtiökokous 5.8.2017. Autopaikan omistajaa ei kutsuttu tähän tilaisuuteen, jossa taloyhtiö päätti yksimielisesti käyttää yhtiöjärjestyksen mukaista yhtiöjärjestyksessä määriteltyä lunastusoikeuttaan myytyihin osakkeisiin.  Taloyhtiö vei jutun käräjäoikeuteen … Lue lisää

Oikeustapauksen kautta selkeyttä äänileikkurin käyttöön

kirjoittaja

  Äänestäminen yhtiökokouksessa on osakkeenomistajan tärkein vaikuttamiskeino taloyhtiössä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan äänestyksessä on käytettävä äänileikkuria – ellei yhtiöjärjestys määrää toisin. Millaisella yhtiöjärjestysmääräyksellä äänileikkurisäännöstä voidaan sitten poiketa? Tähän saatiin selvyyttä erään oikeustapauksen kautta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan äänestys taloyhtiössä tapahtuu siten, että jokainen osake tuottaa yhden äänen. Esimerkiksi osakkeet numero 1–30 tuottaisi 30 ääntä. Ehdotus voittaa, kun se saa yli … Lue lisää

Näissä tapauksissa vuokralainen voi osallistua yhtiökokoukseen

kirjoittaja

Taloyhtiön vuoden tärkein tapaaminen on yhtiökokous, jossa osakkaat voivat äänestää ja vaikuttaa asioiden hoitoon. Vuokralainen voi osallistua taloyhtiön yhtiökokoukseen ja hänellä on tilaisuudessa puheoikeus. Äänioikeus irtoaa kuitenkin vain osakkeenomistajan antamalla valtakirjalla. Kun yhtiössä on vähintään viisi osakehuoneistoa, joilla on eri omistajat, vuokralainen voi osallistua yhtiökokoukseen seuraavissa tilanteissa: kokouksessa vahvistetaan tai muutetaan järjestyssääntöjä kokouksessa käsitellään yhteisten … Lue lisää

KKO 2016:22 Asunto-osakkeen kauppa

kirjoittaja

Myyjä vastasi virheistä asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevien säännösten mukaan, kun peruskorjauksen laajuuden ja ostajille annettujen tietojen perusteella voitiin katsoa, että kysymys oli ollut uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta. X Oy:n omistaman asunto-osakeyhtiön kerrostalossa oli toteutettu laaja peruskorjaus, jossa sisäpintojen ohella oli uusittu muun muassa parvekkeet sekä vesi- ja viemäriputkisto. X Oy oli myynyt asunnot korjausrakentamisvaiheen aikana. … Lue lisää

KHO 2015:34, Liittymismaksu

kirjoittaja

Tietyn alueen osalta erikseen hyväksytty liittymismaksu oli perustunut vesihuollon rakentamiskustannuksiin. Liittymismaksu oli maaperän ja kaavan tehottomuuden vuoksi muodostunut huomattavasti korkeammaksi kuin yleisen taksan mukainen liittymismaksu muilla tarkemmin yksilöimättömillä asemakaava-alueilla. Kaupungilla ei ollut velvollisuutta alentaa kyseisen alueen liittymismaksua vain sillä perusteella, että muilla asemakaava-alueilla perittiin alempaa maksua.

KHO 2015:25, Maanvuokrasopimus

kirjoittaja

Kaupunginhallitus oli päättänyt, että sotainvalidien kesämaja-alueella olevien majanpaikkojen pito rajoitetaan helsinkiläisille sotainvalideille ja heidän leskilleen ja että vuokraoikeuden voi luovuttaa vain toiselle sotainvalidille tai siirtymään joutuville kesämajalaisille. Muiden kesämaja-alueiden vuokralaisten osalta kaupunki oli aikanaan luopunut vuokraoikeuden siirtämistä koskevista rajoituksista. Koska vuokrasopimuksen solmimisessa on kysymys yksityisoikeudellisesta sopimuksesta, josta kaupunki voi lähtökohtaisesti harkintansa mukaan päättää, kysymys harkinnanvaraisesta … Lue lisää

KHO 2015:23, Uhkasakon asettaminen

kirjoittaja

A:lle oli asetettu uhkasakko kiinteistöllä olevan rakennuksen kunnostamiseksi tai purkamiseksi. A omisti kiinteistön yhdessä C:n kuolinpesän kanssa, jonka osakkaita A ja B olivat. Lainhuutotodistuksen mukaan A:lle oli myönnetty selvennyslainhuuto 2/3 omistusosuuteen ja C:n kuolinpesälle 1/3 omistusosuuteen tilasta. Uhkasakkoa tuomittaessa selvitettiin myös asettamispäätöksen lainmukaisuus. Koska A kiinteistön osaomistajana ei voinut yksin käyttää päätösvaltaa kiinteistöä koskevissa asioissa … Lue lisää

Helsingin HAO 4.3.2015, taltio 15/0145/5, Maankäyttö ja rakentaminen

kirjoittaja

Kaupunginvaltuuston hyväksymän asemakaavamuutoksen tarkoituksena oli muuttaa käytöstä poistuneet teollisuusalueet asumiskäyttöön sekä lisätä raken­nusoikeuden määrää.  Kaavaselostuksen mukaan alueen merkittävimpiä melu-, tärinä-, pöly- ja saastelähteitä ovat liikenne ja teollisuus. Vuorovaikutusmenettelyn kohteena olevissa kaava-asiakirjoissa tai niiden liitteissä ei ole ollut meluselvityksiä tai korkean rakennuksen varjotutkielmaa. Hallinto-oikeus kumosi kaupunginvaltuuston päätöksen rekisteröityjen paikallisten yhdistysten valitusten johdosta. Perusteluinaan hallinto-oikeus lausui muun … Lue lisää

Tavaroiden säilytys yhteisissä tiloissa

kirjoittaja

Kevät koittaa ja monessa yhtiössä suoritetaan kevätsiivousta niin piha-alueilla kuin rakennuksen sisälläkin. Siivousta saattavat kuitenkin haitata tavarat, joita osakkeenomistajat tai osakkeenomistajan vuokralaiset ovat vuoden mittaan varastoineet pyöräkellariin varastokomeroiden käytäville tai piha-alueelle. Tavarat yhteisissä tiloissa eivät ole vain yhtiön siisteyskysymys, vaan kyse on myös turvallisuudesta.  Jo pelastuslaki edellyttää, että helposti syttyvää materiaalia tai muuta tavaraa ei … Lue lisää

Isännöintiliiton Putkiremonttibarometri: Liian monissa taloyhtiöissä ryhdytään toimenpiteisiin vasta kun putket vuotavat

kirjoittaja

Yli puolet suomalaisista taloyhtiöistä käynnistää putkiremontin viime tingassa, kertoo Isännöintiliiton tuore Putkiremonttibarometri. Yhtiökokouskauden koittaessa osakkaiden onkin syytä tutustua huolella taloyhtiön asiakirjoihin: hälytyskellojen pitäisi soida, jos vanhan kiinteistön korjaussuunnitelmassa on vain hankkeita, jotka eivät vaadi rahoitussuunnitelmia. Isännöintiliiton tiedotteessa kerrotaan, että 46 prosenttia taloyhtiöistä ryhtyi putkiremontin valmisteluun, koska remontin ajankohtaan oli otettu kantaan taloyhtiön suunnitelmissa. Osittain taustalla … Lue lisää

Asuntokauppa edessä? Nämä kaksi asiaa kannattaa ottaa vakavasti

kirjoittaja

Asuntokaupoilla on helppo hullaantua viehättävistä neliöistä ja päätyä suoraan hintaneuvotteluihin. Ennen lopullista päätöstä on kuitenkin tärkeää muistaa, että ostajalla on lainmukainen selonottovelvollisuus. Tehtäväsi on siis kiertää asunto läpi perusteellisesti ja kahlata läpi kaikki kohteeseen liittyvät asiakirjat. Nämä kaksi tekoa ovat tarpeen, jotta asuntokauppa ei myöhemmin paljastu elämäsi pahimmaksi pettymykseksi.  Tutustu asuntoon ja yleisiin tiloihin huolella … Lue lisää

Mitä tulikaan sovittua?

kirjoittaja
Kannattaako asuntokauppariita sovitella? Asiantuntija kertoo blogissa.

Kun ihmiset sopivat asioista, on hyvä puolin ja toisin tietää, mitä tulikaan sovittua. Erityisesti sopimusten teossa tulee olla tarkkana silloin, kun sovitaan taloudellisesti merkittävistä seikoista tai työsuoritusten tekemisestä. Pahimmillaan voidaan jälkikäteen joutua riitelemään siitä, mitä tulikaan sovittua. Niin kävi myös tapauksessa, johon jouduttiin hakemaan ratkaisu ensin Pohjois-Savon käräjäoikeudesta ja toisen osapuolen oltua tyytymätön lopputulokseen, vielä … Lue lisää

KHO 2016:89: Kaupunginhallitus ylitti toimivaltansa

kirjoittaja

Asiassa oli arvioitava, oliko kaupunginhallitus kuntalakiin perustuvan harkintavaltansa nojalla ja hallintolain 6 § sekä maankäyttö- ja rakennuslain 12 a luvun säännökset huomioon ottaen voinut hyväksyä kaupungin ja yhtiön välisen sopimuksen. Kyseisellä sopimuksella oli sovittu yhtiön vireillä olevaan poikkeamishakemukseen liittyen maankäyttö- ja rakennuslain 91 a §:n mukaisesta kunnallistekniikan rakentamisen korvaamisesta. Sopimuksen mukaan yhtiön tuli maksaa kaupungille … Lue lisää

Yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuumääräyksestä luopuminen osakkaiden yhdenvertaisuuden näkökulmasta

kirjoittaja

Vaasan hovioikeuden 9.1.2014 antamassa tuomiossa A 12/397 on käsitelty asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuumääräyksen muuttamista ja tähän liittyvää mahdollista yhdenvertaisuusongelmaa. Asiassa oli kantajana osakkeenomistaja, joka katsoi yhdenvertaisuuttaan loukatun ja vastaajana asunto-osakeyhtiö. Taustaa Asunto-osakeyhtiössä oli alun perin noudatettu asunto-osakeyhtiölain mukaista kunnossapitovastuun jakautumista yhtiön ja osakkeenomistajien välillä. Vuonna 2001 yhtiökokous on päättänyt muuttaa yhtiöjärjestystä siten, että kosteiden tilojen lattiapohjien, … Lue lisää

KKO 2019:38 – Huoneiston käyttötarkoituksen vastainen käyttö ja hallintaanotto

kirjoittaja

Kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan huoneiston A käyttötarkoitus oli kokoushuoneisto ja huoneiston I myymälä.  Molemmat huoneistot omistanut yhdistys oli kuitenkin vuokrannut huoneistot A ja I yhdelle vuokralaiselle askartelutarvikemyymäläksi. Huoneisto A:n ja myymäläksi merkityn huoneiston I:n välistä on purettu seinä, ja ne muodostivat nykyään yhteisen tilan, joka oli vuokrattu yhdelle vuokralaiselle. Asunto-osakeyhtiö oli ottanut huoneiston A yhtiön hallintaan … Lue lisää

Sujuva yhtiökokous: tunne osallistuvien roolit, oikeudet ja vastuut

kirjoittaja
viisi yllättävää vaaranpaikkaa taloyhtiössä

Roolien selkeys on yksi sujuvan yhtiökokouksen perusedellytyksistä. Tilaisuuden tärkein tehtävä on puheenjohtajalla, joka poimii keskustelusta ehdotukset osakkaiden päätettäväksi. Lisäksi hän huolehtii siitä, että asiat käsitellään oikeassa järjestyksessä, rakentavassa hengessä ja ilman turhia rönsyilyjä. Valmistele yhtiökokous huolella — se on hallituksen tehtävä Taloyhtiön hallitus päättää yhtiökokouksen koolle kutsumisesta sekä tilaisuudessa käsiteltävistä asioista ja niiden valmistelusta. Hallitus huolehtii … Lue lisää

Korkein oikeus 27.2.2019 nro 329: Talon ostajat tiesivät rakennuksen kehnosta kunnosta ja lisätutkimussuosituksista – kaupan purkaminen uusien epäkohtien löydyttyä ei enää onnistunut

kirjoittaja

Talonostajat saivat ennen kaupantekoa kattavan listan kohteen vioista, vaurioista ja lisätutkimussuosituksista. Myöhemmin selvisi, että alapohjassa oli odotettua pahempia ongelmia. Oliko ostajilla mahdollisuus vedota kaupan jälkeen havaittuihin epäkohtiin virheenä, vaikka heille oli ennen päätöksentekoa suositeltu rakennuksen lisätutkimuksia? Tapahtumien kulku Kahdesta kiinteistöstä tehtiin kaupat 85 000 euron hinnalla. Toinen kauppaan kuuluvista rakennuksista oli vuonna 1958 valmistunut asuintalo. Ostajat … Lue lisää

Taloyhtiön hallitus: Valmistaudu yhtiökokoukseen hyvissä ajoin

kirjoittaja
vinkit yhtiökokoukseen valmistautumiseen

Taloyhtiön hallituksen tehtävä on päättää yhtiökokouksen koolle kutsumisesta sekä tilaisuudessa käsiteltävistä asioista. Mitä hallituksen kannattaa huomioida jo etukäteen, jotta tilaisuus etenee sulavasti ja hyvässä hengessä? Tässä viisi vinkkiä valmistautumiseen.  1. Tutustu materiaaleihin yhdessä isännöitsijän kanssa Taloyhtiön hallituksen yksi tärkeimmistä tehtävistä vuoden alussa on päättää yhtiökokouksen ajankohta ja suunnitella kokouksen esityslista yhdessä isännöitsijän kanssa. Jos kiinteistössä … Lue lisää

Kysy asuntokaupasta: Mitä tarkoittaa asunto- ja kiinteistökaupassa kohtuullinen reklamaatioaika?

kirjoittaja
reklamaatioaika asunto- ja kiinteistökaupassa

Kiinteistö- ja asunto-osakkeen kaupassa on säädetty reklamaation tekemisen aikarajasta myyjän aseman turvaamiseksi. Reklamaatioaika vamistaa sen, että ostaja ei voi jäädä panttaamaan virheilmoitusta loputtomiin.  Sekä kiinteistö- että asunto-osakekaupassa ostajan on ilmoitettava myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Pääsääntöisesti oikeuskäytännön mukaan (esim. KKO 2008:8) oikeus … Lue lisää

KKO 2016:10 Pankin oikeus korottaa velasta perittävää marginaalia

kirjoittaja

Velkakirjan yleisen ehdon mukaan pankilla oli oikeus korottaa velasta perittävää marginaalia, jos se oli perusteltua pankin lisääntyneiden varainhankinnan kustannusten tai muiden lisääntyneiden kustannusten takia, joita pankki ei kohtuudella voinut ennakoida velkakirjaa allekirjoitettaessa. Korkeimmassa oikeudessa oli kysymys siitä, miten ilmaisua ”pankin varainhankinnan kustannukset” oli tulkittava. Sopimusehdossa varainhankinnan kustannuksilla on tarkoitettu kaikkia pankin antolainaustoiminnan varainhankinnan kustannuksiin vaikuttavia … Lue lisää

KKO 2016:8 Maankäyttösopimusten sopimusehtoja koskevat riidat yleisille tuomioistuimille kuuluva tehtävä

kirjoittaja

Kunta oli tehnyt kiinteistönomistajan kanssa maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitetun asemakaavoitusta ja sen toteuttamista koskevan maankäyttösopimuksen, jossa oli sovittu muun muassa maanomistajan suoritettavasta maankäyttömaksusta. Korkein oikeus päätyi ratkaisussaan siihen, että kiinteistönomistajan kannevaatimukset, jotka koskivat sopimuksen mitättömäksi ja pätemättömäksi julistamista sekä sovittelua, kuuluivat yleisen tuomioistuimen tutkittavaksi.

KKO 2016:7 Kunnan oikeus lunastaa valtion omistuksessa oleva tontti

kirjoittaja

Kaupunki oli vaatinut maankäyttö- ja rakennuslain 96 §:n 1 momentin nojalla valtion omistaman asemakaavan mukaisen yleisen rakennuksen tontin lunastamista. Korkeimman oikeuden mukaan lunastusta ei estänyt se seikka, että valtio omisti tontin, mutta kaupungilla ei tästä huolimatta ollut oikeutta lunastaa tonttia, koska sitä ei ollut selvästi asemakaavassa tarkoitettu kaupungin tarpeisiin.

Kiinteistöjuristin matkassa: Kun taloyhtiö ummistaa silmänsä ongelmilta

kirjoittaja

Mistä taloyhtiössä yleisimmin riidellään, onko kiistan paisuminen mahdollista estää ennen kuin päädytään oikeuteen? Tässä juttusarjassa käymme läpi yleisimmät eripuran aiheuttajat ja pohdimme, miten ongelmilta voitaisiin välttyä. Espoossa merenrannalla seisoo 1960-luvun alussa rakennettu rivitaloyhtiö, joka on syvissä ongelmissa. Vyyhti lähti purkautumaan, kun taloon juuri muuttaneen osakkaan asunnosta löytyi laaja kosteusvaurio. Taloyhtiö suostui vastahakoisesti korjaamaan asunnon, mutta … Lue lisää

Kuukauden lakikysymys: Osakas haluaa saada asiansa yhtiökokouksen käsittelyyn, mikä on oikea tapa toimia?

kirjoittaja

Asiantuntijamme vastaavat kerran kuukaudessa lakikysymykseen. Aloitamme sarjan ajankohtaisesti yhtiökokouskutsuun liittyvällä kysymyksellä. Miten osakkaan on toimittava saadakseen toivomansa asian käsittelyyn yhtiökokouksessa? Asunto-osakeyhtiölain 6:6 §:n mukaan osakkeenomistajalla on oikeus saada yhtiökokoukselle kuuluva asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi, jos osakas vaatii sitä kirjallisesti hallitukselta niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun. Vaatimus on esitettävä kirjallisesti, se osoitetaan hallitukselle ja … Lue lisää

Lumioikeutta

kirjoittaja

Kun kesällä kysellään hellepäivien perään, talvella puhutaan lumesta. Harvoin kuulee kuitenkaan puhetta lumen oikeudellisesta luonteesta. Lumi kuuluu kiinteistön omistajalle, kun se on laskeutunut maan pinnalle. Lumen leijaillessa ilmassa, sitä ei omista kukaan. Lumeen kohdistuu monia velvoitteita. Laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta määrää asemakaava-alueilla lumen ja jään poistamiseen velvollisen. Kuntien ympäristönsuojelumääräykset ottavat … Lue lisää

Helsingin HO 24.2.2015, nro 259: Osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuus pyykinpesukoneen aiheuttamasta vesivahingosta

kirjoittaja

Hovioikeus katsoi, että osakkeenomistaja oli vastuussa pyykinpesukoneen aiheuttamasta vesivahingosta, joka johtui pesukoneen poistoletkun irtoamisesta. Hovioikeuden mukaan, että pesukoneen poistoletkun irtoaminen kiinnityksestään osoitti, että osakkaan vastuulle kuuluva turvallisesta kiinnitystavasta huolehtiminen oli laiminlyöty. Näin ollen osakas on vastuussa tuottamuksellaan aiheuttamasta vahingosta. On tärkeää, että osakkeenomistajat huolehtivat laitteidensa asianmukaisesta asennuksesta ja kiinnityksestä vesivahinkojen ennaltaehkäisemiseksi. Vahingon sattuessa vastuu voi … Lue lisää

2 x liukastuminen: Mitkä opit näistä oikeusjutuista on syytä painaa muistiin taloyhtiöissä?

kirjoittaja

Liukkaus on todellinen riski taloyhtiöissä talvisaikaan. Valitsimme kaksi oikeustapausta, joissa taloyhtiö on saanut syytteen talvikunnossapidon laiminlyömisestä ja siitä seuranneesta onnettomuudesta. Kirjoitimme aiemmin keinoista, joilla taloyhtiö voi välttyä joutumasta maksumieheksi liukastumistapauksissa.  Korkein oikeus 1995: Hiekoittaminen osakkaiden vastuulla – kuka vastaa siitä, että työ hoidetaan huolella? Taloyhtiön osakas liukastui ja mursi nilkkansa taloyhtiön hiekoittamattomalla pihatiellä. Hän nosti … Lue lisää

Pohditaanko taloyhtiössänne vanhan kiinteistön purkamista ja uuden rakentamista? Näissä kohdissa tarvitaan juridista asiantuntemusta

kirjoittaja

Taloyhtiön yhtiökokous on voinut 1.3.2019 alkaen päättää 4/5:n määräenemmistöllä rakennusten purkamisesta ja uudelleen rakentamisesta. Mahdollisuus aiempaa joustavampaan päätöksentekoon merkitsee uusia vastuualueita hallituksille. Asiantuntijan apua kannattaakin hyödyntää hankkeen eri vaiheissa aina yhtiökokouspäätöksestä lopullisten kauppakirjojen laatimiseen. Uusi sääntely avaa mielenkiintoisia mahdollisuuksia hankalaan tilanteeseen ajautuneille taloyhtiöille. Tästä voit lukea käytettävissä olevista keinoista, kun tavoitteena on huonokuntoisen rakennuksen purkaminen … Lue lisää

Mitä tehdä, kun osakkaalta jää yhtiövastike maksamatta – kuusi olennaista kysymystä

kirjoittaja
osakas jättää yhtiövastikkeen maksamatta

Taloyhtiön kannattaa toimia jämäkästi vastikerästien suhteen. Yhden osakkaan satunnainen erhe ei vielä kaada taloutta, mutta useamman osakkaan maksamattomat yhtiövastikkeet voivat ravistella taloyhtiön maksukykyä. Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta, pääomavastikkeesta ja erillisvastikkeesta, kuten esimerkiksi vesimaksusta. Taloyhtiön johdon eli hallituksen ja isännöitsijän tehtävä on seurata vastikkeiden maksua ja huolehtia taloyhtiön maksukyvystä. Vaikka käytännössä isännöinti hoitaa laskujen tarkkailun ja mahdolliset … Lue lisää

Vuokravakuuden laiminlyönti ei päättänyt vuokrasopimusta — vuokralainen luuli toisin

kirjoittaja
vuokralainen luuli vuokrasuhteen päättyneen

Vuokralainen jätti vuokravakuuden maksamatta ja luuli näin ollen, että vuokrasopimus päättyi. Tosiasiassa vuokrasopimus pysyi voimassa, vaikka asunto ei ollut vuokralaisen hallinnassa. Vuokranantaja vaati oikeudessa maksamattomia vuokria usean kuukauden ajalta. Maksamattomista vuokrista syntyi riita, joka päätyi hovioikeuteen asti. Vuokralainen allekirjoitti vuokrasopimuksen 15.9.2016, mutta ei koskaan muuttanut asuntoon. Hän oletti vuokrasuhteen päättyneen heti alkuunsa, sillä hän ei … Lue lisää

Osakas: Kiinnostu taloyhtiön taloudesta ja tutustu tilinpäätökseen ennen yhtiökokousta

kirjoittaja

Taloyhtiön talousasioihin kannattaa perehtyä huolellisesti ennen kevään yhtiökokousta. Kun ymmärrät keskeiset asiat tilinpäätöksestä, saat tilaisuudessa huomattavasti enemmän irti. Mitä tilinpäätös sisältää ja mihin osakkaan kannattaa siinä keskittyä? Taloyhtiön rahat ovat käytännössä osakkaiden varoja. Jos haluat huolehtia taloudestasi, on tärkeää perehtyä tilinpäätöksen keskeisiin lukuihin ja taloyhtiön toimintaan. Tilinpäätös on myös tärkeä asiakirja asunnon ostajalle, sillä se … Lue lisää

Kuukauden kysymys: Tarvitseeko pieni taloyhtiö tilintarkastajan tai toiminnantarkastajan?

kirjoittaja

Asunto-osakeyhtiölain mukaan ilman ammattitutkintoa toimiva asukastarkastaja on nimeltään toiminnantarkastaja. Sen sijaan tilintarkastaja on aina KHT- tai HT-pätevyyden omaava ammattilainen. Mutta tarvitaanko tarkastaja pieneen taloyhtiöön? Tilintarkastuslain poikkeussäännökset ratkaisevat Asunto-osakeyhtiölain mukaan tilintarkastajaa ei lähtökohtaisesti tarvita taloyhtiössä, jossa on alle 30 osakashallintaista huoneistoa. Tilintarkastuslain mukaan poikkeuksia ovat ne taloyhtiöt, joissa on edeltäneellä tilikaudella täyttynyt vähintään kaksi seuraavista edellytyksistä: 1) … Lue lisää

Mistä huomaa, jos urakoitsijan talous horjuu urakan aikana?

kirjoittaja
Kimmo Rytkönen

Vaikka tilaaja varmistuisi ennen urakkasopimuksen solmimista urakoitsijan taloudellisesta tilanteesta ja sen kyvystä suoriutua urakkasopimuksen mukaisista velvollisuuksistaan, voi myöhemmin urakkasuorituksen aikana tulla yllättäviä tilanteita eteen. Mitä silloin kannattaa tehdä? Urakkasuoritus on usein pitkäkestoinen ja urakoitsijalla voi olla useita työmaita käynnissä samaan aikaan. Näin ollen urakoitsijan taloudellinen tilanne voi muuttua nopeastikin urakkasopimuksen solmimisen jälkeen urakkasuorituksen aikana. Mitä … Lue lisää

Yhtiön remontista arvonalennus – kuuluuko se korvata osakkaalle?

kirjoittaja

Asunto-osakeyhtiö saattaa tehdä korjauksia tai perusparantamisen ja lisärakentamisen yhteydessä muutoksia, jotka osakkaan käsityksen mukaan alentavat hänen huoneistonsa arvoa. Missä tapauksissa osakas on oikeutettu korvaukseen? Aikaisemmassa oikeuskäytännössä on katsottu, että esimerkiksi ylimmän kerroksen osakkeenomistajalla ei ole oikeutta saada korvausta tai hyvitystä ullakkorakentamisen meluhaitan aiheuttamasta huoneistonsa arvon alentumisesta. Vanhassa oikeuskäytännössä on myös hyväksytty huoneiston jonkinasteinen pienentyminen, kun … Lue lisää

Viisi keinoa, joilla taloyhtiö voi välttää korvausvastuun liukastumistapauksissa

kirjoittaja

Taloyhtiön asukkailta ja osakkailta vaaditaan erityistä valppautta kevättalven liukkailla keleillä. Kun sää vaihtelee viikoittain vesisateista pakkasen puolelle, kulkureiteille jää helposti petollisia paikkoja – huolellisuudesta huolimatta. Taloyhtiö vastaa piha-alueensa turvallisuudesta. Tontinomistalla on lakiin perustuva velvollisuus huolehtia piha-alueen ja talon edustalla kulkevan jalkakäytävän turvallisuudesta. Jos kuka tahansa liukastuu taloyhtiön tontilla, taloyhtiö voi siis joutua tästä korvausvastuuseen. Vakavassa … Lue lisää

Taloyhtiön osakas tai asunnonostaja: nämä asiat sinun tulee tietää eri vastikkeista

kirjoittaja

Osakkeenomistajan yksi tärkeimmistä velvollisuuksista on osallistua vastikkeiden maksamiseen. Asuntosijoittajalle vastikkeiden suuruus antaa puolestaan oleellista tietoa taloyhtiön taloudellisesta tilasta. Mitä eroa on hoito- ja pääomavastikkeella ja mitä niiden laskentatavasta on tärkeää ymmärtää? On mahdollista, että taloyhtiössä on vain yksi vastike, yhtiövastike. Tällöin kaikki yhtiön kulut aina pienistä hankinnoista putkiremontin kustannuksiin katetaan tällä vastikkeella. Yhtiövastikkeen suuruus määritellään … Lue lisää

Kaupparekisteri-ilmoituksen laiminlyönnillä oli syy-yhteys vuokrarästeistä aiheutuneeseen vahinkoon: yrityksen omistaja ja hallituksen ainoa jäsen tuomittiin yli 80 000 euron korvauksiin

kirjoittaja

Vuokranantaja ja liiketilan vuokralainen ajautuivat riitaan maksamattomista vuokrista. Vuonna 2011 alkanut vuokrasuhde jatkui vuoteen 2018 asti. Viimeisinä vuosina maksurästejä kertyi huomattava summa. Vuokrasuhdetta kuitenkin jatkettiin, sillä yrityksen edustaja vakuutti hoitavansa raha-asiat kuntoon. Tilanne kärjistyi, kun vuokranantajalle sai tietää, että yritys oli menettänyt oman pääoman vuosina 2012 ja 2013 sekä vuosina 2015–2018. Tämä tieto oli jäänyt vuokranantajalta pimentoon, … Lue lisää

Helsingin HO 27.1.2016 nro 107 – Yhtiökokouksessa äänileikkuria soveltamalla saatu äänimäärä voi myös olla desimaaliluku

kirjoittaja

Helsingin hovioikeus antoi 27.1.2016 antoi mielenkiintoisen ratkaisun. Oikeudessa pohdittiin, voiko äänimäärä olla äänileikkurin soveltamisen johdosta desimaaliluku ja olivatko yhtiökokouksen päätökset siten syntyneet oikeaa äänestysmenettelyä noudattaen. Hovioikeus päätyi katsomaan, että äänileikkuria soveltamalla saatu äänimäärä voi myös olla desimaaliluku. Kyseisessä tapauksessa yhtiössä sovellettiin asunto-osakeyhtiölain mukaista äänileikkuria. Äänileikkuri on siten rajannut yksittäisen osakkeenomistajan äänimäärän enintään yhteen viidesosaan kaikista … Lue lisää

Itä-Suomen HO 31.1.2017 nro 227: Urakkasopimus purettiin kaksi päivää ennen työn valmistumista

kirjoittaja

Työmiehet olivat valmistautuneet työskentelemään pitkän viikonlopun saadakseen urakan maanantaiksi valmiiksi. Perjantaina urakoitsijan kännykkä piippasi tekstiviestin, jossa tilaaja purki urakkasopimuksen. Olisiko työmaa valmistunut ajoissa ja oliko tilaajalla oikeus purkaa urakkasopimus? Siitä kiisteltiin ensin käräjäoikeudessa ja sitten hovioikeudessa. Kuopion yliopiston rakennustyömaasta oli sovittu rakennusyrityksen kanssa, joka käytti työssä aliurakoitsijaa. Rakennusyritys (jatkossa tilaaja) sai urakoitsijalta 55.000 euron urakkatarjouksen, … Lue lisää

KKO 2016:6 Huoneenvuokra – Asuinhuoneiston vuokraus – Irtisanomisilmoitus

kirjoittaja

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 54 §:n 1 momentin mukaan vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta. Tässä tapauksessa vuokranantaja oli irtisanonut asuinhuoneistoa koskevan vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksella, jossa ei ollut ilmoitettu vuokrasuhteen päättymispäivää. Irtisanomisilmoituksessa oli ilmoitettu irtisanomisajan pituus ja se, että irtisanomisajan laskeminen alkaa sen kuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanomisilmoitus on … Lue lisää

KKO 2016:5 Asuinhuoneiston vuokraus – vuokran korotus

kirjoittaja

A vuokranantajana ja B ja C vuokralaisina olivat solmineet 17.5.2010 vuokrasopimuksen, jossa oli sovittu vuokran korottamisesta siten, että vuokra oli sidottu elinkustannusindeksiin ja että vuokran minimikorotus oli 4 %. Sopimuksen mukaan vuokra tarkistettiin aina kesäkuun alusta ja tarkistusajankohta oli vuosittain. Vuokralaiset eivät olleet oma-aloitteisesti ryhtyneet maksamaan korotettua vuokraa. Sopimuksessa ei ollut nimenomaisesti sovittu siitä menettelystä, … Lue lisää

Yhtiökokous on tilaisuus, jota ei kannata jättää väliin

kirjoittaja

Jälleen on se aika kun taloyhtiön yhtiökokous kutsuu osakkaita. Toivottavasti yhtiökokouskutsu laitetaan yhä useammin sähköpostilla, kuten laki sallii siihen suostuneiden osakkaiden kohdalla. Usein kuulee sanottavan, että yhtiökokouksissa ei käy kuin pieni osa yhtiön osakkeenomistajista. Tätä olen aina ihmetellyt, sillä yhtiökokous on taloyhtiössä aivan keskeinen päätöksentekoelin ja myös oiva paikka saada tietoja yhtiön toiminnasta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan … Lue lisää

Vastikehyvitys — hyödynnä kattava tietopaketti

kirjoittaja
Osakkaan hyvittäminen – Vastikealennuksen laskentaopas

Osakkaan hyvittäminen – Vastikealennuksen laskentaopas, antaa vastauksia moneen hankalaan kysymykseen. Kirjan kirjoittaneet, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Aki Rosén ja Caverion Oy:n varatuomari, OTM Joachim Lindholmin kertovat kirjassa selkeästi ja käytännön kautta, miten vastikehyvitys lasketaan. Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö päättää, missä laajuudessa sen kunnossapitovastuulle kuuluvat korjaustyöt suoritetaan. Yhtiön ei kuitenkaan kannata teettää kunnossapitotöitä tarpeettomasti, joten … Lue lisää

Turun HAO 28.01.2015, taltio: 15/0018/1 Ravintolavuokralaisen valitusoikeus toimintaansa palvelevan terassin toimenpidelupa-asiassa

kirjoittaja

Ravintolayrittäjällä ei ollut valitusoikeutta tarjoiluterassin toimenpideluvan hylkäävässä päätöksessä. Päätöksellä katsottiin olevan vuokrasopimukseen ja ravintolatoimintaan liittyvät vaikutukset, joita oli pidettävä vain päätöksestä johtuvina välillisinä vaikutuksina. Hylkäävä päätös ei maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitetulla tavalla välittömästi vaikuttanut ravintolatilat vuokranneen B Oy:n oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun. http://www.finlex.fi/fi/oikeus/hao/2015/turun_hao20150018

KHO 11.2.2015/362, Pressuhallin rakentamista koskevaan toimenpidelupaan liittyvä louhinta ja maa-ainesten hyödyntämisoikeus

kirjoittaja

Piha-/varastointialueen laajamittainen rakentaminen vaikutti olennaisesti naapurien asemaan ja merkitsi pelkästään pressuhallin rakentamiseen tarkoitetun toimenpideluvan merkittävää muuttamista. Muutosta ei ollut mahdollista toteuttaa rakennusaikaisena muutoksena rakennustarkastajan suostumuksella. Rakennustarkastaja oli myöntänyt A:lle toimenpideluvan 500 m2:n kokoisen puutavaran säilytykseen tarkoitetun pressuhallin rakentamiseen. Toimenpidelupahakemus ei koskenut noin 5 500 m2:n suuruisen varastointiin tarkoitetun, muusta ympäristöstään poikkeavaan korkeusasemaan rakennettavan ja aidattavan … Lue lisää

Liukkautta ja vaarallisia tilanteita

kirjoittaja
Ari Kanerva

Tämä vuosi on alkanut varsin vaihtelevan säätilan merkeissä, mikä on tehnyt katujen liukkauden torjunnasta haasteellista. Aika ajoin jalkakäytävien liukkaus on samaa luokkaa kuin luistelukentillä, vaikka kuinka huolellisesti yritettäisiin hoitaa liukkauden torjuntaa. Kun päivystyspoliklinikat ruuhkautuvat kaatuneiden jalankulkijoiden eriasteisten vammojen vuoksi, on monen huulilla jälleen kerran kysymys, kuka tämän korvaa. Usein pidetään itsestään selvänä, että kun vahinko … Lue lisää

LYHYTAIKAINEN MAJOITUSTOIMINTA JA ASUINHUONEISTON VUOKRASUHDE

kirjoittaja

Asuinhuoneiston alivuokraukseen ja huoneiston muuhun luovuttamiseen liittyvät kysymykset ovat viime aikoina olleet usein esillä erityisesti liittyen lyhytaikaiseen majoitustoimintaan. Tällaisessa majoitustoiminnassa vuokralainen vuokraa huoneistoa tai sen osaa esimerkiksi Airbnb-sivuston tai muun palvelun kautta lyhyeksi ajaksi esimerkiksi matkailijoiden käyttöön. Majoitustoimintaan liittyneessä keskustelussa on esitetty erilaisia tulkintoja siitä, onko tällaista majoitustoimintaa mahdollista kieltää esimerkiksi vuokrasopimuksessa vai onko vuokralaisen … Lue lisää

Asunnon ostaja – kiinnitä näihin asioihin huomiota asuntoilmoituksessa

kirjoittaja
asuntoesitteen tiedot

Asuntoilmoituksen olennaiset tiedot voivat helposti hukkua innostavan esittelytekstin ja houkuttelevien kuvien alle. Ennen kuin lähdet asuntonäytölle, varmista, että olet ymmärtänyt kaikki esitteessä annetut tiedot oikein. Poimimme asuntoesitteistä muutaman kohdan, jotka usein herättävät kysymyksiä. Asuntokaupoilla tarvitaan ennen kaikkea malttia päätöksentekoon. Asuntoesitteen lisäksi ostajan on tutustuttava huolella taloyhtiön yhtiöjärjestykseen, tilinpäätökseen, isännöitsijäntodistukseen ja kunnossapitotarveselvitykseen. Lue tästä tarkemmin, mitkä … Lue lisää

Kaupunki osti osakkailta kokonaisen kerrostalon Helsingin Oulunkylässä – taloyhtiö selvisi yllättävästä tilanteesta ja pitkistä neuvotteluista asiantuntijan avulla

kirjoittaja

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy toimi taloyhtiön tukena poikkeuksellisissa neuvotteluissa, joiden päätteeksi kaupunki osti Helsingin Oulunkylässä sijaitsevan taloyhtiön kaikki osakkeet käypään hintaan. Taloyhtiön isännöitsijä ja asukas Eero Laaksonen kertoo, miksi miljoonakauppoihin päädyttiin. Vuonna 1985 Eero Laaksonen kantoi yhdessä vaimonsa Maaritin kanssa muuttolaatikoita Helsingin Oulunkylän aseman liepeillä sijaitsevaan kerrostaloon. Viisihenkiselle perheelle oli pitkän etsinnän jälkeen löytynyt … Lue lisää

Rahanpesu ja asunto-osakeyhtiöt

kirjoittaja

Rahanpesu, tuo muun muassa elokuvista tuttu huumerikollisuuteen yhdistetty termi, on tullut osaksi arkipäiväämme. Meistä jokainen on saattanut törmätä siihen, että oma pankki pyytää yhtäkkiä tunnistautumaan. Tuolloin kyse ei ole pelkästään siitä, että rahaa nostaessa pyydetään näytille kuvallista henkilötodistusta, vaan selvitystä pyydetään myös muusta pankkikäyttäytymisestä. Pankin on tunnettava asiakkaansa. Myös asunto-osakeyhtiöille on tullut pankeilta vaatimuksia tunnistautumiseen. … Lue lisää

Taloyhtiön häiriötilanne hallintaan – aloita aina keskustelemalla

kirjoittaja

Asunto-osakeyhtiöasuminen on mitä suurimmassa määrin yhteisöllistä: Yhtiön rakennukset ja huoneistot omistetaan yhdessä, taloyhtiöllä on laaja velvollisuus huolehtia kiinteistön kunnosta ja osakkeenomistajilta/asukkailta edellytetään yhteistyötä hyvän asumisen eteen. On selvää, että ristiriidoilta tai muilta ongelmatilanteilta ei aina voi välttyä. Tyypillisesti erimielisyyksiä aiheuttavat erilaiset häiriöt ja järjestysmääräysrikkomukset sekä epäselvyydet huoneiston käyttötarkoituksesta. Häiriötilanne voi olla hankala ratkaista ja taloyhtiön … Lue lisää

Helsingin HO 3.2.2016 nro 146: Väärin asennetusta pesukoneliitännästä mittava vesivahinko ja kiista korvauksista

kirjoittaja

Kylpyhuoneremonttia seurasi kallis vesivahinko johtuen väärin asennetusta pesukoneliitännästä. Taloyhtiö ja remontin teettäneet osakkaat riitelivät oikeudessa siitä, kenellä on asiassa korvausvastuu. Osakkaat suorittivat omistamassaan huoneistossa kylpyhuoneremontin. Vasta vuosia myöhemmin, heidän jo asuessaan muualla, selvisi, että pesukoneen viemäröintiputken lattian läpimenoputki oli jäänyt urakassa aikoinaan asentamatta. Vesi valui suoraan rakenteisiin aiheuttaen ajan kuluessa laajaa vahinkoa. Taloyhtiön mukaan osakkailla … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Voiko taloyhtiön hallitus päättää autopaikoista, että osa niistä varataan lumen kasaamiseen?

kirjoittaja

Kun kasvaville lumikasoille ei löydy pihalta lisää tilaa, voi katse kääntyä autopaikkoihin: voiko niitä varata lumikasoille? Mitä sanoo laki autopaikoista? Talvisin lumivuoret voivat vallata piha- ja katualueita etelää myöten. Keskusta-alueiden ahtaat pihamaat ovat ongelmallisia runsaslumisen talven yllättäessä, ja uusissa taloyhtiöissä lumikasojen paikkaa ei välttämättä ole huomioitu lainkaan pihasuunnitelmissa. Ongelmia saattaa aiheuttaa myös monimutkainen piharakenne sekä … Lue lisää

Lunastuslauseke: Onko sen kiertäminen ok?

kirjoittaja

Korkein oikeus (KKO 2017:2) julisti pätemättömäksi vaatimuksen, joka koski oululaisen asunto-osakeyhtiön osakkeiden lunastamista yhtiöjärjestyksessä olleen lunastuslausekkeen perusteella. Tapauksessa asunnonomistaja oli myynyt huoneiston hallintaan oikeuttavasta osakeryhmästään yhden murto-osuuden (1/3) pojalleen ja toisen murto-osuuden (1/3) tämän avopuolisolle. Myyjä oli pitänyt itsellään kolmannen murto-osuuden (1/3) osakeryhmästä. Kaupan jälkeen toinen saman asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja oli esittänyt lunastusvaatimuksen yhtiöjärjestyksessä olleen lunastuslausekkeen … Lue lisää

Taloyhtiö: Varaudu leudon talven vitsauksiin ja selvitä vastuukysymykset ajoissa

kirjoittaja

Mikä on taloyhtiön vastuu, kun myrskytuulessa irtoilevat kattopellin riekaleet aiheuttavat henkilö- tai omaisuusvahinkoja, puu kaatuu auton päälle tai tulvavedet tekevät tuhojaan asukkaiden häkkivarastoissa? Tällä hetkellä liukastumiset ja räystäiltä niskaan tippuva jää eivät näy lehtien otsikoissa. Niiden sijaan huolta taloyhtiöissä ovat herättäneet kovat puuskaiset tuulet, tulvat ja reippaasti plussan puolelta miinukselle vaihteleva lämpötila. Sään ääri-ilmiöiden yleistymiseen … Lue lisää

Tilaaja teki reklamaation myöhässä – väitti oikeudessa yrityksen vahvistaneen ilmoituksen pätevyyden

kirjoittaja

Rakennustyön tilaaja taisteli korkeimmassa oikeudessa asti oikeudestaan reklamaatioon. Tilaaja teki yrityksen kanssa sopimuksen vuonna 2009 rakennuttamispalveluista ja työmaavalvonnasta. Sopimussuhteessa sovellettiin konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja (KSE 1995), joiden mukaan tilaajan on ilmoitettava korvausvaatimuksensa viipymättä ja viimeistään yhden vuoden kuluessa virheen havaitsemisesta. Kyseinen sopimus irtisanottiin vuonna 2012. Samalla sovittiin, ettei osapuolilla ole toisiaan kohtaan sopimuksen ulkopuolisia vaatimuksia nyt … Lue lisää

Leikkialue voi olla yllättävä vaaranpaikka talvisin – muista huolehtia sen turvallisuudesta ympäri vuoden

kirjoittaja

Vaihtelevat sääolosuhteet voivat tehdä leikkipaikan ylläpidosta haastavaa talvisaikaan. Säännöllisiä silmämääräisiä tarkastuksia ei kannata unohtaa, vaikka leikkivälineet olisivatkin vähäisellä käytöllä. Talvisin leikkipaikat ovat yleensä lumen peitossa eteläistä Suomea myöten. Pitkä lumeton kausi tarkoittaa kuitenkin sitä, että liukumäet ja kiipeilytelineet ovat monissa taloyhtiöissä kovassa käytössä vielä helmikuussakin. Kun sää vaihtelee viikosta toiseen, alueen turvallisuutta kannattaa pitää silmällä … Lue lisää

Kuukauden kysymys: Taloyhtiössämme on havaittu rottaongelma. Mitä tehdä?

kirjoittaja

Rottahavainnot ovat lisääntyneet viime vuosina merkittävästi niin pääkaupunkiseudulla kuin muuallakin Suomessa. Tautien levittämisen lisäksi rotat voivat pahimmassa tapauksessa jyrsiä taloyhtiöiden rakenteita ja tuhota kallista infrastruktuuria. Ongelmaan kannattaakin puuttua ajoissa. Taloyhtiön rottaongelma saattaa liittyä leutoon talveen tai kiinteistön läheisyydessä sijaitsevaan rakennustyömaahan. Myös taloyhtiöiden ja asukkaiden toiminnalla on vaikutusta rottakannan kasvuun. Taloyhtiössä kannattaakin tarkastella, kuinka helpot olosuhteet … Lue lisää

Laadi yhtiökokouskutsu huolella – kutsun täytyy sisältää nämä asiat

kirjoittaja
Miten yhtiökokouskutsu laaditaan?

Yhtiökokouskutsu on keskeinen yhtiökokousta koskeva asiakirja, jonka yhtiön hallitus valmistelee yleensä isännöitsijän avustuksella. Mitä asioita kutsun täytyy lain mukaan sisältää, miten ja milloin kutsu lähetetään, entä jos yhtiökokouskutsu asunto-osakeyhtiössä täytyy peruuttaa tai muuttaa? Taloyhtiön yhtiökokous pidetään yleensä kerran vuodessa, mutta tämän lisäksi yhtiökokouksia voidaan pitää useampiakin tarpeen mukaan. Asunto-osakeyhtiölaissa on yhtiökokouskutsun sisältöä, kutsuaikaa ja kutsutapaa … Lue lisää

Vaasan HO 24.1.2017 nro 21: Yritys vaati yhtiökokouksen päätöksen hylkäämistä koskien julkisivuremontin rahoitusta — vetosi yhtiöjärjestyksen epäselviin pykäliin

kirjoittaja

Taloyhtiön yhtiökokouksessa päätettiin 500 000 euron julkisivuremontin aloittamisesta ja sen rahoittamisesta yhtiöjärjestyksen 5 §:n mukaan jyvittämällä siten, että rahoitusvastike on liikehuoneistojen kohdalla kaksinkertainen. Talon liiketilan omistaja hermostui mielestään kohtuuttomasta päätöksestä ja vaati käräjäoikeudessa sen mitätöimistä. Yritys vetosi yhdenvertaisuusperiaatteeseen Yrityksen mukaan yhtiöjärjestyksen 6 § 1 momentin sanamuoto antaa ymmärtää, että liikehuoneiston osuus maksetaan jyvittämättömänä, jolloin yrityksen 28 … Lue lisää

Minustako taloyhtiön hallituksen jäsen?

kirjoittaja
Kannattaako asuntokauppariita sovitella? Asiantuntija kertoo blogissa.

Vuoden vaihtuessa ihmisillä on tapana tehdä uuden vuoden lupauksia tai asettaa uusia tavoitteita itselleen. Kevään yhtiökokousta silmällä pitäen yksi tällainen tavoite voisi olla jäsenyys taloyhtiön hallituksessa. Jäsenyys antaa mahdollisuuden osallistua ja vaikuttaa aktiivisesti taloyhtiön toimintaan. Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiöllä tulee olla hallitus. Hallitukseen on lain mukaan valittava vähintään kolme ja enintään viisi varsinaista jäsentä, mikäli yhtiöjärjestyksessä … Lue lisää

Taloyhtiö asetti ehdon osakkaan kaavailemalle muutostyölle – asia päätyi tuomioistuimen arvioitavaksi

kirjoittaja

Kylpyhuoneen remontista tuli suunniteltua mutkikkaampi, kun taloyhtiö asetti sähkötöitä koskevalle muutostyölle ehdoksi osakkaan suostumuksen yhtiöjärjestyksen muutokseen. Oikeudessa puntaroitiin, onko vaatimukselle lainmukaisia perusteita. Osakas päätti remontoida sijoitusasuntoaan linjasaneerauksen yhteydessä. Samalla hän kaavaili kylpyhuoneen vesi- ja sähköjohtojen upottamista rakenteisiin – toisin kuin taloyhtiö oli suunnitellut. Taloyhtiö asetti muutostyölle ehdon: lupa annettaisiin, jos osakas suostuu yhtiöjärjestyksen muutokseen oman … Lue lisää

Taloyhtiön keinot osakkaiden maksuvaikeuksissa – katso kuusi kohtaa

kirjoittaja

Vakavaraisen yhtiön talous ei järky vielä yksittäisen osakkaan satunnaisista vastikerästeistä. Mikäli maksuvaikeudet pitkittyvät tai useammalla osakkaalla on vaikeuksia maksujen suhteen, voi yhtiön talous joutua koetukselle.  Osakkaiden maksuvaikeudet voivat johtaa taloyhtiön rahavarojen hupenemiseen ja tätä kautta laskujen maksamisen vaikeutumiseen. Taloyhtiön saattaa olla pakko periä ylimääräisiä yhtiövastikkeita osakkailtaan tai korottaa yhtiövastiketta, jotta talous saataisiin tasapainotettua. Vastikerästit saattavat … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Kuka vastaa kattoterassille kertyneen lumen poistosta?

kirjoittaja

Lumikaaos kattoterassilla? Ryhdynkö töihin itse vai kuuluuko ulkotila taloyhtiön kunnossapitovastuulle? Parvekkeen määritelmä saattaa aiheuttaa ongelmia myös silloin, kun rakennuksen muoto mahdollistaa jollekin huoneistolle selvästi muita huoneistoja laajemman oleskelualueen. Joissakin yhtiöissä ylimmän kerroksen kattohuoneiston edustalle voi esimerkiksi ulottua yhtiön kattoa sen takia, että ylimmän kerroksen pinta-ala on pienempi kuin alempien kerrosten. Tällöin kattohuoneiston osakas saattaa katsoa, … Lue lisää

Pääkallokelien aika – pitääkö hallituksen jäsenen olla huolissaan vastuusta?

kirjoittaja

Ainakin Etelä-Suomen talvi on tähän saakka ollut räntäsateen, lumen, kovien pakkasten sekä vesisateen vuorottelua, mikä saa kadut ja pihat ajoittain hyvin liukkaaksi. Kiinteistön omistajana tai haltijana taloyhtiön tehtävä on huolehtia pihan ja vastuulleen kuuluvan katualueen turvallisuudesta. Jos joku liukastuu ja loukkaa itsensä kiinteistön alueella, voi taloyhtiö joutua korvausvastuulliseksi.  Kiinteistön turvallisuuteen liittyviä velvoitteita on kirjattu muun … Lue lisää

Yhtiöjärjestyksen muutos, jolla kielletään lyhytaikainen vuokraustoiminta, vaatii kaikkien osakkaiden suostumukset – MAO päätös Nro 8/17

kirjoittaja

Asunto-osakeyhtiö oli esittänyt Patentti- ja rekisterihallitukselle rekisteröitäväksi yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan päätöksen. Yhtiöjärjestystä oli päätetty muuttaa siten, ettei huoneistoa ollut sallittua vuokrata tai käyttää huoneistohotellitarkoitukseen eikä majoitusliiketoimintaan. Tapauksessa oli kysymys siitä, olisiko tällaisen lisäyksen ottamisesta yhtiöjärjestykseen tullut saada kaikkien osakkeenomistajien suostumus. Yhtiöjärjestyksen muuttamiseen on asunto-osakeyhtiölain mukaan saatava määräenemmistön lisäksi osakkeenomistajan suostumus, kun muutetaan hänen osakkeidensa tuottamaa … Lue lisää

Case: Monen taloyhtiön varallisuus muhii maassa

kirjoittaja

Monet viisikymppiset taloyhtiöt kasvukeskuksissa ovat isojen päätösten edessä. Korjaustarve kasvaa ja kaupunkirakenne ympärillä tiivistyy. Onko omaa tonttia mahdollista hyödyntää täydennysrakentamiseen remontin rahoittamiseksi? Näin teki Asunto oy Säästörasti Helsingin Vuosaaressa. Itä-Helsingin Vuosaaressa on paljon suuria 1960- ja 1970-luvun taloyhtiöitä. Ajan metsä­kaupunki-ideaalin mukaisesti talot on rakennettu väljästi vehreille tonteille. Tontit ovat taloyhtiöiden omistamia. Yksi tällainen on Asunto … Lue lisää

Asunto-osakeyhtiölakia uudistetaan – nämä kohdat vaativat mielestäni viilaamista

kirjoittaja

Taloyhtiömaailmassa on lyhyessä ajassa ryhdytty järjestämään etäyhtiökokouksia onnistuneesti. Onko kaikille suunnitelluille lainmuutoksille välttämättä tarvetta, jos työ sujuu jo nyt näin hyvin? Kävin muutama päivä sitten luennoimassa ammatti-isännöitsijöille kiinteistöjuridiikan ajankohtaisista asioista. Kun pääsin diaan, jossa kerrottiin keväällä voimaan astuvista asunto-osakeyhtiölain muutoksista, salista kuului syvä huokaisu ”taasko lakia muutetaan”. Ymmärrän hyvin isännöitsijöiden turhautumisen. Jatkuvat lakimuutokset aiheuttavat päänvaivaa, kun … Lue lisää

Taloyhtiön osakas: yhtiökokous on vuoden tärkein tilaisuus

kirjoittaja
äänileikkuri

Yhtiökokous kannattaa laittaa hyvissä ajoin kalenteriin: kokouksessa tehdään kiinteistön kuntoon vaikuttavia tärkeitä päätöksiä ja vahvistetaan vastikkeiden määrä.  Yhtiökokous on tilaisuus vaikuttaa omiin asumiskustannuksiin ja asunnon arvoon. Tilaisuudessa valitaan lisäksi taloyhtiölle hallitus. Osallistumalla voit siis vaikuttaa siihen, että mukana on innostuneita ja aktiivisia jäseniä. Ketään voi kuitenkaan voida valita hallitukseen ilman hänen omaa suostumustaan. Tutustu kokousmateriaaliin … Lue lisää

Helsingin HO 20.1.2016 nro 69: Asuntokauppa purettiin myyjän peittelemän homevaurion vuoksi

kirjoittaja

Pariskunta osti Espoosta omakotitalon vuonna 2011. Kaksi vuotta myöhemmin he huomasivat talossa hajuhaittoja ja tavarantarkistuksessa saatiin useita kosteusvaurioihin viittaavia tuloksia. Pariskunta vaati käräjäoikeudessa kaupan purkua ja 430 000 euron kauppasumman palauttamista ja toissijaisesti hinnan alennusta 195 000:lla eurolla sekä korvauksia asunnon tutkimuskuluista, muutosta ja väliaikaisesta asumisesta. Omakotitalo oli edellisen kerran myyty vuonna 2008, mutta kauppa … Lue lisää

KHO 2016:6 Asunto-osakkeiden kauppaan liittyvän varainsiirtoveron perusteena olevaan vastikkeeseen ei luettu niitä eriä, jotka ostaja maksoi tontinosan lunastamiseen liittyen asunto-osakeyhtiölle

kirjoittaja

A oli ostanut rakennusliikkeeltä osakkeet, jotka oikeuttivat hallitsemaan asuinhuoneistoa asunto-osakeyhtiössä, jota rakennettiin niin sanotulle valinnaiselle vuokratontille. Asunto-osakeyhtiö ja rakennusliikkeestä erillinen maanomistaja olivat tehneet sekä asuntoalueen maanvuokrasopimuksen että kiinteistön määräosien kaupan esisopimuksen. Näiden sopimusten mukaan asunto-osakeyhtiöllä oli oikeus ostaa rakennuksen valmistuessa ja tämän jälkeen vuosittain määräosia vuokraamastaan tontista. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajalla oli oikeus maksaa huoneistokohtainen … Lue lisää

Helsingin HO 18.1.2018 nro 66: Pihamuuri sai aikaan kiistan naapureiden kesken, korjausta vastustaneelle osakkaalle iso lasku oikeusprosessista

kirjoittaja

Kolmen osakkaan taloyhtiössä syntyi riita pihojen alareunaa rajaavasta kivimuurista. Yhden mielestä pihamuuri ei kaivannut korjaamista, vaikka rakennusvirastokin näki sen riskinä. Osakas nosti kanteen taloyhtiötä vastaan vanhan luonnonkivimuurin kunnostuksesta. Hänen mielestään toimenpide oli turha, sillä pihamuuri oli kohtuullisessa kunnossa eikä aiheuttanut vaaraa lähiympäristöön. Lisäksi hän esitti listan useista asiaan liittyvistä yhtiökokouspäätöksistä, jotka tulisi mitätöidä. Kantaja myös … Lue lisää

Helsingin HO 16.1.2018 nro 51: Jätti yhtiövastikkeet maksamatta, seurauksena asunnon hallintaanotto — osakas syytti oikeudessa taloyhtiötä vitkuttelusta

kirjoittaja

Osakas jätti suutuspäissään yhtiövastikkeet maksamatta ja yhtiökokous päätti ottaa asunnon hallintaansa. Kolmen vuoden kuluttua osakas haastoi taloyhtiön oikeuteen vitkuttelusta häätöpäätöksessä. Miksi hallintaanotto venyi ja mitä haittaa siitä osakkaan mukaan koitui? Lähtökohta Helsinkiläistaloyhtiön hallitus ja osakas ajautuvat erimielisyyksiin putkiremontin suunnittelusta ja toteutuksesta. Kiistan seurauksena osakas jätti remonttiin liittyvät vastikkeet maksamatta. Taloyhtiö ryhtyi toimiin laiminlyöntien takia ja … Lue lisää

KKO:2017:2: Asunto-osakkeen murto-osan lunastusoikeus

kirjoittaja

Asunto-osakeyhtiön M yhtiöjärjestyksessä oli lunastuslauseke, jonka mukaan yhtiön osakkaat ovat oikeutetut lunastamaan osakkeen, jos osake kaupan, vaihdon tai lahjan kautta siirtyy muulle kuin yhtiön osakkaalle. Yhtiössä olevan huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet omistanut A oli myynyt yhden murto-osan osakkeistaan pojalleen B:lle ja toisen murto-osan tämän avopuolisolle C:lle, jotka eivät olleet yhtiön osakkeenomistajia. A:lle oli itselleen jäänyt … Lue lisää

Parvekkeelle kertyvä lumi voi olla riski talon rakenteille – kuka vastaa sen poistosta?

kirjoittaja

Asukkaan on hyvä välillä tarkistaa parveke talvikauden aikana. Lumikasat, jää ja roskat voivat aiheuttaa vakavaa haittaa tai vahinkoa naapureille, jos asian antaa olla. Kenen vastuulla lumityöt sitten ovat, taloyhtiön vai osakkaan? Huoneistoparvekkeen kunnossapitovastuu jakautuu lain mukaan osakkaan ja taloyhtiön kesken siten, että taloyhtiö vastaa pääasiassa parvekkeen ulkopinnoista. Näiden lisäksi yhtiön on huolehdittava parvekkeen vedenpoistojärjestelmän kunnosta, … Lue lisää

Talvi lähestyy ja lumentulo aiheuttaa asunto-osakeyhtiöille pohdittavaa

kirjoittaja

Talvi lähestyy ja lumentulo aiheuttaa asunto-osakeyhtiöille taas pohdittavaa. Varsinkin kerrostaloissa lumen kerääntyminen katoille voi aiheuttaa vahinkoa sekä rakenteille että ihmisille. Sen lisäksi, että sulava lumi voi aiheuttaa vesivahinkoja, lumenpudotuksen laiminlyöminen saattaa pahimmassa tapauksessa johtaa suuriin vahinkoihin tai vammoihin ja jopa rikosoikeudelliseen vastuuseen. Lumenpudotus on siis syytä järjestää huolellisesti, jotta vahinkotilanteilta vältytään. Jos vahinko kuitenkin sattuu, … Lue lisää

Lyhytaikainen vuokraus taloyhtiössä (Airbnb)

kirjoittaja

Huoneistojen tarjoaminen lyhytaikaisesti vuokralle, esimerkiksi AirBnB-palvelun kautta, yleistyy taloyhtiöissä, mikä on synnyttänyt kiivastakin keskustelua aiheen ympärillä. Lyhytaikainen vuokra-asuminen ei nimittäin aina onnistu saumattomasti, sillä toisinaan lyhytaikaisesti vuokralla asuvat henkilöt aiheuttavat häiriötä muille asukkaille. Lyhytaikaisen vuokraustoiminnan harjoittamista on kuitenkin vaikea kieltää taloyhtiöissä, sillä kieltäminen vaikuttaa osakkaan huoneiston hallintaoikeuteen, jota voidaan rajoittaa ainoastaan yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Tällaisen rajoittavan … Lue lisää

Äänileikkurin soveltamisesta

kirjoittaja

Helsingin hovioikeus on antanut ns. äänileikkuria koskevan yhtiöjärjestysmääräyksen soveltamisesta tuomion 2.7.2019 nro 850. Tapauksessa oli kyse neljän asuinhuoneiston ja neljän autotalliosakkeen asunto-osakeyhtiöstä. Kaikilla asunnoilla oli eri suuruiset määrät osakkeita. Yhtiön yhtiöjärjestyksessä oli määräys, jonka mukaan yhtiökokouksessa kullakin osakkeenomistajalla on yksi ääni kutakin omistamaansa osaketta kohden. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokouksessa järjestettävässä äänestyksessä yhden osakkeenomistajan äänimäärä on enintään … Lue lisää

KL Kesäkuu Yhtiön vastuu piha-alueesta

kirjoittaja

Vaikka näin kesäaikaan liukkaudentorjunta taloyhtiössä ei ehkä ole se ajankohtaisin asia, ovat siihen liittyvät vastuukysymykset usein ongelmallisia ja piha-alueen turvallisuuskysymykset aina ajankohtaisia ja tärkeitä. Varsinkin pienemmissä taloyhtiöissä on nimittäin tavallista, että osakkaat ja asukkaat hoitavat lumenluonnin ja hiekoittamisen talkootyönä eikä erillistä huoltoyhtiötä ole. Korkein oikeus on antanut asiaan liittyen vuonna 1995 ennakkopäätöksen numero 169, jossa … Lue lisää

Pesuhuoneen kynnyskorkeus taloyhtiön putkistosaneerauksessa

kirjoittaja

Vaasan hovioikeus on tuomiossaan 8.11.2018, tuomio numero 467, ottanut kantaa siihen, voiko pesuhuoneen kynnyskorkeus muuttua taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan saneerauksen yhteydessä aiempaa korkeammaksi ja jos voi, millä edellytyksillä. Kyseessä oli vanhempi kerrostaloyhtiö, jossa tehtiin putkistosaneeraus vuosina 2012-2013. Kyseisen hankkeen hankesuunnittelu oli jäänyt vähäiseksi ja se oli tehty melko nopealla aikataululla. Hanke oli toteutettu LVI-piirustusten ja työselostuksien … Lue lisää

Kuka tarvitsee valtuutuksen yhtiökokouksessa sekä yhtiökokouksen muotovirheen korjaantuminen

kirjoittaja

Kuluvalla vuosikymmenellä on taloyhtiöissä ollut epäselvyyksiä siitä, tarvitsevatko taloyhtiössä asuvat yhteisomistajat toisiltaan valtakirjan yhtiökokoukseen, jos kaikki heistä eivät saavu paikalle. Epäselvyydet alkoivat nykyisen asunto-osakeyhtiölain tullessa voimaan vuonna 2010. Aiemmin voimassa olleessa laissa vastaavaa epäselvyyttä ei ollut, joten yhtiössä asuvilla yhteisomistajilla, kuten puolisoilla, katsottiin olevan asemavaltuutus yhtiökokouksessa ja oikeus äänestää ilman toiselta olevaa valtakirjaakin. Nykyisen lain … Lue lisää

Yhteiskortteleiden ilot ja surut

kirjoittaja

Kun rakennushankkeessa toteutetaan useampia kiinteistöjä tai kokonaisia kortteleita kerralla, tulee pohdittavaksi se, miten piha-alueet ja erilaiset yhteiset tilat ja kiinteistöjen järjestelmät toteutetaan asunto-osakeyhtiöiden kesken. Sama pohdinta tulee eteen myös silloin, jos yhdelle kiinteistölle toteutetaan useampi uusi asunto-osakeyhtiö omille hallinnanjakoalueilleen. Myös lisä- ja täydennysrakentamisen hankkeissa nämä asiat tulevat esille vanhan ja uusien yhtiöiden välillä. Tavallisesti kiinteistöjen … Lue lisää

Ilmanvaihtokoneiden kunnossapitovastuu ja sähkönkulutuksen korvaaminen

kirjoittaja

Helsingin hovioikeuden 18.12.2018 antama tuomio nro 1634 käsitteli kunnossapitovastuun jakautumista kiinteistöosakeyhtiön ja sen osakkaan A Oy:n välillä. Kyse oli kiinteistöosakeyhtiön toimitilahuoneistojen T1 ja T5 tuloilmanvaihtokojeista, joista T1:ssä sijaitsevat kaksi tuloilmakojetta oli riidattomasti asennettu tilaan jo rakennusvaiheessa, kun taas T5 tuloilmakojeen oli riidattomasti asentanut vuonna 2001 silloinen osakas X. Hovioikeus katsoi näytetyn, että uuden tuloilmakojeen asentaminen … Lue lisää

Mikä on urakoitsijan vastuu takuuaikana suoritetusta virheellisestä korjauksesta?

kirjoittaja
Mikä on urakoitsijan vastuu takuuaikana suoritetusta virheellisestä korjauksesta

Tilaajan rakennuksessa on ilmennyt urakoitsijan takuuaikana virheitä, jotka urakoitsija on korjannut. Takuuajan päättymisen jälkeen virheet ilmenevät kuitenkin uudestaan. Miten tilanteessa toimitaan, kun kyse on YSE 1998 -ehtojen sääntelemästä urakasta. YSE-ehtojen 29 §:n mukaan rakennuksen takuuaika on kaksi vuotta vastaanottotarkastuksesta, tai jos vastaanottotarkastusta ei pidetä, takuuaika alkaa rakennuskohteen käyttöönottopäivästä. Tämä takuuaika on eräänlainen koeaika. Takuuaikana ilmenneet … Lue lisää

Kylpyhuoneremontista yli 20 000 euron lisämaksu asunnon omistajalle

kirjoittaja

Asunnon omistaja joutui korvaamaan taloyhtiölle kylpyhuoneremontin yhteydessä rakennetun katon aiheuttamat vahingot. Vaikka remontti suoritettiin taloyhtiön linjasaneerauksen yhteydessä, kyseessä oli erillinen muutostyö, jossa osakkaan velvollisuus oli vastata hyvän rakennustavan mukaisesta toiminnasta. Ratkaisuun päätyi Rovaniemen hovioikeus 31.12.2019. Osakas toteutti asunnossaan muutostyön, jossa makuuhuone muutettiin kylpyhuoneeksi. Työ tehtiin vuosina 2014—2015, samaan aikaan, kun taloyhtiössä oli meneillään linjasaneeraus. Osakas … Lue lisää

Taloyhtiön lumityöt – näistä usein kysytään

kirjoittaja

Taloyhtiön lumityöt herättävät taloyhtiössä monenlaisia kysymyksiä talvisin: Voiko lumikasoille varata tilaa autopaikoilta, kenelle ilmoitetaan pihamaan vaaranpaikoista ja kuka hoitaa pois kiinteistön rajalle muodostuneen jättimäisen aurausvallin? Viimeistään nyt kannattaa varmistaa, että taloyhtiön talviturvallisuus on varmasti kunnossa. Kiinteistönomistaja on aina lähtökohtaisesti vastuussa kiinteistön alueella tapahtuneista liukastumisista tai lumen ja jään putoamisesta aiheutuneista vahingoista. Päänvaivaa talvisin aiheuttavat etenkin taloyhtiön … Lue lisää

Helsinki HO 31.12.2015 nro 1882, Kiinteistön kauppa

kirjoittaja

Tapauksessa oli kyse kiinteistön virheestä, kun myynnin kohteena oleva asunto ei ollut paritalo vaan yhden asunnon käsittävä asuinrakennus. Kauppakirjan mukaan kaupan kohteena oli määräosa (puolet tilasta) ja sillä sijaitseva paritaloasunto. Virheellinen tieto ei palokatkojen puuttumista lukuun ottamatta suoranaisesti vaikuttanut kohteen käytettävyyteen asuntona, mutta rakennusluvan vastaisesta toteutuksesta johtuva epävarmuus ja asunnon epäitsenäisyys vaikeuttavat kohteen jälleen myyntiä … Lue lisää

Remonttikulut hallintaan taloyhtiön tilojen myynnillä

kirjoittaja

Vuodenvaihteen jälkeen taloyhtiöissä ryhdytään hiljalleen valmistautumaan kevään yhtiökokouksiin. Korjausrakentamisbuumi jatkuu edelleen ja monissa kevään yhtiökokouksissa päätetään tänäkin vuonna erilaisista korjaushankkeista. Mistä helpotusta remonttikuluihin? Osakkaiden maksurasitus voi nousta merkittävästi, varsinkin, jos useampi iso remontti täytyy toteuttaa lyhyen aikavälin sisällä. Remonttikulut ja osakkaiden vastikkeiden paisuminen voidaan saada hallintaan myymällä yhtiön välittömässä hallinnassa olevia tiloja kuten esimerkiksi ns. … Lue lisää

KKO:2016:98 Kahden asunto-osakeyhtiön välisen vahingonkorvausvelan vanhentuminen

kirjoittaja

Asunto-osakeyhtiö K oli vuonna 1992 korottanut ja päällystänyt asfaltilla pihallaan olevan pysäköintialueen. Sen asfalttipinta oli jäänyt viereisen asunto-osakeyhtiö M:n rakennuksen sokkelin ja seinäelementin saumapintaan nähden liian korkealle tasolle ja kiinni seinään. M:n rakennuksen ulkoseinää ei kuitenkaan oltu suunniteltu kestämään korotetun pinnan päällystämisen myötä syntynyttä kosteusrasitusta. M:n rakennuksessa oli havaittu syyskuussa 2012 kosteusvaurio, jonka perusteella M … Lue lisää

Lunta tulvillaan on raikas talvisää

kirjoittaja

Vuoden vaihteen jälkeen säätiedotusten mukaan pakkanen kiristyy ja lunta on luvassa senttikaupalla koko Suomeen. Taloyhtiön kannattaa alkutalven vähälumisuudesta huolimatta muistaa, että kiinteistönomistajalla on korostunut huolellisuusvelvollisuus kiinteistön kunnossapidosta myös suhteessa lumiturvallisuuteen. Lumitöissä ja lumiturvallisuudessa ei kannata säästellä, sillä taloyhtiö voi joutua vastuuseen katolta pudonneen lumen tai jään aiheuttamasta vahingosta. Kulut harvoin ovat kuitenkaan merkittäviä ottaen huomioon … Lue lisää

Vuoden nuori taiteilija 2021 on Anniina Puiras

kirjoittaja
toimistomme valitsema vuoden nuori taiteilija 2021

Asianajotoimistomme vuoden nuoreksi taiteilijaksi 2021 valitsema taiteilija Anniina Puiras yhdistää teoksissaan tieteen, taiteen ja journalismin. Työt kuvaavat havaintoja maailmasta eläinten näkökulmasta. Taiteilija Anniina Puiras valjastaa hartsin kiiltävän kauneuden luonnon monimuotoisuuden puolesta puhumiseen.– Luonto ja eläimet ovat aina olleet minulle läheisiä. Lapsena halusin Jane Goodallista inspiroituneena olla apinatutkija. Tutkin eläinten taitoja, ajattelua ja emootioita. Eläinfaktat jäävät minulle päähän, … Lue lisää

Hei Jyväskylä! Tervetuloa Taloyhtiön vastuut ja velvollisuudet -tilaisuuteen 29.3.2022

kirjoittaja

Kiinteistöjuridiikan asiantuntijoiden näkökulmat ja havainnolliset esimerkit helpottavat sekä isännöitsijän että taloyhtiön hallituksen työtä. Tieto on myös osakkaille avain sujuvampaan arkeen. Tervetuloa kuulemaan, keskustelemaan ja verkostoitumaan Hotelli Versoon (Kauppakatu 35) 29.3.2022. Päivään sisältyy kaksi maksutonta tilaisuutta. Varmista paikkasi ajoissa! Ohjelma 13–15.30 Isännöitsijät Kahvitarjoilu ja tervetuliaissanat I Kai Haarma, toimitusjohtajaMiten sähköautojen latausvalmius hankitaan taloyhtiöön I Mikko Ravi, … Lue lisää

Kilpailukieltosopimukset uusiksi 2022 – mitä tämä tarkoittaa isännöintiyrityksille?

kirjoittaja
asuntoesitteen tiedot

Eduskunta hyväksyi marraskuussa kilpailukieltosopimuksia koskevat lainmuutokset. Muutokset astuvat voimaan tammikuun 1. päivä 2022. Mikä muuttuu ja mitä tapahtuu vanhoille sopimuksille? Mikä muuttuu? Mitä tapahtuu vanhoille sopimuksille? Ennen 1.1.2022 sovittuun kilpailukieltosopimukseen sovelletaan vanhoja kilpailukieltosopimuksia koskevia säännöksiä aina 31.12.2022 saakka. Sen jälkeen näihinkin kilpailukieltosopimuksiin sovelletaan edellä selostettuja periaatteita ja korvaussäännöksiä.  Työnantajalla on oikeus irtisanoa ilman irtisanomisaikaa ennen 1.1.2022 … Lue lisää

Vuokranantaja ei palauttanut vuokravakuutta – korkein oikeus vapautti kavallussyytteistä

kirjoittaja
vakuusrahojen kavallus oikeustapaus

Vuokranantaja käytti vuokralaistensa vakuudet omiin menoihin eikä maksanut rahoja takaisin vuokrasuhteen päätteeksi. Korkein oikeus katsoi, että saatavan kavalluksen tunnusmerkistö ei täyttynyt. Tapauksen asianosaiset vuokrasivat asuinhuoneiston yritykseltä. Vuokrasopimuksen allekirjoittaja oli yhtiön hallituksen ainoa jäsen ja vuokravakuudet maksettiin tämän henkilökohtaiselle tilille. Molempiin vuokrasuhteisiin liittyi monenlaista riitaa alusta pitäen, mutta vakavimmat syytteet koskivat kavalluksia: vuokranantaja oli jättänyt vuokravakuudet … Lue lisää

Aluekehityshanke voi viedä taloyhtiön isojen kysymysten äärelle: lakiasiantuntijan rooli on tärkeä

kirjoittaja
Paula Pöntynen As Oy Kivenlukko

Taloyhtiön parkkipaikat häviävät metrokeskuksen alta Espoon Kivenlahdessa. Miten jatkossa turvataan asukkaille kohtuuhintainen autopaikka lähellä kotia, kun kaupunki siirtää asukaspysäköinnin keskitettyihin pysäköintilaitoksiin? Aluekehityshanke tuo mukanaan paljon kysymyksiä, mutta As Oy Kivenlukko on ottanut muutosprosessissa aktiivisen roolin.  Asunto-osakeyhtiö Kivenlukko elää keskellä myllerrystä. Viereen rakennetaan metroasemaa palveleva liikekeskus, liityntäpysäköinti 400 autolle sekä asuinkerrostaloja 1400 asukkaalle. Viisikymppiselle taloyhtiölle aluekehityshanke tarkoittaa … Lue lisää

Vuokranantaja: Vältä nämä virheet huoneiston vuokraamisessa

kirjoittaja
vuokraamiseen liittyvät ongelmat, tyypilliset virheet

Monet vuokraamiseen liittyvät ongelmatilanteet on mahdollista välttää, jos alkuvaiheessa toimitaan huolellisesti. Kaikkiin vuokrasopimuksen pykäliin kannattaa tutustua tarkasti eikä sopimusta pidä allekirjoittaa kiireessä. Millaisia virheitä vuokranantajat yllättävän usein tekevät? 1. Sopimusta ei tehdä kirjallisesti Suullinen sopiminen ei missään tilanteessa sovi huoneiston vuokraamiseen. Kirjallista sopimusta edellyttää myös Hyvä vuokratapa. Mahdollisessa ristiriitatilanteessa suullisen sopimuksen toteennäyttäminen on käytännössä mahdotonta. … Lue lisää

Romuvarastosta asukkaiden kuntosali, varastosta viinikellari – miten tilan käyttötarkoituksen muutos käytännössä etenee?

kirjoittaja
Miten tilan käyttötarkoituksen muutos etenee

Taloyhtiön tarpeettoman tilan hyödyntäminen uudenlaiseen käyttöön on joissain tapauksissa läpihuutojuttu, toisinaan taas monimutkaisempi prosessi. Kaikki alkaa huolellisesta selvittelytyöstä. Korona-aika on saattanut kannustaa yhä useamman taloyhtiön osakkaita katsomaan yhteisiä ja vajaalle käytölle jääneitä tiloja uusin silmin. Kenties asukkaat toivovat, että tarpeettomaksi jäänyt varastotila muutetaan vihdoinkin kuntosaliksi tai kellarin uumenissa avautuvat tyhjät neliöt remontoidaan viinikellariksi. Pienilläkin uudistuksilla … Lue lisää

Isännöitsijä sai syytteet kavalluksista – kyse oli kuitenkin isännöintisopimuksen mukaisista laskuista

kirjoittaja

Isännöintiyrityksen toimitusjohtajan epäiltiin anastaneen kolmen asiakkaansa omaisuutta tekemällä kahdeksan vuoden ajan useita tilisiirtoja taloyhtiöiden varoista isännöintiyrityksensä tilille. Kaikki syytteet hylättiin oikeudessa. Syyttäjä vaati käräjäoikeudessa isännöitsijälle kolmen vuoden pituista liiketoimintakieltoa vastuullisen aseman väärinkäytöstä ja törkeistä kavalluksista. Taloyhtiöt yhtyivät rangaistusvaatimukseen ja korvaussummat kohosivat asianosais- ja oikeudenkäyntikuluineen kymmeniin tuhansiin euroihin. Isännöitsijä vaati syytteiden hylkäämistä. Hänen mukaansa rahasiirrot perustuivat … Lue lisää

Vesilaskutus taloyhtiöissä – huoneistokohtainen vesimittari antaa jatkossa lukemat vesilaskutukselle

kirjoittaja
vesilaskutus muuttuu

Vuoden 2020 loppupuolella voimaan astunut laki edellyttää, että taloyhtiöt asentavat kiinteistöön huoneistokohtaiset, etäluettavat vesimittarit putkiremontin yhteydessä ja alkavat käyttää mittarilukemia vesilaskutuksen perusteena. Miten vesilaskutus muuttuu ja mitä konkreettisia toimia lakimuutos edellyttää erilaisissa taloyhtiöissä? Katso myös video. Vuonna 2018 voimaan tullut EU:n energiatehokkuusdirektiivi muuttaa veden kulutuksen laskutusperusteita taloyhtiöissä. Tähän asti monissa kerrostaloissa ja rivitaloissa on totuttu … Lue lisää

Kiista ullakkoasunnon kahdeksasta ikkunasta ratkesi taloyhtiön hyväksi

kirjoittaja
ullakkoikkunoiden rakentaminen oikeustapaus

Osakas ryhtyi ullakkoasuntonsa laajaan muutostyöhön olettaen lupa-asioiden olevan kunnossa. Oikeudessa selviteltiin, oliko remontin jatkamiselle edellytyksiä ja rikkoiko taloyhtiö päätöksenteossaan osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Helsinkiläisen arvotalon osakas oli asuntonsa ostovaiheessa vuonna 2013 sopinut myyjän kanssa, että kauppahintaan sisältyy lisäikkunoiden rakentaminen. Ehtona kaupalle oli, että osakas palauttaa myyjälle kauppahinnasta 100 000 euroa, jos hanke jää toteuttamatta. Ikkuna-asia oli vaikuttanut selvältä, … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Milloin kyseessä on luvaton pysäköinti taloyhtiön alueella?

kirjoittaja

Kesällä 2020 voimaan tullut tieliikennelain uudistus voi aiheuttaa tulkintaongelmia yksityisalueiden pysäköinnissä. Jos kieltomerkkiä ei löydy, voiko auton pysäköidä minne tahansa merkittyjen paikkojen ulkopuolelle? Vai onko silloin kyseessä luvaton pysäköinti taloyhtiön alueella? Yksityisellä alueella lähtökohtana on, että alueen omistaja tai haltija saa päättää alueen pysäköinnistä. Uudistetussa tieliikennelaissa ei kuitenkaan enää nimenomaisesti säädetä, että pysäköinti yksityisellä alueella olisi … Lue lisää

Taloyhtiön isot korjaushankkeet vaativat kiinteistöjuristin asiantuntemusta

kirjoittaja

Ullakkohankkeisiin tai talonmiehen asunnon myyntiin liittyy monimutkaisia juridisia muotovaatimuksia. Pienetkin virheet sopimuksessa voivat helposti viedä koko hankkeen solmuun jo alkuvaiheessa. Taloyhtiön hallinnassa olevien huoneistojen, kuten talonmiehen asunnon myynti, toteutetaan käytännössä suunnatulla maksullisella osakeannilla ja yhtiöjärjestystä muuttamalla. Ullakkorakentamisessa yhtiö puolestaan myy rakennusoikeuden tyypillisesti ulkopuoliselle rakennusliikkeelle. Tässäkin tapauksessa toteutus etenee yleensä käytännössä siten, että taloyhtiö antaa uusia … Lue lisää

Toisin kuin ehkä ajattelit, Airbnb-vuokralaisen aiheuttama vahinko voi tulla taloyhtiön korvattavaksi

kirjoittaja
reklamaatioaika asunto- ja kiinteistökaupassa

Koronatilanteen rauhoittuessa airbnb-vuokraamiseen liittyvät kysymykset herättävät jälleen pohdintaa taloyhtiöissä. Etenkin vastuuasiat voivat yllättää paitsi vuokranantajan myös koko taloyhtiön. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimies OTM Anna Pasanen kertoo, että monelle tulee yllättävänä tietona se, että asunnon osakas ei välttämättä vastaa yksin huolimattoman vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta, vaan pahimmassa tapauksessa kalliin korjauksen kustannukset jakautuvat kaikille osakkaille. Hypoteettinen tilanne voi … Lue lisää

KHO vahvisti: Huoneistojen lyhytaikainen vuokraus Helsingin ydinkeskustassa oli luvatonta

kirjoittaja
Lyhytaikainen vuokraus. Majoitustoimintaa harjoitettiin ilman lupaa Helsingin keskustassa.

Asuintalossa harjoitettiin ammattimaista majoitustoimintaa asemakaavan ja rakennusluvan vastaisesti. Paljon keskustelua herättänyt helsinkiläisen ”salahotellin” tapaus tuli päätökseensä korkeimmassa hallinto-oikeudessa.  Väliaikaista majoitustoimintaa käsittelevä riita sai alkunsa, kun yksityishenkilö valitti Iso Roobertinkadulla sijaitsevan yrityksen toiminnasta. Valituksessa korostettiin, että talosta huippuhintaisen asunnon ostaneet osakkaat ovat ammattimaista hotellitoimintaa vastaan, koska siitä aiheutuu häiriöitä ja haittaa normaalille asumiselle.  Easy Homes Helsinki -niminen … Lue lisää

Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti ei johtanut korvausvaatimusten menettämiseen – riita kylpyhuoneen virheistä palautui hovioikeuden käsittelyyn

kirjoittaja
ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti oikeustapaus

Osakas vaati taloyhtiöltä korvauksia kylpyhuoneremontin virheistä. Käräjäoikeus ja hovioikeus katsoivat, että ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti ratkaisi tapauksen taloyhtiön hyväksi. Riita sai kuitenkin uuden käänteen korkeimmassa oikeudessa. Taloyhtiö teetti sen kunnossapitovastuulle kuuluvia kosteusvaurioiden korjauksia osakkaan kylpyhuoneessa ja saunassa. Korjauksista johtuen taloyhtiön tehtävä oli lisäksi uusia lattioiden ja seinien laatoitukset. Työ valmistui vuoden 2015 alkupuolella. Osakas oli tyytymätön työnjälkeen … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Voiko taloyhtiön pihaan kylvää kukkien siemeniä tai istuttaa taimia oma-aloitteisesti?

kirjoittaja
saako taloyhtiön pihaan kuka tahansa istuttaa kukkia

Kaunista kukkapenkkiä pihaan suunnittelevan osakkaan kannattaa alkuun varmistua siitä, onko kyseessä oleva piha-alue yhtiön vai osakkaan hallinnassa. Kun piha-alue on taloyhtiön hallinnassa, osakkaalla ei ole oikeutta tehdä muutostöitä pihassa ilman yhtiön lupaa. Osakas voi kuitenkin käyttöoikeutensa nojalla, ns. huoneistokohtaisella piha-alueella, muun muassa sijoittaa pihakalusteita ja tehdä pienimuotoisia istutuksia. Käyttöoikeus ei kuitenkaan anna oikeutta istuttaa esimerkiksi … Lue lisää

Ilmalämpöpumpun asentaminen parvekkeelle ratkesi: KKO:n ennakkopäätöksen mukaan kyseessä on huoneiston muutostyö

kirjoittaja

Ilmalämpöpumpun asentaminen parvekkeelle on herättänyt keskustelua taloyhtiöissä jo pitkään. Korkeimman oikeuden (KKO) tuore päätös vaikuttaa jatkossa siihen, millaisissa tapauksissa laitteen saa asentaa seinään. Kor­kein oi­keus kat­soi tuo­rees­sa en­nak­ko­pää­tök­ses­sään, että il­ma­läm­pö­pum­pun asen­ta­minen osa­ke­huo­neis­ton par­vek­keel­le tuli ar­vioi­da osa­ke­huo­neis­tos­sa teh­tä­vä­nä muu­tos­työ­nä. KKO:n tiedotteen mukaan kokonaisuuden vähäisen osan, parvekkeen kohdalla olevan rakennuksen ulkoseinän, erottaminen muutostyöoikeuden suhteen osakehuoneistoon kuuluvasta kokonaisuudesta olisi … Lue lisää

Asuinkäyttömääräyksen sisältö kaipaa oikeudellista täsmentymistä

kirjoittaja
Vuokralaiset taloyhtiössä – tärkeimmät oikeudet ja velvollisuudet

Oikeus vuokrata asuinkiinteistö tai asunto kuuluu lähtökohtaisesti omistajan käyttövaltaan riippumatta vuokrasuhteen kestosta. Lyhytaikainen vuokraustoiminta on kuitenkin aiheuttanut kiistoja naapuruussuhteissa ja taloyhtiöissä sekä muodostanut oikeudellisesti tulkinnanvaraisia kysymyksiä. Lyhytaikainen vuokraustoiminta, tuttavallisemmin Airbnb-toiminta, kasvoi voimakkaasti 2010-luvulla ja jatkaa yhä kasvamistaan. Kiinteistöjuridiikan näkökulmasta toiminnan ydinkysymys koskee sen suhdetta rakentamis- ja yhtiöoikeudelliseen asuinkäyttötarkoitukseen. Toisin sanoen epäselvää on, milloin lyhytaikainen vuokraustoiminta … Lue lisää

Anna Pasanen Tampereen toimiston lakimieheksi

kirjoittaja
Vuokralaiset taloyhtiössä – tärkeimmät oikeudet ja velvollisuudet

Anna Pasanen on nimitetty Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimieheksi Tampereen toimistolle. Työssään hän keskittyy asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden juridiikkaan. Anna Pasanen on työskennellyt opintojensa ohella yli kaksi vuotta Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä avustavissa lakimiestehtävissä. Hänen työtehtävänsä ovat pääasiassa liittyneet asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöasioihin sekä vuokra-asioiden hoitamiseen. Pasanen valmistui Turun yliopistosta oikeustieteen maisteriksi huhtikuussa 2021. – Olemme iloisia saadessamme riveihin … Lue lisää

Laki sähköautojen latauspisteistä ja latauspistevalmiuksista astui voimaan – mitä se tarkoittaa taloyhtiöille?

kirjoittaja

Maaliskuusta 2021 alkaen uuden tai laajasti korjattavan vanhan asuinrakennuksen yhteyteen on asennettava latauspistevalmius jokaiselle pysäköintipaikalle. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimies VT Jaana Sallmén vastaa taloyhtiöiden kannalta viiteen tärkeään kysymykseen liittyen uuteen sähköautoja koskevaan latauspistelakiin. Laki sähköautojen latauspisteistä ja latauspistevalmiuksista rakennuksissa sai eduskunnan hyväksynnän 16.10.2020. Esitys sai matkan varrella runsaasti kritiikkiä. Esimerkiksi Isännöintiliitto huomautti lain tiukkuudesta sekä … Lue lisää

Etäkokoustamiseen liittyy juridinen haaste

kirjoittaja

Yksinkertainen tapa taloyhtiön etäyhtiökokoustamiseen on antaa osakkaille mahdollisuus ilmoittaa ennalta kantansa kokouksessa päätettäviin asioihin. On kuitenkin ongelmallista, jos osakkaiden esityksiä käsittelevä keskustelu jää vaillinaiseksi. Koronapandemian pitkittyminen on valitettavasti johtanut siihen, että paluu normaaliin kokoustamiseen ei edelleenkään ole mahdollista monissa taloyhtiöissä. Asianajajamme Marina Furuhjelm muistutti tässä artikkelissa tarkkuudesta yhtiökokouksissa myös poikkeavina aikoina.  Tässä tekstissä pureudun juridiseen haasteeseen, … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Yhtiökokous teki päätöksen, voiko sen muuttaa?

kirjoittaja

Yhtiökokouksessa tehdyn päätöksen voi pääsääntöisesti muuttaa. Muutostapa riippuu tilanteesta. Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säännöksiä, jotka estäisivät yhtiökokousta käsittelemästä asioita, joista on jo aiemmin tehty päätös. Taloyhtiön yhtiökokous voi lähtökohtaisesti aina tehdä päätöksen toimivaltaansa kuuluvassa asiassa, kunhan se ei loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta.  On yleistä, että taloyhtiöissä muuttuvat olosuhteet tai mielipiteet, minkä johdosta aiempaa päätöstä halutaan muuttaa. Tällöin … Lue lisää

Kokoontumisrajoitukset eivät enää koske yhtiökokouksia – kokouksen siirtäminen silti suositeltavaa

kirjoittaja
Asianajotoimisto Kuhanen Asikainen Kanerva etusivun kuvituskuvassa ruskean ja keltaisen sävyinen talo Helsingissä

Aluehallintoviraston tuoreen linjauksen mukaan yhtiökokouksiin ja muihin vastaaviin sääntömääräisiin tai lakimääräisiin kokouksiin ei enää sovelleta kokoontumisrajoituksia. Vaikka ohjeistus muuttui, terveysturvallisuus on edelleen etusijalla kaikissa kohtaamisissa. Alueviraston muuttuneen tulkinnan taustalla on oikeusasiamiehen ratkaisu. Päätös poikkeaa aluehallintoviraston aiemmasta näkemyksestä, joka perustui oikeusministeriön maaliskuussa 2020 laatimaan virkamiesmuistioon. Siinä ministeriö katsoi, että esimerkiksi yhdistysten kokoukset, yhtiökokoukset ja vastaavat ovat yleisötilaisuuksia.  … Lue lisää

KHO: Asunto-osakeyhtiön ylijäämäsähkön satunnainen myynti ei ollut liiketoimintaa – välttyi arvonlisäveroilta

kirjoittaja

Taloyhtiö myi aurinkosähkölaitteistoilla tuotettua ylijäämäsähköä eteenpäin sähköyhtiölle ja joutui vaikeahkon kysymyksen eteen: pitääkö toiminnasta maksaa arvonlisäveroa? Keskusverolautakunta näki veroille perusteet, mutta korkein hallinto-oikeus päätti ennakkoratkaisussaan toisin. Asunto-osakeyhtiö osti sähköyhtiöltä sähköä kiinteistön käyttöön. Lisäksi kiinteistöön oli asennettu aurinkosähkölaitteisto, josta saatavaa sähköä käytettiin asukkaiden yhteisissä tiloissa, kuten porraskäytävissä, pesuhuoneessa ja pyörävajassa. Itse tuotettua aurinkosähköä riitti myös liityntäpisteen … Lue lisää

Yhtiökokous sujuvasti etäyhteyksien avulla!

kirjoittaja

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n sähköiset työkalut ja juridinen osaaminen mahdollistavat onnistuneen yhtiökokouksen järjestämisen turvallisesti koronaepidemian aikana. Poikkeuksellisen kevään aikana monissa taloyhtiöissä pohditaan parhaillaan kokouksen järjestämistä etäyhteyksien avulla. On tärkeää huomioida, että etäkokouksessa pätevät samat juridiset säännöt kuin perinteisessä yhtiökokouksessa. Niiden kiertäminen saattaa pahimmillaan johtaa kokouksessa tehtyjen päätösten mitätöintiin. Autamme taloyhtiöitä järjestämään juridisesti virheettömän ja … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Mitä tehdä, jos ei luota taloyhtiön hallitukseen?

kirjoittaja
Mitä tehdä, jos luottamus taloyhtiön hallitukseen katoaa

Taloyhtiön hallituksen sooloilu, virheet tai välinpitämättömyys voi herättää suuttumusta osakkaissa. Jos luottamus hallitukseen rakoilee, ylimääräinen yhtiökokous voi olla paikallaan. Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän tehtävänä on ajaa taloyhtiön eli kaikkien osakkaiden etua. Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön hallituksen velvollisuus on huolehtia hallinnosta, kiinteistön ja rakennusten hoidosta ja muusta toiminnasta. Hallitus järjestää myös taloyhtiön talouden valvonnan ja varmistaa, että osakkaat … Lue lisää

Pysy kartalla taloyhtiön taloudesta

kirjoittaja
Kimmo Rytkönen

On koko taloyhtiön etu, että osakkaat ovat selvillä yhtiön taloudellisesta tilanteesta. Taloyhtiön tilinpäätökseen kannattaakin tutustua huolella ja ajan kanssa.  Asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistaminen tuottaa paitsi oikeuden hallita tiettyä huoneistoa yhtiön omistamassa rakennuksessa myös omistusosuuden asunto-osakeyhtiöön. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakas on velvollinen maksamaan yhtiövastiketta yhtiön menojen kattamiseksi. Joissain harvoissa tapauksissa asunto-osakeyhtiöt saavat vuokratuloja ja pystyvät näin rahoittamaan toimintaansa, … Lue lisää

Kilpailukieltosopimuksia koskevaan lakimuutokseen kannattaa varautua jo nyt

kirjoittaja

Valmisteilla oleva lakimuutos velvoittaisi työnantajan maksamaan työntekijöille korvauksia kaikista kilpailukieltosopimuksista niiden kestosta riippumatta. Tällä hetkellä työnantajan korvausvelvollisuus koskee ainoastaan yli kuuden kuukauden mittaisia kilpailukieltosopimuksia.                       Eduskunta sai marraskuussa 2020 käsittelyyn kilpailukieltosopimuksia koskevan työsopimuslain muutosehdotuksen (HE 222/2020). Esityksessä työnantaja olisi velvollinen suorittamaan työntekijälle korvauksena kilpailukiellon aiheuttamasta sidonnaisuudesta vähintään 40 prosenttia työntekijän palkasta rajoitusajalta silloin, kun kilpailukiellon kesto … Lue lisää

Marina Furuhjelmista ja Kai Haarmasta yrityksen uusia osakkaita

kirjoittaja

Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva on kutsunut asianajaja Marina Furuhjelmin ja asianajaja Kai Haarman yrityksen osakkaiksi. Furuhjelm on erikoistunut työssään asunto-osakeyhtiö- ja kiinteistöjuridiikkaan, isännöinti- sekä huoneenvuokra-asioihin. Haarman erikoisosaamiseen kuuluvat asunto-osakeyhtiö- ja kiinteistöosakeyhtiöasiat, vuokrasuhteet sekä tietosuoja-asiat.  Furuhjelm ja Haarma ovat alallaan ansioituneita huippuosaajia. Molemmat ovat julkaisseet lukuisia oikeudellisiin kysymyksiin liittyviä kirjoja ja artikkeleita ja heidät tunnetaan osaavina … Lue lisää

Kiinteistöjuridiikan ajankohtaiskatsaus 2021 on ilmestynyt

kirjoittaja

Aiemmin Ajankohtaista kiinteistöjuridiikassa -nimellä tunnettu vuosijulkaisumme on nyt Kiinteistöjuridiikan ajankohtaiskatsaus. Lukupaketti on uudistunut upeasti myös ulkoasunsa ja sisällön puolesta. Vuoden 2021 vuosijulkaisuun on koottu kattavasti tietoa asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden juridiikasta asumiseen, rakennuttamiseen ja kiinteistöliiketoimintaan.  Julkaisussa esitellään juridisiin kysymyksiin liittyvää asiantuntijatietoa vaihtelevien, mutta kiinnostavien juttutyyppien kautta. Asiantuntijapainotteisen tiedon rinnalla annamme viinivinkit vuodelle 2021 sekä esittelemme Vuoden … Lue lisää

Jätelain uudistus etenee – mikä muuttuu kiinteistöjen jätehuollossa?

kirjoittaja

Jätelain kokonaisuudistus etenee kovaa vauhtia ja sen keskeisestä sisällöstä on päästy sopuun hallitusryhmien kesken. Uudistuksen tärkein tavoite on vähentää jätemäärää ja lisätä kierrätystä. Näin joulun alla taloyhtiöiden jätekatokset tuppaavat täyttymään ylimääräisestä jätteestä. Samaan aikaan lakirintamalla tapahtuu. ”Jätesäädöspaketti” on tarkoitus antaa eduskunnan käsiteltäväksi vuoden 2021 alkupuolella. Sen keskeinen tavoite on jätemäärän pienentyminen kokonaisuudessaan ja kiertotalouden eteneminen. … Lue lisää

Vuoden nuori taiteilija 2020 on Jaakko Hukkanen

kirjoittaja
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy valitsi Vuoden nuoren taiteilijan 2020

Kuvataiteen kandidaatti Jaakko Hukkanen tutkii töissään mielen maisemia ja herkkyyden voimaa. Kuhanen, Asikainen & Kanerva -asianajotoimisto on valinnut Vuoden nuoreksi taiteilijaksi 2020 kuvataiteilija Jaakko Hukkasen. Hän ammentaa töihinsä inspiraatiota italialaisesta maalaustaiteesta ja inhimillisestä herkkyydestä. Italialaisen renessanssiajan maalaustaiteen lisäksi Hukkasta inspiroivat esittävän modernistisen taiteen edustajat sekä erilaiset tunnemaailmat. Kuhanen, Asikainen & Kanervan hankkimassa nimeämättömässä öljymaalauksessa korostuu kokemus sisäisestä rauhasta.  … Lue lisää

Kuukauden kysymys: Kaksi kysymystä palovaroittimesta

kirjoittaja

Kuka vastaa palovaroittimesta, kun kyseessä on vuokrasuhde? Entä kuka vastaa asunto-osakeyhtiössä palovaroittimen patterin vaihtamisesta, jos kyse on a) sähköjärjestelmään kytketty palovaroitinjärjestelmä tai b) ei sähköjärjestelmään kytketty palovaroitinjärjestelmä eli ns. tavallinen palovaroitin.  Lain mukaan huoneiston haltija on velvollinen huolehtimaan siitä, että asunto varustetaan riittävällä määrällä palovaroittimia. Vuokrasuhteessa palovaroittimen hankinnasta ja kunnossapidosta vastaa siis asukas, eli vuokralainen. … Lue lisää

Kysy taloyhtiöstä: Miten tapahtuu osakekirjan kuolettaminen?

kirjoittaja

Osakekirjan kuolettaminen vaatii aina käräjäoikeuden päätöksen. Tarkempi menettelytapa riippuu siitä, onko asunto-osakeyhtiön osakeluettelo siirretty osakehuoneistorekisteriin. Vuoden 2019 alusta Suomessa otettiin käyttöön sähköinen huoneistotietojärjestelmä ja sähköiset merkinnät osakkeiden omistusoikeuksista alkoivat korvata perinteisiä, paperisia osakekirjoja. Tästä huolimatta paperiset osakekirjat ovat edelleen arkipäivää useissa asunto-osakeyhtiössä. Tavallisesti osakekirjat ovat visusti tallessa esimerkiksi pankin tallelokerossa tai muiden tärkeiden papereiden kanssa … Lue lisää

Osakkeenostajien valitsema rakennustyön tarkkailija on hyvä keino ehkäistä rakennusvirheitä

kirjoittaja
Rakennustyön tarkkailija

Rakennustyön tarkkailijan tehtävä on varmistaa uudiskohteen osakkeenostajien etu rakennusprosessin aikana. Kun virheet ja aikataululliset ongelmat havaitaan jo rakentamisen aikana, uuteen kotiin voi asettua rauhallisin mielin. Miten rakennustyön tarkkailija valitaan, mitä hän tekee työmaalla ja miten palkkion maksu hoidetaan?  Uudisasunnon viehätys unohtuu nopeasti, jos talossa paljastuu muuttopäivän jälkeen vakavia rakennusvirheitä- tai puutteita. Yksi varteenotettava keino ehkäistä … Lue lisää

Yllätyksellinen tie kohti unelmataloa

kirjoittaja

Ostimme jo jokin aika sitten korjausta vaativan vanhan puutalon. Tarkoituksena oli kunnostaa pieni kosteusvaurio sekä uudistaa märkätilat, vesiputket, viemärit, sähköasennukset sekä kaikki pinnat. Matkasta tuli erilainen kuin aluksi kuvittelimme. Remontin alkumetreillä tavoitteemme oli laatia urakoitsijoiden ja suunnittelijoiden kanssa kirjalliset sopimukset, jotka ovat kuin suoraan kiinteistöjuristin oppikirjasta. Halusimme myös seurata tarkasti töiden etenemistä. Olimme saaneet suosituksia … Lue lisää

Siirtyikö yhtiökokous keväältä syksyyn? Kokousjärjestelyillä on jo kiire

kirjoittaja

Taloyhtiöt saivat viime kevään yhtiökokouksille jatkoaikaa syyskuun loppuun asti. Jos kokous on vielä pitämättä, töihin on ryhdyttävä pikaisesti. Etäkokoustaminen on mahdollisen toisen tautiaallon kynnyksellä edelleen viisasta. Koronakevään aikana monissa taloyhtiössä päätettiin siirtää yhtiökokous syksyyn. Tämän mahdollisti eduskunnan määräämä lakimuutos, joka sallii yhtiökokouksen pitämisen aina syyskuun 30. päivään saakka. Vielä keväällä kaukaiselta tuntunut päivämäärä, on saattanut … Lue lisää

Yhtiökokous etäyhteyden avulla – näin se käytännössä tapahtuu

kirjoittaja

Etäkokoustamisesta voi taloyhtiöissäkin muodostua luonteva toimintatapa. Se vaatii valppautta ja totuttelua, mutta saattaa jopa yllättää helppoudellaan. Parhaimmillaan etänä järjestettävä yhtiökokous houkuttelee aiempaa enemmän osallistujia. Korona-aika on hetkessä herättänyt henkiin asunto-osakeyhtiölaissa kuolleeksi kirjaimeksi jääneen mahdollisuuden yhtiökokousten järjestämiseen etäyhteyksin. Kevään kuluessa etäkokouksia on järjestetty etenkin niissä yhtiössä, joissa päätettävien asioiden kiireellisyyden vuoksi ei ole voitu odottaa kokoontumisrajoitusten … Lue lisää

Korona muutti työlainsäädäntöä – huomioi nämä kohdat kiinteistöpalvelualan työehtosopimuksessa

kirjoittaja

Koronakriisi on aiheuttanut maassamme täysin poikkeuksellisen tilanteen. Valmiuslain voimassaolo jatkuu 30.6.2020 saakka ja tartuntatautilakia sovelletaan epidemian aikana. Miten valmiuslaki vaikuttaa työlainsäädäntöön. Entä mitä ovat kiinteistöpalvelualan työehtosopimuksen väliaikaiset muutokset? Työmarkkinoiden keskusjärjestöjen esityksen pohjalta työlainsäädäntöön on tehty tilapäisiä muutoksia koronaepidemian aikana. Säädetyt lait astuivat voimaan 1.4.2020, ja ne ovat voimassa kesäkuun loppuun saakka. Työlainsäädännön poikkeukset eivät koske … Lue lisää

Taloyhtiön remontit koronaepidemian aikana – mitä sanoo virallinen ohjeistus?

kirjoittaja

Monissa taloyhtiöissä kiireisetkin peruskorjaushankkeet ovat jääneet paussille odottamaan poikkeustilan päättymistä ja epidemian tasaantumista. Kun hankkeita ryhdytään vähitellen taas edistämään, turvallisuus on edelleen etusijalla. Vaikka rajoituksia ollaan helpottamassa, korona on tämänhetkisten tietojen perusteella valitettavasti keskuudessamme vielä pitkään. On kuitenkin tärkeää, että taloyhtiöissä otetaan vähitellen askeleita eteenpäin ja nostetaan hankkeita takaisin työpöydälle. Turvallisuudesta tinkimättä. Sosiaali- ja terveysministeriö … Lue lisää

Työsuhdeasiat ja koronaepidemia – usein kysyttyä

kirjoittaja

Suomi ottaa kesän alussa askeleita yhteiskunnan avaamiseksi, ja tietyillä aloilla palataan taas tauon jälkeen työpaikoille. Olemme saaneet pitkin matkaa runsaasti kysymyksiä liittyen koronaepidemiaan ja työntekoon. Näitä asioita kysytään eniten. Voiko työnantaja määrätä työntekijän palkattomaan karanteeniin, jos työntekijällä epäillään koronatartuntaa? V: Ei voi. Eristykseen tai karanteeniin määräämisestä päättää tartuntataudeista vastaava lääkäri eli työnantaja tai työterveyshuolto eivät … Lue lisää

Taloyhtiön hallituksen kannattaa toimia suunnitelmallisesti ja kuunnella asiantuntijoita

kirjoittaja
hyvän taloyhtiön hallituksen ominaisuudet

Taloyhtiön hallituksen tärkein tehtävä on ajaa koko yhtiön etua. Kun hallituksessa on mukana luottamustehtävästään aidosti kiinnostuneita jäseniä, saadaan talossa aikaiseksi isoja asioita. Millainen on kiinteistöjuristin mielestä hyvä hallitus ja mitä toimikauden alkumetreillä kannattaa huomioida? Kiinteistöjuristi pääsee työnsä kautta kurkistamaan hyvin erilaisten taloyhtiöiden arkeen. Parhaimmillaan hallituksessa on edustettuna osakkaiden kirjo, jolloin erilaiset näkemykset ja toiveet tulevat … Lue lisää

Korona toi haasteita hallintaanottovaroitusten toimittamiseen

kirjoittaja

Korona-epidemian aikana on ilmennyt ongelmia erilaisten tiedoksiantojen, kuten hallintaanottovaroitusten antamisessa. Mitä keinoja taloyhtiöllä on, kun tarvittavat varoitukset ja päätökset täytyy saada toimitettua turvallisesti perille? Lain mukaan ennen mahdollisen hallintaanottopäätöksen tekemistä, on osakkaalle ja huoneiston vuokralaiselle annettava asiasta kirjallinen varoitus. Hallintaanottovaroitus ja hallintaanottopäätös toimitetaan vastaanottajalle haasteen tiedoksiantamisesta säädetyllä tavalla tai muulla todistettavalla tavalla. Jos osakkeenomistajaa tai … Lue lisää

Hallitus antoi ehdotuksen kevään yhtiökokousten takarajaksi – esitykseen saattaa liittyä aikataulullinen haaste

kirjoittaja

Covid-19 epidemiasta johtuen useat taloyhtiöt ovat siirtäneet kevään yhtiökokouksen myöhempään ajankohtaan. Hallitus esittää nyt, että kokoukset on pidettävä viimeistään syyskuussa 2020. Hallitus on esittänyt eduskunnalle, että osakeyhtiölaista ja asunto-osakeyhtiölaista on mahdollisuus poiketa siten, että yhtiökokousten määräaikoihin saadaan koronaepidemian vuoksi joustoa. Kokouksen voisi näin ollen pitää vielä syksyllä. Yhteisön hallituksen tulee kuitenkin laatia tilinpäätös kesäkuun 2020 … Lue lisää

Vuositarkastustilaisuus voi vaatia erityisjärjestelyjä koronaepidemian aikana

kirjoittaja
vuositarkastustilaisuuden pitäminen ja koronaepidemia

Koronakriisi voi tehdä uuden rakennuksen vuositarkastuksesta ongelmallista. Tilaisuuden ajankohdasta kannattaa tarpeen mukaan ensisijaisesti neuvotella. Lisäksi on mahdollista pohtia vaihtoehtoisia tapoja turvallisen tarkastuksen suorittamiseksi. Asuntokauppalaissa on säädetty uuden asunnon vuositarkastuksesta, jonka järjestäminen kuuluu perustajaosakkaan vastuulle. Tilaisuus tulee pitää aikaisintaan 12 kuukauden päästä ja viimeistään 15 kuukauden päästä siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöön. Mikäli tilaisuutta … Lue lisää

Taloyhtiön urakat ja koronaepidemia – usein kysyttyä

kirjoittaja
ryhmäkorjaus

Koronavirus laittaa monissa taloyhtiöissä sovitut urakka-aikataulut uusiksi. Millaisia oikeuksia ja velvollisuuksia urakoitsijalla ja taloyhtiöllä on odottamattomassa tilanteessa? Taloyhtiön remontteihin tuli koronaepidemian myötä uudenlaisia riskejä ja epävarmuustekijöitä. Osa taloyhtiöistä on päättänyt lykätä hankesuunnitelmat tulevaisuuteen, toiset pohtivat jopa aloitetun remontin keskeyttämistä. Viranomaispuolelta ei toistaiseksi ole taloyhtiön korjausremontteja rajoittavia esteitä, mutta työ voi keskeytyä tai viivästyä muista syistä. … Lue lisää

Pitääkö suljetusta ravintolasta maksaa vuokraa?

kirjoittaja

Ravintolat ovat valmiuslain perusteella annetun asetuksen nojalla kiinni lukuun ottamatta ruuan ulosmyyntiä. Tämä on herättänyt laajaa keskustelua ravintoloiden taloudellisesta kantokyvystä. Mikä voisi olla kaikille osapuolille kohtuullinen ratkaisu hankalassa tilanteessa?     Osa vuokranantajista on oma-aloitteisesti antanut vuokralaisilleen vuokravapautuksen tai ainakin tuntuvan vuokranalennuksen ravintoloiden sulkemisen ajaksi. Toiset ovat pyrkineet neuvottelemaan määräaikaisista vuokranalennuksista. Kolmas vaihtoehto näyttää olevan vuokranmaksun … Lue lisää

Voisiko kevään varsinaiset yhtiökokoukset siirtää keväälle 2021?

kirjoittaja

Entä jos poikkeusoloissa jätettäisiin ainakin pääosin kaikki kevään kokoukset pitämättä ja pidettäisiin keväällä 2021 tuplakokous? Koronaviruksen aiheuttaman poikkeustilanteen alussa ehdotimme, että yhtiökokouksia ei toistaiseksi pidetä. Nyt kun kokoontumisia on yhä enemmän maamme hallituksen toimesta rajoitettu, kokousten pitäminen on jo muodostunut koko lailla mahdottomaksikin. Periaatteessa on mahdollista yrittää etäkokousta niin, että paikalla on kaksi henkilöä, puheenjohtaja … Lue lisää

Taloyhtiö: Päätökset täytyy tehdä tarkasti sääntöjen mukaan poikkeavinakin aikoina

kirjoittaja

Yhtiökokouksen eri vaiheissa saattaa syntyä virheitä, joihin osakkaalla on oikeus puuttua moiteajan sisällä. Pahimmillaan virheet johtavat kokouksessa tehtyjen päätösten mitätöintiin. Mitä moitteenvaraisuudesta ja mitättömyydestä on oleellista ymmärtää? Monissa taloyhtiöissä pohditaan tänä keväänä yhtiökokouksen järjestämistä etäyhteyksien avulla. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm kertoo, että hänen korviinsa on kantautunut kevään kuluessa uskaliaitakin ideoita sähköiseen … Lue lisää

Nimitysuutinen: Juuso Laurila lakimieheksi

kirjoittaja

Juuso Laurila on nimitetty Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimieheksi 16.3.2020 alkaen.  Juuso Laurila on työskennellyt vuodesta 2015 alkaen lakimiesharjoittelijana Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä. Hänen työtehtävänsä ovat pääasiassa liittyneet asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöasioihin. Kesällä 2019 Laurila työskenteli Helsingin kaupungin tontit-yksikössä, jossa hän keskittyi muun muassa asuntotonttien luovutuksiin (maanvuokrasopimukset ja rasitesopimukset). Laurila valmistuu kuluvan kevään aikana oikeustieteen maisteriksi Helsingin … Lue lisää

Taloyhtiöt ja koronaepidemia: Kevään yhtiökokous kannattaa siirtää myöhempään ajankohtaan tai pitää etäyhteyksien avulla

kirjoittaja

Kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy suosittelee, että taloyhtiöt siirtävät keväälle ajoitetut yhtiökokoukset toiseen ajankohtaan. Jos yhtiökokous täytyy pakottavista syistä pitää lähikuukausina, taloyhtiön hallituksen kannattaa päättää nopeasti tilaisuuden pitämisestä etäyhteyksien avulla. Koronaepidemian aikana taloyhtiöissä on minimoitava kaikki sosiaaliset kontaktit mahdollisten tartuntojen estämiseksi. Yhtiökokouksiin osallistuu usein riskiryhmiin kuuluvia henkilöitä, joten suositeltava toimintatapa on siirtää … Lue lisää

Asianajaja Marina Furuhjelm Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n kehitys- ja viestintäjohtajaksi

kirjoittaja

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy on Suomen suurin kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut asianajotoimisto. Yritys on vahvassa kasvussa ja sen tavoitteena on jatkossakin panostaa alan parhaaseen osaamiseen, asiakaskokemuksen kehittämiseen ja monipuoliseen viestintään. Asianajaja Marina Furuhjelm vastaa jatkossa Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n viestinnästä ja yrityksen toiminnan kehittämisestä yhdessä muun johdon kanssa. Furuhjelm jatkaa edelleen myös asianajajan tehtävässään. – … Lue lisää

Varatuomari LKV Jaana Sallmén on nimitetty Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimieheksi

kirjoittaja

Jaana Sallmén aloittaa uudessa työssään 16.3.2020. Hän siirtyy toimistoomme Isännöintiliiton lakiasiantuntijan tehtävästä. Jaana Sallménilla on laajaa kokemusta asumisen juridiikasta. Hän on työskennellyt viimeiset kuusi vuotta Isännöintiliitossa ja sitä ennen neljän vuoden ajan Kiinteistöliitossa. Ennen järjestömaailmaan siirtymistä Sallmén on ollut muun muassa Lakiasiaintoimisto Finessi Oy:n lakimies. – Työ, jota olen saanut tehdä Isännöintiliitossa, on antanut arvokasta … Lue lisää

Suomen ensimmäinen 3D-kiinteistö on syntynyt

kirjoittaja

Kolmiulotteinen kiinteistönmuodostus selkeyttää omistamista, sopimuksia, kiinteistökauppoja ja kiinteistöveron kohdentamista laajoissa ja useita käyttötarkoituksia sisältävissä rakennuskokonaisuuksissa. Suomen ensimmäinen kolmiulotteinen kiinteistö rekisteröitiin Espoon Keilalahdessa 9.1.2020. Kyse on uudesta paikoitustontista, joka lohkottiin maan alle nykyisen tontin alapuolelle. 3D-tontit pitää olla kokonaan joko maanpinnan ylä- tai alapuolella. Ensimmäinen 3D-tontti sai odottaa itseään melko pitkään, sillä sen käyttöönottoa on suunniteltu … Lue lisää

Ajankohtaista kiinteistöjuridiikassa 2020 on ilmestynyt

kirjoittaja
Ajankohtaista kiinteistöjuridiikassa

Vuosijulkaisun teema on vahingot ja vastuut taloyhtiössä. Ajankohtaista kiinteistöjuridiikassa on vuosittain ilmestyvä kattava lukupaketti, joka sisältää asiantuntijoidemme kirjoittamia artikkeleita sekä materiaalia kiinteistöalan kiinnostavimmista oikeudellisista ongelmista ja ratkaisuista. Vuosijulkaisun 2020 teemaksi olemme valinneet erilaiset vastuutilanteet taloyhtiössä.  Artikkeleissa käydään läpi vahingonkorvauskysymyksiä osakkaan, taloyhtiön, vuokranantajan, urakoitsijan, suunnittelijan, isännöitsijän ja kiinteistövälittäjän osalta. Myös vakuutusturvaa käsitellään esimerkiksi suorituskyvyttömyysvakuutusten kannalta. Vuosijulkaisussamme … Lue lisää

Vuonna 2020 voimaan astuvat lakimuutokset – seuraa myös näitä käsittelyssä olevia asioita

kirjoittaja

Kokosimme yhteen tuoreet ja tulevat lakimuutokset, jotka vaikuttavat asumiseen, elämiseen sekä kiinteistökauppaan. EU- ja ETA -alueiden ulkopuolisten ostajien kiinteistökaupat luvanvaraisiksi Ulkomaalaisten Suomessa tekevät kiinteistökaupat ovat nyt aiempaa tarkemman suurennuslasin alla. Vuoden alusta voimaan astui laaja lakikokonaisuus, joka huomioi turvallisuuden entistä tarkemmin, alueiden käytön ja kiinteän omaisuuden siirroissa.  Käytännössä se tarkoittaa sitä, että jos EU- ETA … Lue lisää

Uusi työaikalaki mullistaa isännöitsijän työaikaa

kirjoittaja

Uusi työaikalaki tulee voimaan 1.12020. Laki kumoaa kokonaisuudessaan vuoden 1996 työaikalain. Laki tulee mullistamaan isännöitsijöiden työaikaa, koska kaikki tehty työ kokousajat mukaan lukien lasketaan työaikaan. Keskeiset muutokset Uuden työaikalain tavoitteena on ollut ajantasaistaa työaikalaki vastaamaan elinkeinorakenteen ja työn tekemisen tavoissa tapahtuneita muutoksia sekä tehdä työaikadirektiivistä ja muista kansainvälisistä reunaehdoista johtuvia tarkistuksia. Isännöintialalle uusi laki tuo … Lue lisää

Eduskunta hyväksyi purkavaa uusrakentamista koskevan asunto-osakeyhtiölain uudistuksen

kirjoittaja

Eduskunta on 18.1.2019 hyväksynyt purkavaa uusrakentamista koskevan lakiehdotuksen. Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta tulee voimaan kevään aikana. Lain voimaantulon myötä asunto-osakeyhtiölain 6 lukuun tulee 8 kokonaan uutta pykälää (38-45 §) ja tämän lisäksi asunto-osakeyhtiölain 6 luvun olemassa oleviin pykäliin tulee useampia lisäyksiä ja täydennyksiä. Lainsäädäntöhankkeen tavoitteena on ollut purkamista ja uusrakentamista koskevan asunto-osakeyhtiön päätöksenteon helpottaminen, mutta pyrkien … Lue lisää

Vuoden nuori taiteilija 2020: Jaakko Hukkanen

kirjoittaja

Kuvataiteilija Jaakko Hukkanen ammentaa töihinsä inspiraatiota italialaisesta maalaustaiteesta ja inhimillisestä herkkyydestä. Kuhanen, Asikainen & Kanerva -asianajotoimiston vuoden nuoreksi taiteilijaksi 2020 valitsema kuvataiteen kandidaatti Jaakko Hukkanen tutkii töissään mielen maisemia ja herkkyyden voimaa. – Olen kiinnostunut tunnelmista, värien vuoropuhelusta ja siveltimen ilmaisuvoimasta. Lähden usein liikkeelle mielikuvasta – tunnelman kuvittamisesta tai sen havittelusta – hiilipiirroksen kautta. Lukuisista luonnoksista erottuu … Lue lisää

Vuoden nuori taiteilija on valittu

kirjoittaja

Toimistomme valitsema vuoden nuori taiteilija 2019 on Kuvataideakatemiasta tila-aikataiteen maisteriksi valmistunut Jarkko Räsänen. Jarkko Räsänen on digitaaliajan monimediataiteilija, joka liikkuu valokuvauksen, videon, musiikin ja kuvataiteen leikkauskohdissa.  Hän oli jo teinipoikana 1990-luvulla mukana demoskene-alakulttuurissa tekemässä tietokonepohjaisia audiovisuaalisia esityksiä. Kuvataideakatemiassa Räsänen alkoi tutkia digitaalista valokuvatiedostoa taiteellisen ohjelmoinnin keinoin. Ensimmäisen kuvankäsittelyohjelmansa Räsänen kehitti lopputyönään vuonna 2010. Sittemmin hän on … Lue lisää

Katsaus vuoteen 2019 – tiivistä työtä, kiinnostavia keskusteluja ja juhlahumua

kirjoittaja

Kuluneen vuoden aikana toimistossamme ovat olleet pinnalla lakimuutokset ja vilkkaat keskustelut mielenkiintoisista aiheista. Lisäksi tänä vuonna tuli kuluneeksi 20 vuotta Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n perustamisesta.   Purkavaan uusrakentamiseen liittyvä päätöksenteko helpottui  Asunto-osakeyhtiöiden päätöksenteko rakennusten purkamisesta ja uusrakentamisesta helpottui merkittävästi, kun asunto-osakeyhtiölain muutokset astuivat voimaan maaliskuun alussa. Kun aiemmin myönteinen päätös urakan aloittamiseen vaati kaikkien osakkaiden … Lue lisää

Työnantaja, uusi työaikalaki vaatii toimenpiteitä – tarkista muistilista

kirjoittaja

Yrityksen kannattaa viimeistään nyt varautua ensi vuoteen, jolloin voimaan astuu uusi työaikalaki. Laadimme muistilistan asioista, joiden tulee olla kunnossa ennen vuoden vaihdetta. Siten varmistat, että uuteen työaikalakiin siirtyminen tapahtuu sujuvasti 1.1.2020. Uusi työaikalaki astuu pian voimaan – huolehdi seuraavat asiat kuntoon: Lue lisää Isännöintiyritys, nämä asiat on syytä tietää uudesta työaikalaista Kuhanen, Asikainen & Kanerva … Lue lisää

Isännöintiyritys: Nämä asiat on syytä tietää uudesta työaikalaista – astuu voimaan vuoden alussa

kirjoittaja
Nämä asiat on hyvä tietää uudesta työaikalaista.

Uusi työaikalaki tuo tullessaan monia uudistuksia, jotka vastaavat vanhaa lakia paremmin nykyajan työelämän tarpeisiin. Miten lakimuutokset vaikuttavat isännöintiyrityksen arkeen? Kokosimme yhdeksän tärkeintä kysymystä. 1. Mitkä lakimuutokset isännöintiyrityksen kannattaa huomioida? Työaikaan luetaan vuoden 2020 alusta alkaen kaikki tehty työ ajasta ja paikasta riippumatta, esimerkiksi kokoustyöskentely, etätyö ja ylityöt. Lain mukaan työnantajan on organisoitava työajan seuranta ja huolehdittava, … Lue lisää

OTM Rasmus Kanerva Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimieheksi

kirjoittaja

OTM Rasmus Kanerva on aloittanut Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimiehenä 9.9.2019.  Rasmus Kanerva valmistui Helsingin yliopistosta oikeustieteen maisteriksi 2.10.2019. Kanervan Pro gradu -tutkielma käsitteli osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta asunto-osakeyhtiön purkavassa uusrakentamishankkeessa. Opiskeluiden ohella Kanerva työskenteli mm. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä kiinteistöjuridiikan avustavissa lakimiestehtävissä.  Uudessa työtehtävässään Kanerva keskittyy asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden juridiikkaan, erikoisosaamisalueenaan lisä-, täydennys- ja purkavat … Lue lisää

Sähköinen osakeluettelon siirtopalvelu avataan lokakuussa – siirron kanssa ei kuitenkaan kannata kiirehtiä

kirjoittaja

Taloyhtiöt voivat pian siirtää kätevästi osakeluetteloiden tiedot Maanmittauslaitokselle. Jos yhtiön ja osakehuoneistojen tiedot ovat isännöintijärjestelmässä, kannattaa siirto tehdä kuitenkin vasta loppuvuodesta. Ennen 1.1.2019 perustettujen taloyhtiöiden täytyy siirtää osakeluettelon ylläpito Maanmittauslaitokselle vuoden 2022 loppuun mennessä.  Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään kootaan aluksi tiedot taloyhtiöistä ja osakehuoneistoista. Uudet, vuonna 2019 perustetut taloyhtiöt ovat jo valmiiksi järjestelmässä. Kun tiedot osakehuoneistoista … Lue lisää

Kimmo Rytkönen Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajajaksi

kirjoittaja
Kimmo Rytkönen

Asianajaja, varatuomari Kimmo Rytkönen on nimitetty Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n palvelukseen 2.9.2019 alkaen. Hän hoitaa kaikkia kiinteistöalan toimeksiantoja, erityisesti asuntokauppa- ja urakkariitoja. Rytkönen siirtyy toimistollemme Asianajotoimisto Jouni Kallioniemi Oy:stä, jossa hän on pitkään hoitanut pääasiassa rakentamissopimuksiin sekä asunto- ja kiinteistökauppoihin liittyviä toimeksiantoja. ”Olen iloinen siitä, että olemme saaneet tiimiimme vahvistusta juuri näille aloille. … Lue lisää

Nämä hallitusohjelman kohdat kannattaa huomioida taloyhtiöissä

kirjoittaja

Uusi hallitusohjelma tarttuu kattavasti monenlaisiin asuntopolitiikan haasteisiin kaupungistumisesta muuttotappioalueiden rapistuvaan rakennuskantaan. Esille nousevat vahvasti väestörakenteen muutos, rakentamisen laatu ja ympäristöasiat. Mihin ohjelman kohtiin taloyhtiöissä on syytä kiinnittää huomiota? Taloyhtiöt osana ympäristötavoitteita Pyrkimys kohti hiilineutraalia yhteiskuntaa näkyy taloyhtiöiden suuntaan erilaisina tukina ja kannustimina. Tarkoitus on ottaa käyttöön energia-avustusjärjestelmä, jolla tuetaan esimerkiksi energiaremontteja sekä älykkääseen ja joustavaan … Lue lisää

Kuusi keinoa, joilla työelämän ja vapaa-ajan yhteensovittaminen helpottuu ensi vuoden alussa

kirjoittaja

Uusi työaikalaki vastaa aiempaa paremmin nykyiseen työelämään, jossa teknologia mahdollistaa aikaan ja paikkaan sitoutumattoman ahkeroinnin. Työpaikoille se merkitsee uusia tapoja sopia työaikajärjestelyistä- ja joustoista sekä itsenäisestä työstä eli työaika-autonomiasta. Eduskunta hyväksyi uuden työaikalain 13.3.2019 ja lain on tarkoitus astua voimaan 1.1.2020. Samalla nykyinen vuoden 1996 työaikalaki kumoutuu kokonaisuudessaan. Muutoksen tavoitteena on ajantasaistaa työaikalaki vastaamaan elinkeinorakennetta … Lue lisää

Kuukauden lakikysymys: Muuttaako sähköinen huoneistotietojärjestelmä osakekirjaan tehtävää siirtomerkintää?

kirjoittaja

Maaliskuun lakikysymyksemme liittyy uuteen huoneistotietojärjestelmään (Asrek), joka otettiin käyttöön 1.2.2019. Täytyykö osakekirjaan jatkossa tehdä siirtomerkintä asunto-osakkeen kaupan yhteydessä? Osakekirjaan tehty siirtomerkintä on aina ollut edellytyksenä sille, että asunto-osakkeen uusi omistaja voidaan merkitä asunto-osakeyhtiön osakeluetteloon. Vuoden 2019 alussa otettiin käyttöön uusi huoneistotietojärjestelmä (ASREK). Sen tavoitteena on luopua paperisista osakekirjoista kokonaan ja kerätä tiedot omistusoikeudesta Maanmittauslaitoksen ylläpitämään sähköiseen … Lue lisää

Autokanta muuttuu, kuka maksaa sähköt?

kirjoittaja

Erilaisten sähköistettyjen autojen määrä on kasvusuunnassa ja tavoitteet niiden suhteen korkealla. Monen taloyhtiönkin pihalle on ilmestynyt ensimmäinen sähkö- tai hybridiauto, jonka latausmahdollisuutta parhaillaan pohditaan. Keskeinen kysymys on tietysti se, mitä sähköautojen latausmahdollisuus maksaa, ja ennen kaikkea, kuka sen maksaa. Aihe on herättänyt kysymyksiä lakineuvonnassa ja teema on meilläkin ollut esillä lähes kaikissa asiakastilaisuuksissa, missä on käsitelty … Lue lisää

Ajankohtaista kiinteistöjuridiikassa 2019 -vuosijulkaisumme on ilmestynyt

kirjoittaja

Toteutamme vuosittain kiinteistöjuridiikan ajankohtaisia teemoja käsittelevän julkaisun. Julkaisut sisältävät asiantuntijoidemme laatimia artikkeleita sekä materiaalia kiinteistöalan kiinnostavimmista oikeudellisista ongelmista ja ratkaisuista. Vuoden 2019 vuosijulkaisuun on laadittu asiantuntija-artikkeleita asuinkiinteistöjen tyypillisistä tilanteista vuoden aikana. Ajatus on tarjota vastauksia kiinteistöjuridisiin kysymyksiin vuosikellon omaisesti, jolloin julkaisusta olisi hyötyä ympäri vuoden. Artikkelit käsittelevät muun muassa yhtiökokouskutsua, taloyhtiön talousarviota, urakkasopimuksia, talviajan riskejä … Lue lisää

Kiinteistöjuridiikkaa jo 20 vuotta!

kirjoittaja

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n tarina sai alkunsa vuonna 1999. Yrityksen perustajanelikon vahva yhteinen visio, onnistuneet rekrytoinnit ja keskittyminen yhteen alaan ovat siivittäneet asianajotoimiston vakaan kasvun tielle.     Suomen suurin kiinteistöalan juridiikkaan erikoistunut asianajotoimisto sai alkunsa, kun opiskelu- ja työkuvioista tutuksi tulleet kaverukset, asianajajat Jarmo Asikainen, Petteri Kuhanen, Laura Veltheim-Asikainen ja Ari Kanerva päättivät … Lue lisää

Hei Pirkanmaa! Olemme mukana Suomen Vuokranantajat 20 vuotta -juhlaseminaarissa Tampereella, ilmoittaudu mukaan

kirjoittaja

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy on yksi pääyhteistyökumppaneista Vuokranantajat 20 vuotta -juhlaseminaarissa Tampereella 4.2.2019. Suomen Vuokranantajien järjestämä maksuton suurtapahtuma on suunnattu vuokranantajille ja muille aiheesta kiinnostuneille.  Helmikuun tapahtumassa on tarjolla paitsi tärkeää asiaa myös juhlahumua yhdistyksen 20-vuotisen taipaleen kunniaksi. Puhujien joukossa on muun muassa asianajajamme Ari Kanerva, joka oli aikoinaan laatimassa yhdistyksen perustamiseen liittyviä asiakirjoja … Lue lisää

Tommi Leppänen on nimitetty Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimieheksi

kirjoittaja

Oikeustieteen maisteri Tommi Leppänen aloittaa lakimiehenä 4.2.2019. Hän siirtyy Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:hyn Isännöintiliiton lakiasiantuntijan tehtävästä. Leppäsen työtehtäviin Isännöintiliitossa on kuulunut lainsäädäntövaikuttamisen ohella muun muassa kouluttaminen ja jäsenpalveluiden juridisten sisältöjen laatiminen. Hän on ollut esimerkiksi vahvasti mukana hankkeessa, joka koskee purkavaa uusrakentamista koskevaa lainuudistusta. –  Ajankohta siirtymiselle on sopiva, sillä tärkein vaikuttamishankkeeni on saatu … Lue lisää

Vuoden nuori taiteilija 2019: Jarkko Räsänen

kirjoittaja

Toimistomme valitsema vuoden nuori taiteilija 2019 on Kuvataideakatemiasta tila-aikataiteen maisteriksi valmistunut Jarkko Räsänen. Hänen näyttelynsä Ettei unohtuisi oli esillä galleria Kenetissä elokuussa 2019. Jarkko Räsänen kehitti ensimmäisen oman kuvankäsittelyohjelmansa Kuvataideakatemian lopputyönä vuonna 2010.Ohjelmalla hän pystyy pilkkomaan valokuvatiedoston ohuiksi siivuiksi ja sommittelemaan siivut uuteen järjestykseen niiden kirkkauden tai värisävyn perusteella. Näin valokuvan alkuperäinen aihe hajoaa abstrakteiksi … Lue lisää

Vuoden nuori taiteilija on Maisa Majakka

kirjoittaja

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy on valinnut vuoden 2018 nuoreksi taiteilijaksi keramiikkataiteilijan, kuvataiteen kandinaatin Maisa Majakan. Majakan työt tutkivat merkityksellisiä kohtaamisia ihmisten välillä. Kuvataideakatemiassa vuonna 2015 kuvanveisto-opintonsa aloittaneen 29-vuotiaan Maisa Majakan figuratiivisten keramiikkatöiden innoittajana toimivat usein pienet, mutta merkitykselliset asiat Majakan omassa elämässä ja ihmissuhteissa. Majakan tärkeä inspiraation lähde on ihmisten välisen vuorovaikutuksen tarkkailu. Tuoreiden … Lue lisää

Malttia osakehuoneistorekisterin kanssa

kirjoittaja

Uudet taloyhtiöt perustetaan vuoden alusta uuteen huoneistotietojärjestelmään, joka edustaa kauan kaivattua digiloikkaa taloyhtiömaailmassa. Eihän siitä ole kuin hetki, kun Saara Paronen viime vuosituhannen puolella teki Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistyksen (Kiinteistöliitto Uusimaan) ja Suomen kulttuurirahaston tukemana selvityksen asunto-osakkeiden sähköisestä rekisteripalvelusta. Rekisteriin kerätään vähitellen tiedot osakehuoneistojen, eli käytännössä asuntojen ja autopaikkojen, omistuksista ja panttauksista. Myös keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt pääsevät halutessaan … Lue lisää

Asianajajat Annika Kemppinen ja Jaakko Kanerva Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n osakkaiksi

kirjoittaja

Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy on kutsunut asianajaja Annika Kemppisen ja asianajaja Jaakko Kanervan yrityksen osakkaiksi. Kemppinen on erikoistunut työssään asunto-osakeyhtiö- ja kiinteistöjuridiikkaan sekä huoneenvuokra-asioihin. Kanervan erikoisosaamiseen kuuluvat rasite- ja hallinnanjakosopimukset sekä ympäristö- ja vesiasiat. Kemppinen ja Kanerva ovat alallaan ansioituneita huippuosaajia. Molemmat ovat julkaisseet lukuisia oikeudellisiin kysymyksiin liittyviä artikkeleita ja heidät tunnetaan osaavina … Lue lisää

Nimitysuutinen: Mikko Ravi lakimieheksi Tampereen toimistolle

kirjoittaja

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n Tampereen toimiston lakimieheksi on 3.12.2018 alkaen nimitetty varatuomari, oikeustieteen maisteri Mikko Ravi. Mikko Ravi on aiemmin työskennellyt lakimiehenä asianajotoimisto Suojanen & Alanen Oy:ssä. Ravin juridiseen erikoisosaamiseen kuuluvat asunto-osakeyhtiöt, kiinteistö- ja asuntokauppa-asiat sekä rakentamiseen liittyvät toimeksiannot. Lisäksi hän on hoitanut jonkin verran rikosasioita. Ravi on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Lapin yliopistosta vuonna … Lue lisää

Purkava uusrakentaminen vauhdittuu ensi vuoden alussa – mikä uusista päätöksenteon keinoista vaatii vähiten byrokratiaa?

kirjoittaja

Purkavaan uusrakentamiseen liittyvät asunto-osakeyhtiölain muutokset helpottavat pian hankalaan tilanteeseen ajautuneen taloyhtiön päätöksentekoa kiinteistön tulevaisuudesta. Nämä keinot vauhdittavat huonokuntoisen rakennuksen purkamista uuden ja ehomman kokonaisuuden alta – oikeusturvaa unohtamatta. Purkavaa uusrakentamista on tehty taloyhtiöissä erilaisin tavoin jo pitkään. Kokonaismäärä on kuitenkin jäänyt melko vähäiseksi, sillä päätös vanhan rakennuksen purkamisesta on vaatinut yhtiökokouksen yksimielisen päätöksen lisäksi myös … Lue lisää

Hyvällä isännöintiyrityksellä on toimiva kumppaniverkosto – siitä kannattaa keskustella avoimesti

kirjoittaja

Kumppaniverkosto ei tarkoita isännöitsijän ja palveluntarjoajien keskinäisiä hämärähommia vaan ajan säästöä ja kustannustehokkuutta taloyhtiölle. Jos luottotekijöistä ja niiden valintaprosessista vaietaan, taloyhtiöissä herää helposti epäluuloja. Isännöintiyrityksen kumppaniverkosto synnyttää toisinaan keskustelua taloyhtiöiden hallituksissa: miksi juuri tietty tekijä pääsee taas vauhtiin ja onko sitä edes valittu kilpailutuksen kautta? Pahimmillaan pohditaan isännöitsijän ja kumppaneiden välisiä vilunkipelejä. Palveluliiketoiminnassa kumppaniverkosto on … Lue lisää

Uusi työaikalaki eduskuntaan – nämä asiat muuttuvat, jos esitys menee läpi

kirjoittaja

Nykyinen voimassa oleva työaikalaki vuodelta 1996 on monilta osin vanhentunut vastaamaan moniulotteisen työelämän haasteisiin. Hallituksen esitys työaikalain kokonaisuudistuksesta pyrkii huomioimaan erityisesti teknologian tarjoamat mahdollisuudet työajan- ja paikan sujuvaan järjestelyyn. Uuden työaikalain on tarkoitus astua voimaan 1. päivänä tammikuuta 2020. Mikä muuttuu oleellisesti vanhaan lakiin verrattuna? Tulevaisuuden työelämä tarjoaa uudenlaisia mahdollisuuksia työn, sosiaalisen elämän ja perhe-elämän … Lue lisää

Sähköinen osakehuoneistorekisteri (ASREK) on askeleen lähempänä – missä mennään?

kirjoittaja

Hallitus antoi syyskuun puolivälissä eduskunnalle esityksen huoneistotietojärjestelmästä. Toteutuessaan sähköinen osakehuoneistorekisteri (ASREK-hanke) tarkoittaa hyvästejä taloyhtiöiden paperisille osakekirjoille jo lähitulevaisuudessa. Mitä muutos tarkoittaa taloyhtiöissä, miten osakkaan tulee toimia ja mitä isännöinnin tehtäviin kuuluu? Asunto-osakkeita koskevia tietoja on tähän asti hallittu yhtiökohtaisesti eri tietojärjestelmissä ja paperisissa dokumenteissa, mikä on ollut hidasta, monimutkaista ja kallista. Sähköinen osakehuoneistorekisteri selkeyttää systeemin … Lue lisää

Purkava uusrakentaminen tarjoaa taloyhtiöille uusia vaihtoehtoja ongelmatilanteissa

kirjoittaja
äänileikkuri

Purkavaa uusrakentamista koskeva hallituksen esitys asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta on ajankohtainen kuluvan syksyn aikana. Tämän hetkisen tiedon mukaan hallituksen esitys annetaan eduskunnalle viikolla 42 ja lakimuutosten olisi tarkoitus tulla voimaan tiukalla aikataululla jo 1.1.2019. Jos kaikki menee suunnitelmien mukaisesti, taloyhtiöt saavat pian mahdollisuuden aidosti punnita, kannattaako vanha rakennus purkaa ja tehdä tilalle uusi korjaamisen sijaan. Asunto-osakeyhtiölain muutoksen … Lue lisää

GDPR astui voimaan viime keväänä – joko se unohtui vai onko asia kunnossa?

kirjoittaja

Loppukeväästä kaikkialla kuhistiin uuden tietosuoja-asetuksen ympärillä. Kesän aikana keskustelu siihen liittyen kuitenkin laantui. Nyt taloyhtiöissä ja isännöintiyrityksissä onkin syytä tarkistaa, että työ GDPR:n parissa jatkuu suunnitelmien mukaisesti. Taloyhtiö: Onko rekisteriselosteet ja sopimukset huoltoyhtiön kanssa tehty, keskustele isännöitsijän kanssa Tässä vaiheessa vuotta kaikilla henkilötietoja käsittelevillä yrityksillä ja organisaatioilla pitäisi olla uuteen tietosuojalakiin liittyvät käytännöt kunnossa. Taloyhtiöissä … Lue lisää

Työsuhdeasioiden ajankohtaiset lakimuutokset

kirjoittaja

Nollatuntisopimuksiin liittyvät lakimuutokset Nollatuntisopimuksella tarkoitetaan vaihtelevan työajan käyttämistä työsuhteessa. Tällöin kysymyksessä on työaikajärjestely, jossa työntekijän työaika määrättynä ajanjaksona vaihtelee työnantajan tarjoaman työn perusteella. Työsopimuksessa voi olla määritelty vähimmäismäärä ja enimmäismäärä työtunteja, missä raameissa työtä tarjotaan, tai työntekijä on sitoutunut tulemaan työhön erikseen kutsuttaessa. Vahvistetuilla laeilla pyritään parantamaan vaihtelevaa työaikaa noudattavien työntekijöiden asemaa ja varmistamaan työsuhdeturvaa … Lue lisää

Sähköautojen latauspisteet – tavanomainen taso

kirjoittaja

Taloyhtiöt voivat pian hakea valtion tukea sähköautojen latauspisteiden rakentamiseen – joustavampi päätöksenteko osakkaiden kesken edistäisi taloyhtiöiden palvelutarjonnan parantamista Jos taloyhtiö kaavailee rakentavansa latauspisteet kaikille omistamilleen autopaikoille vastikerahoin, päätöksentekoon tarvitaan jokaisen osakkaan suostumus. Valtion uusi tuki ja sähköautoilun suosion kasvu herättävät kysymyksen prosessin joustavuudesta. Ennusteen mukaan sähköautojen määrä Suomen liikenteessä ylittänee vuoden 2019 puoliväliin mennessä 20 … Lue lisää

Taloyhtiöt voivat pian hakea valtion tukea sähköautojen latauspisteiden rakentamiseen – joustavampi päätöksenteko osakkaiden kesken edistäisi taloyhtiöiden palvelutarjonnan parantamista

kirjoittaja

Sähköauton latauspiste voidaan rakentaa kaikille taloyhtiön omistamille autopaikoille, jos suostumus saadaan jokaiselta osakkeen omistajalta. Valtion uusi tuki ja sähköautoilun suosion kasvu herättävät kysymyksen prosessin joustavuudesta. Ennusteen mukaan sähköautojen määrä Suomen liikenteessä ylittänee vuoden 2019 puoliväliin mennessä 20 000 kappaleen rajan. Sähköautokannan yhtenä kasvun edellytyksenä on latausmahdollisuuksien parantuminen ympäri Suomea. Teknologiateollisuuden tiedotteen mukaan kaikkien julkisten latauspaikkojen … Lue lisää

Toimiva työsuhde perustuu luottamukseen – miten työnantaja voi varmistaa onnistuneen rekrytoinnin?

kirjoittaja

Työnhakija voi vaikuttaa papereiden ja haastattelun perusteella nappivalinnalta isännöintiyrityksen riveihin, mutta joskus totuus paljastuu ikävällä tavalla vasta vuosien kuluttua. Millaisia keinoja työnantajalla on käytettävissään rekrytointitilanteessa tai työsuhteen aikana työntekijän taustan selvittämiseksi. Entä miten taloyhtiöt voivat varmistua siitä, että omaisuuden hoito on luotettavissa käsissä. Työsuhde voi mennä pahasti pieleen. Esimerkiksi isännöintialaan liittyviä väärinkäytösepäilyjä tulee tietoon vuosittain. … Lue lisää

Työ päättyi perusteettomasti: Esittelyssä kaksi oikeustapausta

kirjoittaja

Poimimme kaksi mielenkiintoista Korkeimman oikeuden ratkaisua, jossa työnantajaa syytetään työsuhteen perusteettomasta päättämisestä. Mitä tapauksista on opittavaa? KKO 2017:39: Määräaikaisen lisätyövoiman käyttö ja irtisanomisperusteet Työnantaja irtisanoi työntekijän toistaiseksi voimassa olleen työsopimuksen taloudellisista ja tuotannollisista syistä, koska hänen työtehtävät olivat olennaisesti ja pysyvästi vähentyneet. Työnantaja oli ennen irtisanomista ja sen jälkeen ottanut samankaltaisiin työtehtäviin sellaisia työntekijöitä, joita … Lue lisää

Käytännönläheistä tietoa EU:n tietosuoja-asetuksesta (GDPR) taloyhtiöiden hallituksille ja isännöintiyrityksille – uusi opas ilmestynyt

kirjoittaja

EU:n tietosuoja-asetus (GDPR) astui hetki sitten voimaan, mutta kysymyksiä ja työnsarkaa riittää vielä monissa henkilötietoja käsittelevissä yrityksissä ja organisaatioissa. Esimerkiksi taloyhtiömaailmassa tietosuoja-asiat eivät ole vielä läheskään kaikilla uuden asetuksen vaatimusten mukaisessa kunnossa. GDPR herättää kysymyksiä: Uusi opas antaa vastaukset Juuri ilmestyneessä Tietosuoja taloyhtiössä  -oppaassa käsitellään käytännönläheisesti ja tiiviisti tietosuoja-asetuksen (GDPR) vaikutuksia taloyhtiöiden ja isännöintiyritysten toimintaan. … Lue lisää

Vuoden nuori taiteilija 2018: Maisa Majakka

kirjoittaja

Toimistomme valitsi vuoden 2018 nuoreksi taiteilijaksi 29-vuotiaan kuvataiteen kandidaatin Maisa Majakan, jonka työt tutkivat merkityksellisiä kohtaamisia ihmisten välillä. Kuvataideakatemiassa vuonna 2015 kuvanveisto-opintonsa aloittanut Maisa Majakka löysi oman polkunsa jo nuorena.  – Olen aina ollut kiinnostunut muovailemisesta. Alakouluikäisenä tein itselleni leluja kotiuunissa kovetettavasta polymeerimassasta. Pidin etenkin koirista, joita tein paljon, ja pikkuhiljaa siirryin ihmishahmoihin. Aikuisena opiskelin valokuvausta, mutta … Lue lisää

Maankäyttö- ja rakennuslaki uudistuu — tällaisia ajatuksia se herättää

kirjoittaja

Maankäyttö- ja rakennuslaki myllätään monilta osin aiempaa toimivammaksi. Uudistuksen suuntaviivat olisi tarkoitus saada hahmoteltua nykyisellä hallituskaudella ja voimaantulo on ajateltu ensi vuosikymmenen alkupuolelle. Nykyinen laki on kokonaisuudistuksen alla kohta palvellut noin 20 vuotta. Kiinteistöalalla on jo jonkin aikaa puhuttu erityisesti kaavoituksen ja rakentamisen sujuvoittamisen tarpeesta. Samoin yleisemmässäkin keskustelussa on puitu rakentamisen laadun ja laadun varmistuksen … Lue lisää

Ajankohtaista oikeuskäytännössä

kirjoittaja

Ajankohtaista oikeuskäytännössä Lue kirjoittamiamme artikkeleita oikeustapauksista. Selaa alta kirjoituksia vuosittain.  Lue muut ajankohtaiset uutiset Kaikki67 Oikeuskäytännössä 2016 Oikeuskäytännössä 2017 Oikeuskäytännössä 2018 Oikeuskäytännössä 2019 Vuokralaiset luulivat vuokrasuhteen päättyneen irtisanomisilmoitukseen – vuokrarästejä kertyi maksettavaksi iso määrä Huolimattomasti tehty irtisanomisilmoitus johti sotkuun, jonka maksajaksi joutuivat paitsi vuokralaiset myös takaajat.    Vuokrasopimusta laadittaessa… Osakas joutui vastuuseen vuosien takaisesta kylpyhuoneremontista: Virheet … Lue lisää

Laadi työsopimus oikein – uutta kirjallisuutta asiantuntijaltamme

kirjoittaja

Keijo Kaivanto ja Harri Hietala käsittelevät teoksessaan Työsopimus ja johtajasopimus (6. uudistettu painos) perusteellisesti työsopimuksen tekemisen ja siihen liittyvät perus- ja erityislausekkeet. Lisäksi kirjassa tutustutaan useisiin malleihin ja erilaisiin tilanteisiin, esimerkiksi määräaikaisten ja osa-aikaisten työsopimuksien solmimiseen. Käsiteltävänä ovat myös työntekijöiden, toimihenkilöiden, ylempien toimihenkilöiden sekä ylimmän johdon sopimukset sekä toimitusjohtajasopimus. Näistä kaikista kerrotaan perusteet, ja jokaisesta … Lue lisää

Rakentamis- ja ympäristöasioista valittaminen KHO:een edellyttää nyt valituslupaa

kirjoittaja

Vuoden alussa voimaan astunut lakimuutos rajaa kansalaisten mahdollisuuksia valittaa rakentamis- ja ympäristöasioita koskevista päätöksistä korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Lähes kaikissa ympäristönsuojelulain, vesilain, maankäyttö- ja rakennuslain sekä maa-aineslain mukaisissa päätöksissä vaaditaan nyt valituslupa. Valituslupa tarvitaan jatkossa myös hallinto-oikeuden tekemistä luonto- ja lintudirektiivien lajeista johtuvista poikkeuslupapäätöksistä. Nämä poikkeuslupapäätökset ovat myös tarkastelussa käynnissä olevassa yhden luukun palvelujen lakihankkeessa. Lakimuutokset vähentävät … Lue lisää

GDPR tuo tekemiseen muutoksia — sujuvuutta isännöintiyrityksen tiedonhallintaan

kirjoittaja

EU:n tietosuoja-asetus (GDPR) vaatii yrityksiltä tiedonhallintakäytäntöjen päivittämistä. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy on mukana pilottihankkeessa, jonka tavoitteena on sujuvoittaa isännöintiyritysten tiedonhallintaa. Espoon Matinkylän Huolto Oy:ssä on valmistauduttu toukokuussa voimaan astuvaan EU:n tietosuoja-asetukseen hyvissä ajoin. Parhaillaan on käynnissä pilottihanke, jossa asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy kehittää isännöintiyrityksen tietosuojaprojektista helppoa mallia. Mukana on myös järjestelmätoimittaja Talokeskus. … Lue lisää

KKO 11.12.2017 nro 2454: Työntekijä haastoi yrityksen oikeuteen työsopimuksen perusteettomasta päättämisestä – oikeudessa puitiin, koskiko yritystä yhteistoimintalaki

kirjoittaja

Yrityksessä oli alle 20 vakituista työntekijää ja kourallinen epäsäännöllisesti työskenteleviä tuntityöntekijöitä. Kysymys yhteistoimintalain piiriin kuulumisesta osoittautui hankalaksi. Lopulta tarvittaessa töihin kutsuttavien työntekijöiden vähäinen tuntimäärä ratkaisi asian. Tapahtumien kulku Työntekijälle ilmoitettiin hänen työsopimuksensa osa-aikaistamisesta tuotannollisilla ja taloudellisilla perusteilla. Tästä suivaantuneena hän päätti irtisanoutua työstään ja haastoi työnantajansa oikeuteen työsopimuksen perusteettomasta päättämisestä vaatien yhdenvertaisuuslain ja yhteistoiminnasta yrityksissä … Lue lisää

Rakentamismääräykset muuttuvat ensi vuonna asetuksiksi: vaikuttaa kiinteistöjen korjaus- ja muutostöihin

kirjoittaja

Rakentamismääräykset muuttuvat asetuksiksi 1.1.2018. Vaikka aiheen ympärillä on vielä monia kysymysmerkkejä, taloyhtiöissä on hyvä jo tässä vaiheessa tiedostaa, että joitain muutoksia on tulossa kiinteistöjen korjaus- ja muutostöiden ohjeistukseen. Rakentamismääräykset jäävät parin viikon päästä historiaan ja tilalle astuvat suppeammat ja yleisemmät asetukset. Niihin liittyvät vaatimukset kirjoitetaan ympäristöministeriön laatimiin ohjeisiin, jotka eivät ole juridisesti sitovia mutta kuvaavat … Lue lisää

Iisa Maaranen on vuoden nuori taiteilija 2017

kirjoittaja

Iisa Maaranen on vuoden nuori taiteilija 2017 Toimistomme nimeää vuosittain lahjakkaan nuoren taiteilijan, jonka uraa tuemme teoshankinnalla. Tällä kertaa valintamme on Iisa Maaranen, jolla on kyky tehdä arkisista asioista kuten teollisuushalleista kaunista taidetta. Iisa Maarasen töissä toistuu usein arkisia ja jokapäiväisiä asioita, jotka muuntuvat hänen töissään tarinoiksi ja symboleiksi. Maaranen kertoo inspiroituvansa vaikka kotona nurkissa … Lue lisää

TYÖSOPIMUSLAIN MUUTOKSET 2017

kirjoittaja

Koeaika piteni Koeajan enimmäiskesto on kuusi kuukautta aiemman neljän kuukauden sijasta. Kuuden kuukauden koeaikaehto on ollut sovittavissa 1.1.2017 tai sen jälkeen tehdyissä tai tehtävissä työsopimuksissa. Jos työntekijä on koeaikana ollut työkyvyttömyyden tai perhevapaan vuoksi poissa työstä, työnantajalla on oikeus pidentää koeaikaa kuukaudella kutakin työkyvyttömyys- tai perhevapaajaksoihin sisältyvää 30 kalenteripäivää kohden. Työnantajan on ilmoitettava työntekijälle koeajan … Lue lisää

ASREK toteutuu – tee nämä valmistelut

kirjoittaja

ASREK on nyt viralliselta nimeltään osakehuoneistorekisteri ja sen käyttö alkaa suunnitellusti 1.1.2019. Ensimmäiseksi on tärkeää varmistaa, että asunto-osakeyhtiön kaikki tiedot ovat oikein kaupparekisterissä. Osakehuoneistorekisteri kokoaa kaikki asunto-omaisuuden omistustiedot samaan paikkaan. Rekisterin kokoamisessa ja tietojen tarkistamisessa isännöitsijät ja taloyhtiöiden puheenjohtajat ovat keskeisessä asemassa.Isännöitsijöiden ja taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajien tiedot haetaan kaupparekisteristä, minkä jälkeen he saavat asiointivaltuudet rekisteriin. … Lue lisää

Tupakointikielto taloyhtiössä – ei ihan yksinkertainen juttu

kirjoittaja

Tämän vuoden alusta lukien taloyhtiöt ovat voineet tupakkalain mukaisesti päättää tupakointikiellon hakemisesta. Tupakointikielto haetaan kunnalta ja se voidaan kohdistaa parvekkeisiin tai muihin huoneistokohtaisiin piha-alueisiin sekä osakashallinnassa olevien huoneistojen sisäosiin. Muutos on olennainen, sillä aiemmin taloyhtiöillä ei ollut käytännön keinoja puuttua parveke- tai huoneistotupakoinnin aiheuttamiin haittoihin.Tupakoinnin kieltäminen taloyhtiön yhteisillä piha-alueilla tai yhteisillä parvekkeilla on sen sijaan … Lue lisää

Uusi rakennus vanhan tilalle – purkava lisärakentaminen helpottanee taloyhtiöiden päätöksentekoa tulevaisuudessa

kirjoittaja

Oikeusministeriön nimeämä työryhmä valmistelee parhaillaan ehdotusta, jonka mukaan asunto-osakeyhtiö tarvitsee päätökseen purkavasta lisärakentamisesta vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista. Nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaan yhdenkin osakkaan vastustus voi kumota hankkeen. Oikeusministeri Antti Häkkänen asetti lokakuussa työryhmän, jonka tehtävänä on valmistella ehdotus asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta niin sanotun purkavan lisärakentamisen helpottamiseksi. Purkavalla lisärakentamisella tarkoitetaan sitä, että huonokuntoisia … Lue lisää

Kolmiulotteinen kiinteistönmuodostus (3D) helpottaa laajoja rakennushankkeita

kirjoittaja

Esitysluonnos kolmiulotteisesta (3D) kiinteistönmuodostamisesta lähetettiin lausunnolle viime keväänä. Sen tavoitteena on mahdollistaa kolmiulotteisen kiinteistön muodostaminen maanpinnan ala- ja yläpuolelle asemakaava-alueella. Toteutuessaan uudistus vaikuttaa kiinteistönmuodostamislakiin, kiinteistörekisterilakiin sekä maankäyttö- ja rakennuslakiin. Muutos helpottaa erityisesti laajoja rakennushankkeita, jossa rakennuksen kerroksiin tulee eri toimijoita- ja käyttötarkoituksia pysäköintihallista, liike-, toimisto- ja asuintiloihin. Nykyisin näitä hankkeita hallitaan käytännössä hallinnanjakosopimuksilla, joissa jokaisen … Lue lisää

Energiatodistus uudistuu – tavoitteena kannustaa A-luokan rakentamiseen

kirjoittaja

Uusi energiatodistusasetus on tulossa voimaan vuoden 2018 alusta. Uusi energiatodistus luokitusasteikkoineen mahdollistaa A-luokan saavuttamisen uudisrakentamisessa aiempaa kustannustehokkaammin. Toivottavaa on, että entistä useammat rakentajat asettavat tavoitteeksi A-luokan rakennuksen, kertoo ympäristöneuvos Maarit Haakana ympäristöministeriöstä. Uudistuksella halutaan kannustaa määräystasoa energiatehokkaampaan rakentamiseen. Uusi lähes nollaenergiarakennus on energiatehokkaampi kuin aiempien säädösten aikaan energiatehokkuusvaatimukset täyttänyt rakennus ja tämän halutaan näkyvän rakennuksen … Lue lisää

Sähköautoilu yleistyy – tulevaisuudessa päätöksenteko taloyhtiöissä helpottuu

kirjoittaja

Liikenteen turvallisuusviraston, Trafin, tilastojen mukaan Suomessa oli kesäkuun 2016 loppuun mennessä 1 142 sähköautoa. Myös ladattavien hybridiautojen määrä on kasvanut huomattavasti. EU kaavailee rakennusmääräysten päivittämistä, ja mikäli EU:n komission ehdotus rakennusten energiatehokkuusdirektiivin muuttamisesta menee läpi, uusiin ja laajasti korjattaviin asuinrakennuksiin tulisi sen jälkeen voida asentaa sähköautojen latauspiste. Sähköautoilu on jo osa nykypäivää ja taloyhtiöiden tulisi … Lue lisää

Uusien kirjojen aiheena taloyhtiöriidat ja työlainsäädäntö

kirjoittaja

Asianajotoimistomme lakimiesten kirjoittamien ja toimittamien teosten lista on jälleen kasvanut. Senior Legal Advisor Keijo Kaivanto on ollut mukana yhteensä neljän äskettäin julkaistun teoksen päivittämisessä ja kirjoittamisessa. Uusien kirjojen aiheena ovat muun muassa taloyhtiöriidat ja työlainsäädäntö Taloyhtiöriidat – Vinkkejä erimielisyyksien hallintaan -kirja kertoo, millaisista asioista taloyhtiöissä tavallisimmin syntyy riitoja ja miten noita riitoja voidaan ratkoa. Kirja … Lue lisää

Elina Skarra on Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n uusi asianajaja

kirjoittaja

Asianajaja Elina Skarra on nimitetty Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajajaksi 1.10.2017 alkaen. Skarran juridiseen erityisosaamiseen kuuluvat muun muassa asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöihin sekä kiinteistö- ja  rakennusoikeuteen liittyvät asiat ja huoneenvuokra-asiat.  Elina Skarralla on laaja osaaminen asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöjuridiikasta sekä usean vuoden kokemus kiinteistöalan oikeudenkäyntien hoitamisesta. Kymmenvuotisen työuransa Skarra on tehnyt käytännössä kokonaan kiinteistöalalla: ensin neuvontalakimiehenä ja lakimiehenä … Lue lisää

Työlainsäädäntö uudistuu – katso, mikä muuttuu

kirjoittaja

Työlainsäädäntö muuttui merkittävästi vuoden alussa ja myllerrystä tapahtuu myös tulevaisuudessa. Mikä muuttui, mitä on odotettavissa ensi vuonna ja siitä eteenpäin? Kokosimme keskeiset asiat. Tällä hetkellä lausuntokierroksella on hallituksen nimittämän työryhmän esitys työaikalain uudistamiseksi. Vaikka se on herättänyt suurta eripuraa työnantajien ja palkansaajien keskuudessa, lakia pusketaan sinnikkäästi eteenpäin. Työtä voi tehdä ja teettää näillä näkymin jo … Lue lisää

Rakennuksen kosteusteknistä toimivuutta koskeva asetus uudistuu, kosteudenhallintaselvitys vaaditaan

kirjoittaja

Ensi vuoden alussa voimaan astuvan uuden kosteusasetuksen myötä terveellisyys ja turvallisuus huomioidaan rakentamisessa entistä paremmin. Esimerkiksi jatkossa kaikille luvanvaraisille rakennushankkeille pitää laatia kosteudenhallintaselvitys. Muutos koskee uudisrakentamisen lisäksi myös korjausrakentamista. Uuden kosteusasetuksen mukaisesti rakennuksen, rakenteiden ja rakennusosien on oltava kosteusteknisesti toimivia koko niiden suunnitellun teknisen käyttöiän ajan. Asetuksen taustalla on maankäyttö- ja rakennuslain muutos ja eduskunnan … Lue lisää

Putkiremontti päällä, tiedottaminen takkuaa?

kirjoittaja

Tämän vuoden helmikuussa kannoin täyteen pakattuja muuttolaatikoita kadun varteen pysäköidyn auton takakonttiin. Pohdiskelin samalla taloyhtiössä edellisenä syksynä alkanutta perinteisin menetelmin tehtävää putkiremonttia. Omassa huoneistossa töiden alkuun olisi vielä muutama viikko aikaa. Putkiremontti oli alkanut A-rapusta taloyhtiön toisesta päästä ja sen olisi tarkoitus edetä C-rappuun maaliskuun puolivälin jälkeen. Koko ruljanssi valmistuisi heinäkuun ensimmäisellä viikolla, joten pääsisin … Lue lisää

EU:n tietosuoja-asetus (GDPR) muuttaa käytäntöjä – vuosi aikaa valmistautua

kirjoittaja

EU:n tietosuoja-asetuksen soveltaminen alkaa vajaan vuoden kuluttua 25.5.2018. Henkilötietoja käsittelevillä organisaatioilla, niin yksityisellä kuin julkisella sektorilla, on siihen mennessä päivitettävä tietosuoja-asiat kuntoon vastaamaan uusia säännöksiä. Miten tietosuoja-asetus vaikuttaa isännöintiyritysten ja taloyhtiöiden hallitusten työhön. EU:n tietosuoja-asetus pohjautuu vuonna 1995 annettuun henkilötietolakiin, joten aivan uudesta asiasta ei ole kyse – pikemminkin tarkennuksista ja käytäntöjen yhtenäistämisestä. Uusien säännösten … Lue lisää

Sähköinen asunto-osakerekisteri nytkähti eteenpäin

kirjoittaja

Sähköinen asunto-osakerekisteri toteutuu tulevaisuudessa. Vuonna 2019 perustettaville uusille asunto-osakeyhtiöille ei enää paineta osakekirjoja ja vuonna 2025 Suomen kaikki asunto-osakeyhtiöt ja osakehuoneiston tiedot ovat sähköisessä rekisterissä. – Nyt luodaan käytännön edellytyksiä erilaisille asuntojen vaihdantaan ja vakuushallintaan liittyvien prosessien sähköistämiselle. Kattava ja ajantasainen rekisteri tulee helpottamaan kaikkia tahoja, jotka ovat asumisyhteisöjen hallinnan ja rahoituksen kanssa tekemisessä, kertoo … Lue lisää

Sovintomenettelyt ja riitojen ehkäiseminen

kirjoittaja

Luin viime viikolla Ylen uutistviittauksista uuden oikeusministerin Antti Häkkäsen kommentin siitä, että jokaisella kansalaisella tulee olla tuloistaan ja varoistaan riippumatta oikeus päästä hakemaan oikeutta. Kynnys tuomioistuinkäsittelyyn täytyy olla matalalla, Häkkänen kommentoi. Tavoite on sinällään hyvä, mutta pitäisikö ennen tuomioistuimeen menoa miettiä käytössä olevat sovintomenettelyt ja miten riitoja voidaan ehkäistä tai rajata ennakolta. Monesti paras riita … Lue lisää

Kiinteistövero kiristymässä?

kirjoittaja

Korkein hallinto-oikeus antoi 28.3.2017 vuosikirjapäätöksen KHO 2017:45, jossa otettiin kantaa siihen, voidaanko kiinteistöverolain 12 §:n tarkoittamaa asuinrakennukseen liittyvän autotallin periaatetta soveltaa myös siinä tilanteessa, kun asunto-osakeyhtiö omisti yhteisomistajana yhdessä kuuden muun asunto-osakeyhtiön kanssa osuuden pysäköintihallista. KHO otti kantaa siihen, oliko pysäköintihalliin sovellettava vakituisten asuinrakennusten veroprosenttia vai yleistä kiinteistöveroprosenttia. Koska autopaikat olivat asukkaiden käytössä ja pysäköintihalli … Lue lisää

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n mainetutkimus: tulokset erinomaisia

kirjoittaja

Alkuvuodesta 2017 teetetty mainetutkimus antoi Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:lle ilahduttavat tulokset kaikilla mittareilla mitattuna: yritystä pidetään Suomen johtavana kiinteistöjuridiikan tulkinnan asiantuntijana. Asiakkaat kehuivat erityisesti asiantuntijoiden vahvaa osaamista ja palveluasennetta. Mainetutkimuksen tavoitteena oli selvittää yksityiskohtaisesti ja sidosryhmittäin asiakaskunnan tarpeita sekä löytää entistäkin tehokkaampia työkaluja palvelujen kehittämiseksi. Mainetutkimus osoitti, että Kuhanen, Asikainen & Kanervalla on jo … Lue lisää

Vuoden nuori taiteilija 2017: Iisa Maaranen

kirjoittaja
Iisa Maaranen

Toimistomme valitsema vuoden nuori taiteilija Iisa Maaranen inspiroituu arkisten asioiden kertomista tarinoista ja symboliikasta. Kuvien upeat sinisävyiset teokset ovat jatkossa nähtävillä Helsingin ja Tampereen toimistoillamme. Iisa Maarasen töissä toistuu usein arkisia ja jokapäiväisiä asioita, jotka muuntuvat hänen töissään tarinoiksi ja symboleiksi. Maaranen kertoo inspiroituvansa vaikka kotona nurkissa pyörivistä pölyhiukkasista. Pölyhiukkasissa näen symboliikkaa välitilassa olevaan aineeseen. … Lue lisää

Asianajaja Joel Sariola ja asianajaja Aki Rosén Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n osakkaaksi

kirjoittaja

Asianajaja Joel Sariola ja asianajaja Aki Rosén Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n osakkaaksi Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy on kutsunut asianajaja Joel Sariolan ja asianajaja Aki Rosénin yrityksen osakkaaksi. Sekä Sariola että Rosén ovat erikoistuneita kiinteistöjuridiikan lisäksi erityisesti asunto-osakeyhtiöjuridiikkaan. Sariola ja Rosén ovat kumpikin kirjoittaneet useita asiantuntija-artikkeleita asumiseen liittyvistä oikeudellisista kysymyksistä, erityisesti asunto-osakeyhtiölaista. … Lue lisää

Maankäyttösopimuskäytännöt tarkistetaan Helsingissä

kirjoittaja

Helsingin kaupunginhallitus on 13.2.2017 päättänyt muuttaa maankäyttösopimusmenettelyään. Päätöksen taustalla on korkeimman hallinto-oikeuden 10.6.2016 antama vuosikirjapäätös 2016:89. Maankäyttö- ja rakennuslain 12a luvussa säädetään kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvien kustannusten korvaamisesta. Korvausvelvollisuus on kytketty asemakaavoitusprosessiin siten, että maanomistaja, jolle asemakaavasta tai sen muuttamisesta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollinen osallistumaan näihin kustannuksiin. Kustannuksiin osallistumisista on ensisijaisesti pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa, … Lue lisää

Asianajotoimistomme mainetutkimus on saatu päätökseen

kirjoittaja

Toimistomme tekemän mainetutkimuksen tavoitteena oli selvittää asiakaskuntamme tarpeita entistä laajemmin ja tätä kautta vastata niihin kattavammin ja tehokkaammin. Tavoitteena oli myös nykyisten asiakkaidemme asiakastyytyväisyydestä huolehtiminen ja asiakaskokemuksen parantaminen entisestään. Mainetutkimus sai laajalti erittäin positiivisen vastaanoton. Saimme tutkimuskyselyyn vastauksia yhteensä 633 ja paljon meille hyvin arvokasta palautetta. Olemme todella kiitollisia ja iloisia vastausten suuresta määrästä. Tutkimuksen … Lue lisää

Taloyhtiön tietojenantovelvollisuus pankille rahanpesun estämisen tarkoituksessa

kirjoittaja

Pankit ovat lähestyneet taloyhtiöitä viime aikoina erilaisilla tietopyynnöillä rahanpesun estämisen tarkoituksessa. Pyynnöt saattavat koskea esimerkiksi osakeluetteloa tai jopa selvitystä siitä, mistä osakkeenomistajien vastikerahat tulevat. Taloyhtiöt eivät liene kaikista riskialttiimpia seurantakohteita, mutta silti pankit saattavat vaatia näitä tietoja. Kuinka pitkälle ylipäätään taloyhtiöiden selvittämisvelvollisuus voidaan viedä rahanpesun estämisen tarkoituksessa? Suomessa rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä ja selvittämisestä … Lue lisää

Työsopimuslaki: Nämä muutokset voimaan vuoden 2017 alusta lukien

kirjoittaja

Koeaika piteni Koeajan enimmäiskesto on kuusi kuukautta aiemman neljän kuukauden sijasta. Kuuden kuukauden koeaikaehto on ollut sovittavissa 1.1.2017 tai sen jälkeen tehdyissä tai tehtävissä työsopimuksissa. Jos työntekijä on koeaikana ollut työkyvyttömyyden tai perhevapaan vuoksi poissa työstä, työnantajalla on oikeus pidentää koeaikaa kuukaudella kutakin työkyvyttömyys- tai perhevapaajaksoihin sisältyvää 30 kalenteripäivää kohden. Työnantajan on ilmoitettava työntekijälle koeajan … Lue lisää

Yksin vai yhdessä: ajatuksia asumisesta

kirjoittaja
äänileikkuri

Olin viime viikon kotona flunssassa ja yllättäen olikin paljon aikaa pohtia omaa elämäntilannetta ja myös asumismuotoa.36 vuotta ja 70 neliötä, seurana villakoiria, kissa ja puoliso. 6 vuotta sitten ikää oli 30 vuotta, neliöitä oli 56, seurana oli tuolloin kaksi kissaa, vielä enemmän villakoiria ja muisto päättyneestä parisuhteesta. Kylpyhuone oli tuolloin tyypillinen 50-luvun rakennuksessa oleva, niin … Lue lisää

Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy mukana Kiinteistöliitto Pirkanmaan koulutusillassa Tampereella

kirjoittaja
tupakkalaki, tammikuussa 2017 .Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry,Asianajaja Ari Kanerva

Tupakkalaki Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry järjesti 10.1.2017 ajankohtaisen koulutusillan uudesta tupakkalaista Pirkanmaan alueen hallituksen jäsenille. Tilaisuus kiinnosti taloyhtiöiden hallituksen jäseniä ja isännöitsijöitä hyvinkin paljon, 150 hengen sali oli lähes täynnä. Asianajaja Ari Kanerva piti esityksen tupakkalain uudistuksesta taloyhtiöissä. Kanerva avasi kuulijoille yksityiskohtaisesti, mitä muutoksia uusi tupakkalaki ja asetus vuodenvaihteesta toi taloyhtiöille. Lisäksi Tampereen kaupungin terveysinsinööri Tuula … Lue lisää

Isännöitsijä ja Sammon kadonneiden osakekirjojen metsästys

kirjoittaja

Jouluun mennessä todennäköisesti harva syksyn aikana lehtikirjoittelua seurannut välttyi Sammon osakekirjoihin liittyvältä uutisoinnilta. Informatiivisimpaan uutisointiin kykeni lopulta Helsingin Sanomat 23.12.2016 uutisellaan ”Onko taloyhtiösi tietämättään yksi 284 miljoonan euron Sampo-omistajista? HS:n hakukone kertoo Sammon paperiosaketta omistaneet asuntoyhtiöt”. Katsotaan siis mistä on kyse. Miksi taloyhtiö omistaisi Sammon osakkeita? Ennen vuonna 1988 tapahtunutta pörssilistautumistaan Sampo oli asiakkaidensa omistama … Lue lisää

Hissin jälkiasentamiseen avustusta ARAlta

kirjoittaja

Vuoden vaihteessa tuli voimaan uusi korjausavustuslaki. Sen myötä korjausavustusten myöntäminen esteettömyysavustuksiin ja näin ollen myös hissien jälkiasennuksiin siirtyi kunnista ARAan. ARA myöntää korjausavustusta hissien jälkiasennukseen enintään 45%:a hyväksytyistä kustannuksista. Avustusprosentti laski vuoden vaihteessa viisi prosenttia, mutta jälkiasennusavustuksiin varoja on vuodelle 2017 varattu 25 miljoonaa euroa eli avustusmäärärahat säilyvät ennallaan. Hissin jälkiasennus on yksi tehokkaimpia toimenpiteitä … Lue lisää

Uutta kirjallisuutta työoikeuden ja sopimusjuridiikan alueilta

kirjoittaja
Ajankohtaista kiinteistöjuridiikassa -julkaisut

Uutta kirjallisuutta työoikeuden ja sopimusjuridiikan alueilta Asianajotoimistomme lakimiehet ovat perinteisesti osallistuneet myös vahvasti oikeustieteellisen kommentaarikijallisuuden tuottamiseen. Näin vuoden vaihtuessa tämän kirjallisuuden määrä on jälleen päivittynyt ja kasvanut neljän vasta julkaistun teoksen voimin. Senior Legal Advisor Keijo Kaivanto on ollut mukana kirjoittamassa kahta työoikeuden alaan kuuluvaa, nyt päivitettyä laitosta teoksista Työsopimusoikeus käytännössä (6., uudistettu painos) sekä Työsuojeluvastuuopas (11., uudistettu painos). … Lue lisää

Osakkaamme Ari Kanerva on valittu jäseneksi Tampereen kauppakamarin laki- ja verovaliokuntaan vuodelle 2017

kirjoittaja

Tampereen kauppakamarin laki- ja verovaliokunnan syyskokous on valinnut asianajaja Ari Kanervan ensi vuodeksi valiokunnan jäseneksi. Tampereen kauppakamari on Pirkanmaalla toimiva elinkeinoelämän edunvalvonta- ja palvelujärjestö, joka edistää Pirkanmaalla elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä, yrittäjyyttä, tervettä kilpailua ja kansainvälistymistä sekä valvoo elinkeinoelämän etuja edistäen sen ja viranomaisten välistä yhteistoimintaa. Kauppakamarin yleisenä tavoitteena on parantaa pirkanmaalaisten yritysten kilpailukykyä tarjoamalla vaikuttamiskanavia, koulutuksia, … Lue lisää

Toimitiloista asunnoiksi

kirjoittaja

Toimitilojen muuttaminen asunnoiksi on koko Helsinkiä ja erityisesti kantakaupunkia koskeva trendi. Käyttötarkoitusmuutokset ovat osa kaupunkirakenteen kehitystä, mutta on tärkeää säilyttää toimitiloja myös kantakaupungissa. Helsingin kaupungin kaupunkisuunnittelulautakunta suunnitteleekin käyttötarkoitusmuutosten mahdollista rajoittamista kantakaupungissa. Kantakaupunkialue on toiminnallisesti, taloudellisesti ja kulttuurisesti merkittävä kokonaisuus ja Helsingin merkittävin työpaikka-alue. Runsaat käyttötarkoitusmuutokset aiheuttavat liiketoiminnan ja asumisen sekoittuneisuuden vähenemistä ja voivat paikallisesti vähentää … Lue lisää

Henna Jula – vuoden 2016 nuori taiteilija

kirjoittaja

Toimistomme nimeää vuosittain nuoren taiteilijan, jonka uraa tuemme mm. hankkimalla toimistomme omistukseen taiteilijan tuotantoa. Toimistomme tämän vuoden nuori taiteilija on kuvataiteilija Henna Jula. Kuvataiteilija Henna Jula kertoi, että sana Ephemeral tarkoittaa lyhyttä kestoa, hetkellisyyttä. ”Nimellä on yhteys niin maalauksissa kuvattujen eliöiden elämän lyhyyteen – kasvi saattaa kukkia vain yhden yön – kuin maalausprosessin lyhytkestoisuuteen. Teokset … Lue lisää

Palkkaa vai työkorvausta, KHO 2016:154

kirjoittaja

Korkein hallinto-oikeus antoi 26.10.2016 aikaisempien hallinto-oikeuksien vastaavien päätösten tueksi ennakkopäätöksen KHO 2016:154 asiassa, joka on keskusteluttanut kiinteistönvälitysalalla jo pitkään. Taustalla on käytäntö, jossa välitysliikerekisteriin merkitty välitysliike (LKV) ei palkkaa käytännössä välitystyötä tekeviä henkilöitä tavanomaiseen työsuhteeseen, vaan tekee näiden ”alihankkijoina” toimivien henkilöiden kanssa yhteistoimintasopimuksia, jossa alihankkija toimii ”itsenäisenä” elinkeinonharjoittajana tai erillisenä yhtiönä.  Välitysliikkeitä valvovat aluehallintovirastot eivät … Lue lisää

Rakentamisen hankkeet sujuvammiksi normitalkoilla

kirjoittaja

Maankäyttö- ja rakennuslakia perataan hallitusohjelman mukaisesti siten, että kaavoituksen ja rakentamisen lupaprosesseja sujuvoitetaan ja normeja puretaan. Sipilän hallitusohjelmalla on hyvät tavoitteet, vaan miten on toteutuksen laita? Uudistuksista osa on tullut jo voimaan kuluvan vuoden huhtikuussa. Tällöin poikkeamistoimivalta siirtyi kaikissa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisissa asioissa kuntiin. Tätä ennen ELY:llä oli vielä toimivalta mm. rantarakentamisessa, vähäistä suuremmissa … Lue lisää

Tontin lunastuskorvausta ei lasketa varainsiirtoveronperusteeseen

kirjoittaja

KHO 2016:6 Asunto-osakkeiden kauppaan liittyvän varainsiirtoveron perusteena olevaan vastikkeeseen ei luettu niitä eriä, jotka ostaja maksoi tontinosan lunastamiseen liittyen asunto-osakeyhtiölle Puheena oleva niin sanottu valinnainen vuokratontti on rakennusliikkeen ja maanomistajan yhdessä toteuttama järjestely, joka on yleistynyt viime vuosina. Järjestelyssä asunto-osakeyhtiön osakas päättää omalta osaltaan, haluaako hän maksaa tontin lunastamisesta aiheutuvat kulut vai maksaako erillistä vastiketta, … Lue lisää

Kaavamerkinnät rakennusten käyttötarkoituksen sääntelijöinä – osa 2

kirjoittaja

Jatkan ympäristöpalstalla rakennusten käyttötarkoituksen perkaamista oikeuskäytännön valossa. Käyttötarkoituksen muutoshakemuksia käsitellään rakennusvalvonnoissa vuosittain tuhansia. Osa päätöksistä riitautetaan ja ne käsitellään hallinto-oikeusreittiä mahdollisesti korkeinta hallinto-oikeutta (KHO) myöten. Muutamassa melko tuoreessa KHO:n ratkaisussa on ollut kysymys pohjimmiltaan siitä, mikä voidaan katsoa ”asumiseksi” tai ”tavanomaiseksi asumiseksi”. KHO:2015:87, joka oli äänestysratkaisu (Ään. 3 – 2) oli arvioitavana se, oliko yhtiö … Lue lisää

Uusi tupakkalaki – kuinka käy parveketupakoinnin?

kirjoittaja

Uusi tupakkalaki astui voimaan 15.8.2016. Laki sisältää säännöksiä, joilla on vaikutusta myös asumiseen ja asuntoyhteisöihin. Uudistuksen seurauksena taloyhtiöllä on aiempaa helpompi mahdollisuus puuttua parveketupakointiin ja muissa asukkaan hallinnassa olevissa tiloissa tapahtuvaan tupakointiin.  Parveketupakointia koskevassa sääntelyssä noudatetaan siirtymäaikaa ja varsinaisesti sääntelyä sovelletaan ensi vuoden alusta, 1.1.2017 lähtien. Jo vanhankin tupakkalain voimassaollessa taloyhtiöllä on ollut mahdollisuus kieltää … Lue lisää

Kiinteistövero nousee – kuinka paljon sinun kiinteistösi verotaakka kasvaa?

kirjoittaja

Kiinteistövero on maan ja rakennusten omistukseen perustuva vero, jonka määrä perustuu näiden omistuksien arvoon. Kiinteistön omistaja maksaa veron kiinteistön sijaintikunnalle. Hallituksen säästötavoitteet näkyvät nyt myös kiinteistöjen verotuksessa. Kiinteistöveroon on tulossa kokonaisuudessaan 50 miljoonan lisäkorotus. Summasta 9 miljoonaa on määrä verottaa asuinkäyttöön kaavoitetun rakennusmaan kiinteistöverosta. Kunta määrää kiinteistöveroprosentit, mutta nyt julkaistussa hallituksen esityksessä laiksi kiinteistöveron muuttamisesta … Lue lisää

Rakentamisen hankkeet sujuvammiksi

kirjoittaja

Maankäyttö- ja rakennuslakia perataan hallitusohjelman mukaisesti. Kaavoituksen ja rakentamisen lupaprosesseja sujuvoitetaan ja normeja puretaan. Sipilän hallitusohjelmalla on hyvät tavoitteet, vaan miten on toteutuksen laita? Osa uudistuksista on tullut voimaan jo kuluvan vuoden huhtikuussa. Poikkeamistoimivalta siirtyi tuolloin kuntiin kaikissa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisissa asioissa. Tätä ennen ELY:llä oli vielä toimivalta mm. rantarakentamisessa, vähäistä suuremmissa kokonaisrakennusoikeuden tonttikohtaisissa … Lue lisää

Kiinteistöalan edelläkävijät ja isännöinnin ammattilaiset kohtasivat Jyväskylässä

kirjoittaja

Toimistomme oli mukana tänäkin vuonna Jyväskylän Paviljongissa 14.-19.9. järjestetyillä isännöintipäivillä. Osallistuimme tapahtumaan messuosastolla pidetyssä näyttelyssä ja asiantuntijamme olivat jälleen mukana laajasti myös seminaariohjelmassa. Lakimies Marina Furuhjelm oli mukana asbestiklinikassa asiantuntijana ja piti luennon myös ajankohtaisista asetuksista ja lakimuutoksista. Asianajaja Jaakko Kanervan luento käsitteli maankäyttö- ja rakennuslain muutoksia ja niiden vaikutusta taloyhtiön ja rakennusten ylläpitoon ja … Lue lisää

Hyvää hallintoa etsimässä

kirjoittaja

Kiinteistöalan järjestöt ja oikeusministeriö ovat laatineet juuri julkaistun Hyvä Hallintotapa-suosituksen taloyhtiöille. Se korvaa huomattavasti laajennettuna 2011 annetun edellisen vastaavan suosituksen ja saa toivottavasti huomattavasti tukevamman jalansijan yhtiöiden hallinnossa. Hyvä hallintotapa -suosituksen johdannon mukaan se helpottaa ja yhdenmukaistaa asunto-osakeyhtiölain yleisten periaatteiden soveltamista käytännössä sekä täydentää lain vähimmäisvaatimuksia. Hyvän hallintotavan noudattaminen lisää luottamusta taloyhtiön osakkaiden ja johdon … Lue lisää

Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva mukana vuokralaispäivillä

kirjoittaja

Toimistomme lakimies Marina Furuhjelm oli tänä vuonna mukana Vuokralaiset ry:n järjestämillä valtakunnallisilla vuokralaispäivillä. Tämän vuoden vuokralaispäivät pidettiin 9.-11.9. M/S Viking Mariellalla ja ohjelma piti sisällään paljon mielenkiintoisia puheenvuoroja liittyen vuokra-asumisen ajankohtaisiin aiheisiin. Marina Furuhjelm piti puheenvuoron liittyen huoneenvuokralakien selvitystyöstä ja siitä mihin suuntaan laki asuinhuoneiston vuokrauksesta mahdollisesti uudistuu.

Kavereiden kesken Kaide!

kirjoittaja

Olen Kai Haarma, 45-vuotias juristi ja pitkän linjan kiinteistöalan asiantuntija. Työurani olen tehnyt käytännössä kokonaan kiinteistöalalla; neuvontalakimiehenä, isännöintiyrityksen johtotehtävissä ja viimeiset kahdeksan vuotta Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtajana ja lakimiehenä. Kun Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva lähestyi minua työtarjouksen merkeissä, ei miettimiseen mennyt kuin hetki. Tunnen osan henkilöstöstä jo vuosien takaa ja työskentely tässä asianajotoimistossa on hieno … Lue lisää

Taloyhtiön hyvä hallintotapa –suositus 2016

kirjoittaja

Kiinteistöliitto, Isännöintiliitto ja Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKAHA ry ovat julkaisseet yhteistyössä oikeusministeriön kanssa yhteisen suosituksen taloyhtiöiden hyvästä hallintotavasta. Voit tutustua suositukseen tästä. Suositus ei ole lainsäädäntöä, mutta sen on tarkoitus antaa taloyhtiöille konkreettisia ohjeita, malleja ja käytäntöjä hyvän hallintotavan noudattamiseksi. Toimistoltamme senior advisor Keijo Kaivanto ja toimitusjohtaja Kai Haarma ovat olleet mukana valmistelemassa suositusta. Taloyhtiöiden hyvää … Lue lisää

Kuuleeko Sipilä ja Orpo: Porkkanaa kiitos – tai edes kiitos!

kirjoittaja
Ari Kanerva

Rakennusala saa aika-ajoin paljon lokaa päälleen, milloin kelvottomasta rakentamisesta, milloin harmaasta taloudesta ja milloin mistäkin. Nyt on – pyytämättä ja yllättäen – ollut jo jonkin aikaa kokonaan toinen ääni kellossa, kun rakennusala on vetänyt Suomen taloutta nousuun. Asunto-osakeyhtiöiden rooli Merkittävää roolia rakennusalan vahvassa vedossa näyttelevät asunto-osakeyhtiöt, mikä tosin tuntuu julkisuudessa usein unohtuvan. Jos rakennusurakoita ei … Lue lisää

Juhlistimme Tampereen toimistomme avajaisia eilen 25.8.2016

kirjoittaja

Avasimme tänä kesänä toimiston Tampereelle, joten palvelemme asiakkaitamme nyt ja jatkossa entistäkin tehokkaammin myös Pirkanmaalla ja sen lähialueilla. Toimiston hyvin onnistuneissa avajaisissa oli yli sata vierasta. Tutustumisen lomassa käytiin mielenkiintoisia keskusteluja myös monista eri kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiöjuridiikan keskeisistä kysymyksistä. Ruuskasen talossa sijaitsevan uuden toimistomme avajaisissa olivat mukana myös kaikki toimistomme osakkaat, asianajajat ja lakimiehet sekä … Lue lisää

Toimistomme oli hyvin edustettuna Isännöintiliiton Laki ja järjestys -koulutuksessa 16.-18.8. m/s Silja Symphonyllä

kirjoittaja

Hyvin onnistuneeseen koulutukseen osallistui yli 130 henkilöä. Koulutuksen teema oli vastuut, vakuutukset ja riskienhallinta. Tiistaina seminaarissa keskityttiin vahingonkorvausvastuuseen ja keskiviikkona yhtiön hallintoon yhtiön riskienhallinnan ja turvallisuuden näkökulmasta. Toimistomme tuleva toimitusjohtaja Kai Haarma osallistui tiistaina uuden tupakkalain merkitystä selventävään asiantuntijaryhmän keskusteluun. Kuten hyvin voi arvata, aihe herätti runsaasti keskustelua. Asianajaja Joel Sariola piti tiistaina puheenvuoron vahingonkorvausvastuusta … Lue lisää

Piuhat kiinni ja menoksi -näinkö se menee?

kirjoittaja

Olen viime aikoina paljon miettinyt sähköauton hankkimista. Mutta missä voin sen ladata? Asun nimittäin perinteisessä kerrostalossa eikä meillä ole taloyhtiössä sähköauton latauspisteitä. Kuinka helppoa on siis päättää latauspisteiden rakentamisesta taloyhtiössä? Yksinkertaisinta autopaikan varustaminen sähköauton latausmahdollisuudella on silloin, kun toimenpide ei vaadi muutoksia yhtiön sähköverkkoon ja hanke koskee yhtiön hallinnassa olevia autopaikkoja. Asiasta päätetään yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksellä. … Lue lisää

Isännöitsijän työaika – onko sitä? / Osa 2

kirjoittaja

Alkuvuonna kirjoitin blogiimme tapauksesta jossa isännöitsijäyritys oli saanut aluehallintovirastolta uhkasakkoa koskevan päätöksen, johtuen työaikalain laiminlyönnistä. Isännöitsijäyritys valitti asiassa hallinto-oikeuteen, josta on nyt saatu ratkaisu. Hallinto-oikeuden mukaan kyseisen isännöitsijäyrityksen palveluksessa olevien isännöitsijöiden työ jäi työaikalain soveltamisalan ulkopuolelle. Näin ollen hallinto-oikeus kumosi aluehallintoviraston päätöksen uhkasakosta. Päätös ei ole vielä lainvoimainen, mutta perustelut ovat mielenkiintoiset. Hallinto-oikeus päätyi pohdinnassaan … Lue lisää

Varatuomari Kirsi Alppi-Takkinen lakimieheksi Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:öön

kirjoittaja

Varatuomari Kirsi Alppi-Takkinen on nimitetty lakimieheksi Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:öön 6.6.2016 alkaen. Kirsin juridiseen erityisosaamiseen kuuluvat muun muassa asunto- ja kiinteistökaupat ja erityisesti niihin liittyvät sisäilmaongelmat, rakenteiden kosteus-, mikrobi-, ja lahovauriot, kiinteistövälitys, kuntotarkastukset, asunto- ja kiinteistö-osakeyhtiöihin liittyvät asiat, maankäyttö- ja rakentaminen sekä huoneenvuokra-asiat. Kirsillä on laaja kokemus pankki- ja välitystoiminnan sektorilta sekä vankka … Lue lisää

Uusi toimitusjohtaja asianajotoimistoomme

kirjoittaja

OTK Kai Haarma (s.1971) on nimitetty toimitusjohtajaksi Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:öön 5.9.2016 alkaen. Kai Haarma hoitaa toimitusjohtaja tehtävien ohella myös asianajotehtäviä. ”Kai Haarma on aiemmin toiminut Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtajana ja lakimiehenä. Haarman kokemus keskeisessä kiinteistöalan järjestössä on tuonut hänelle laajan kontaktipinnan sekä näkemyksen asiakkaidemme tarpeista. Olemmekin iloisia siitä, että Kai valitsi juuri meidät”, … Lue lisää

Avaamme toimiston Tampereella

kirjoittaja

Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy avaa toimiston Tampereella kesän 2016 aikana. Tampereen toimistomme tuo tarjoamamme kiinteistöalan juridiset palvelut lähemmäksi kaikkia pirkanmaalaisia. Lisäksi toivomme pystyvämme palvelemaan näin entistä paremmin asiakkaitamme, jotka toimivat pääkaupunkiseudun lisäksi muilla kasvualueilla Suomessa. Toimiston vetäjäksi on nimitetty asianajaja, osakas Ari Kanerva. Hän työskentelee jatkossa Helsingissä ja Tampereella. Kirsi Alppi-Takkinen aloittaa toimistossamme … Lue lisää

Vuoden nuori taiteilija 2016: Henna Jula

kirjoittaja

Kuvataiteilija Henna Jula on toimistomme valitsema vuoden nuori taiteilija. Teoksissa näkyy hänen kiinteä suhteensa Itä-Aasialaiseen estetiikkaan. Henna Jula on käynyt matkoillaan Kiinassa, Japanissa ja Etelä-Koreassa, minkä lisäksi opiskeluajalla Taipeissa, Taiwanissa on ollut suuri merkitys hänen työhönsä. Itä-Aasialainen estetiikka sekä kiinalaiset ja japanilaiset tussimaalaukset ovat vaikuttaneet niin maalaustekniikkani muodostumiseen, tapaani sommitella kuin maalaamiini aiheisiin. Edelleen teoksissani … Lue lisää

Isännöitsijän työaika – onko sitä ?

kirjoittaja

Isännöintiyritys oli valittanut AVI:n uhkasakkopäätöksestä työaikalain soveltamisesta. Hallinto-oikeus pyysi lausuntoa Työneuvostolta. Työneuvosto antoi asiasta lausunnon (TN 1466-15), joka sisältää mielenkiintoisia pohdintoja ja perusteluja siihen, milloin isännöitsijän työ voisi jäädä työaikalain ulkopuolelle. Lausunto ei ota kantaa yksittäiseen tapaukseen, mutta sillä on merkitystä tapauksia ratkottaessa ja käytännön tilanteissa. Työaikalain soveltamisesta ei voi sopia eikä vakiintuneella käytännöllä ole … Lue lisää

Marina Furuhjelm vuoden HAI 2015

kirjoittaja

Helsingin ammatti-isännöitsijät HAI ry valitsee vuosittain ansioituneen toimijan vuoden HAI:ksi. Vuonna 2015 valinta kohdistui Marina Furuhjelmiin. Vuoden HAI julkistettiin 3.12.2015 yhdistyksen koulutus – ja messuristeilyllä. Marina itse totesi heti tuoreeltaan, että nimitys oli suuri kunnia. Marina on jo kolmas vuoden HAI toimistossamme.  Asianajajat Ari Kanerva ja Petteri Kuhanen jakoivat ensimmäisen vuoden HAI -tittelin. 

Ennakointi työsuhteissa kannattaa

kirjoittaja

Selvät sopimukset ja selvät käytännöt ehkäisevät ennalta riitoja. Niistä on myös apua silloin, kun yritykseen tehdään työsuojelutarkastus. Koska työsopimus on kahden kauppa, työnantajan ja työntekijän, ei ongelman esiin tullessa välttämättä enää saada sopimuksia aikaan. Työsuhteen ehtoja ei voida muuttaa yksipuolisesti vaan pääsääntöisesti sopimalla. Jos työantajalla on työsopimuksen irtisanomisperuste, voidaan työsuhteen ehtoja kuitenkin muuttaa irtisanomisjärjestyksessä (tai … Lue lisää

Marina Furuhjelm har utnämnts till jurist vid Advokatbyrå Kuhanen, Asikainen & Kanerva Ab

kirjoittaja

Nu erbjuder Advokatbyrå Kuhanen, Asikainen & Kanerva Ab även tjänster på svenska. JM, Marina Furuhjelm (f.1980) har utnämnts till jurist vid Advokatbyrå Kuhanen, Asikainen & Kanerva Ab fr.o.m. den 1.4.2015. ”Marinas erfarenhet från centrala fastighetsorganisationer så som Finlands Fastighetsförbund, RAKLI och Finlands Disponentförbund har gett henne ett vitt kontaktnät samt en syn på vad våra … Lue lisää

Grilla inte sönder grannsämjan

kirjoittaja

Ett säkert tecken på att sommaren snart är här är att grillarna börjar grävas fram ur förråden. Trots att en fräsande grillkorv kan få det att vattnas i munnen på en, lönar det sig att grilla förnuftigt. Brandsäkerheten är särskilt viktig på balkonger och terrasser. Oset kan dessutom irritera grannarna, så den som vill värna … Lue lisää

Vuoden nuori taiteilija 2015: Ilari Hautamäki

kirjoittaja

Toimistomme valitsema vuoden nuori taiteilija on Ilari Hautamäki (s.1983), joka oli tänä talvena mukana myös Nuoret 2015 -näyttelyssä Helsingin Taidehallissa. Ilari Hautamäki kertoi haastattelussamme töistään vapautuneesti: ”Teen abstrakteja maalauksia, joissa on esittäviä elementtejä. Työni jatkavat abstraktin maalauksen perinnettä, mukaillen nykymaalauksen keinoja. Lähestyn abstraktin maalauksen vakavasti otettua kenttää rennolla ja humoristisellakin tavalla. Näen että työni ovat … Lue lisää

Marina Furuhjelm lakimieheksi Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:öön

kirjoittaja

OTM, Marina Furuhjelm (s.1980) on nimitetty lakimieheksi Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:öön 1.4.2015 alkaen. ”Marinan kokemus keskeisissä kiinteistöalan järjestöissä, Kiinteistöliitossa, RAKLIssa ja Isännöintiliitossa, on tuonut hänelle laajan kontaktipinnan sekä näkemyksen asiakkaidemme tarpeista. Hänen avullaan pystymme myös laajentamaan palvelutarjontaamme ruotsinkieliseksi. Olemmekin iloisia siitä, että Marina valitsi juuri meidät”, sanoo toimitusjohtaja Helena Kinnunen Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen … Lue lisää

Keijo Kaivanto Senior Legal Advisoriksi Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:öön

kirjoittaja

OTK, VTM, varatuomari Keijo Kaivanto (s.1951) on kutsuttu Senior Legal Advisoriksi Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:öön 1.5.2015 alkaen. Kaivanto palvelee asiakkaita kiinteistöjuridisissa ja erityisesti työoikeuteen liittyvissä kysymyksissä. ”Keijon osaaminen ja kokemus ovat ainutlaatuiset Suomessa, hänessä yhdistyvät lakimiehenä kiinteistöalan monipuolinen osaaminen valmentavaan ja kehittävään otteeseen. Hänen tuntemuksensa kiinteistöalalla toimivien yritysten tarpeista antaa meille mahdollisuuden tarjota … Lue lisää

Toimiston valinta vuoden nuoreksi taiteilijaksi 2014: Jenni Yppärilä

kirjoittaja

Toimistomme nimeää vuosittain nuoren taiteilijan, jonka uraa tuetaan mm. hankkimalla toimistomme omistukseen taitelijan tuotantoa. Tänä vuonna valinta osui Jenni Yppärilään, jonka teokset ovat kolmiulotteisia maalauksia ympärillämme olevista rakennuksista. Aiemmat valintamme vuoden nuoreksi taiteilijaksi ovat: Aki Turunen, Eeva-Riitta Eerola ja Inkeri Harri.   

Isännöintiteko 2014 – tunnustuspalkinto, asianajaja, varatuomari Jarmo Asikaiselle

kirjoittaja

Isännöintiliiton Isännöintiteko 2014 -palkinto jaettiin 18.10. kuudelle kiinteistöalalla ansioituneelle henkilölle ja kahdelle yritykselle. Palkinnot jaettiin Isännöintiliiton 10-vuotisjuhlassa, Suuressa Isännöintigaalassa, Helsingin Kalastajatorpalla. Yksi palkinnon saajista oli Jarmo Asikainen, joka sai tunnustuksen toiminnastaan Isännöitsijöiden auktorisointiyhdistyksen ISA ry:n asiamiehenä.

Vuoden nuori taiteilija 2014: Jenni Yppärilä

kirjoittaja

Kuvataiteilija Jenni Yppärilä kuvaa töissään elinympäristöämme hymyilevin vedoin, monenkirjavien värisutien avulla. Paitsi värisuteja, niin Yppärilä rakastaa myös kotoisia kadunkulmia, mikä näkyy hänen kolmiulotteisissa, reliefimäisesti toteutetuissa töissään. Taiteilija kiertää eri paikkoja, seuraa ihmisten elämää ja kertoo siitä tarinan.  Hän haluaa vaikuttaa siihen, että vanhoja rakennuksia ei hävitettäisi. Tarina on tehty lempeästi hymyillen, ilman ulkopuolisen katsojan ironista … Lue lisää

Vuoden nuori taiteilija 2013: Inkeri Harri

kirjoittaja

Inkeri Harri on taiteilija, joka käyttää ilmaisussaan useita eri taidemuotoja: installaatiota, veistoksia, piirustuksia, videoita ja performansseja. Inkeri on valmistunut La Villa Arson – Ecole Nationale Supérieure d’Art et de Recherche in Nice vuonna 2005 ja Geneva’s University of Art and Design  vuonna 2009. Inkeri Harrin työ valittiin vuonna 2013 Nuoret 2013 -näyttelyyn. http://www.inkeriharri.com/

Vuoden nuori taitelija 2012: Eeva-Riitta Eeerola

kirjoittaja

Eeva-Riitta Eerola on vuonna 1980 syntynyt lahjakas nuori taiteilija, joka on valmistunut Kuvataideakatemiasta vuonna 2010. Hän on opiskellut myös Pariisissa maineikkaassa École nationale supérieure des Beaux-arts’issa, ja hänen töitään on ollut esillä mm. Sara Hildénin taidemuseossa ja Galleria Katariinassa. http://www.eevariittaeerola.com

Vuoden nuori taitelija 2011: Aki Turunen

kirjoittaja

Aki Turunen on vuonna 1983 vuonna syntynyt helsinkiläinen kuvataiteilija. Hän valmistui Kuvataideakatemiasta kuvataiteen maiste­riksi maalaustaiteen koulutusohjelmasta syksyllä 2011. Hän on opiskellut maalausta myös Kööpenhaminassa Det Kongelige Danske Kunstakademissa. Hänen töitään on ollut esillä sekä Suomessa että ulkomailla. Estetiikan dosentti Martta Heikkilä kirjoittaa Turusen teoksista puolestaan seuraavaa: Aki Turusen maalauksissa ja piirroksissa materiaali ja muisti saavat … Lue lisää